房地產的開發流程有哪些

　　房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。而具體的開發流程有哪些呢?下面是小編整理的一些關於房地產的開發流程的相關資料,供你參考。

　　房地產的開發流程步驟

　　一、房地產開發公司的設立

　　二、房地產開發專案的立項和可行性研究

　　房地產開發專案的立項和可行性研究階段的法律程式

　　1、選定專案，簽定合作意向書

　　2、初步確定開發方案

　　3、申報規劃要點

　　4、申報、審批專案建議書

　　5、編制專案可行性研究報告6、申報、審批專案可行性研究報告

　　房地產開發專案立項和可行性研究階段的相關稅費

　　1、可行性研究費

　　2、建設工程規劃許可證執照費

　　三、房地產開發專案的規劃設計和市政配套

　　房地產開發的原則

　　房地產開發基本原則是指在城市規劃區國有土地範圍內從事房地產開發並實施房地產開發管理中應依法遵守的基本原則。依據我國法律的規定，我國房地產開發的基本原則主要有：

　　1.依法在取得土地使用權的城市規劃區國有土地範圍內從事房地產開發的原則。在我國，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權是房地產開發的前提條件，房地產開發必須是國有土地。我國另一型別的土地即農村集體所有土地不能直接用於房地產開發，集體土地必須經依法徵用轉為國有土地後，才能成為房地產開發用地。

　　2.房地產開發必須嚴格執行城市規劃的原則。城市規劃是城市人民政府對建設進行巨集觀調控和微觀管理的重要措施，是城市發展的綱領，也是對城市房地產開發進行合理控制，實現土地資源合理配置的有效手段。科學制定和執行城市規劃，是合理利用城市土地，合理安排各項建設，指導城市有序、協調發展的保證。

　　3.堅持經濟效益、社會效益和環境效益相統一的原則，經濟效益是房地產所產生的經濟利益的大小，是開發企業賴以生存和發展的必要條件。社會效益指房地產開發給社會帶來的效果和利益。環境效益是指房地產開發對城市自然環境和人文環境所產生的積極影響。以上三方面是矛盾統一的辯證關係，既有聯絡，又有區別，還會產生衝突。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上，進行綜合整合和管理。

　　4.應當堅持全面規劃、合理佈局、綜合開發、配套建設的原則。即綜合開發原則。綜合開發較之以前的分散建設，具有不可比擬的優越性。綜合開發有利於實現城市總體規劃，加快改變城市的面貌;有利於城市各項建設的協調發展，促進生產，方便生活，有利於縮短建設週期，提高經濟效益和社會效益。

　　5.符合國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃的原則。國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃是指導國民經濟相關產業發展的基本原則和總的戰略方針，房地產業作為第三產業應受國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃的制約。

　　房地產開發的主要程式

　　1.投資決策分析

　　投資決策分析類似可行件研究，是開發過程中最為重要的一環。投資決策分忻主要包括市場分析和財務估價兩部分。這必須在尚未籤協議之前進行，給開發者以充分的時間和自由度加以考慮。目前.人們對房地產開發專案的財務估價已經比較普遍，而對至關重要的市場分忻卻沒有足夠的重視。應當說，市場研究對於選擇投資方向，確定開發目標與方案起著舉足輕重的作用，它往往關係到專案的成敗。

　　2.前期工作

　　當通過投資決策研究確定了具體的開發專案後，就要著手準備印實施前期—父作。它包括研究地塊的持性與範圍;分析將要購買的地塊用途及獲益能力大小;獲取土地使用權;徵地、拆遷、安置、補償;規劃設計及建設方案的確定;與規劃管理部門協商，獲得規劃許可;施工現場的“七通一平”;安排短期或長期信貸; 尋找預租***售***顧客;初步確定租金或售價水平、開發成本和工程量進行詳細估算和概算等等。上述工作完成後。對專案可以再進行一次評估，因為決定開發專案成敗的經濟持性可能已經有所變化。

　　3.建設階段

　　建設階段是將開發過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間點上，專案建設一開始，對有些問題的處理就不像前面兩個階段具有彈性。尤其對許多小專案面言，一旦簽署了承包合同.就幾乎不再有變動的機會了。這就再次說明了前兩個階段工作的重要件。

　　為了防止追加成本和工期拖延，開發商必須密切注意專案建設過程的進展，定期視察施工現場，以瞭解整個建設過程的全貌。

　　4.租售階段

　　在很多情況下，開發商為廠分散投資風險，減輕借貸壓力，在專案建設前就通過預租或預售的形式落實了入住的客戶，但許多情況下，還是在專案完工或接近完工時才去尋找客戶。對出租或出售兩種處置方式而言，要根據市場狀況，開發商對回收資金迫切程度印開發專案的型別來選擇，對於居住樓，通常以出售為主，對寫字樓、酒店、商業用房常以出租為主。 雖然租售階段常常處於開發的最後一個階段，但租售戰略是初期投資分析的一個重要組成部分。