怎麼給租賃土地使用權估價

　　農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。以下是小編今天為大家精心準備的：怎麼給租賃土地的使用權估價。歡迎閱讀和參考!

　　怎麼給租賃土地使用權估全文如下：

　　國有承租土地使用權的價格評估

　　1.首先設定該宗地為出讓國有土地使用權，採用基準地價係數修正法、成本逼近法等2種方法評估出50年的地價。

　　2.其次，評估土地年市場租金。市場租金=50年出讓土地使用權地價×土地還原利率/[1-1/***1+土地還原利率***的50次方]。

　　3.第三，評估土地的盈餘租金。盈餘租金=市場租金-合同租金***即租賃合同中確定的租金***。

　　4.第四，評估承租土地使用權剩餘年期的地價。地價=盈餘租金/土地還原利率×[1-1/***1+土地還原利率***的5次方]。式中的5為剩餘土地使用年期。

　　集體土地租賃權思路為：

　　1.首先評估出集體土地使用權的地價。採用的方法為直接採用基準地價係數修正法或收益還原法等方法。建議是不要扣除出讓金或者土地補償費、勞動力安置補助費。

　　2.其次，評估市場租金，方法同"國有承租土地使用權的價格評估,2"。

　　3.第三，評估盈餘租金，方法同"國有承租土地使用權的價格評估,3"。

　　4.第四，計算地價，方法同"國有承租土地使用權的價格評估,4"。。

　　根據《城鎮土地估價規程》***GB/T 18508-2001***第9.1.2條第***3***款規定：承租土地使用權的投資風險比出讓土地使用權大，收益不確定性高，因此，在運用收益還原法評估時，承租土地使用權還原利率一般比出讓土地使用權還原利率高1個百分點左右。

　　租賃土地使用權如何進行估價？

　　1、估價依據：

　　租賃土地使用權價格評估除應依據《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》外，還應執行地方關於土地租賃的管理規定。

　　2、價值標準：

　　租賃土地使用權的價值實質是土地使用權在租賃期限內年租金的貼現之和，但要考慮地方對租賃期限內土地使用權的限制。

　　3、估價方法：

　　***1***市場比較法。若租賃期限內的土地使用權權利與出讓土地使用權相同，則可以正常情況下的出讓或市場交易例項為比較案例，採用市場比較法評估，但要進行年期修正。***2***收益還原法。以年租金為土地純收益，按照租賃年限還原出地價。應注意使用期限內有無其它費用。

　　4、注意事項：***1***租金評估與租賃權評估是兩個不同的概念，要加以區分。租賃權指承租人所享有的權利的價值，即所謂租金溢利現象。***2***以營利為目的出租劃撥土地上的房屋，其租賃價格評估應另外給出租金中所含的土地收益值，並應注意國家對土地收益的處理規定，同時在估價報告中予以說明。
 

　　土地租賃要注意哪些問題：

　　一、土地租賃的兩種方式：

　　隨著土地使用制度改革的深化，我國土地租賃存在著兩種不同的方式。一是國有土地租賃;一是土地使用權出租。國有土地租賃和土地使用權出租都是國有土地有償使用的方式。

　　1998年12月24日頒佈的《土地管理法實施條例》已經將國有土地租賃明確規定為國有土地有償使用的一種方式。

　　1999年7月27日國土資源部頒發的《規範國有土地租賃若干意見》***以下簡稱《意見》***第一條規定："國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，並支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。"

　　《規範國有土地租賃若干意見》第六條規定："國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。"

　　土地使用權出租的標的物具有複合性，即不僅包括土地使用權，還包括土地上的建築物及其他附著物。當出租地上建築物、其他附著物時，其範圍內的土地使用權隨之出租，同時，出租土地使用權時，其地上建築物、其他附著物也隨之出租。土地出租一般是同房屋租賃結合在一起的，單純的場地出租行為在整個土地使用權出租市場中比較少。

　　二、在國有土地租賃和土地使用權出租的概念中，都採用了租賃、租金這樣的詞語，使人容易混淆，實質上國有土地租賃和國有土地使用權出租之間存在以下主要區別：

　　第一，所處的土地市場不同。國有土地租賃屬於土地一級市場;國有土地使用權出租屬於土地二級或者三級市場。

　　第二，法律關係主體不同。國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權出租是在土地使用者之間進行，其主體——出租人是通過劃撥、出讓 ***或轉讓***取得土地使用權的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建築物、其他附著物的全部或者一部分的使用權，並定期向出租人支付租金的行為主體。

　　第三，土地使用者的權益不同。《意見》第六條規定："國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金並完成開發建設後，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。……"承租土地使用權的轉租。承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關係，第三人取得土地的他項權利。

　　承租土地使用權的轉讓。承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，租賃合同經更名後繼續有效。

　　三、什麼樣的農村土地可以租賃?該土地是否可作為商業用途?例如：養馬場、遊樂園等。

　　根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條之規定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。從農業用地轉為建設用地需首先經過政府的土地徵收程式將農村用地轉為建設用地後才可以用於商業用途。要經縣級土地部門審批，從農業用地轉為建設用地需首先經過政府的土地徵收程式將農村用地轉為建設用地後才可以用於商業用途。

　　知識總結：由於在土地使用權出租中，土地使用權及地上建築物、其他附著物所有權不發生轉移，承租人以支付租金為代價取得對土地及地上建築物、其他附著物一定期限使用的權利，期限通常較短，投資相對較少，方便靈活，出租人則通過承租人支付的租金收回投資，因而土地使用權出租十分普遍，具體形式也有多種多樣。如商業櫃檯出租、各種鋪面出租和住房出租等，都包含著土地使用權的出租。