一套10多年前買的房子，因開發商未按合同約定及時辦理房產證，讓購房人武先生嚐盡了樓市價格變遷的酸甜苦辣，也讓他打了一場前後歷時7年的官司。因法院“同案不同判”，在地產律師的幫助下，武先生在一審判決生效6年後向檢察院申請抗訴，最終維護了自己的權益。
日前，北京市十佳房地產律師、北京市京劍律師事務所的金翔律師向記者講述了他在這場官司中幫助業主維護合法權益的來龍去脈。
買房4年仍未拿到房產證
事情源於2000年的7月，當時35歲的武玉東準備購買一套位於北京北三環內的房屋。當年的7月21日，他與北京某房地產開發有限公司(以下簡稱地產公司)簽訂了《北京市內銷商品房預售合同》及補充協議，約定向地產公司購買位於安貞橋附近的一套房屋。
這套房的建築面積為197.62平方米，總房款為155萬餘元。雙方在合同中約定，在房屋符合交用條件時到房地產交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續，申領房地產權屬證件。協議簽訂後，武玉東如約支付了購房款，地產公司也按期交付了房屋，但因預售許可證等存在問題，一直未及時給業主辦理房屋所有權證書。
直到2004年，武先生仍沒有拿到房產證，而此時小區裡已有很多業主要求集體退房，而當年北京樓市也出現了價格下跌的趨勢。武先生遂來到某區法院提起訴訟，要求和地產公司解約。
武先生訴稱，地產公司雖按期交付房屋，但並未辦理房屋所有權證書，房屋的質量極差，其行為已構成違約，故起訴要求解除雙方簽訂的商品房預售契約，某房地產公司返還全部購房款及貸款利息，並賠償裝修費、保險費等費用。
一審法院判決使用費惹爭議
在一審庭審中，地產公司辯稱，希望與武玉東繼續履行合同，關於武玉東所支付的購房款數額無異議，對於武玉東要求賠償的各種款項的數額也無異議。但武玉東要求賠償的裝修價值應當扣除使用折舊，此外還有一些費用並非是原告向該公司支付的，故不同意賠償。
某區法院經審理查明，2000年7月21日，雙方簽訂《北京市內銷商品房預售合同》及補充協議，約定武玉東向地產公司購買涉案房屋。武玉東按照約定支付了部分購房款併到銀行辦理了貸款手續，地產公司如期交付了房屋。但地產公司未能為原告辦理產權證。
法院認為，當事人雙方簽訂的《北京市內銷商品房預售合同》及《購房貸款補充協議》系雙方當事人的真實意思表示，且不違反有關法律規定，合法有效。地產公司未辦理房產證應承擔違約責任。現武玉東要求解除預售契約、退還房屋價款並賠償合理損失的訴訟請求，法院應予支援。但武玉東在使用該房屋期間應當交納房屋使用費，具體標準，法院將參照同一地區的房屋租金標準酌定。
2004年12月20日，法院作出一審判決：解除武玉東與地產公司簽訂的《北京市內銷商品房預售合同》及《補充協議》。地產公司於判決生效後10天內返還武玉東購房款155萬餘元及利息，並給付武玉東保險費等各種費用共計19萬餘元。武玉東將涉案房屋騰空交地產公司收回，並給付地產公司自2000年9月至實際騰房之月的房屋使用費(按每月5000元的標準給付)。
因法院判決武先生給付地產公司每月5000元的使用費，武先生雖然對判決結果表示不服，但卻因種種原因錯過了上訴期而未上訴。後來他從小區其他業主處聽說，與他類似的判決，由於當事人提起上訴，在二審階段被法院改判。
2005年，武先生先後向某區法院和北京市第二中級人民法院申請再審，但法院審查後，均以上訴期已過等原因駁回了他的再審申請。武玉東也曾向法院申請過對開發商執行退款，但並未成功。
律師代業主申請檢察院抗訴
此後因地產公司未及時履行判決，武先生仍一直住在涉案房屋中。
幾年過後，北京樓市的價格開始出現節節攀升。武先生既為地產公司長時間拒不履行判決，導致自己喪失了購房機會而焦急，也為一審被法院判決支付使用費而感到不平。
到2010年1月，因房價大漲，地產公司開始要求武先生騰退房屋，並申請法院對武先生採取強制執行措施，要求武先生騰房及支付約60多萬元的使用費。
2010年6月30日，萬般無奈的武先生找到了地產訴訟領域的知名律師金翔。金律師詳細分析案情後，堅決認為法院的一審判決存在問題，決定代理武先生向檢察院就一審法院的民事判決書提出申訴。
金翔律師認為，在一審判決中，被告地產公司並未提出反訴，在這種情況下一審法院判決原告騰退房屋及給付被告房屋使用費，這從訴訟程式上來講是違法的。
根據《民事訴訟法》第13條規定，當事人有權在法律規定的範圍內處分自己的民事權利和訴訟權利，當事人的民事權益受到侵犯或者發生爭議時，由當事人自己決定是否向人民法院起訴並決定訴訟請求的內容，法院的審理物件和審判範圍必須受其訴訟請求的規制，不能逾越當事人的訴訟請求進行判決，這是法院在民事訴訟活動中“不告不理原則”的具體體現。
“原審法院在地產公司未就武玉東佔用房屋期間的使用費主張權利，更未提及反訴的前提下，判決武玉東給付房屋使用費，違反了《民訴法》的相關規定。”金律師告訴記者。
金翔律師認為，該案在執行階段，地產公司一直未履行生效判決，沒有及時退回購房款等費用，使武先生喪失了許多購房的機會。近幾年房價大漲，涉案房屋的價值早已翻了好幾倍，地產公司本身已經獲得了很大的經濟利益，而現在其不僅要求騰房，而且要求武先生按判決書的內容給付使用費，這樣是不公平的。
與武玉東相類似的民事判決，由於當事人提起上訴，被二審法院改判，但武先生申請再審卻被法院駁回。“相同的案件，人民法院適用法律、執法卻不同，這是同案不同判。”金律師指出，在沒有別的法律途徑可以救濟的情況下，武先生理應申請檢察院抗訴。
終審撤銷業主支付使用費
區級檢察院受理武先生的抗訴申請後，提請北京市人民檢察院第二分院抗訴。二分院審查後，於2010年11月29日向北京市第二中級人民法院提出抗訴，請求再審。
市檢察院第二分院抗訴認為，原審法院在某房地產公司未就武玉東佔用房屋期間的使用費主張權利，更未反訴的前提下，判決武玉東給付房屋使用費，違反了《民訴法》的相關規定。
接到抗訴後，北京市第二中級人民法院於2011年3月4日作出民事裁定書，裁定其提審該案，並中止原判決的執行。
在二審法院再審過程中，武玉東一方表示，同意檢察機關意見，另本案應發回重申。地產公司則辯稱，原審判決正確，請求維持原判。
隨後，第二中級法院組成合議庭開庭審理了本案。法院經再審認為，原審法院判決解除雙方所簽訂合同，並判決地產公司賠償武玉東合理損失是正確的，法院予以維持。關於武玉東佔用房屋期間的使用費一節，因地產公司未主張該權利，亦未提出反訴，原審法院對此部分的處理欠妥，法院再審予以撤銷。
2011年6月2日，二中院作出終審判決，判決撤銷原審法院民事判決中關於使用費的判決內容，案件最終以武先生一方勝訴告終