土地流轉需要注意什麼?

土地流轉需要注意的問題有哪些？

一、土地流轉的常見方式

1、土地轉包，即承包方將自己承包期內承包的部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。

2、土地轉讓，即承包方將其擁有的未到期的土地承包經營權以一定的方式和條件轉移給他人。

3、土地出租，即承包方作為出租方，將自己承包期內部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業生產經營，並收取租金。

4、土地互換，即土地承包經營權人將自己的土地承包經營權交換給他人行使，自己行使從他人處換來的土地承包經營權。

5、土地入股，即在承包期內，承包方將土地承包經營權量化為股份，以股份入股形式與他人共同生產，按股分紅。

6、反租倒包，即由農村集體經濟組織出面把農戶的承包地反租過來，集中連成一片，給予農戶適當的經濟補償，再把土地承包進行轉租或發包給農戶、個人或企業單位。

7、土地託管，即承包方承包地委託農業服務組織或農戶代為經營管理，託管雙方簽訂協議，委託方向受託方支付一定的費用。

二、土地流轉應注意的問題

1、農民利益問題。一是不能違背農民的意願強迫流轉，流轉的條件、方式、價格等應由農戶自主決定；二是土地流轉後農戶的既得利益要不低於或高於土地流轉前，否則流轉將很難實行。

2、流轉主體問題。一是採取轉包及互換方式的，不得向本集體經濟組織以外的農戶進行流轉；二是採取轉讓方式流轉的，可以向集體經濟組織以外的農戶、單位和個人流轉，但由於這種流轉方式使得流轉方在承包期內失去了土地承包經營權，應當堅持“穩妥、慎重、本集體經濟組織成員優先”的原則。

3、流轉年限問題。除“四荒地”( 荒山、荒溝、荒丘、荒灘)外，農民的土地承包經營權流轉合同簽訂的時間不宜過長，到期後，根據實際情況再進行續簽。

4、流轉土地的用途問題。必須嚴格遵守《農村土地承包法》和《農村土地承包經營流轉管理辦法》的有關規定，不得以調整產業結構、發展農村經濟等理由擅自改變原有耕地的農業用途。

5、流轉合同簽訂問題。流轉合同必須使用政府統一制訂的合同文本。簽定合同時應當由承包方或其書面委託的代理人簽定；流轉合同中要註明流轉土地的邊界、座落、面積、質量等級和流轉土地的用途等內容。

6、流轉土地的界限問題。鄉(鎮)農經部門要在流轉土地丈量劃分上嚴格把關，明確土地界址，確保流轉土地面積與流轉合同面積相符，不留隱患。

在什麼情況下需要促進土地流轉（注意促進）

農村集體土地使用權流轉現狀與趨勢農村集體土地流轉是中國獨特土地產權制度下的特殊產物，是農村土地所有權、經營權、使用權統分結合的實現形式。現行農村土地使用權的流轉是在堅持家庭承包經營制度的前提下，由承包方將其擁有的土地使用權，按照依法、自願、有償的原則，通過轉包、轉讓、互換、入股等形式，流轉給發包方或其他單位及個人。土地流轉後的開發利用也必須依法進行，不能改變土地的所有權性質，防止借土地流轉之名非法改變耕地的農業用途。因此農村建設用地的流轉是農村集體土地使用權流轉的難點和熱點，是當前亟待解決的問題之一。隨著農業產業化經營興起和農村勞動力轉移，農村集體土地使用權流轉速度明顯加快，規模不斷擴大。如何引導、完善、規範農村集體土地使用權的合理流轉，尤其是農村建設用地能否流轉，怎樣流轉，即規範農村建設用地合法流轉，以實現農村集體土地合理、持續利用。2004年10月國務院28號文《關於深化改革嚴格土地管理的決定》指出：“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”。這一原則性規定對地方來說，還缺乏可操作性法律規範。2005年7月《廣東省集體建設用地使用權流轉管理法》以“政府令”形式發佈，使該省農村集體土地直接入市有地方法規依據。在現行徵地制度法律框架下，打破了“非經政府徵地，任何農地不得合法轉為非農用途”的傳統，出現了徵地制度與農地直接入市制並存的新時期。一、農村集體土地使用權流轉的政策演變從1950年開始至今，我國農村先後經歷了四次較大規模的土地產權制度變革，或者說農村集體土地使用權的流轉政策經歷了四個時期。第一時期：50年代初期1950年6月頒佈實施的《土地改革法》，其中第30條規定，農民對擁有的土地“有權自由經營、買賣和出租”，賦予了農民對土地自由流轉的權利，但這個時期比較短。第二時期：1950年代中期—1970年代末期1955年開始的農業生產資料的社會主義改造和人民公社化運動，最終確立了三級所有，隊為基礎的集體所有制，弱化了農民對土地產權的意識，造成農村土地所有權虛置。個體農民與土地不再存在法律上的產權關係，“有權自由經營、買賣和出租”的流轉方式不復存在。第三時期：改革開放初期—21世紀初1978年開始陸續出現的土地聯產承包責任制，標誌著農村土地制度從單純集體所有向集體所有、家庭經營的兩權分離模式轉變，農村集體土地使用權的流轉出現萌芽。1987年國務院批覆了一些沿海發達省市就土地適度規模經營進行試驗，使得土地經營權的流轉突破了家庭承包經營的限制，農村土地流轉制度開始進入新的探索期。1998年修改的《土地管理法》對農村土地使用權的自由轉讓加以規範，2003年實施的《農村土地承包法》從法律層面上對合法土地承包經營權給予了保護。該法中規定，通過家庭承包取得的土地承包經營權，可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。第四時期：2005年以來2004年10月國務院28號文《關於深化改革嚴格土地管理的決定》指出：“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”。2005年7月，廣東省政府制定了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理法》，明確農村集體建設用地使用權可上市流轉，並通過招標、拍賣、掛牌和上網競價四種方式進行，這意味著農村建設用地使用權流轉進入了市場化的階段。其他地區也開始有了不同程度的鬆動。二、農村集體土地使用權流轉的現狀及特點1987年我國實行土地使用制度改革，國有土地使用權進入市場流轉。國有土地有償使用制度的建立，促進了經濟和社會的發展，然而集體土地使......

購買農村土地應該要注意什麼問題

不知道您所說的這塊地皮是國有土地還是集體土地，如果是集體土地，是不能自由買賣的，即使有關部門收了您的錢，讓您建了房，您也不會拿到房產證；要是耕地，還屬非法佔用。在這種情況下說是建好了房再給證，那就是鬼話！現在城市周邊農村建的商品樓房，好多就辦不下證來，就是這個原因。

如果是國有土地，那就好說了，您只需交足了錢，然後到國土管理部門拿到“國有土地使用證”，再怎麼開發就是您個人的事了，只要不違法。

說得不一定完全正確，請您到國家正規的部門多諮詢，買地可不是小事，謹慎些好！

如何處理農村土地流轉應注意的問題

流轉的是使用權，不是所有權，其實所有權是在國家手裡的，只要不打那種擦邊球就好了，記住在農村還是不要建設廠房了，不然要罰款的。。。

二零一七年土地流轉新規定的三個要點注意

具體你可以去【聚土】看下最新相關土地政策，我截一部分你看下吧。

1 規範土地流轉

但目前土地流轉存在農民自行流轉多、報村和鄉鎮批准備案少，口頭協議流轉多、簽訂書面合同少等諸多問題，儘快制定土地流轉政策，規範土地流轉程序迫在眉睫。各地政府應逐漸嚴格土地流轉管理，規範流轉程序，完善合同管理，流轉合同標準化，流轉期限不得超過第二輪農村土地承包期的剩餘年限。一旦土地流轉發生糾紛處理難度大，缺乏法律保障。據有關部門提供的數據，近幾年各省市因土地流轉引發的糾紛，呈逐年上升趨勢。

2 加快土地確權

土地確權登記意義深遠，確權以後有利於土地流轉。明晰集體土地財產權，加快推進農村集體土地確權登記發證工作任務十分緊迫繁重，推進農村集體土地確權登記發證工作是維護農民和土地流轉者權益、促進農村社會和諧穩定的現實需要。通過農村集體土地確權登記發證，有效解決農村集體土地權屬糾紛，化解農村社會矛盾，依法確認農民土地權利，強化農民特別是全社會的土地物權意識，有助於在城鎮化、工業化和農業現代化推進過程中，切實維護農民權益。

3 搭建土地交易平臺

伴隨著土地流轉制度出臺，加快了各地相繼實施農地流轉試點，就直接促進農村產權交易所的成立，為農地入市搭建平臺，建立縣、鄉、村三級土地流轉管理服務機構，發展多種形式的土地流轉中介服務組織，搭建縣鄉村三級寬帶網絡信息平臺，及時準確公開土地流轉信息，加強對流轉信息的收集、整理、歸檔和保管，及時為廣大農戶提供土地流轉政策諮詢、土地登記、信息發佈、合同制定、糾紛仲裁、法律援助等服務。

4 基本農田保護制度

中央經濟工作的主要任務，第一條就是切實保障國家糧食安全。這就意味著耕地紅線要嚴防死守，18億畝耕地紅線仍然必須堅守，同時現有耕地面積必須保持基本穩定。在農地流轉不斷擴大及建設新型現代農業的新形勢下，國土資源部將會繼續執行最嚴格的耕地保護政策，同時探索新形勢下的耕地和基本農田保護政策創新，加大基本農田保護力度，堅持數量質量並重，切實保障國家糧食安全。

5 土地承包權抵押貸款

2014年號文件已經開始鼓勵土地承包經營權抵押貸款，土地流轉將是盤活農村資源的契機。一旦土地能實行規範化流轉，那麼抵押貸款就成為可能，土地就能產生增值。同時讓農地在生產、生活中可創造更寬鬆的經營渠道，激發一批承包大戶的積極性。開展農村耕地承包經營權抵押貸款，解決了種植大戶因資金短缺不能滿足規模種植需要的問題，有效破解了種田大戶發展的資金"瓶頸"難題，促進了農業產業集約化經營。而且有助於涉農金融機構探索農村金融產品和服務方式創新工作，加快建立農村現代金融制度，促進了農村地區加快對耕地承包經營權證的頒發進度、完善農村耕地流轉市場及健全農業風險保障機制建設等方面的農村體制機制創新，並不斷提高農業生產經營組織化程度。

6 城鄉統一的建設用地市場

農地入市有兩個前提，第一它必須是經營型的建設用地，第二必須符合規劃和用途管制。針對已出現的違法違規問題，政府要在夯實土地權能的同時改革徵地制度，規範徵地程序，建立科學的、多元的徵地補償制度、保障和就業制度。農業創富者們也希望通過轉變政府職能，能為城鄉土地的流轉建立一個統一的交易服務平臺。

建立公平開放透明的市場規則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉統一的建設用地市場。並表示，城鄉二元結構是制約城鄉發展一體化的主要障礙。應加快構建新型農業經營體系，賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置。......

簽訂土地流轉合同要注意什麼問題

有土地流轉合同，就按合同辦。注意：下回再簽訂土地流轉合同之前，一定要搞清楚這快地有沒有土地糾紛。法律上對土地流轉的口頭協議也是承認的，只要有既成事實即可。　　農村土地承包法司法解釋規定　　第二十條　發包方就同一土地簽訂兩個以上承包合同，承包方均主張取得土地承包經營權的，按照下列情形，分別處理：　　(一)已經依法登記的承包方，取得土地承包經營權;　　(二)均未依法登記的，生效在先合同的承包方取得土地承包經營權;　　(三)依前兩項規定無法確定的，已經根據承包合同合法佔有使用承包地的人取得土地承包經營權，但爭議發生後一方強行先佔承包地的行為和事實，不得作為確定土地承包經營權的依據。

土地轉讓的注意事項

以下相關事項，是國有土地轉讓交易中經常出現一些問題，土地轉讓當事人應當多加留意細節，不僅有利於降低交易成本，還有利於控制法律風險，避免出現違法現象。 一、轉讓合同的形式國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同，明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。二、國有土地的權屬調查和資信能力調查1、轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。2、轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓後資金無法收回的結局。三、轉讓價格評估事宜在轉讓前，應該對土地轉讓價格進行評估。因為土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以採取必要的措施。尤其是轉讓方為國有單位時，國有土地及相關資產須經法定估價機構估價，並經國土部門予以確認。四、國有土地使用權轉讓的擔保1、擬轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關注的重點。轉讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產主管部門進行調查，核實有無抵押與被採取司法限制。2、鑑於有無土地權屬及相關爭議不易調查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應明確雙方相互提供擔保。五、有關稅費轉讓合同簽訂之時，雙方應對有關應繳納的稅費項目、標準及數額進行諮詢，並對稅費負擔問題進行明確。根據有關規定，稅費的計算依據一般為土地成交價，若成交價格明顯低於正常市場價的，則應以土地評估價作為計算依據。六、土地用途及相關用地條件的變更1、國有土地轉讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權轉讓尤為突出。土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。2、轉讓前的土地大多是工業用地、辦公用地等，轉讓後多為商業或住宅開發用地，不僅要經規劃部門變更土地用途，補繳土地出讓金，且須繳納相關配套費用。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建築密度、容積率、綠化率等用地條件。七、土地使用權轉讓時地上建築物、其他附著物所有權歸屬問題1、地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用範圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。2、國有土地使用權轉讓的效力及於地上建築物，無約定的，推定包含。國有出讓土地未達到規定開發程度不得轉讓，劃撥國有土地無地上建築物不得轉讓。3、土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依照規定辦理過戶登記。八、權屬變更程序與支付轉讓價款問題因國有土地使用權轉讓須經合同簽訂、國土部門審批、補辦相關手續、登記辦證等多個環節，有時還涉及抵押權解除等程序，故轉讓費的支付應採用分期付款方式。即根據轉讓程序設定付款期限與金額，體現相互制約與督促作用，以降低雙方交易風險。九、國有土地使用權設定抵押後的轉讓問題國有土地使用權設定抵押後，並非不能轉讓。可通過與抵押權人協商，以其他擔保方式置換或以轉讓費支付借款的方式解除抵押等方式，實現轉讓目的。

土地流轉還有哪些需要規範和加強

農村土地經營權流轉，要真正做到尊重農民的意願，除了注意工作方法外，關鍵在於要客觀地估計土地對農民的意義及農民對土地流轉的基本態度，恰恰在這一點上，地區之間存在著很大的差別。依條件的不同，這裡有三種情況：

（1）對於當今大多數農民來講，土地仍然是安身立命之本，仍然是維持生存和發展的基本依靠。採取“自家的承包地自家種”這種土地經營方式的普通農戶仍佔大多數。農戶既不願意轉讓經營權，更不願意放棄承包權，是大多數農村的客觀現實。在這種基本農情下，絕不能超越客觀條件，違背農民的意願，用行政手段強迫農民流轉土地。

（2）在經濟相對發達地區和大城市郊區，的確已有一部分農戶，尤其是那些已經在城鎮多年從事二三產業、具有穩定的非農收入的農戶，有了轉讓土地經營權的願望。對於相當一部分農民來說，土地的生存保障功能雖已淡化，但農民完全放棄承包土地還有種種顧忌。農戶願意轉讓經營權，但不願放棄承包權，這種情況在現實中將大量發生。這時，要堅持依法自願有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地經營權。而承包權則仍應明確是農戶的，不能強迫收回農民的承包地。

（3）在農戶徹底脫離農村、融入城市的情況下，部分農戶不僅自願流轉經營權，也自願放棄承包權。這種情況目前還較為少見。既便在這種情況下，也不能要求把放棄承包地作為農民進城落戶的先決條件。在農民自願的前提下，可以把承包地交還集體組織或經集體同意後轉讓給集體組織其它成員。集體也應給予合理的補償。總之，政府直接用行政手段推動土地規模經營，會引發社會矛盾。在堅持土地承包關係長久不變和尊重農民意願的前提下，要積極探索建立市場化的土地流轉機制。對隨意改變土地承包關係、強迫農民進行土地流轉、侵害農民土地權益的違法行為，必須加強執法監督。

租地注意哪些問題

你要是租，最好能白紙黑字的立個合同，將來出現糾紛也可以去打官司（組這種性質的土地，不知道你要幹什麼。比如說你經商，賺錢挺多的，可是你房東看著不錯也想幹，他就可以把你轟走，讓他自己幹，這就是私有的不好之處，隨意性太大。最好是先小人後君子，一切都事先談妥，進可攻，退可守，出現問題你也不會吃虧。）。最好提供一下，土地的證明材料（私人也是有的），多留點心眼，別叫壞人騙了，祝你一路順風！

土地流轉後農民幹什麼？ 35分

根據目前的相關政策法規，土地流轉的方式可以分為以下幾種：

一、土地出租

土地出租一般是承包農戶把土地出租給其他農業經營者，出租的年限不能超過剩餘的承包年限。出租的對象可以是本村集體的村民，也可以是村集體外的企業和個人。土地出租是一種比較普遍的流轉方式，手續簡單，關係明晰，適合各類主體採取使用。

二、土地入股

土地入股一般是承包農戶將自己的土地作為資產，折價入股到企業或農民合作社，投入到生產經營中，產生的利潤按照入股的比例分配給農戶，比如土地股份合作社等。土地入股是一種特殊的土地流轉方式，要求農戶對經營方十分信任，能夠產生比出租更高的收益，門檻較高，在實踐中案例較少。

三、土地轉包

土地轉包是本村集體的村民把自己承包的土地，轉包給本村其他的村民使用，自己還保留這塊土地的第一承包權。只不過自己作為土地的承包者，把剩餘的承包年限轉讓給了本村其他村民。土地轉包對象僅限於本村其他成員，集體外的企業和個人無權成為轉包對象。土地轉包要到村集體備案。

四、土地轉讓

土地轉讓是本村村民把自己的承包地轉讓給其他人或企業，從而失去土地承包權的一種徹底出讓的行為。土地轉讓要求轉讓方有穩定的職業和收入，同時經過本村集體的同意才能生效。土地轉讓的案例也比較少，因為土地作為一種社會保障資產，歷來受到農民的倚賴，不會輕易轉讓。

五、土地互換

土地互換，也是村集體內部成員之間相互交換承包地，只要雙方願意，即可到發包方辦理互換手續。土地互換並不是普遍意義上的土地流轉，一般規模比較小。

六、土地託管

土地託管是農民將土地交給農業大戶、合作社等代為經營，並向後者繳納託管費。土地託管帶來政績，那麼你的利潤自然就會來。

土地託管嚴格來講，並不算土地流轉的方式，因為土地的經營主導權還在農民手裡。在地裡種什麼還是要由農民說了算，合作社等只能決定使用什麼農資、採取哪種種植方式等。土地託管是一種過渡階段的經營方式，因為目前土地承包經營權還沒有完成確權，農民對手裡的土地缺乏安全感，不願意把土地流轉給他人經營。土地託管適合能夠採取機械化作業的地區使用，比如華北平原的小麥、玉米種植區，而南方的水稻種植區則難以推廣。

其實幹農業，需要注意的方面很多，從流轉土地到產業規劃，從合作社運營到產品銷售，任何一個環節出現問題，都有可能導致項目失敗。土地流轉方式多樣，農業從業者要掌握各種流轉方式的要點，做到合法合規，規避各種風險。就能掙錢！