容積率修正係數怎麼算?

General 更新 2024-11-17

容積率修正係數怎麼計算？

容積率修正係數=平均容積率下的地價水平÷某一容積率下的地價水平。

容積率,是土地利用程度的技術經濟指標.容積率增大,則表明土地利用程度高,相應會帶來較高的效益,地價隨之增高；另一方面而言,由於土地報酬遞減規律的作用,隨容積率不斷升高過程中,土地利用的邊際效益最終會出現遞減趨勢,也相應影響地價的高低.容積率修正係數的制定,目的是將不同容積率下的樣點地價統一修正到平均容積率下的價格,為基準地價評估建立基礎。

容積率修正主要針對商業用地和居住用地,工業對容積率敏感性較弱,故不予考慮.根據容積率對地價的作用機制與作用特點,本次容積率修正方法主要從當地土地市場實際情況出發,利用市場實際成交備案案例,先將地價修正到只有容積率差異對地價產生影響,再進一步分析地價－容積率對應關係。

一、容積率的內涵及其特性

容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建築面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地內規劃允許總建築面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區劃管理中所採用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性：

（一）容積率表達的是具體“宗地”內單位土地面積上允許的建築容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。

（二）容積率（R）、建築密度（C）與層數（H）之間有一定關係。建築密度是指在具體“宗地”內建築物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建築面積相等時，三者之間的關係可表示為：R＝C.H，此種情況下，建築層數與容積率成正比例關係。

（三）容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。

請問土地評估中的求取容積率修正係數的方法

一、容積率的內涵及其特性

（三）容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。

房屋的單方開發成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費

樓面地價＝宗地總價／宗地內允許總建築面積＝土地單價／容積率

因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。

（四）容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建築容量的增大，會帶來建築環境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

（二）樣點地價法：

通過樣點地價的統計分析確定不同容積率下樣點地價與基準地價之間的比例係數，並以該比例係數適當修正綜合後，編製成容積率修正係數表。容積率修正按不同區域、不同用途分別進行，以城鎮規劃規定的區域容積率為標準計算容積率修正係數

此種方法是以樣點地價統計作為係數確定的依據，而且按不同區域、不同用途分別確定容積率修正係數，從方法論講是比較合理的，但在土地市場剛剛開始發育，市場地價信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市並不具備足夠的市場樣點資料，無法整理統計出與不同容積率相對應的公開市場價格。

容積率修正係數的改進方法——複合係數法

根據前面的分析，影響土地價格的各種因素主要是通過收益機制和市場供求關係發生作用的。容積率修正係數的確定，既要考慮容積率的變化引起的土地收益變化，也應考慮市場供求關係對變化的土地收益在政府與投資者之間的分配關係的影響。因此，容積率修正係數的確定應採用複合係數法，具體可分兩步進行：第一步，用剩餘法公式計算出在單純的土地收益機制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化係數；第二步，根據土地市場供求關係確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產投資者之間的分配係數。容積率修正係數等於收益機制下的收益變化係數乘以市場供求關係作用下的收益分配係數。數學表達式為：

p——剩餘法公式計算的土地級別或均質區平均容積率時的地價。

此種方法應用的關鍵是確定受市場供求關係作用的收益分配係數μ，當μ＝1時，容積率修正係數即為土地收益變化係數（Pi／P-1），此時因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無所獲，因此，投資者對提高容積率沒有興趣，這也不利於土地的充分利用，但這種情況一般是不會發生的，只有在需求十分旺盛，並且該投資項目沒有任何風險時才會發生；當μ＝0時，則表示地價不隨容積率變化，容積率增加而增加的......

關於資產評估的房地產資產評估的一道題，不知道修正係數是怎麼算出來的。

該計算公式如下：

修正值=案例成交價 X 交易時間修正係數K1 X 交易情況修正係數K2 X 區域因素修正係數K3 X 個別因素修正係數K4 X 容積率修正係數K5 X 剩餘年期修正係數K6

其中：

交易時間修正係數K1=(1+地價環比上漲率1%）^(案例交易時間到待估宗地交易時間之間經過的月數）

交易情況修正係數K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

區域因素修正係數K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

個別因素修正係數K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

容積率修正係數K5=待估宗地與容積率為1 之間修正係數A / 案例宗地與容積率為1 之間修正係數B

待估宗地與容積率為1 之間修正係數A=容積率為1 時修正係數X（待估宗地容積率-1）/0.1X9%

案例宗地與容積率為1 之間修正係數B=容積率為1 時修正係數X（案例宗地容積率-1）/0.1X9%

剩餘年期修正係數K6=(1-（1+土地還原利率）^(-待估宗地剩餘年限)) /(1-（1+土地還原利率）^(-案例宗地剩餘年限))

以下以案例A詳細說明：

修正值=案例成交價 X交易時間修正係數K1 X 交易情況修正係數K2 X 區域因素修正係數K3 X 個別因素修正係數K4 X 容積率修正係數K5 X 剩餘年期修正係數K6

其中：

交易時間修正係數K1=(1+1%）^(12個月）

交易情況修正係數K2=100/（100+0）=1（計算公式中忽略了1）

區域因素修正係數K3=100/（100+0）=1（計算公式中忽略了1）

個別因素修正係數K4=100/（100-1）=100/99

容積率修正係數K5=待估宗地與容積率為1 之間修正係數A / 案例宗地與容積率為1 之間修正係數B

待估宗地與容積率為1 之間修正係數A=容積率為1 時修正係數R+（1.7-1）/0.1X9%

案例宗地與容積率為1 之間修正係數B=容積率為1 時修正係數R+（1.6-1）/0.1X9%

則：容積率修正係數K5=A/B

=(R+（1.7-1）/0.1X9% ) / R+（1.6-1）/0.1X9%

= (R+7X9%) / (R+6X9%)

=(R+63%) / (R+54%)

因為一般容積率為1時不需要修正，即當容積率為1時其修正係數為100%，則上式：

=(100%+63%) / (100%+54%)

=163 / 154

剩餘年期修正係數K6=(1-（1+6%）^(-50)) /(1-（1+6%）^(-45))

（此處需要注意次方數負數相當於分母。）

經以上計算，得出：

......

土地評估中容積率修正係數如何確定，有沒有通用的係數表

(1)基準地價修正法基準地價係數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正係數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正係數表選取相應的修正係數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。根據《城鎮土地估價規程》與當地基準地價報告，其基準地價係數修正法評估宗地地價的計算公式為：基準地價修正係數法公式=基準地價×K1×（1+∑K）×K2 式中：K1——期日修正係數 ∑K——影響地價區域因素及個別因素修正係數之和 K2——年期修正係數 (2)成本逼近法成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。其基本計算公式為：土地價格=土地取得費+有關稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益 (3)市場法市場比較法是將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

土地出讓年期修正係數怎麼算?

土地使用權年期修正

1．實質

土地使用權年期是指土地交易中契約約定的土地使用權年限。土地使用權年期的長短，直接影響可利用土地並獲相應土地收益的年限。如果土地的年收益確定以後，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高。因此，通過土地使用權年期修正，可以消除由於使用期限不同所造成的價格上的差別。

2．修正方法

(1)計算使用年期修正係數，年期唬正係數按下式計算：

K=1-1／(1+r)m /[1-1/（1+r）n]

式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正係數；

r——土地還原率；

m——待估宗地的使用權年期；

n——比較案例的使用權年期。

(2)利用年期修正係數對交易案例地價進行年期修正，即有：

年期修正後地價＝比較案例價格×K

案例3：若選擇的比較案例成交地價每平方米為500元，對應使用權年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8％，則年期修正如下：

年期修正後的地價＝500×1-1／(1+8%)20/[1-1/（1+8%）30]＝436．06元／m2

遠程教育可靠嗎

遠程專業教育對專業愛好者來說是一種很好的學習形式。一個人學習知識要有一定的選擇，選擇自己感興趣的知識禒會學得快，記得牢。對於想續本我個人覺得如果有條件還是到學校學習比較好。先了解一下自己的自學能力怎麼樣吧，如果不好那還是去學校比較好點。

如何確定修正係數？

這個係數必須結合實際統計數據來確定

基準地價係數修正法容積率怎麼修正

容積率：項目用地範圍內總建築面積與項目總用地面積的比值。計算公式：容積率=總建築面積÷總用地面積當建築物層高超過8米，在計算容積率時該層建築面積加倍計算。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。所謂“容積率”，是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中佔的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。