房地產行營改增的意義?

General 更新 2024-11-18

研究營改增對房地產行業的影響有何研究意義

參考前瞻產業研究院《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》顯示，營改增新政下，對於房地產業的定義與營業稅法規下的規定基本一致，意味著增值稅將適用於房地產銷售和租賃業務，並且影響主要的房地產類型，比如住宅、寫字樓、工業地產、以及商業地產等。房地產業將適用於11%的增值稅稅率，較之營業稅5%的稅率有大幅上漲。

由於改徵增值稅後，房地產企業會加強對採購環節的增值稅專用發票的管理，這樣就對上游的供應商提出更高要求。未來，由於在一般計稅方式，多取得進項稅可以減輕房地產企業稅收負擔，房地產企業為儘可能多的獲取進項稅，會調整自己的產品結構，會更多推出精裝修房、帶家電等產品類型。

營改增對房地產開發企業有什麼影響

營改增”可能對房地產開發企業產生的影響如下：

1. 稅收負擔與經營成本的影響

1，房地產開發企業在開發建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業稅納稅問題，主要體現在： a. 開發建設階段：提供建築業應稅勞務（營業額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內，不含甲方供材）,按照營業稅率3%計徵 b. 轉讓及銷售階段：轉讓無形資產（土地使用權），銷售不動產（商品房及其他建築物與構築物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產的受讓或購置原價後的餘額為營業額以5%稅率計徵營業稅 c. 持有自營階段：出租房地產，按租賃服務業以5%稅率計徵營業稅結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建築業及房地產業進行“營改增”稅制改革，那麼它對房地產開發企業的影響是系統性的。首先，稅率的直接變化（由3%∕5%營業稅稅率變為11%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由於房地產開發企業的業務特殊性與複雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣，並且建築施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響。當然，還要考慮成本稅金的變化對企業所得稅的納稅影響，由於上述影響是系統性的，其對房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的具體影響是加重還是減輕取決於稅制改革對房地產及相關行業的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機制的設計），並且因各房地產開發企業的具體業務類型及經營方式與稅務籌劃措施而有所不同。依據現今的房地產開發企業行業生態總體來看，“營改增”稅制改革對現行房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的普遍影響可能是 “不減反增”。 2. 財務管理與會計處理的影響 “營改增”稅制改革對房地產開發企業宏觀財務管理與具體會計處理的影響是顯而易見的。一方面，企業出於合理降低稅收負擔與經營成本的考慮，會要求自身財會人員加強宏觀財務管理，甚至要求財會人員加強與內部採購銷售決策與具體執行人員的聯動溝通，達到合理降低稅負與經營成本的目的，這一點將在第四部分房地產開發企業的相關對策中進一步闡述。另一方面，“營改增”改革也會對房地產開發企業的具體會計處理、發票管理產生直接影響，主要是上述1中企業3階段業務的具體涉稅處理轉變問題，以及原涉及營業稅的兼營行為、視同銷售與混合銷售行為的轉變處理問題。 3. 企業融資與現金流的影響由於房地產開發企業的業務特殊性與複雜性，要求企業必須有良好的融資能力與充足的現金流來維持企業的正常運轉。實務中，房地產開發企業多采用預售制，營業稅在確認預售收入的當期就要繳納，佔用流動資金，轉讓無形資產、銷售不動產營業稅稅率為5%。營業稅構成房地產企業不可忽視的現金流出。而改徵增值稅後，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間，進項稅額大於銷項稅額，因而開發之初較長的時間內無稅可繳，減少企業流動資金的佔用，擴大企業現金流。

2016年營改增新政策，營改增對房地產業有哪些影響

1、“營改增”後，對於個人的二手房交易，會按照簡易計稅方法徵稅，且增值稅的徵收率與當前5%營業稅的稅率一致。

2、“營改增”之前，營業稅是價內稅，計算繳納的稅金直接以交易金額為依據，而改為增值稅後，增值稅是價外稅，需要將交易金額換稅為不含稅收入再計算應繳的增值稅，計稅依據相比之前有所減少。

3、“營改增”前，個人轉賣住房，對購買2年及以上的免徵營業稅，不足2年的全額徵稅，“營改增”後，所有地區對個人轉賣住房不足2年的都全額繳納增值稅，北京市、上海市、廣州市、深圳市對個人銷售購買2年以上的非普通住房，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅，個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。除上述地區外的其他地區，個人將購買2年以上的住房對外銷售的，均免增值稅。

4、土地出讓金允許從銷售額中減除

5、老項目按5%的徵收率繳納增值稅

6、房地產開發企業可選擇按5%徵收率納稅

7、預售不動產項目按3%預徵

8、銷售存量房產按差價5%繳納增值稅

9、個人轉讓二手房兩年以上免稅，兩年以下按5%徵收率

10、不動產租賃稅率11%

11、存量房產採用5%徵收率納稅

營改增-開題報告選題意義

為更好的推進財稅改革，從2012年1月1日起以上海為試點實施營業稅改徵增值稅試點方案，並從2013年起逐步在全國推廣。營業稅改增值稅是繼我國1994分稅制改革以來又一重大稅收制度改革，對我國經濟結構和稅收體制的改革起著積極作用。本文首先總結了營業稅改增值稅的實施背景和內容，並著重分析我國營業稅改增值稅對物流行業稅負的影響，在此基礎上，針對營改增中存在的問題，結合實際提出了根據行業實際和企業自身條件合理進行納稅籌劃、實行漸進式改革步驟完善地方稅法體制、合理設置國地稅徵管範圍及分配比例等政策建議，以期對稅制改革提供一定的參考價值。

營改增對房地產行業是"利好"嗎

營改增之前，房地產開發企業涉及到的稅種主要有營業稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中營業稅、土地增值稅、企業所得稅是房企的3大稅種，房地產開發企業的收費項目有幾十種。營改增後，稅種由營業稅改為增值稅，其他稅種不變，稅率由原來的營業稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由於增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額徵稅，而營業稅是對全部營業額徵稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。不過，如果房地產開發企業無法取得足夠的增值稅專用發票的話，則可能會導致企業整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用發票以及今後的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣範圍將是企業稅負增減的重要因素。

營改增後房地產開發企業還有哪些稅種

建築業的稅率是暫定11%，以前營業稅是3%。銷售不動產沒有確定，不過這個和開發商沒有太大關係。

營改增對房地產行業的影響論文摘要怎麼寫

先讀懂營改增的理解，在挑重點延伸

房地產行業營改增什麼時候開始？

目前只有時間表，沒有具體的落實日期和政策細則，從財政部長的公開講話和近日下發的《關於2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》來看，2015年完成是大概率事件。可參考博文《站在體制改革的角度看“營改增”的進度》

2016營改增最新政策來襲對房地產有何影響

一、會計處理的變化

營改增之前，房地產開發企業按照“銷售不動產”稅目徵收營業稅，稅率為5%。

假設企業銷售商品房取得銷售收入1000萬元，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則企業相關的會計處理如下：

借：銀行存款　1000

貸：主營業務收入　1000

借：營業稅金及附加　50

貸：應交稅費——應交營業稅　50

借：營業稅金及附加　6

貸：應交稅費——應交城市維護建設稅　3.5

應交稅費——應交教育費附加　1.5

應交稅費——應交地方教育附加　1

營改增後，房地產開發企業適用11%的增值稅稅率。同樣的條件，相關的會計處理如下：

借：銀行存款　1000

貸：主營業務收入　900.90

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）　99.10

不考慮當月增值稅進項稅額的情況下：

借：營業稅金及附加　11.89

貸：應交稅費——應交城市維護建設稅　6.94

應交稅費——應交教育費附加　2.97

應交稅費——應交地方教育附加　1.98

二、會計利潤的變化

仍引用上述的例子，通過分錄可以看出，由於增值稅屬於價外稅，不影響會計利潤，因此繳納增值稅下，企業確認收入900.90萬元，而繳納營業稅情況下，企業確認收入1000萬元，銷售收入下降9.91%。

假定不考慮營業成本，則繳納營業稅情況下：

對利潤總額的影響＝1000－50－6＝944（萬元）

繳納增值稅的情況下：

對利潤總額的影響＝900.90－11.89＝889.01（萬元）

由此可見，在不考慮營業成本的情況下，營改增後，企業的會計利潤有所下降。而如果考慮營業成本這一因素，則在採購環節的進項稅額能否抵扣變得尤為重要。如果在採購環節企業無法取得增值稅專用發票，則相關的進項稅額不得抵扣，相應的稅金則計入房地產開發成本，稅金會進一步增加購入成本，從而進一步減少會計利潤。而如果在採購環節能夠取得增值稅專用發票，進項稅額可以抵扣的話，則企業的房地產開發成本則為不含稅價款，而原繳納營業稅時，採購環節的購買價款中已經包含了施工方的營業稅額，因此，營改增會導致房地產開發企業的採購成本降低，相應的利潤總額會有可能高於原繳納營業稅的情況。企業的可抵扣成本比例越高，毛利率的提高幅度也會越大。

三、稅負變化

四、發票管理的變化