武漢商品住宅驗收管理規定

　　武漢市住宅專項維修資金管理辦法有包括商品驗收管理的規定嗎?下面小編給大家介紹關於的相關資料，希望對您有所幫助。

　　第一章 總 則

　　第一條 為了加強本市住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施裝置正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》***國務院第504號令***、《武漢市物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》***建設部、財政部第165號令***等法律、法規、規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用於本市行政區域內商品住宅***含經濟適用住房、廉租住房等保障性住房***、售後公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督。

　　本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用於住宅共用部位、共用設施裝置保修期滿後的維修和更新、改造的資金。

　　第三條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位。

　　本辦法所稱住宅共用設施裝置，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施裝置。

　　第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶儲存、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

　　第五條 市房屋行政主管部門負責全市住宅專項維修資金的指導和監督工作，日常管理工作由市住宅專項維修資金管理機構承擔。

　　區房屋行政主管部門負責本轄區內住宅專項維修資金的交存、使用的管理工作。

　　財政、審計主管部門按照各自職責負責住宅專項維修資金的財務監督和審計監督工作。

　　第二章 交 存

　　第六條 下列物業的開發建設單位和業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：

　　***一***住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施裝置的除外;

　　***二***住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

　　前款所列物業屬於售後公有住房的，售房單位也應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。

　　第七條 商品住宅***含住宅小區內的非住宅或者結構與之相連的非住宅，下同***的首期住宅專項維修資金按照下列規定交存：

　　***一***開發建設單位按照物業總規模建安造價的1.5%***配置有電梯的按照2.5%***交存;

　　***二***購房人按照所擁有物業的建築面積交存，每平方米建築面積交存金額為每平方米建安造價的5%。

　　市房屋行政主管部門應當根據市建設行政主管部門公佈的建安造價確定、公佈首期住宅專項維修資金的具體交存標準，並適時調整。

　　第八條 售後公有住房的首期住宅專項維修資金按照下列規定交存：

　　***一***購房人按照所擁有物業的建築面積交存，每平方米建築面積交存金額為本市房改成本價的2%;

　　***二***售房單位按照多層住宅不低於售房款的20%、高層住宅不低於售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

　　第九條 市房屋行政主管部門應當會同有關部門根據商業銀行的服務質量等因素，確定本市住宅專項維修資金專戶管理銀行，並向社會公佈。

　　住宅專項維修資金專戶應當在本市住宅專項維修資金專戶管理銀行開立。

　　第十條 商品住宅的購房人應當在辦理房屋交付使用手續前交存首期住宅專項維修資金，交存的時間和方式由購房人與開發建設單位在商品房銷售合同中約定。

　　開發建設單位應當在辦理專案初始登記前按照物業總規模交存住宅專項維修資金。

　　初始登記時尚未售出的房屋，開發建設單位還應當作為業主交存首期住宅專項維修資金;房屋售出後，購房人應當向開發建設單位交納該住宅專項維修資金。

　　第十一條 售後公有住房的購房人應當在辦理房改手續時交存首期住宅專項維修資金或者委託售房單位交存。

　　公有住房的售房單位應當自收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

　　第十二條 購房人未按照本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付給購房人。

　　開發建設單位、購房人未按照本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，房屋行政主管部門不得辦理房屋權屬登記。

　　第十三條 業主大會成立前或者業主大會雖已成立但未要求劃轉住宅專項維修資金的，住宅專項維修資金由市住宅專項維修資金管理機構在專戶管理銀行開立銀行專戶進行代管，實行專款專用。

　　開立商品住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　開立售後公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬;其中業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶帳。

　　第十四條 專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的公有住房的售房單位應當使用由財政部門統一印製的住宅專項維修資金專用票據。

　　第十五條 業主大會成立後，要求劃轉住宅專項維修資金的，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主表決同意，並同時對以下事項進行表決：

　　***一***住宅專項維修資金專戶管理銀行的選定;

　　***二***住宅專項維修資金使用和賬目管理辦法;

　　***三***確定業主委員會主任為住宅專項維修資金管理責任人的決議;

　　***四***應急維修授權協議書;

　　***五***市房屋行政主管部門認為需要由業主大會確定的與住宅專項維修資金有關的其他事項。

　　業主大會通過關於上述事項的決議後，業主委員會應當到選定的專戶管理銀行開立業主大會住宅專項維修資金專戶。

　　第十六條 業主委員會應當在業主大會通過劃轉決議之日起10個工作日內，到區房屋行政主管部門申請辦理住宅專項維修資金劃轉手續，並提交業主大會關於本辦法第十五條所列事項的決議及專戶管理銀行開戶證明。

　　申請材料齊全的，區房屋行政主管部門應當自受理之日起10個工作日內報告市住宅專項維修資金管理機構;市住宅專項維修資金管理機構應當自收到報告之日起10個工作日內通知專戶管理銀行將該物業管理區域內的住宅專項維修資金賬面餘額劃轉至業主大會住宅專項維修資金專戶，並將有關賬目移交業主委員會。

　　第十七條 劃轉住宅專項維修資金時，業主委員會應當與開戶銀行、區房屋行政主管部門簽訂發生本辦法第二十八條第二款規定的緊急情況時，同意區房屋行政主管部門組織代修並從維修工程涉及的業主交存的住宅專項維修資金中支付相應費用的授權協議書。

　　第十八條 住宅專項維修資金專戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用於支付維修和更新、改造工程費用的住宅專項維修資金只能支付到約定的施工單位或者物業服務企業賬戶中;用於支付評估、監理等費用的住宅專項維修資金只能支付到約定的評估、監理單位賬戶中。

　　業主委員會不得擅自變更開戶銀行，確需變更的，應當經業主大會決定，登出原銀行專戶，開立新專戶，並報區房屋行政主管部門備案。

　　第十九條 業主分戶賬中住宅專項維修資金餘額不足首期應交存額30%的，應當按照業主大會決定的續交方案及時續交住宅專項維修資金。尚未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由市房屋行政主管部門會同市財政部門制定。

　　第三章 使 用

　　第二十條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　業主不交存住宅專項維修資金的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第二十一條 住宅共用部位的維修和更新、改造範圍包括：

　　***一***屋面防水層破損，頂層房間滲漏的;

　　***二***樓房外牆出現雨水滲漏，引起外牆內表面浸溼;

　　***三***樓房外牆外裝飾層出現裂縫、脫落或者空鼓率超過國家相應標準、規範的規定值;

　　***四***建築保溫層出現破損或者脫落，或者建築保溫不良引起外牆內表面出現潮溼、結露、結霜或者黴變;

　　***五***外牆及樓梯間、公共走廊塗飾層出現開裂、鏽漬、起泡、翹皮、脫落、汙染;

　　***六***公共區域窗臺、門廊挑簷、樓梯踏步及扶手、維護牆、院門等出現破損的;

　　***七***公共區域門窗或者窗紗破損的;

　　***八***住宅共用部位需要維修和更新、改造的其他情形。

　　第二十二條 住宅共用設施裝置的維修和更新、改造範圍包括：

　　***一***電梯及主要部件的維修或者更換;

　　***二***避雷設施不能滿足安全要求的;

　　***三***監控設施、消防系統出現功能障礙或者部分裝置、部件損壞嚴重的;

　　***四***樓內排水***排汙***裝置出現故障，排水管道漏水、鏽蝕嚴重，排汙泵鏽蝕或者其他裝置損壞的;

　　***五***水箱、泵房等二次供水設施損壞需要維修和更新、改造的，但依法或者依合同約定應當由供水企業承擔的除外;

　　***六***住宅共用設施裝置需要維修和更新、改造的其他情形。

　　第二十三條 住宅共用部位、共用設施裝置的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

　　***一***屬全體業主共有的共用部位、共用設施裝置，由全體業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔;

　　***二***屬單幢房屋內業主共有的共用部位、共用設施裝置，由該幢房屋的全體業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔;

　　***三***屬一個單元內業主共有的共用部位、共用設施裝置，由單元內的業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔;屬單元內一側房屋業主共有的共用部位、共用設施裝置，由該側房屋的業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔;

　　***四***相鄰業主共有部位的維修，由相鄰業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔;

　　***五***與房屋結構相連的汽車車庫的維修，由車庫共用關係的業主按照各自擁有車位的比例共同承擔。

　　業主個人維修資金分戶賬金額不夠支付所分攤維修工程費用的，差額部分由該業主承擔。

　　第二十四條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程式辦理：

　　***一***物業服務企業根據維修和更新、改造專案提出使用方案。沒有物業服務企業的，成立業主大會的由業主委員會提出使用方案，未成立業主大會的由社群居民委員會組織相關業主提出使用方案;使用方案應當包括申請使用專項維修資金的原因，維修和更新、改造部位、費用及組織方式等內容;

　　***二***業主委員會或者社群居民委員會應當組織住宅專項維修資金列支範圍內專有部分佔該範圍內建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主對使用方案進行表決，表決前應當將使用方案向住宅專項維修資金列支範圍內的業主公示，公示時間不少於7日;

　　***三***使用方案通過後，業主委員會或者社群居民委員會持住宅專項維修資金使用申請表、相關業主表決結果及其證明、使用方案及預算、施工合同等材料，向區房屋行政主管部門提出使用申請;

　　***四***區房屋行政主管部門自受理之日起10個工作日進行稽核;經稽核符合使用條件的，報告市住宅專項維修資金管理機構，市住宅專項維修資金管理機構自收到報告之日起3個工作日內向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;

　　***五***業主委員會或者社群居民委員會按照使用方案組織實施維修和更新、改造工程;

　　***六***工程驗收合格後，業主委員會或者社群居民委員會持下列材料向區房屋行政主管部門申請撥付維修和更新、改造費用的餘額:

　　1.維修和更新、改造工程驗收單;

　　2.維修和更新、改造工程決算單;

　　3.維修和更新、改造工程的發票;

　　4.其他相關材料。

　　***七***區房屋行政主管部門自受理之日起10個工作日內進行稽核;經稽核符合條件的，報告市住宅專項維修資金管理機構，市住宅專項維修資金管理機構自收到報告之日起3個工作內日向專戶管理銀行發出劃轉維修和更新、改造費用餘額的通知。

　　第二十五條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程式辦理：

　　***一***物業服務企業根據維修和更新、改造專案提出使用方案;

　　***二***業主大會依法通過使用方案;

　　***三***業主委員會持住宅專項維修資金使用備案表、使用方案及預算等有關材料報區房屋行政主管部門備案;區房屋行政主管部門發現不符合有關法律、法規、規章規定的，應當責令改正;

　　***四***業主委員會按照區房屋行政主管部門備案的使用方案組織實施維修和更新、改造工程，並通知專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位;

　　***五***工程竣工後，業主委員會在物業管理區域內公示工程質量驗收報告和維修費用決算情況。

　　第二十六條 鼓勵業主委員會或者社群居民委員會通過招投標選擇施工單位，業主委員會或者社群居民委員會可以聘請專業工程造價諮詢機構及工程監理機構對工程預算進行評估及對工程進行監理，相關費用從住宅專項維修資金中列支。

　　第二十七條 共同承擔住宅專項維修資金的業主，可以推薦代表或者聘請專業人員參與維修和更新、改造專案的方案制訂、組織實施、竣工驗收的監督管理。

　　第二十八條 發生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施裝置進行維修和更新、改造的，應當按照下列規定使用住宅專項維修資金：

　　***一***住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，由業主委員會或者社群居民委員會按照本辦法第二十四條第***三***項至第***七***項的規定辦理;

　　***二***住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，由業主委員會按照本辦法第二十五條第***三***項至第***五***項的規定辦理。

　　前款所稱緊急情況包括：

　　***一***屋面防水損壞造成滲漏;

　　***二***電梯故障危及人身安全;

　　***三***樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險;

　　***四***消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施裝置進行維修和更新、改造;

　　***五***危及房屋使用安全、影響業主正常生活的其他緊急情況。

　　第二十九條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，發生緊急情況且危及公共安全，物業服務企業或者業主委員會未按照規定對住宅共用部位、共用設施裝置進行維修和更新、改造的，所在地的區房屋行政主管部門可以按照下列程式組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支：

　　***一***組織相關專業部門進行鑑定並出具鑑定報告;

　　***二***由社群居民委員會就工程事項出具相關證明;

　　***三***由具有相應資質的施工單位制作工程預算並經工程造價諮詢機構審定;

　　***四***區房屋行政主管部門組織施工單位進行搶修;

　　***五***區房屋行政主管部門會同相關業主對維修工程進行驗收後，將工程費用分攤至相關業主，並在該物業區域內公示7日;

　　***六***專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

　　住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，發生緊急情況且危及公共安全，物業服務企業或者業主委員會未按照規定對住宅共用部位、共用設施裝置進行維修和更新、改造的，所在地的區房屋行政主管部門可以根據應急維修授權協議書按照前款規定的程式組織代修，維修和更新、改造費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。

　　第三十條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　　***一***依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施裝置維修和更新、改造費用;

　　***二***依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施裝置的維修、養護費用;

　　***三***應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施裝置所需的修復費用;

　　***四***根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施裝置的維修和養護費用。

　　第三十一條 在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，住宅專項維修資金可以按照國家有關規定用於購買國債。

　　不得利用住宅專項維修資金從事國債回購、委託理財業務或者將購買的國債用於抵押、質押等擔保行為。

　　第三十二條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

　　***一***住宅專項維修資金的儲存利息;

　　***二***利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益;

　　***三***利用住宅共用部位、共用設施裝置進行經營的所得收益，但業主大會另有決定的除外;

　　***四***住宅共用設施裝置報廢后回收的殘值。

　　第四章 監督管理

　　第三十三條 房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中結餘的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時轉移，受讓方應當持相關材料到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。

　　房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中住宅專項維修資金餘額不足首期應交存額30%的，受讓方應當在辦理分戶賬更名手續時按照規定續交住宅專項維修資金。

　　第三十四條 房屋滅失的，在辦理登出登記時按照下列規定返還住宅專項維修資金：

　　***一***房屋分戶賬中結餘的住宅專項維修資金返還業主;

　　***二***公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金賬戶餘額返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關係，收繳同級國庫。

　　第三十五條 市住宅專項維修資金管理機構在住宅專項維修資金劃轉業主大會前的代管期間，業主委員會在住宅專項維修資金劃轉業主大會後的自主管理期間，應當每年與專戶管理銀行至少核對1次住宅專項維修資金賬目。

　　第三十六條 專戶管理銀行應當定期向市住宅專項維修資金管理機構及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。

　　市住宅專項維修資金管理機構及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

　　專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面餘額的查詢。

　　第三十七條 市住宅專項維修資金管理機構在住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，業主委員會在住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，應當每年至少1次向業主、公有住房售房單位公佈下列情況：

　　***一***住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;

　　***二***發生列支的專案、費用和分攤情況;

　　***三***業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;

　　***四***其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

　　業主、公有住房售房單位對公佈的情況有異議的，可以要求複核。

　　第三十八條 住宅專項維修資金在劃轉業主大會前代管期間的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

　　住宅專項維修資金在劃轉業主大會管理後，經業主大會投票通過，業主委員會可以聘請專業機構對住宅專項維修資金的管理和使用進行審計和監督，審計監督費用可從住宅專項維修資金中列支。

　　第三十九條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當按照財政部門的有關規定執行。

　　財政部門應當加強對住宅專項維修資金的財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

　　第四十條 住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、儲存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，並接受財政部門的監督檢查。

　　第四十一條 市房屋行政主管部門應當會同市財政部門組織相關單位對商品住宅、已售公有住房住宅專項維修資金交存和使用情況進行檢查，逐步規範和完善住宅專項維修資金的使用和管理。

　　第五章 法律責任

　　第四十二條 開發建設單位違反本辦法規定將房屋交付給購房人的，由區房屋行政主管部門責令限期改正;逾期不予改正的，每套處以5000元以上30000元以下***。

　　第四十三條 違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》***建設部、財政部第165號令***的規定予以處理。

　　第四十四條 違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的，按照《財政違法行為處罰處分條例》***國務院第427號令***的有關規定予以處理。

　　第四十五條 專戶管理銀行違反本辦法規定，未向繳存人出具維修資金繳存憑證，或者未履行資金支出規定程式而支出資金的，或者發現資金支出違反本辦法規定而未向市房屋行政管理部門及時報告的，市房屋行政主管部門可以單方取消與專戶管理銀行的資金代管協議，情節嚴重的，依法追究專戶管理銀行的法律責任。

　　第六章 附 則

　　第四十六條 市房屋行政主管部門可以依據本辦法制定實施細則。

　　第四十七條 本辦法自2011年5月1日之日起施行。