如何評估二手房價格?

二手房 首付與評估價關係

銀行只給你貸款金額，如果評估師100萬，按照貸款7成首付3成來算你就可以貸海70萬，但是呢你們實際成交價格是120萬，相當於銀行只承認給業主70萬元，所以你們需要給50萬的首付哦，120萬減去貸款的70萬就是你們需要給業主的錢。懂了嗎?評估價高只能說你貸款可以多貸點，首付就少點了啊。

自己怎樣評估二手房的價值？

您好！很高興能為你提供意見！由於你說的房子我們不知道位置、戶型、樓層、採光、朝向、環境等等因素，我們是無法評估的。但是從你的房價來推算，賣方現在賣31萬，價格合理，而且房屋還是06年的，不算舊。不知道你朋友是在中介看到還是自己去看的，31萬這個價格應該是賣方喊價，你們可以和他商量下，適當少個1-2萬就下得手了。這是我們房子的一般經驗，但是我建議你朋友去當地的中介看看了解下相同地段裝修的房子的價格，因為我前面說幾大點，即使有一個地方不同，價格也許就不同。在買房之前需要在本地多調查瞭解基本行情。同時買房子還要注意此房子的升值潛力，比如說要修輕軌、修地鐵、超市等交通設施和商業圈以及娛樂場所都會使房屋有很大的升值。最後祝你好運！

買二手房，房子怎麼評估

1、二手房價格明顯過低時需要房地產評估　　二手房交易價格的多少與所繳納的稅費是相關的，買賣雙方當事人為了少繳稅費往往向房地產管理部門申報其成交價格時低報、少報，房地產管理部門如果認為該價格明顯低於房地產價值，交易雙方又不願意調整的，就會委託具有一定資質的專業評估機構對交易的二手房進行評估，並以評估的價格作為繳納稅費的依據。　　2、買賣雙方認為有必要時需要評估　　交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委託評估事務所進行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內或當地的房地產市場不瞭解，又不相信對方的報價或中介機構的評估，也往往要自行委託或雙方共同委託有資格的評估事務所進行評估，然後參考評估價格確定雙方的交易價格。　　3、申請抵押貸款時需要房地產評估　　向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房人為了少付首付款而多報二手房交易價格，高於實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風險，因此，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產進行估價。有些借款人為了能比較順利的貸到款項，證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委託評估機構對自己的房地產價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行會要求其進行評估。　　4、發生房地產糾紛時可能要進行評估　　例如二手房買賣合同簽訂後，一方以價格過高或過低而顯示公平為由發生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委託專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。　　5、進行房地產保險時需要房地產評估　　1、出售已出租的房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。　　2、出賣共有房屋，在同等條件下，共有人有優先購買權。　　3、單位或個人購買已出租的房屋後，不得強攆住戶搬家。房屋成交後，買方應與承租人重新簽訂租憑合同，不得單方變更或終止原租憑合同。如購房人需要住戶搬家，須經承租人同意並對其進行妥善安置。　　4、個人購買房屋，必須具有本市城鎮居民常住戶口，單位購買公房必須有市級主管部門或區、縣人民政府批准的證明;單位因特殊需要購買私有房屋的，房屋在城區、近效區的，須經市房地產管理局批准。　　5、單位向本單位職工出售住房或房屋經營單位出售商品房屋買賣價格，按本市有關規定執行。其他房屋買賣價格，可由買賣雙方按照房屋的質量、用途、所處地段等不同情況協商確定。　　6、買賣房屋，雙方須簽定房屋買賣合同，並在一個月內持房屋合同到房屋所在地的房地產交易管理所辦理買賣過戶手續。　　7、房屋買賣雙方經房地產交易管理所辦理買賣過戶手續後，買方應持房地產交易管理所發給的房產賣契，到房地產管理局房政科辦理房屋產權轉移登記，申請房屋所有權證。　　8、買賣雙方或一方本人因故不能辦理買賣過戶手續和產權登記的，可出具公證委託書，委託代理人代為辦理。

如何準確評估二手房價格 評估需要注意哪些因素

一、如何準確評估二手房價格

二手房價格評估既是一個市場化行為，也是一個非常專業化的房產研究行為，涉及到的因素很多，過程也比較複雜，是目前房產交易雙方極其關心的問題。目前，房地產評估機構對二手房進行評估有市場比較法、收益法、成本法三種方法，但大多數評估機構在有條件的情況下一般選用市場比較法。

所謂的市場比較法是指，挑選至少3個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例與所評估二手房進行比照，然後依據實例價格再根據所評估房屋的具體情況做出適當修正。其中，修正價格的因素包括物業類型、結構、層次、朝向、室內淨高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、採光、廚衛大小、建築質量、電梯數量和品牌、外立面造型、物業內外部裝修、得房率以及物業所處外部環境、綠化、人文、交通、商業服務設施、基礎設施、居住人氣、小區容積率、區域規劃等，都得加以適當的考慮。例如，一套房屋，朝向以南向為準，東向減5%－6%的係數，西向減10%；多層住宅樓層以3層至4層為準，底層減5%－6%，頂層減10%；新舊主要以建造年代為準，適當看保養程度，最多可減40%；房型的係數加減就更加複雜，兩房一廳以廳12平方米為基準，同時還要考慮廳的利用價值（如過道廳和獨立廳、明廳和暗廳之別）；廚房、衛生間以4平方米為準，小於4平方米要減2%－5%，明間與暗間又有區別；同時，得房率的高低與加減係數也是密切相關的。

二、二手房評估需要注意哪些因素

進行二手房價格評估，既要考慮市場供求關係，更要考慮相關因素的影響。具體來說需要注意以下幾方面：

第一要素，區域地段。地段的好壞對二手房的影響很大，尤其是北京房屋的價格區域性比較明顯。經濟、交通相對比較發達的區域，房屋的需求量大，價格也就相對較高。

第二要素，房屋所處小區的自身配置和周邊設施。在同一地段，舊房的小區環境會遜色於新住宅區，比如小區平面佈局、設施、居住規模、停車狀況、綠化以及物業管理等，舊房都要大打折扣。此外，該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設及中、小學都會對價格有較大的影響。房屋位置對房價的影響修正百分數一般為0至3%，小區環境對房價的影響，沒有物業管理扣減5%；小區沒有單獨封閉，也減5%；屬於重點中小學區域的房子要加15%。

第三要素，房屋的戶型朝向以及成新度。以方莊區域一套75平方米的兩居室為例，建築年代為1995年，樓層為20/25，有小區和物業，朝向為南、雙氣、普通裝修。折舊率：混合一等結構房屋的折扣期限是50年，年折舊率為2%，即10年×（－2%）＝－20%。樓層：房子所在的樓層不同，價格不一樣：一層為－2%；二層為0；三四層為2%；五層為1%；頂層為－2%。高層：一層為－3%；二層為－2%；三層為－1%；四五層為0；六層及六層以上為1%；頂層為－3%；本套房屋應該是＋1%。朝向：朝向也會對價格產生一定的影響，東向為0；南向為＋2%；西向為－1%；北向－2%，因此這套房屋應該是－1%。重點中小學區：＋15%。以當地商品新房的房價約為6000元／平方米為標準，估算出該房產價格為：6000－6000×20%＋6000×1%＋6000×2%＝4980（元／平方米）。因此得出該房屋的成交單價應在4980元。

第四要素，房屋內部裝修程度及其他。雖然房屋內部裝修程度以及其他因素對於價格的影響不太明顯，但是對於房屋的出售速度有一定的積極影響。在如何對裝修二手房進行價格評估過程中，主要考慮兩個因素，首先，判斷材料價格和人工費必須依據當前的價格，而不是裝修時的價格；其次，按照市場慣例，裝修折舊一般要按5年制計算，......

二手房的評估價要怎麼算

這個要根據當地成交價來計算的，二手房交易的話他有一個專門評估部門。你可以先去評估一下這個小區最新成交的價格 補充： 房地產評估有多種評估方法。經常使用的是 成本法 、收益法、 比較法 、假設開發法和長期趨勢法。 成本法的最基本公式：積算價格=重新購建價格-折舊 收益法的最基本公式：Ｖ＝ａ／ｒｖ－房地產的收益價格 ａ－房地產 淨收益 ｒ－房地產的 資本化率 比較法的基本公式：估價對象價格＝可比實例價格×交易情況 修正係數 ×交易日期修正係數×房地產狀況修正係數 假設開發法的基本公式：待開發房地產的價值＝開發完成後的房地產價值－開發成本－投資利息－ 銷售稅 費－開發利潤－投資者購買待開發房地產應負擔的稅費 長期趨勢法的基本公式：Ｙ＝ａ＋ｂＸＹ－ 評估價格 a—基本價格 b—增加價值 X—變化係數

二手房評估值一般能到市場價格的多少

一般能到房產現市場價的70%至80%左右。

二手房評估價怎麼算？

這個要根據當地成交價來計算的，二手房交易的話他有一個專門評估部門。你可以先去評估一下這個小區最新成交的價格 補充： 房地產評估有多種評估方法。經常使用的是 成本法 、收益法、 比較法 、假設開發法和長期趨勢法。 成本法的最基本公式：積算價格=重新購建價格-折舊 收益法的最基本公式：Ｖ＝ａ／ｒｖ－房地產的收益價格 ａ－房地產 淨收益 ｒ－房地產的 資本化率 比較法的基本公式：估價對象價格＝可比實例價格×交易情況 修正係數 ×交易日期修正係數×房地產狀況修正係數 假設開發法的基本公式：待開發房地產的價值＝開發完成後的房地產價值－開發成本－投資利息－ 銷售稅 費－開發利潤－投資者購買待開發房地產應負擔的稅費 長期趨勢法的基本公式：Ｙ＝ａ＋ｂＸＹ－ 評估價格 a—基本價格 b—增加價值 X—變化係數

2017年二手房評估價怎麼算

1、契稅(買方支付)

根據國家規定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標準按房款總價的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據國家相關政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定；非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。

自2010年10月1日起執行的契稅優惠政策的通知規定，對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭(成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半徵收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1%稅率徵收契稅。一次購房90平米以下按1%稅率徵收，90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次購房都是3%，不分面積。

2、營業稅(買方支付)

此項營業稅由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業稅組成，徵收稅率為5.6%。個人購買超過2年(含2年)的普通住宅對外銷售的，免徵營業稅，具體如下：

房產證未滿2年的，並且面積在140㎡以上的需要繳納總房價的5.6%；

房產證未滿2年的，並且面積在140㎡以下的需要繳納差額的5.6%；

房產證滿2年的，並且面積在140㎡以上的需要繳納房產交易盈利部分的5.6%；

房產證滿2年的，並且面積在140㎡以下的免交。

3、個稅(買方支付)

核定徵收方式：應納個人所得稅=計稅價格×1%(或1.5%、3%)，我市個人住房轉讓個人所得稅核定徵收率標準為：普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產為1.5%，拍賣房產為3%。對於個人轉讓自用2年以上、並且是家庭唯一住宅，免徵個人所得稅。

4、印花稅(買賣雙方各0.05%)

印花稅是針對合同或者具有合同性質的憑證，產權轉移書據，營業賬簿，權利、許可證照和經財政部確定徵稅的其他憑證所收的一類稅費。

對於購房者而言，印花稅的稅率是0.05%，即購房者應納稅額為計稅價格×0.05%的數值，印花稅採取由納稅人自行繳納完稅的方式。對個人銷售或購買住房暫免徵印花稅。二級轉移登記只收取買方0.05%的印花稅。

5、土地增值稅：

個人轉讓非住宅類房產的”核定徵收方式“由登記中心代徵，其他均由納稅人自行到房地產所在地主管稅務機關繳納或辦理核實手續後由登記中心代徵。對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅

核定徵收方式：應納土地增值稅額=計稅價格×核定徵收率。我市土地增值稅核定徵收標準：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產為5%。

6、登記費

其收費標準分為住房與非住房。個人住房登記收費標準為每件80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元。房屋登記收費標準中包含《房屋所有權證》工本費和《土地使用權證》工本費。

7、房地產交易手續費

新建商品房的房產交易手續費按照3元/平方米收取，由轉讓方承擔。經濟適用房的房地產交易手續費減半收取，由買方承擔。其他情況的房地產交易手續費按照6元/平方米收取，由交易雙方各承擔50%。

8、佣金

成交價*3%，交易雙方各付一半。

9、貼花：5元/套

如果購房時需要按揭，還要發生以下費用：

10、評估費

評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5%，以上部分0.25%。

11、抵押登記費

個人住房登記收費標準為每件80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元

12、委託公證費

如果購房需要辦理公證，那麼則要交納一定比例的公證費，公證費的標準一般為300元/二本公證書，另外每加一本收20元。如果需要贖樓，還會產生如下費用：

13、贖樓擔保費

費用計算——業主欠款×1%。期限為3個月，最低收費......

二手房價格怎麼算 如何對二手房價值進行評估

二手房過戶，房管部門都會要求給住房做評估，依據住房評估價格繳納過戶稅費。

由房管局指定評估公司，依據你住房面積，位置，周邊房價，折舊，裝修等情況給出一個公道價格。

評估費用是住房評估價格的千分之6。

怎樣知道銀行對二手房的評估價格

評估價：

所謂二手房評估，就是專業的評估機構通過一定的方法對房產價值進行評估，最終給出一個評估價。

在二手房交易中，評估價通常為房屋成交價的7成左右。銀行會根據評估價的多少來放款，評估價越高，個人可以貸款的額度也越高，首付的壓力就會小很多。

銀行根據評估價來發放貸款主要是為了把控風險：一方面，二手房存在一個明顯的折舊問題，如同去典當行典當物品，是不可能按照原來的價值支付的。貸款也是一樣，銀行需要指定專業的評估機構核定購房人所購買的房產，按照接近與市場價值評估發放貸款，這也是銀行把控風險的一種手段。

另一方面，二手房售價多由小業主自己定價，一般業主會根據自己心理價位來定價，從而導致房屋價格會偏離實際市場價格，這樣銀行就需要指定評估機構來修正，這也就是為什麼貸款買房會有評估價的原因所在。

房產的哪些因素會影響評估價：

房產的評估價主要受房產所在位置、建成年代、周邊配套設施、樓層、戶型、朝向等諸多因素影響。最重要的影響因素就是地段及位置，一般城區會高於郊區，其次新建成的小區通常會高於同一區域房齡較老的小區，另外，小區本身配套設施是否完善，周邊有無大型購物中心、醫院和中小學校等都會影響房產的評估價。即使是同一小區，不同樓層、戶型和朝向的房產評估價也會略有不同，評估公司一般會對多項影響因素進行係數修正後得出評估價。