如何抑制房地產泡沫?

General 更新 2024-11-16

如何將房地產泡沫控制在合理範圍

房地產經濟泡沫的存在有利有弊,關鍵在於控制在適度的範圍內,避免出現泡沫經濟,導致大起大落的波動和震盪。適度的經濟泡沫,例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高於社會固定資產投資增長率和商品房供給略大於市場需求等等,對活躍經濟,促進競爭,推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣,沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多,過於膨脹,造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在於要控制這些經濟泡沫過度膨脹,不致形成為泡沫經濟,帶來嚴重危害。具體對策如下:

2.1 從土地源頭入手,規範土地市場土地資源短缺不僅是困擾我國房地產業發展,也是困擾城市化乃至整個國民經濟發展的一個大問題,如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發展與生存環境,在一定意義上講,都有賴於土地資源的優化配置。通過立法確定城市規劃的法律地位,以防止朝令夕改、急功近利,保障土地使用結構的合理性,為城市和地區經濟長遠發展奠定基礎。

2.2 建立健全房地產市場信息系統和預警機制各級政府要根據房地產市場區域性強和發展不平衡的特點,加強對當地房地頂市場發展和演變規律的研究,科學設立符合當地房地產市場規律的預警預報指標體系和主要指標的量化區問,有計劃地建立符合自己城市特點的房地產市場預警預報體系,防範房地產泡沫。通過建立和完善房地產信息系統和預警預報制度,以便及時發現問題,加強對市場供求總量、結構、價格的調控;通過市場信息發佈、引導和規範,增加房地產市場的信息透明度,控制人為惜售和炒作行為,引導企業理性投資、消費者理性消費;通過對樓市的動態監測,評價市場的運行情況,預測分析未來的市場走勢,向政府部門提供準確的信息,以便做出適時、適度調控市場的措施,促進房地產市場持續、健康發展。

2.3 要加強對銀行的監管推動房地產泡沫產生的資金,絕大部分都是從銀行流出的。因此,必須加強對銀行的監管,包括銀行資本充足率、資產流動性、風險管理與控制能力等。房地產金融業應儘快與國際接軌,儘早發展房地產投資基金,大力推進房地產抵押貸款證券化,儘快成立購房擔保機構,推進保險業尤其是壽險業與住房產業的結合。同時借鑑海外經驗,加強研究與國外不斷創新的房地產金融手段和新型的房地產金融資本市場結合的方式、方法和步驟,促進開發信貸與消費信貸的同時發展,建立起健康繁榮的房地產金融市場(包括一級市場和二級市場),有效化解金融風險。

2.4 利用貨幣金融政策調控市場,規範房地產融資行為政府可以通過提高利率、緊縮房地產信貸額、限制房地產開發貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策,調整房地產投資額與投資結構。應根據保守、確實、安全等原則來發放房地產抵押貸款,在評估抵押物的抵押價值、確定融資比例或貸款比例等方面進行嚴格審查,以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時應從基礎設施建設人手,提高我國的銀行業自身抵禦金融風險能力;金融監管部門應從制度建設人手,完善個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度和抵押二級市場的發展,這樣才能防範房地產業信貸泡沫,有利房地產業與金融業的共同發展。

如何實現“既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落”

一句話概括：讓真正需要房想買房住的人買到房，限制投資型買房行為。

把房產做為投資行為就是炒房，泡沫是由炒房引起的，大起大落也是由炒房引起的。

所以控制炒房就可以實現上述目標。

用中央的一句話說就是：房子是給人住的，不是給人炒的。

控制炒房最常用的辦法就是限購。如果你名下已有一套房，就不能再買第二套，或者第二套房只能付全款，並且對第二套房徵收房產稅，自然也就沒有辦法炒房了。

這樣，房價自然會回落，那些真正想買房的人，也就可以買到便宜些的房子了。

中國的房地產泡沫政府將如何控制？？

首先要指出一點問題，買房的需求暴增，並非80後和90後的什麼婚房或者什麼的，不要被誤導，現在更多的買房需求，源於對未來經濟狀況的不確定性，究其根本在於社會保障制度的低下，所以很多人害怕將來會出現的種種困難，所以開始買房。政府會如何應對？其實道理政府比誰都明白，但是誰又會斷自家兄弟的財路？甚至於自己的財路？加息、提高準備金、控制信貸、加大土地供給量種種辦法，太多了不過等著看吧，房地產繼續下去，會引起中國經濟最終發生一場大的變革。

日本地產泡沫是如何消除的

日本至今都還沒有走出20餘年前那場房地產泡沫的陰影。今天我們在此做一個總結以期真實地還原當年的那段瘋狂。雖然中國目前不可能發生那樣的情況，但人類的貪婪所導致的“市場的均衡是短暫的”這一點是一致的。日本房地產泡沫的特徵：2007年底，六大城市土地價格僅相當於1991年高點的27.7%。絕對價格也只相當於25年前，也即1982年的水平；三、房地產泡沫期間的調控政策在泡沫期間，日本政府主要從土地政策和貨幣政策兩個方向進行調控。　　土地政策調控不僅沒有效果，反而助長了房價的上漲。貨幣政策中的利率政策和不動產貸款總量控制政策效果顯著。　　1、土地政策日本政府1987年開始意識到房地產泡沫的問題，開始有意識的通過土地政策來抑制土地價格上漲。如下圖所示：到1991年為止，主要出臺了六個方面的政策。這些政策總體是非常失敗的。 2、貨幣政策貨幣政策包括調整利息和控制貸款兩個方面：　　提高利息：在日本房地產泡沫期間的大部分時間裡，銀行基準利率都維持在2.5%的超低水平，直到1989年5月，日本銀行開始加息。此後的15個月內，日本銀行連續5次加息，將基準利率提高到6%；控制貸款：在加息的同時，1990年3月大藏省推出了不動產貸款總量控制政策，即規定銀行對不動產貸款時，增長率不能超過其貸款總量增長率。四、房地產泡沫的破滅從表面上來看，在直接融資縮減的情況下，貨幣政策突然剛性收縮，企業破產猛然增加，導致內外融資環境惡化，導致土地的有效需求減少；而企業破產增加，企業前期購買土地量的72%左右被迫出售而重回市場，導致有效需求與有效供給發生扭轉，不斷減少的貨幣去追逐猛然增加的土地，土地價格因而下降。金融加速器的逆作用加劇了土地價格下降。這是房地產泡沫破滅的直接原因。　　更深層次來看，與前兩次價格暴漲不同，1986-1991年的這輪價格暴漲缺乏住宅基本需求的支撐：土地價格的上漲離不開居民的基本住宅需求，這取決於人口數量、人口年齡結構和人口的區域結構。但是到1992年，這些因素已無法支撐高漲的土地價格。　　1、直接原因：有效需求與有效供給關係發生逆轉（1）初始原因：內外融資環境極度惡化，企業在1991年的土地購買量縮減64% 股市下滑，1990年後，直接融資額按50%的速度縮減；不動產貸款總量限制政策導致銀行貸款同比縮減85%，由9.5萬億日元降至1.4萬億日元； 1991年，破產企業增加，破產企業負債總額增長5.7倍，由1.2萬億日元升至8萬億日元；外部融資（新增不動產貸款+直接融資）與倒閉企業負債總額的差額由1989年的35.2萬億日元，下降到1991年的0.8萬億日元，到1992年變成了-1.6萬億日元。企業所面臨的惡劣的內外融資環境不言而喻。　　控制貸款政策效果非常顯著，房地產貸款增長率由1989年的30.3%，突然下降到1990年底的3.5%，成為了房地產泡沫破滅的誘導因素之一。由於內外融資環境極度惡化，企業購買土地的能力和積極性顯著下降：1990年日本非金融法人企業購買了12.43萬億日元的土地，但1991年的土地購買額僅4.46萬億日元，同比縮減64%。企業購買量佔居民土地出售量的比重由70%下降到45%。　　（2）決定性因素：被作為資產保有而囤積的土地在短期內進入市場企業由土地的淨買入方轉變為土地的淨賣出方，成為了捅破房地產泡沫的決定性因素。　　股票和土地的擔保價值隨著兩者的價格下降而下降。這導致企業淨值下降，企業被迫提前......

政治局會議首提抑制資產泡沫真要刺破房地產泡沫嗎

不會暴跌，不要以為暴跌就是好事，房價暴跌會造成連鎖反應，所有相關產業都會受很大影響，失業人數暴增，收入也會降低銀行也可能會倒閉，經濟甚至能倒退十幾二十年，所以無論怎樣政府會扶持，只會微降或平穩增長

誰知道[轉載]政府採取哪些措施——才能抑制房價

最近幾年，政府針對房價頻頻出臺調控措施，但房價卻越調越高。如果不解決住房供需矛盾；不對房地產開發商及炒房暴利進行有效調控；不打破房地產開發行業相對壟斷格局；不改變經濟發展不平衡現狀。單純利用金融、稅收、增加保障性住房、責令78家國企退出房地產市場等調控措施，無法達到穩定房價的目的。即使暫時達到調控目的，也容易走極端。房價過高或過低對經濟發展、社會穩定都是十分不利的。如果房地產泡沫破裂，會給中國經濟帶來災難性的影響。

導致房價過高的因素很多：住房剛性需求、住房供不應求是最主要原因，不從根本上解決供需矛盾，採用其它措施調控房價是治標不治本，很難達到預期目的。

調控房價是國家面臨的嚴峻問題，單靠少數幾個部門很難解決。需黨中央、國務院統一部署，綜合分析中國當前經濟和城市發展現狀、充分考慮中國城市化進程所帶來的、對住房的巨大需求。筆者建議國家採取如下措施：1

.增加土地供應

中國人口多可利用耕地少。經濟要發展，百姓也要吃飯。而城市發展需要佔用大量耕地，這確實是個矛盾。但是，中國城市化程度最終會達到西方發達國家水平。那時，耕地不會減少，反而會增多。因為農村人口轉到城市後，其大部分剩餘宅基地將轉化為耕地。耕地減少只是暫時的，只要加大對農業的資金投入，完善農業基礎設施，確保糧食增產、穩產，中國人吃飯問題暫時不會受到影響。要解決當前住房供不應求的局面，國家必須增加土地供應，這樣才能穩定房價。2.

改革土地出讓制度

地方政府通過競拍形式出讓土地，地價越炒越高。一方面土地賣高價，另一方面又要降房價，這本身就是個矛盾，使國家處於兩難境地。要解決這一問題必須轉變土地出讓制度。把土地出讓與稅收相結合。即政府確定基礎土地出讓價格，這個價格等於或稍大於土地徵地、拆遷成本即可。政府則以稅收形式取得財政收入。一方面根據房地產開發商贏利多少，制定相應徵稅種類及徵稅百分比，對房地產暴利要高額徵稅；另一方面對購房者按房屋面積，以每平方米為單位，每年徵收一定數額的土地使用稅，徵稅年限與房屋使用年限相同。政府根據房地產開發企業的資質不同、通過抽籤形式來確定誰能取得相應地域的土地開發權。這種政府一次性土地出讓收費改為長期分次繳稅的優點是：降低房價、緩解百姓購房壓力、抑制炒房、降低房地產投資風險、地方政府可長期收稅，財政收入穩定。

3.禁止囤地、炒地、對炒房所獲暴利高額徵稅

房地產開發企業在取得土地開發權後，應在規定時間內完成房地產開發，逾期開發者將受到處罰；不開發者政府將收回土地，所交土地出讓金政府沒收不予退還。政府控制土地並視住房市場供需情況，通過增加或減少供地數量來調控房價，這是一項非常有效的調控措施。取消二手房營業稅，但對炒房所獲暴利要高額徵稅（根據盈利額分檔徵稅）。

4.降低房地產業准入門檻

提高服務意識，公平對待每個房地產開發企業；鼓勵國企、民企和私企進入房地產市場，建立自由競爭機制，打破目前房地產相對壟斷格局，從根本上抑制房地產暴利。筆者不贊成國資委責令78家國企退出房地產市場，那樣，會給房地產壟斷創造條件。房地產暴利是壟斷造成的，不是自由競爭造成的。

5.調整徵地、拆遷政策，降低土地開發成本

中國徵地、拆遷補償標準，是以地面上的附屬物或建築物的實際面積為計算單位。如耕地上建有塑料大棚則補償標準高；宅基地上的建築物面積越大則補償標準越高。農民、市民為了多得到補償，在徵地、拆遷前突擊建塑料大棚或建房。國家徵地、拆遷在時間上又滯後，不久國家實施徵地、拆遷後，突擊所建的大棚、房屋又被拆除，造成極大浪費。政府多花錢，而被徵地、拆遷者多得到的補償去除突擊搶建投資成本，而實......

房地產泡沫的各國泡沫

由於在經濟衰退時期房屋價格仍然在上漲，有些報告認為衰退還沒有沖走市場上的過量。現有房屋中間價在2003年於12月比前年同期上升8.4%，總值達到15.14萬美元。　匯豐銀行的證券經濟學家莫瑞斯在有關報告中說，價格上漲造成不可持續的形勢，尤其同收入相比。由於匯豐銀行是美國最大的抵押貸款債權人之一，莫瑞斯的報告引起某些人的不悅。莫瑞斯說他的看法是根據公開的經濟數據而不是根據銀行抵押業務方面的信息。但類似莫瑞斯這樣的懷疑者是少數。多數經濟學家認為房屋市場仍然有堅實的基礎，那是由於移民購買者的強烈需求、低利率和房屋供應緊張造成的。賓州威切斯特諮詢機構首席經濟學家贊迪說，2001年可能是個相當一段時期的高水平，“但支持房屋市場的因素仍然存在。我認為不會出現廣泛的價格崩潰。”摩根斯坦利經濟學家波納在一次會議上發表題目為《房屋價格：即將破滅的泡沫》的報告中說，有些參與者爭論說房地產市場肯定要解體，破壞消費者財務並促成經濟衰退。波納承認，過去五年，房屋價格比以往任何時候上升都快，那些追蹤泡沫的熊派指出，日本股票市場日經指數在1998年達到最高峰之後一年多，日本房地產市場才開始出現裂縫。但波納不認為崩潰就要到來，儘管他預計房屋價格上漲幅度今後幾年將下降到2%-4%。他說，泡沫將在舊金山、紐約、邁阿密和聖地亞哥等高價城市存在下去。他說，2004年現有房屋供應僅僅相當於4個月的銷量，而新房屋供應也只有4個月的銷量，按照歷史標準這些都是很低的數字。匯豐銀行的莫瑞斯在《美國房地產週期：另一泡沫》的報告中則利用房地產價值和收入的比例作為證據。他說，這一比例就等於房地產業的“價格收益比”。根據他的計算，目前的房地產價格與收入比值為1.6，同人們的收入相比比較昂貴。這個水平大體上相當於1989年的比率，那是上一次開始房地產價格長期下降的一年。在20世紀60年代和70年代大部分時期，房地產價格與收入比值通常都在1.2。莫瑞斯說，目前的房屋高價格被特低利率所掩蓋，特低利率允許消費者降低債務負擔，住上超過他們實際購買力的房屋。今年的利率上漲將引起房屋市場價格下降。他並不認為美國所有地方房地產市場都有問題。房屋價格與收入比率在新澤西、佛羅里達、德克薩斯和伊裡諾斯等州仍然相對較低，因為那些地方的收入增長超過房屋價格上漲。但在其他州，尤其是在加州、華盛頓、俄勒岡、密西根和明尼蘇達等西部和北中部，房屋價格與收入比率很高。在所有城市中，舊金山、波士頓和西雅圖看來風險最大；達拉斯、亞特蘭大和休斯頓由於收入增長超過房價，則是人們最能買得起房屋的地方。但令人驚奇的是，雖然紐約房屋很貴，但人們比20世紀80年代更能買得起。莫瑞斯還說，高檔房屋問題更大，尤其是那些價格超過30萬美元的房屋。 1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。為刺激日本經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬鬆的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。美元貶值(大量增發美元)後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出銀行的積蓄進行投機。到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。1991年後，隨著國際資本......

為什麼中國的房地產這麼難以控制？

我認為當前樓市高漲的原因是財政管理體制的漏洞和官員考核的GDP導向。

如今，對於樓價高企解釋甚多，諸如下列：

1.住房由計劃機制轉向市場機制，這導致了房價上漲。然而市場機制與國際房價接軌也不應該造成如此巨幅的上漲。因為目前中國大都市的房價比美國、日本已經不低，而中國人均收入不足美日的十分之一。

2.貨幣貶值和通貨膨脹的因素，這個因素確鄲在一定程度上存在，但是次要的。因同期家用電器等物質商品的物價不升反降，食品價格上漲有限與之形成鮮明反差。

3.所謂中國人的剛性需要，即“丈母孃效應”，說白了，就是中國人在買房上是“天生的賤骨頭”。這絕對是本末倒置，誰不想買便宜的房子，誰願意祖孫三代傾家蕩產，揹債買房。說這種話的人缺乏最起碼的良知。

被迫高價購房者有權反問一個不容迴避的問題：政府和社會有效地控制房價了嗎？對那些買不起房子的人，提供了必需的充足的廉住房了嗎？

沒有！當下房地產政策的組合導致了房地產泡沫出現。主要原因如下：

1.稅收政策鼓勵投機。

在歐美國家，稅收主要表現為持有環節的“物業稅”，拿著很多空房子就等於每天燒自己的鈔票，這從根本上打擊了房地產的投機炒作。而中國內地是一次性向購房者出讓70年使用權，然後只收交易環節的稅收。

2.公共保障性住房極其匱乏。

在少數未遏制房地產投機的國家和地區，如新加坡、中國香港地區，它們也會保障足夠廉租房的供應。而我們的廉租房本來規劃就遠遠不足，更只實現了不到四分之一。可能實際水平仍要低於統計數字，因為部分保障性住房被不需要納入保障的人群佔有。

3.土地供應是由地方政府決定的，而非人大決定。

地方政府為了土地收益最大化，常常忘卻自己平抑樓市的社會責任，往往房價高時放地，房價跌時收縮地根，使得“麵粉”價格常常高於“麵包”價，而地產商又藉機哄擡樓價，形成硬泡沫循環。

4.房貸政策對遏制二套以上房貸制度不堅決，銀行操作上多有漏洞，給房地產炒作創造了信貸條件。

5.貨幣外匯政策未能有效地遏制熱錢流入，從而使海外熱錢成為吹高房地產泡沫的重要源頭。

上述五個政策的組合必然導致房地產硬泡沫的出現。其中較重要的是前三個因素，歸根結底為一個命題：即公共土地財富分配不合理、不公平。

不合理之一：一次性出讓土地而非長期徵收物業稅。

一次性出讓土地是再分配向現任政府傾斜，即一片土地出讓，是現任政府收益，與此後的歷屆政府無關。而物業稅則相反，土地出讓並蓋房居住後，每屆政府都可以從中按年獲取收益。前者是有水快流，鼓勵“有地不賣、有錢不花過期作廢”；後者是“有水慢流，不寅吃卯糧”，越到後來政府財政收入越多。前者是誰擁有房子按年收誰的錢，一勞永逸地解決了70年的劃界問題——70年的劃界將為子孫後代留下一個巨大困擾——如果土地使用權延續，則70年後（甚至不用70年）財政收入枯竭；如果不延續，則購房者子孫一夜間不動產財富將被洗白一空。

不合理之二：出讓收入主要是地方政府享用，而非社會公眾獲益。

由於土地是一個國家的天賦全民財富，即使政府代為轉讓，可獲取一部分代理經營費，但其轉讓收入除了合理補償原住民外，必須將收益的大部分回饋於社會公眾，主要用於中低收入者廉租房，體現社會主義的基本屬性。但現實中，地方政府包攬從徵地到收入花費的全過程，社會公眾或人大對此缺乏有效監管，使得大部分收益成為政府自身花費和非社會保障類的投資。

不合理之三：土地出讓的數量和時機是由地方政府隨機決定，而非人大或社會公眾決定。

這造成了“麵粉貴於麵包”的困局，實際上導致了政府與地產商分配中，地產商的弱勢；而地產商又以更高的代價轉嫁給了更弱勢的購房者。

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國家為什麼控制房地產