餐飲店選址注意事項

　　隨著我國人們生活水平的不斷提高，餐飲業呈現蓬勃發展的態勢，餐飲企業間的競爭日趨激烈，企業要想在競爭中生存並求更大的發展，選址問題顯得至關重要。下面小編就為大家解開，希望能幫到你。

　　規避政策風險

　　面對市場上推出的各種商鋪，投資者首先需要有一定的法律與政策意識。我接觸的投資餐飲店鋪的人群當中，不少人由於忽視餐飲業相關政策而栽了跟頭。例如，我知道的一位姓李的先生，兩年前，他購買了北京CBD區域一個很有名氣的樓盤底商打算長期用於餐飲店鋪出租。雖然李先生購買的商鋪所在樓盤是住宅立項，原本是限制餐飲行業在此營業的。但因該底商全部處於整棟住宅樓正投影以外，所以據當時政策，還是可以經環保部門審批後，到工商機關領取營業執照的。

　　購買後不久，李先生便和某餐飲公司簽了兩年的租賃合同。然而，去年6月份上海市工商局第“14號文”對住宅商用下達了禁令，禁止在以住宅立項的樓盤內進行商業經營活動。隨後，北京市環保局經過綜合考慮，頒佈了一條新的政策法規，規定凡是所有住宅立項的樓宇底商均不得開設餐廳，而無論該底商是否位於住宅部分正投影以外。

　　這兩項政策的實施，讓李先生感受到商鋪出租的壓力，他購買的商鋪很可能要面臨租金水平下滑的局面。因為該餐飲公司已經表示不會續租。李先生和它的租約在今年4月份就到期了。而餐飲公司不願續租主要是因為李先生購買的商鋪是住宅立項，已經被明令禁止不得開設餐廳。況且在“住宅禁商令”的影響下，餐飲公司已經不可能從北京市工商局拿到營業執照了。

　　通過李先生選擇購買商鋪的例子，我們發現，對於致力於投資餐飲店鋪的“房東”在選擇購買商鋪時，瞭解相關的政策變化至關重要。

　　硬體要“過硬”

　　或許人們會發現這樣的現象：很多居民樓下面的餐廳將煙和氣沒有經過任何處理便直接向空氣中排放，使得餐廳周圍油煙味濃厚，嚴重影響了樓上居民的生活。實際上這種型別的商鋪根本不具備開設餐飲的條件，隨時都面臨被查封的危險。

　　除了排煙管道的特殊設計，是否具備燃氣、電力供應的具體指標、上下水的位置如何設計等方面也是投資餐飲商鋪必須考慮的因素。

　　再給大家講一個真實的例子。我有一個姓王的朋友，當初他看中位於街南側某辦公區內一處面對即將開業的世界**酒店的底商，看完後便很快買了下來，並租給了某餐飲公司。但後來發現，該商鋪並非如開發商當初承諾的那樣完美，在許多硬體上嚴重不合格，如排煙管道與燃氣管道不標準，電力供應只有50千伏安，遠低於餐飲業要求的230千伏安的標準等。前後交涉了半年多，最終協商解除了合約。我這位朋友不僅沒賺到錢，還賠了不少。餐飲公司也在這件事上浪費了很多時間和精力。

　　這個例子告訴我們什麼呢?無論投資什麼物業，投資者應該以“求證”的心態，去充分了解專案的全部資訊，包括專案立項及整體樓宇和房屋的結構等。

　　餐飲類店鋪的投資者更要弄明白整個樓盤及所購買房屋的具體工程技術指標，尤其是對開設餐飲行業所必需的指標作全面的掌握和了解，其中涉及到商鋪排煙、排氣管道的走向和管徑是否達到經營餐飲的標準。

　　如果不具備上述條件，投資者則需弄清是否可以改造成餐飲商鋪的開業條件，包括如何改造，誰來改造，改造週期及費用等問題。千萬不可輕信開發商對於商鋪的模糊性介紹，一定要追問每個方面的細節資料。

　　餐飲店選址原則

　　目標市場原則

　　餐飲選址要考慮倉業自身的市場定位，餐飲企業的市場定位不同，吸引的目標顧客群也不同，餐飲企業選址時要考慮接近目標顧客多的地區，這樣才能保證有一定的客源量。

　　對商業區、商務區、工業區、大學區、娛樂區和住宅區等不同特性的區域，餐廳要採用不同的營銷策略。美國一家調查公司曾對餐廳中顧客的愛好做了一個調查，發現餐廳內部環境和周邊環境的整潔、美觀，是大多數顧客選擇餐廳的主要理由。

　　容易接近原則

　　餐飲企業應選擇在交通便利的地區。要儘可能設定規模相當的停車場，避免交通護欄、單行線等限制，以方便顧客來往。交通狀況是指車輛的通行狀況和行人的流量，它意味著潛在的客源。但必須清楚客源數量絕不等同於交通的流量。如在交通主幹道，儘管過往的車輛很多，但如果那裡既沒有公交站點，又沒有停車位或不能停車，過往的行人根本沒有就餐的機會，也產生不了就餐的慾望，只有有就餐機會和就餐慾望的行人才會成為餐廳客源。因此，餐廳地址必須交通便利，進出方便快捷。

　　綜合配套原則

　　餐廳宜選擇在有住宿和娛樂設施或購物中心的附近。這種地方潛在的顧客多，在這裡開設餐廳，餐廳營業額相對會高。場地條件除場所營業面積與結構外，還需考慮的因素包括：場地內是否有必要的公共設施服務、獲得該場地所需支付的租金或其他交易成本、租用此場所的條件、必要的停車條件、顧客停車場地及原料進貨空間、法律條件、建築計劃的稽核、防火標準驗收情況、是否符合城市規劃及各種限制性的規定。另外，還有市政設施和服務市政設施，包括經營場所必須具備的能源供應，如水、電、燃氣，下水設施，周邊道路的建設與綠化，垃圾處理設施，通訊設施，消防設施等。市政服務包括與上述設施有關的服務，如環衛、環保、治安等這些先決條件直接影響餐廳的營運功能和餐廳的形象。

　　便於發現原則

　　餐廳要選在人們便於發現的地方。餐廳的正門往往裝潢豪華，是餐廳形象的展示。因此，餐廳正門不能正對小巷、人行天橋、高架橋、立交橋等。因為它們會阻礙視線，人們不易發現餐廳，會影響餐廳的經營。

　　投資預期目標原則

　　餐飲企業在選擇地點時，除考慮外部因素外，還應考慮自身的條件，如經營品種、經營方式等，要以能否實現預期投資目標來衡量地理位置的優越程度。

　　餐飲店選址要求

　　1.商圈選擇 普通餐廳分為商務型和大眾型兩種餐廳型別。商務型的普通餐廳以商務酬賓為銷售物件，一般選址在商務區域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市;大眾餐廳以家庭、個人消費為主，一般選址在社群型或便利型商業街市。

　　2.立店障礙 開設餐廳須經消防、環保、食品衛生、治安等行政管理部門會審後，方可頒照經營，周邊鄰居有異議而無法排除的也能成為立店障礙。餐廳必須離開汙染源 10 米以上，對較大餐廳，消防部門會提出設定疏散通道要求。 商鋪門前有封閉交通隔離欄、高於1.8 米的綠化，以及直對大門的電線立杆均為選址所忌。

　　3.面積要求 大眾型餐廳80~200 平方米，商務型餐廳150~1000 平方米均可。

　　4.建築要求 因餐廳為個性化裝飾、佈置，各種建築結構形式均適合開設餐廳，但剪力牆或承重牆擋門、擋窗除外。餐廳門前須有相應的停車場。餐飲還應具備廚房汙水排放的生化處理裝置以及油煙氣排放的通道。

　　5.租金承受 低層為1.50 元/***平方米•天***以上，視地段、商圈確定租價。樓上餐廳租金略低。

　　6.租期 一般不少於3 年。