房地產營改增的意義?

研究營改增對房地產行業的影響有何研究意義

參考前瞻 產業研究院《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》顯示，營改增新政下，對於房地產業的定義與營業稅法規下的規定基本一致，意味著增值稅將適用於房地產銷售和租賃業務，並且影響主要的房地產類型，比如住宅、寫字樓、工業地產、以及商業地產等。房地產業將適用於11%的增值稅稅率，較之營業稅5%的稅率有大幅上漲。

由於改徵增值稅後，房地產企業會加強對採購環節的增值稅專用發票的管理，這樣就對上游的供應商提出更高要求。未來，由於在一般計稅方式，多取得進項稅可以減輕房地產企業稅收負擔，房地產企業為儘可能多的獲取進項稅，會調整自己的產品結構，會更多推出精裝修房、帶家電等產品類型。

營改增對房地產有什麼影響

2016營改增最新政策:營改增對房地產有什麼影響

國稅總局局長王軍在人民大會堂部長通道回答媒體提問時表示，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅徵管，比如個人二手房交易營業稅下，個人二手房買賣需繳納5%的營業稅，符合一定條件的住房買賣可免徵營業稅。

出 於穩定房地產市場考慮，去年3月份，營業稅免徵條件有所放鬆，從原來的“滿5年以上（含5年）”，調整為“滿2年以上（含2年）”。為適應國內房地產市場 分化局面，今年2月份，營業稅政策進一步放鬆，除了北上廣深，所有住房（包括普通和非普通住房）只要滿2年（含2年），對外銷售的，均免徵營業稅。北上廣 深仍然適用去年老政策，滿2年（含2年）非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;滿2年（含2年）普通住房，才免徵營業稅。

這個環節的營業稅改成增值稅後，由於具體政策尚未出臺，稅負是否變化還未知。不動產業納入“營改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的徵收率。

營改增是什麼意思？

2011年，經國務院批准，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改徵增值稅試點方案。從2012年1月1日起，在上海交通運輸業和部分現代服務業開展營業稅改徵增值稅試點。

2012年7月25日，國務院常務會議決定擴大營業稅改徵增值稅試點範圍：自2012年8月1日起至年底，將交通運輸業和部分現代服務業營業稅改徵增值稅試點範圍，由上海市分批擴大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個省（直轄市、計劃單列市）。而後分行業進行全國範圍內的試點，涉及的行業包括交通運輸、郵政、電信、部分現代服務業。

當前，我國正大力發展第三產業，尤其是現代服務業。將營業稅改徵增值稅，有利於完善稅制，消除重複徵稅;有利於社會專業化分工，促進三次產業融合;有利於降低企業稅收成本，增強企業發展能力;有利於優化投資、消費和出口結構，促進國民經濟健康協調發展。中金網

對於二手房買賣來說，繳稅基數由售價變差價，會帶來哪些影響？

該文章中提到，營改增以後，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通;而對於未滿兩年的房產，原來按照營業稅的政策需要繳納5%的營業稅，而如果按照增值稅，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至為零，那麼增值稅極有可能為零;但對於房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那麼稅負非常大，勢必會導致房價的大跌。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對東方財富網表示，營改增的背景下，是增加負擔還是降低負擔，本質上要看進項稅額能否得到抵扣。嚴躍進列舉了一個簡單計算來說明“營改增”中間的稅費變化。如果按照目前的營業稅徵收計算公式，轉讓100萬元的住宅，且不考慮免徵等因素，按照營業稅5%的稅率計算，那麼營業稅共需交納5萬元。

營改增對房地產有什麼影響

如果營改增成功後，那麼計算增值稅則需要考慮銷項稅額和進項稅額。這可以從兩類不同的購房行為中得到解釋。

第一類：購房者購買了一套50萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為50/（1+11%）*11%即約為5萬元，而銷項稅額為100/（1+11%）*11%即約為10萬元，增值稅稅額則為5萬元。

第二類：購房者購買了一套90萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為90/（1+11%）*11%即約為9萬元，而銷項稅額為100/......

營改增-開題報告選題意義

為更好的推進財稅改革，從2012年1月1日起以上海為試點實施營業稅改徵增值稅試點方案，並從2013年起逐步在全國推廣。營業稅改增值稅是繼我國1994分稅制改革以來又一重大稅收制度改革，對我國經濟結構和稅收體制的改革起著積極作用。本文首先總結了營業稅改增值稅的實施背景和內容，並著重分析我國營業稅改增值稅對物流行業稅負的影響，在此基礎上，針對營改增中存在的問題，結合實際提出了根據行業實際和企業自身條件合理進行納稅籌劃、實行漸進式改革步驟完善地方稅法體制、合理設置國地稅徵管範圍及分配比例等政策建議，以期對稅制改革提供一定的參考價值。

2016年浙江營改增對房地產影響，營改增是什麼意思營改增政策解讀

1、“營改增”後，對於個人的二手房交易， 會按照簡易計稅方法徵稅，且增值稅的徵收率與當前5%營業稅的稅率一致。 2、“營改增”之前，營業稅是價內稅，計算繳納的稅金直接以交易金額為依據，而改為增值稅後，增值稅是價外稅，需要將交易金額換稅為不含稅收入再計算應繳的增值稅，計稅依據相比之前有所減少。 3、“營改增”前，個人轉賣住房，對購買2年及以上的免徵營業稅，不足2年的全額徵稅，“營改增”後，所有地區對個人轉賣住房不足2年的都全額繳納增值稅，北京市、上海市、廣州市、深圳市對個人銷售購買2年以上的非普通住房，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅，個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。除上述地區外的其他地區，個人將購買2年以上的住房對外銷售的，均免增值稅。 4、 土地出讓金允許從銷售額中減除 5、老項目按5%的徵收率繳納增值稅 6、房地產開發企業可選擇按5%徵收率納稅 7、預售不動產項目按3%預徵 8、銷售存量房產按差價5%繳納增值稅 9、個人轉讓二手房兩年以上免稅，兩年以下按5%徵收率 10、不動產租賃稅率11% 11、存量房產採用5%徵收率納稅

營改增的意義在哪裡？？目的是什麼？

意義：

降低企業負擔，改善經濟發展環境。

目的：

（一）有利於減少營業稅重複徵稅，使市場細化和分工協作不受稅制影響；

（二）有利於完善和延伸二三產業增值稅抵扣鏈條，促進二三產業融合發展；

（三）有利於建立貨物和勞務領域的增值稅出口退稅制度，全面改善我國的出口稅收環境。

2011年，經國務院批准，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅試點方案。從2012年1月1日起，在上海交通運輸業和部分現代服務業開展營業稅改徵增值稅試點。至此，貨物勞務稅收制度的改革拉開序幕。2016年，已納入“營改增”的行業減稅規模估計有2000億元，金融業、房地產和建築業、生活服務業等行業減稅規模或接近4000億元，2016年“營改增”減稅總規模接近6000億元。“營改增”會確保所有行業的稅負只減不增。

營改增對房地產有哪些影響？

自二零一六年五月一日起，中國將全面推開營改增試點，將建築業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點。改革對房地產的影響主要表現在對房地產企業以及房地產交易，有以下六點：

房地產營改增有助於房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，同時，營改增後將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣，對於一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。

改革會對房企財務管理與會計處理產生影響 。一方面房企會要求自身財會人員加強宏觀財務管理，另外會對房地產開發企業的具體會計處理、發票管理產生直接影響。

企業融資與現金流的影響。營業稅構成房地產企業不可忽視的現金流出。而改徵增值稅後，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間，進項稅額大於銷項稅額，因而開發之初較長的時間內無稅可繳，減少企業流動資金的佔用，擴大企業現金流。

伴隨企業加入置業大軍，將會有更多有能力有動力的企業去投資房地產物業，優質住宅地產可能會出現搶購潮。

營改增以後，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，鼓勵交易、增進流通。

對於房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初的價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那麼稅負比較大。

營改增對房地產有什麼影響

您好，1)房地產營改增有助於房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，同時，營改增後將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣，對於一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。

2)伴隨企業加入置業大軍，將會有更多有能力有動力的企業去投資房地產物業，優質住宅地產搶購熱潮即將爆發!

3)對於房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初的價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那麼稅負非常大，勢必會導致房價的大跌;

4)營改增以後，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通。

望採納

營改增將全面推開對房產有什麼好處

“營改增”給房地產企業帶來的挑戰房地產企業由營業稅改徵增值稅後，增值稅與營業稅相比有兩大不同，一是價外稅和價內稅的不同，另一個是鏈條抵扣的稅制設計，這就導致增值稅的稅務處理、徵管規定、申報計算都與營業稅完全不同，從而給房地產企業帶來前所未有的挑戰。這裡不細說了，我們來說說好處。

1、行業整體稅負有望下降房地產營改增屬於國家推行的“結構性減稅”改革的一部分，行業整體稅負肯定會有所下降。

2、市場銷量有望增加營業稅的存在導致增值稅抵扣鏈條中斷，建安成本中包含的進項稅不能抵扣，造成一些房地產企業重複納稅；買房的業主承擔營業稅款因為沒有增值稅專用發票，其進項稅不能得到抵扣，也將重複納稅。稅負重一定程度上會影響消費者購買或投資的積極性。應該增之後，房地產企業成為增值稅抵扣鏈條上的一個環節，建安成本和期間費用中繳納的增值稅都可以抵扣，如果進項稅額較大，企業稅負則有望下降。

房地產的保值增值是什麼意思 增值很大的房產營改增後

房地產為何具有保值增值的功能

房地產是特殊商品，有兩種功能：一是居住功能，二是投資功能。這兩種功能是統一的，但是居住功能永遠是第一位的。房子能夠用來投資的，基礎是房子可以用來居住，如果沒有了居住功能，投資功能也就沒有了。房地產作為耐用消費品可以長期使用，可以出租；土地的稀缺性和不可再生性造成房子具有保值增值的功能長期持有可升值

房地產保值增值：

一般地說，豆腐、牛奶之類易腐爛變質的物品，經過一段時間以後，其

價值會完全喪失；電腦、手機之類的高科技產品，隨著新技術新工藝的不斷出現、生產效率提高、生產成本降低、更好的產品面世等，其價值會快速降低。但是房地產因土地面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價值通常可以得到保持，甚至隨著時間的推移而自然增加（即自然增值）。引起房地產價格上漲的原因主要有5個方面：①房地產擁有者自己對房地產進行投資改良，如重新進行裝飾裝修，更新或添加設施設備，改進物業管理等；②外部經濟，如政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發展方向，改變城市格局等；③需求增加導致稀缺性增加，如經濟發展和人口增加帶動房地產需求增加；④房地產使用管制改變，如將農用地轉為建設用地，將原工業用途改變為居住用途或商業用途，增加容積率等；⑤通貨膨脹，即商品和服務的貨幣價格總水平的持上漲現象，或者簡單地說，是物價的持續普遍上漲。其中，房地產擁有者自己對房地產進行投資改良所引起的房地產價格上漲，不是房地產自然增值；通貨膨脹引起的房地產價格上漲，不是真正的房地產增值，而是房地產保值；外部經濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產使用管制改變所引起的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。

房地產的保值：

房地產通常具有保值功能，因為它能抵禦通貨膨脹。如果出現通貨膨脹，貨幣的購買力會下降，今天能用l元錢買到的商品或服務，以後很可能得花不止l元錢才能買到。而說某項投資是保值性的，意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，具體地說，就是能保證投資一段時間後所抽回的資金，完全能夠購買到當初的投資額可以購買到的同等商品或服務。

2016營改增最新政策來襲 對房地產有何影響

一、會計處理的變化

營改增之前，房地產開發企業按照“銷售不動產”稅目徵收營業稅，稅率為5%。

假設企業銷售商品房取得銷售收入1000萬元，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則企業相關的會計處理如下：

借：銀行存款　1000

貸：主營業務收入　1000

借：營業稅金及附加　50

貸：應交稅費——應交營業稅　50

借：營業稅金及附加　6

貸：應交稅費——應交城市維護建設稅　3.5

應交稅費——應交教育費附加　1.5

應交稅費——應交地方教育附加　1

營改增後，房地產開發企業適用11%的增值稅稅率。同樣的條件，相關的會計處理如下：

借：銀行存款　1000

貸：主營業務收入　900.90

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）　99.10

不考慮當月增值稅進項稅額的情況下：

借：營業稅金及附加　11.89

貸：應交稅費——應交城市維護建設稅　6.94

應交稅費——應交教育費附加　2.97

應交稅費——應交地方教育附加　1.98

二、會計利潤的變化

仍引用上述的例子，通過分錄可以看出，由於增值稅屬於價外稅，不影響會計利潤，因此繳納增值稅下，企業確認收入900.90萬元，而繳納營業稅情況下，企業確認收入1000萬元，銷售收入下降9.91%。

假定不考慮營業成本，則繳納營業稅情況下：

對利潤總額的影響＝1000－50－6＝944（萬元）

繳納增值稅的情況下：

對利潤總額的影響＝900.90－11.89＝889.01（萬元）

由此可見，在不考慮營業成本的情況下，營改增後，企業的會計利潤有所下降。而如果考慮營業成本這一因素，則在採購環節的進項稅額能否抵扣變得尤為重要。如果在採購環節企業無法取得增值稅專用發票，則相關的進項稅額不得抵扣，相應的稅金則計入房地產開發成本，稅金會進一步增加購入成本，從而進一步減少會計利潤。而如果在採購環節能夠取得增值稅專用發票，進項稅額可以抵扣的話，則企業的房地產開發成本則為不含稅價款，而原繳納營業稅時，採購環節的購買價款中已經包含了施工方的營業稅額，因此，營改增會導致房地產開發企業的採購成本降低，相應的利潤總額會有可能高於原繳納營業稅的情況。企業的可抵扣成本比例越高，毛利率的提高幅度也會越大。

三、稅負變化

營改增之前，房地產開發企業涉及到的稅種主要有營業稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中營業稅、土地增值稅、企業所得稅是房企的3大稅種，房地產開發企業的收費項目有幾十種。營改增後，稅種由營業稅改為增值稅，其他稅種不變，稅率由原來的營業稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由於增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額徵稅，而營業稅是對全部營業額徵稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。不過，如果房地產開發企業無法取得足夠的增值稅專用發票的話，則可能會導致企業整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用發票以及今後的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣範圍將是企業稅負增減的重要因素。

四、發票管理的變化

原營業稅稅制下，營業稅發票僅作為購入方相關資產或費用的確認依據，而不作為抵扣憑證。在增值稅稅制下，增值稅發票的管理尤為重要，由於一方開具增值稅專用發票，會涉及到下游企業的抵扣，增值稅形成整個行業完整的閉環鏈條，因此銷項發票的領購、開具、保管、作廢，進項發票的取得、認證、抵扣等都顯得尤為重要。企業在營改......