關於我國房地產銷售市場的矛盾

　　這一切皆因房子並非僅僅是一為人所用的普通物品,有史以來,中國房地產可以說是社會文化屬性很強的東西! 為此由小編為大家分享，歡迎參閱。

　　影響2017年中國房地產市場的13大矛盾

　　中國人是為了房子活著的：一直是!

　　看到房子，就會讓人想到幾個關鍵詞：安全感，歸宿感，自我認同感!

　　產生這些的原因其實是以為，緊隨房子的隱形福利：教育，醫療，人文，社交……其實房子只是一個文明***，有了房子的確讓人變得更加熱愛生活，當然房價或許也會讓人變得很焦灼!

　　這一切皆因房子並非僅僅是一為人所用的普通物品，有史以來，中國房地產可以說是社會文化屬性很強的東西!

　　2017年的房地產可以說是歷史上最糾結的一年，在過去的十幾年房地產市場都慣例性的漲2年跌一年。那麼2017年的樓市會如何發展?從來沒有這麼糾結的2017年曆史上第一次具備了13大矛盾?

　　2017年中國房地產的13大矛盾!

　　1：持續火熱的地價與短期平穩的房價矛盾

　　拿地門檻提高、資金成本上升，傳統房地產開發模式將終結，房地產業將從製造業進入到服務業時代.

　　房價賣5萬的，同區域拿地的地價要6萬，這種邏輯矛盾的存在讓2017年房地產市場走勢奇葩。

　　即使在最近熱點城市住宅簽約被市場及行政管控抑制，限價政策再出。地價依然處於高位中。

　　2：信貸收緊預期與房價上漲預期的矛盾

　　在貨幣政策的層層執行和傳導下，與我們息息相關的樓市，可能也要變天了。

　　這種轉變不會像四季交接那樣分明，但對2017年的剛需購房者來說，房貸政策可能收緊的趨勢，無疑又給出了一個讓人繼續持幣觀望的理由。

　　在過去十幾年的房地產發展過程中，只要信貸真的收緊，房價是不可能漲的，那麼未來房價的收緊預期會持續嗎?

　　2017年1月：當月人民幣貸款增加2.03萬億元，外幣貸款增加246億美元：

　　分部門看，住戶部門貸款增加7521億元，其中，短期貸款增加1229億元，中長期貸款增加6293億元

　　2017年1月份的天量信貸會不會持續，對那麼多地王需要房價上漲，而信貸又能不能支撐這個資金需求。

　　3：樓市發展11.76萬億天花板與房企排名搶規模的矛盾

　　房地產銷售額已經在2016年全年達到了11.76萬億的規模，同比漲幅為增長34.8%，行業內認為這已經接近天花板。但從房企的規模看，依然在積極拼搶萬億規模。

　　如果行業接近天花板，那麼企業要增加規模，特別是在高地價的趨勢下，快週轉已經風險越來越大。這種矛盾將很可能導致部分千億級別房企壓力非常大。

　　4：房企規模持續爆發，利潤持續減少的矛盾

　　從2014年開始，全國基本就陷入了標杆房企增收不增利的怪圈，乾的越多賺的越少。淨利潤率持續下調。

　　135家企業2016年上半年報合計2016年上半年的營業收入為5695.3億相比2015年同期的4118.4億漲幅高達37.11%。而淨利潤則漲幅低於營業收入漲幅，僅從2015年上半年的4153.6億上漲到了2016年上半年的464.3億。

　　135家上市房企的利潤總額僅相當於建設銀行一家利潤的1/3.

　　而135家房地產公司464億的總利潤，可以說對比建設銀行2016年上半年1334億、農業銀行1051.48億、中國平安407.76億。都差距非常大。

　　5：政策不停出臺，房價平穩的矛盾

　　春節後，有關房地產市場的政策繼續收緊，不僅加息的預期逐漸出現，從地方執行的調控政策看，也依然有收緊的可能性：

　　在調控政策影響下，整體樓市在2017年初繼續低位執行,截止日前，從2016年930日來的一系列樓市調控政策已經出現在28個城市，出臺了各種相關房地產的新政接近80次。

　　從春節後的市場預期看，樓市調控趨勢依然延續。

　　從全國城市看，整體平穩趨勢明顯，2月春節後，各地信貸收緊明顯。但總體看，除了執行認房又認貸的部分城市有下行表現外，其他城市基本平穩。

　　6：購房者害怕踏空與調控免疫力的矛盾

　　過去調控政策非常有效，購房者一看政策就觀望，但隨著踏空的次數增加，購房者對政策的免疫力越來越大。現在看，政策因素影響購房者越來越弱。

　　7：租售比越來越懸殊，依然要買房的矛盾

　　目前國內大部分城市的租售比懸殊，按照投資回報率計算，一套500萬住宅，年租金僅在10萬上下，這種情況下，看似租房划算，但從房價上漲角度看，大部分人依然要買房。2017年租售比更低，而在市場平穩期，也更多的之前租戶想買房。

　　8：住宅買不到與公寓不敢買的矛盾

　　現在看，一二線城市住宅供需比已經非常懸殊，想買住宅的難度很大，而現在看，公寓的政策收緊也在持續，春節後短短几天，上海、天津、北京等地都傳聞要對商住公寓設限。整體市場出現了住宅買不到、公寓不敢買。

　　9：頂豪遍地與剛需減少的矛盾

　　一線城市頂豪遍地，但剛需盤、上車盤數量則明顯減少，整體市場高階化趨勢明顯。

　　10：一二線供不應求與三四線庫存繼續增加的矛盾

　　從全國城市看，一二線的土地供應持續不足，2017年將依然會繼續萎縮，這種情況下，房企拿地難度持續增加，而三四線的庫存則依然天量。

　　11：一線城市中心區域的商品房供應不足與市郊的商品房開發過度並存

　　一二線城市商品房供不應求的現象將會長期存在下去，限購併不能阻止人們對於大城市生活的嚮往。對於大多數的年輕人而言，到大城市去工作與生活，就是他們中國夢的核心內容，換

　　12：未來樓市發展機遇只在20大城市圈的矛盾

　　從中國經濟發展需求看，房地產依然是中國經濟最大的支援，上下游幾十個行業是目前相對發展較快的行業，去年房地產佔GDP比重6.5%.

　　但從未來發展看，其實只有一線和發展相對較好的部分二線，合計大約20個城市的周圍城市圈才有發展價值。

　　13:資金價格上行與融資需求增加的矛盾

　　2016年房企搶地積極性大漲，寬鬆的貨幣政策是主要原因。在2016年，整體信貸政策寬鬆，大部分房企發債成本明顯降低，替換了過去的高價資金，最低甚至在3%左右。寬鬆的信貸貨幣政策，導致房企積極補充庫存。

　　現在看，2017年拿了地王的企業進入開發階段，資金需求增加，但資金的價格上行趨勢明顯，這種情況下，房企的資金壓力增加，2017年可以說哪家房企能獲得廉價資金，這家房企將獲得快速發展的機遇