以別人的名義買房?

以他人名義買房怎麼要回

上海星瀚律師事務所 雷聲律師

“滬12條”（即《關於進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》）的出臺，是很多業內人士早有預料的嚴厲政策。這其中，又以“限購令”對以房產作為投資途徑的眾多人士打擊最大。但筆者在工作中接觸到不少投資客乃至境外投資者，仍舊通過一些特別的操作手法，持有或者實際控制著數套到數十套不等的住宅、商鋪。他們操作的手法，無非集中於“規避”、“代持”這幾個詞。其實，“房產代持”是中國樓市各種奇特景象中一個並不新穎的部分，早在政府出臺各類限制境外人購房、限制條件購買經濟適用房甚至單位按各類條件進行福利分房政策之時，早已有了這種“以別人的名義買自己的房”的做法。這種方法在法律上有何弊病？是否真的能達到合理規避法律的目的？以他人的名義順利買到了房子，又是否能最終回到自己的手中?筆者分析如下：一、什麼是“房產代持”

“代持”的行為，主要表現為某一或不符合上述政策、或不願意出面的購房者，借某一符合上述購房條件者的名義，由其自己出資購房，而在房地產權簿上登記名義購房者名字的做法。粗看起來，這種做法並無不可，實務中一方購得了房屋，一方能夠獲得金錢或某些好處，感覺應該是一筆“雙贏”的交易。二、

這個現實問題其實可以分解為兩個法律問題，即：實際出資人與名義產權人之間的法律關係和如何認定房屋產權歸屬。對於問題一，一般認為實際出資人與名義產權人之間形成了一種隱名代理關係，根據《合同法》第四百零四條的規定，受託人處理委託事務取得的財產，應當轉交給委託人。可見即使是隱名的代理，實際出資人與名義產權人始終存在著債法層面上的權利義務。而後一個問題，則是就物權角度看，形式上登記在房地產權簿上房屋所有權人是否確實是實質意義上的房屋所有權人的問題。這個問題比較複雜，甚至會涉及到一些物權法的理論問題（物權行為的無因性等），這裡不涉及深入的討論，只引用《城市房地產管理法》第六十條“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”之規定，及《物權法》第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”之規定，認為不動產產權實行登記制度，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產權歸屬應以產權證為準，房屋產權登記在名義產權人名下，則實際出資人對房產不享有物權權利。

通過上面兩個問題的解釋，我們最終可以得出一個結論，即所謂“代持”房屋的做法，在目前法律實踐中，事實上只能是實際出資人與名義產權人之間的“君子協定”，無法達到切實保障實際出資人最終取得房屋產權的目的。筆者之前處理了多起類似糾紛，最終法院的判斷與前面的分析基本一致，名義產權人如果在雙方沒有書面協議的情況下，一般被確認為房屋實際產權人的機率很大。除非按照現在的法律政策能夠將此房產登記到實際購買人名下，而實際購房人按照其與登記人先前簽訂的協議（假定有這樣的協議）要求法院判決將房屋過戶到實際購買人名下，此時如果房屋的登記簿上登記的房子所有人還是原先的登記人則此種方法尚有可行性。但無論如何，筆者認為這種做法存在極大地風險，非萬不得已最好不要嘗試。因為一旦名義購房人將房屋出售給“善意”第三人（這種操作實際出資人完全無法控制），再將自己的財產轉移，那麼再好的事前協議也無法保障實際出資人的權益。三、

一般來說，如果遇到這種糾紛，無論是否有對房產權屬的書面約定或約定是否有效，至少實際出資人可以向名義產權人主張購房款，其依據可以是不當得利，也可以是雙方事前對房屋處置的約定。至於如果因房價上漲而造成的實......

借他人名義購房是否合法，以他人名義買房合法嗎

1、借名買房，是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，並以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。2、實際出資人為何以他人名義登記房屋產權呢，一般是出於以下原因：（1）規避法律或者政策：購買房產需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。（2）轉移財產逃避債務：債務人不履行到期債務的，債務人有權要求債務人以其所有的動產或不動產償還債務。有些債務人為了隱匿財產，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人（一般是親人）名下，給債務人和法院以自己無財產的假象。（3）貪圖便宜享受優惠：比如，只有具有城鎮戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，於是以別人的名義辦理公積金貸款。（4）簡便手續，減少稅費：比如，父母為了逃避將來有可能開徵的遺產稅，以未成年人的名義購買房屋等等。3、在法律上，借名買房中存在著諸多風險：（1）登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不瞭解借名之事、不承認借名之事。（2）第三人對登記購房人轉移房產給事實購房人的行為提出異議，實踐中，借名買房雙方進行約定時，事實購房人認為借名與登記購房人的配偶沒有關係，真正的房主是自己，但登記購房人的配偶往往以《婚姻法》的規定提出異議，否認借名買房的事實，確認該房產為夫妻共同財產。（3）房產被登記購房人處分（轉讓或抵押）或被法院執行。1、如果不存在惡意規避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當事人自願簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應具有法律效力。但該合同最好註明：“經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關。” 而且，需要留存足夠的證據，比如出資的原始憑證，如存摺、購房發票等等。因為，一旦登記購房人事後反悔，如果有足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權人是事實購房人。事實購房人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記購房人的，事實購房人只能主張事實上的借款關係要求登記購房人返還房款。2、另外，即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定，將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人並不能追回該房產。因為根據《物權法》善意取得的制度，第三人出於善意而信賴不動產登記簿或房屋所有權證書的內容，並且轉讓時已支付合理的價格，同時，轉讓後已依法登記，因而取得房屋所有權，應受到法律的保護。事實購房人僅有權向登記購房人要求賠償。3、至於登記購房人不能清償到期債務，債權人申請法院強制執行，法院以不動產登記為依據，查封並拍賣該房產，致使事實購房人喪失對房屋的所有權。如果借名買房合同無效，已經付款的事實購房人，只能向登記購房人要求返還購房款，如果借名合同有效，事實購房人在執行過程中可以向法院提出執行異議，對被執行的房產主張權利並要求法院停止執行。根據《民事訴訟法》的規定，執行員對案外人提出的異議，按照法定程序進行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長批准中止執行。綜上所述，借他人名義買房，會涉及到許多法律問題，也存在許多風險，因此，建議大家儘量不要借名買房為妙。因為借他人名義買房，一旦登記購房人事後反悔，如果沒有足夠的證據，證明該房屋是借名買的，而產權證又是登記購房人的，那就麻煩了，處理起來是十分複雜的。在此，建議您諮詢相關專業的律師，讓律師幫您分......

能否以他人名義買房？

以他人的名義買房，這在日常生活中屢見不鮮，例如父母以兒子的名義買房、男朋友以女朋友的名義買房等，但這些買房的前提是存在贈與的意思，父母以兒子的名義買房就是想給兒子一套房子；男朋友以女朋友的名義買房就是打算關給她一套住宅。如果以他人的名義買房但沒有贈與的意思，這時糾紛可能就出現了，而由於對這方面礌律知識缺乏瞭解，很多人因此遭受了很大損失，往往是有口難辯，有冤說不出。

根據前些年的購房政策，購房人需要具有當地城市的戶口才能購買商品房，一些不具有當地城市戶口的人，常常通過親戚、朋友關係，藉助他們的名義購買商品房，然後在房地產登記部門登記，取得房屋產權證書。此時一旦我們的親戚或朋友產生不良的企圖，提出房屋就是自己購買的，只不過是暫且讓我們居住，並拿出房屋產權證書要求我們搬出，這時，我們將處於非常不利的位置，因為我們必須要拿出證據來證明房屋就是我們自己買的，如果不能證明，就會面臨房子被“搶走”的危險。

那麼，遇到這種事情，我們應當怎麼辦呢？根據《城市房屋權屬登記管理辦法》的相關規定：權利人（早請人）申請登記時，應當向登記機關交驗單位或者相關人的有效證件。房產登記管理部門在輸房屋產權登記時，不可能花時間和精力去調查房屋所有人是否以他人名義購買，僅僅審查登記申請人的有效證件和相關材料，如果證件真實、材料合法，就會發給其產權證書。我們知道房屋產權證書是房屋所有權的唯一合法憑證，一旦產權證書上記載的是他人的名字，真正的權利人必須舉證房屋是自己購買的，拿出一些證據，去申請變更登記。但是在這種舉證風險下，真正權利人能否成功則是個未知數，他很可能會陷入有口難辯的尷尬境地。

新政下用他人名義買房有風險嗎？

讀者姜女士就遇到了這樣的問題。她說，結婚時，由於經濟條件不是很好，她家買了一套80平方米的二手房。經過多年努力，現在存了一些錢，看著日漸長大的兒子，她決定買一套房子。春節期間，她跑了市區好幾個樓盤，提到要貸款，售樓小姐都會問一句，“這是您第幾套房？第二套就要首付六成，利率也會高些。”在得知姜女士已經有一套房子後，有售樓小姐提議用別人的名義購買。雖然這樣避開了高首付、高利率，但姜女士擔心，這樣做會帶來不可預知的風險。　　 ■ 解答陳慶林律師：以別人的名義買房，一般來說是借直系親屬的名，可能出現下面幾種情況：一是以父母名義購買。如果是婚前以自己父母名義購房，在法律意義上，該房產屬於父母的共同財產。如父母發生債務糾紛，該房產可能被債權人追索。如父母離異，該房產可能被分割。如果此類情形均未發生，子女最終將繼承該房產。但是，切記，只有獨生子女可以完全繼承，如果有兄弟姐妹將被分割後繼承。如果是婚後以一方父母名義購房，則除了上述可能面臨的風險外，還將面臨自身的婚姻破裂風險，即本是夫妻共同財產，卻因為沒有在夫妻名下並無法有效舉證而無法分割該房產。二是以子女名義購買。若子女未成年，此種情況下，貸款需要父母作為擔保人，並且在將來行使抵押、出讓等處分權利時程序會很雜；若子女成年未婚，在法律意義上，該房產屬於子女的財產，其擁有佔有、使用、處分、收益的權利；若子女已婚，該房產則屬於子女夫妻的共同財產，面臨的風險是子女離異後財產將被分割。三是以未婚夫(妻)一方名義購買。該房產將屬於購房合同或產權證上登記的一方所有。如果中途分手，另一方基本無望得到房產。即使能證明自己出錢或共同還貸，法院為維護交易安全，也會認定是一方向另一方的借款。四是以兄弟姐妹、(外)祖父母名義購買。以這些人的名義購房，必將面臨極大風險。即使通過私下協議的方式操作，一旦對方反悔，基本無望得到房產，最多要回已付購房款。即使一切順利，到了最後繼承階段，由於兄弟姐妹、祖父母外祖父母是第二順序繼承人，繼承關係錯綜複雜，對房產的權利主張也會很多，能得到多少房產是個未知數。最後律師提醒，以無任何親屬關係的人的名義購置房產，風險無可估量，因為房產權屬的確認以房產證為準。　　 ■ 提醒除開風險問題不說，我們單獨來算一筆賬，到底是買在自己名下，承擔提高一成的利率划算，還是將來過戶更划算。陳慶林律師認為，如果買在別人名下，將來通過買賣過戶的方式，則需要考慮相關稅費；如果買在別人名下，需要贈予的話，則要收取房產評估費、公證費和契稅；如果買在父母名下的房產，將來面臨的就是繼承問題，那個時候要先對房產進行評估，需要評估費，然後就是公證費。因此，以他人名義買房到底劃不划算，還是要自己算算看。

別人想用我的名義買房，我需要注意什麼

最好不要。買了後你就失去了首套房的購房優惠了，第2套房需要高首付和高貸款利率，7成的首付不知道你能不能承擔得起。當然如果你大把錢的，無所謂。

另外就是貸款的問題，用你的名義買，必須要你作為共同還貸人的，會承擔貸款的風險

以他人名義買房對方“反悔”怎麼辦

需不需要買房

也不一定啊，仁者見仁智者見智。

這個主要看本人是否需要，而且還要看本人條件是否允許購房。

如果真的需要而且一切就緒就可以購房的。

注意事項：

一:瞭解開發商背景和資質。選擇有實力的開發商很重要,正規的開發商在房屋質量,合同簽署,產權辦理等方面均有保障。

二：社區周邊的大環境和配套。市政的發展方向直接影響樓盤的升值。

三：社區內部規劃。

1、供暖轉換站，垃圾處理房，車庫出入口，配電間等位置對所選房屋是否有影響。

2、樓宇的部署，有沒有再建的可能，樓間距及採光的影響。

四：投資業主要分析社區內及周邊居室數量比例，自住業主看個人需要。

五：其他的例如面積誤差，層高淨高，產權辦理時間等正規的商品房預售合同中都已經有明確規定。檢查房子要檢查內牆、地、頂、門、窗以及防水處理、外牆、樓道、房屋面積、公攤面積等是否與合同一致。

以他人名義買房協議有效嗎

協議有效，只是不能辦理過戶，合同人可以要求承擔違約責任。

違約責任的承擔方式有以下幾種

（1）支付違約金.違約金：指合同當事人在合同中約定的，在合同債務人不履行或不適當履行合同義務時，向對方當事人支付的一定數額的金錢。

（2）損害賠償.損害賠償：是指因合同一方當事人的違約行為而給對方當事人造成財產損失時，違約方向對方當事人所作的經濟補償。

（3）繼續履行.繼續履行：是指由法院或仲裁機關作出要求實際履行的判決或下達特別履行命令，強迫債務人在指定期限內履行合同債務。

其他補救措施.第一百一十一條　質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。第一百一十二條　當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者採取補救措施後，對方還有其他損失的，應當賠償損失。

借用他人名義買房要注意些什麼

借名買房，指以借他人名義購買經濟適用住房，名義買房人和實際買房人簽訂合同，約定實際買房人以符合政府規定條件的人的名義買房，等到政府允許轉讓時再將房產過戶到實際買房人名下，實際買房人則支付給名義買房人一筆酬金或者房屋購買價和市場價的差價作為對價，這叫借名買房合同。該合同屬於無效合同，其理由主要應從政府推出經濟適用住房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況才推出這項針對特殊人群的優惠政策，在開發經濟適用住房的過程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財政補貼，而名義買房人轉讓的實際上是基於其符合政府規定的條件從而享有的購房權，如果這類合同有效，就會使原來不符合購房條件的人購買經濟適用住房，而原經濟適用住房的人群的住房條件仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府的初衷，因而違反了社會公共利益和國家利益。借名買房的行為還屬於惡意串通損害國家利益的行為，依據合同法52條的規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的屬於無效合同。

用他人名義買房是否有風險

（一）風險一：失去房屋所有權有的時候，雖然本人具有購房資格或權利，但是因為某種原因，如家庭問題、婚姻問題等，不方便將房屋登記在自己名下，從而採用別人的名字買房。這樣借用他人名義買房的風險在於您可能會失去自己的房屋所有權。如果借名人無法證實名別人名義買房事實的，即不能夠證明用別人名義買房協議、購房款由其提供或者無法提供證據證明用別人名義買房事實存在的，法院一般會將出資購房的行為認定是一般借貸行為，借名人只能要求被借用人返還購房款，而不能獲得房屋的所有權。另外，根據無權公示原則，若被借用人在借用人不知情的情況下，擅自將房屋賣給或抵押給善意的第三人，由於其房屋登記在被借用人名下，那麼借用人不能以自己是房屋的實際出資人來對抗善意第三人。最終，借用人很可能無法取得房屋所有權。（二）風險二：購買違法，國家收回住房國家的政策性住房是國家為了解決城市低收入家庭住房困難而實施的民生工程，但由於其優惠的價格也吸引了不少並不具備購買政策性住房的市民，他們為了規避購房資格的限制，而借用具備資格的他人購買。但是，國家也出臺了相關的政策法規來保障政策性住房的建設。因為貪圖政策性住房的優惠政策而借用他人名義買房的行為，違反了國家關於政策性住房的規定。因此，這種購買行為也可能會被認定為無效購買，國家將會收回政策性住房的房屋所有權。（三）風險三：無法取得單位集資房屋所有權單位自行集資所建房屋也是受到大眾追捧的對象，有的人為了買到價格便宜的集資建房也會使用有資格購買人的名義買房，這樣做的風險在於，您有可能會因為集資單位的種種限制性條件而無法取得房屋所有權，或者因侵犯了集資單位的某種優先回購權而無法取得房屋所有權。二、用他人名義買房能不能賣用他人名義買房存在風險隱患太多，如果借名人無法向法院證明其房屋是自己借用別人名義買房，法律上房子產權以合同上的登記名為準，借名人與被借名人則是借貸關係，這樣的房子是不能夠辦理房產證的。根據我國《城市房地產管理法》，未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓。另外，在現實生活中，由於沒有房產證書的房子在市場中的流通存在很多糾紛隱患，對於購房者來說，購買這樣無產權的房屋，多數也不放心。以上就是關於用他人名義買房是否有風險、用他人名義買的房能不能賣問題的解答。在實踐中，由於各種原因打算以他人名義買房者應綜合考慮利益與風險，權衡得失。尤其在國家限購令發佈後，有人因不符合購房資格而借用親戚朋友的名義購買房產，這樣的行為實際上存在著很大的風險，如果您現在正有這樣買房的打算，最好先向專業的律師進行諮詢，尋求幫助，規避風險，這樣才能夠讓您在購買房屋過程中更加安心、放心。

以別人的名義買的房，怎麼寫買房協議

你讓你弟弟寫個證明就行了，不需要複雜的文本，只要把房子是你出資購買的，首付款、按揭都由你支付，所有權、使用權也屬於你，我你弟只是掛個名，今後房子的繼承權是你的孩子等等就行了。祝好運。