玩賺財富用銀行的錢賺錢
2003年10月的一天，我看到位於陸家嘴***行情論壇***的一幢16層小高層住宅，第9層有一個單元要轉讓。那是一室一廳的小戶型，約50個平方米，房主開出的價格是29萬。我心算了一下，當場決定買下房子。2004年10月6日，在靜安區南京西路CBD處，我看到一個酒店式公寓，中介開價94萬，我又一次毅然買下。
三年來，房產泡沫之說甚囂塵上，房價上漲，高價房房租卻在下跌，很多稍有積蓄的白領都在觀望中。我這樣乾脆地買下房子，很多人有疑問是理所當然。
把握全域性作出決策
敢買房子，決不是一時衝動，而是出於對財經形勢的全域性把握而做出的理性行為。
上海作為長三角經濟的火車頭，經濟基礎堅實，連續11年GDP保持兩位數增長，2003年全國的GDP增長速度是8.9%，而上海是11.8%，高出全國平均水平約2個百分點。中國的外商直接投資（FDI）連續三年增長，估計2004年達到600億，比2003年增長11%以上。資本密度的提高使得資產進一步膨脹。與此同時，在資本專案對外開放的預期下，上海的金融中心地位無疑會帶來更多的金融資本和高階金融人才，加強浦東陸家嘴金融集中地的能級。因此，更多的資本和更多優秀人士的注入，會強有力地拉動地區的房屋租賃。
我詳細比較過目前市場上適合個人投資理財的投資品種，對各個投資品種的邊際收益做過分析比較。比如，比較大陸A股、香港股票和上海房產投資三者之間的現金回報率：假設把A股市場所有股票看成一隻股票，其價值為A股市值，將所有股票的現金紅利之和作為這隻股票的現金收益，就會得出這隻股票的現金回報率約為
1%，低於銀行定期存款；而同樣方法求得的香港股市的現金收益率是3%左右；如果把上海房地產作為一隻股票看待，在不計算資本利得的情況下，其收益率在 5%左右。
當然，對同一項投資，要對回報率，安全性和流動性三大指標具體權衡。如信託產品的收益雖然超過5%，但流動性不好，當然信託產品也有好的。投資重點考慮的是，首先是否安全，其次是否賺錢，用多長時間賺錢。比較來說，2003年100萬元的房子一個月可以帶來5萬元的收入，如果把這100萬元投資於信託產品，收穫4萬元；而100萬元投資於股票，可能僅僅收到1萬元。在相對優勢比較上，房產仍然存在優勢。
關注細節謹慎選擇
經濟中觀局勢綜合分析之後，更重要的是把投資理財具體到一件具體的事上。上海金融界高階經理辦公地點集中在CBD的金融大廈，我買的兩處房子恰在金融大廈背後，只需步行10分鐘。
我曾經在一家大型金融機構做過經理，瞭解金融類經理人的習性。一天平均工作10個小時，壓力和效率是他們生活的主要內容，所以對他們來說，找一個離辦公室很近的“宿舍”，遠比在郊區有大單元更實用。
金融投資業務的高強度特點，使這個行業成為年輕人的天堂，他們的流動性比較高，這是他們選擇租房的重要原因。另外，他們對房子的隱祕性、安全性要求很高，在多層和高層之間，他們偏好高層。
當然，從高層的自然屬性上說，投資高層的另外一個原因是：在陸家嘴這樣的地方，市容建設和動遷工程隨時都可能發生。高層樓房的人口密度更高，拆遷時結構需要爆破，動遷成本更高。所以，相對於高層，低層更容易成為拆遷的物件。如果周圍的低層都拆了，換成綠地等公用設施了；高層的保留，恰恰由於其環境的改善，而增加了價值。
在看樓的時候，我特意乘坐了電梯，發現電梯是兩年前剛換的；並且，在電梯的銘牌上，還認真地記錄著上次維護的時間，下次檢修的時間。這很重要，一旦把自己房屋出租的物件定為高階經理人，如果有其他條件都一模一樣的兩棟樓，自然要選擇電梯執行正常且效能良好的那個，這是“顧客”的需要。
信託產品的投資回報率是5%，上海市房租平均都是房屋價值的5%左右。佔據這樣的地理優勢，我把自己擬投資目標的房產的租金回報率設定為6%，凡是低於6%的回報率的不予考慮（這不是絕對的）。因此，在投資房產時，對目前租金行情和未來租金走勢要非常清楚。預計租金為2,000元/月，一年以10個月計算，則是2萬，則預計房價是：20,000／6%，即33.33萬，即使把2萬元的裝修費用算進去，30萬買房子也是很合算的。
如果付不了現金，還可以向銀行貸款買房再出租。銀行貸款的年利率是5.04%，房子出租的年利率是6%。這樣，又可從銀行套取0.96%的套利空間。可以說，借銀行的錢賺錢，本身就是一個很賺錢的買賣。
用銀行的錢去賺錢
拿銀行的錢去賺錢，從投資理財的角度去看；如果你的資產回報率高於你的融資成本的話，你就儘可能地去銀行借錢，利用槓桿掙錢。
在目前利率的水平下，房產是相對較好的投資產品，但風險也不小。上海房產在過去的三年裡，年收益率沒有低於15%的。房地產的收益率主要由資產回報率和租金回報率組成。上海房租的年回報率一般在5%。兩者之和是20%，也就是說，上海房地產資產年收益率在20%。但目前從銀行貸款的融資成本是6%以下，因為按揭利率是6%以下，因此通過運用銀行貸款與市場利率之間的套利，賺取利差可達15%。
銀行的錢有助於你的自有資金髮揮四兩拔千斤的效果，大大提升你的自有資金回報率，獲得遠超越市場平均收益率的回報。
還是以房產為例，在過去的三年裡，上海房價平均每年上漲15%，也就是說三年前，70萬元買的房子，現在可能價值上漲到105萬元。如果三年後以105萬元丟擲手上的房產，所獲得的毛利是35萬元左右，扣除稅收及費用，獲利30萬元。此外，三年來的房租回報率按5%算，約在10萬元左右。加在一起，三年來，你的房產收益約在40萬元。
如果當初你是全部自己付清房款70萬元，三年的房產收益約在40萬元。也就是說，你三年後回報率約是60%，年回報率是20%。
如果你當初是從銀行獲得70%的按揭貸款，你自付資金只是21萬元，加上稅費等也就在23萬元左右。這與你目前所獲得的收益40萬元相比，你的自有資金回報率接近200%！也就說，你用23萬元錢，在三年內賺到了約40萬元，你的年回報率在60%！——3倍於你全額付款的投資回報，或者理解為用70萬可以買三套同樣的房產，利潤可以做到3倍。
在目前中國的金融條件下，銀行對個人和中小企業***行情論壇***貸款是很嚴格的，也就是說個人和中小企業是很難從銀行獲得貸款的，比如說對中小企業，有質押資產是不夠；至於個人信用貸款，也只有物業抵押是可以的，而且只能抵押50%。從整個社會的融資成本上來看，以物業的方式，從銀行貸款融資成本是最低的。這從另外一個方面強調了物業的價值。因為目前的社會平均借款利率（15%左右）高於按揭貸款利率（6%左右）。只要能貸到款且資金能夠得到使用，在很大程度上就獲得了套利機會。也就是說，現在能從銀行貸到款，你就已經是贏家了。
借銀行的錢去掙錢是一種權利，不是任何人都能的，比如說沒有一定的資金量，就沒有這個權利。銀行永遠是嫌貧愛富的。用銀行的錢去買房是一種權利，不是所有的人都有的。權利就是有價值的，這裡的權利是市場實現價值的權利。
總之，能夠從銀行借錢去買房或者創業，是一種權利。獲得這種權利，就有掙錢的可能。沒有這種權利，你連這種可能都沒有，或者說小了許多。
所以，借銀行的錢去掙錢吧。
如何正確運用創業資本