一、別被《商品房認購書》套牢
無論房子是大是小、地理位置如何、價位如何，您在購房過程中，都必然會遇到這樣的情況：當您根據樓盤宣傳或廣告前往看房的時候，售樓人員會立即帶著您看沙盤、看戶型圖、參觀樣板房，隨即指著沙盤對樓盤美好的未來進行描述。
在這種“描述”之下，您可能會對房子產生無窮的“好感”，就當您“依依不捨”的時候，銷售人員會告訴你：“這套房子多好呀，好多人都看上了，要真想買到這套房，最好是先簽個《商品房認購書》，交點定金，把房子給定下來，要不然明天這房子可能就沒有了。”
於是，在正式簽訂商品房買賣合同之前，開發商已經輕而易舉地把您的錢套在囊中，當然，為了“安慰”您一下，他們會向您承諾：這套房子，我們會為您保留一段時間。
直到您發現這個樓盤實在不適合您、這個樓盤的價格超過了您的承受能力、房屋存在質量問題或無法申請貸款等情況的時候，銷售人員會再次十分清晰地告訴您：由於您沒有簽訂商品房買賣合同，根據《商品房認購書》的約定，您已經違約了，根據法律規定，當初您交的“定金”不予返還。
“定金”的數額與房款相比，也許不算多，但幾萬元一也是您辛苦的“血汗”所得，為了這不能返還的“定金”，您也許會籤合同，湊合著買了這套房。
到了這個時候，您就已經被《商品房認購書》給“套牢”了。
二、《商品房認購書》下套利器之一：定金
這是您被《商品房認購書》“套牢”的重要武器，正是由於這筆錢款無法退還會造成您的損失，才導致您為了“防止損失”而“不得已”簽約。
導致您被套牢的原因主要是由於“定金罰則”的存在：根據《民法通則》和《合同法》的規定，當事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權要求返還定金;如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應當雙倍返還定金。
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過程中的適用。這也就意味著，《商品房認購書》中一旦約定了定金，如果您不想簽訂《商品房買賣合同》了，開發商就有權告訴您“這筆錢不能還給您”。當然，如果開發商不願訂立《商品房買賣合同》，就要雙倍向您返還。
有一點需要明確的是，只要《商品房認購書》包含了“交付定金xxx元”的字樣，就適用該罰則，無須另行約定“如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權要求返還定金;如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應當雙倍返還定金”之類的內容。
因此，一旦您看到“定金”兩個字，請一定同時想到這兩個字背後隱含著的“定金罰則”。
三、《商品房認購書》下套利器之二：“沒收”條款
如果不約定“定金”，而是約定“預付款”，是不是就能夠逃脫被套牢的境遇呢?
並不是這樣的，儘管《商品房銷售管理辦法》第22條規定，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用。但是這條規定沒有限制當事人之間的另外約定。
因此，儘管在《商品房認購書》中約定的是“擔保金”、“保證金”、“訂約金”、“押金”、“訂金”、“誠意金”或是“預訂款”等概念，沒有約定“定金”，一旦開發商加人了“如果購房人在簽訂商品房認購書之後巧日內不能簽訂《商品房買賣合同》的，所收誠意金(或者是其他的各種金)不予退還”一類的條款，您所繳納的錢款同樣難以取回。
該類條款，可以稱之為“沒收條款”，已經成為《商品房認購書》套牢購房者的第二大利器。
四、防止被《商品房認購書》套牢的9條軍規
1.謹慎對待銷售人員的宣傳
為了訂單背後的提成，銷售人員會使出“渾身解數”，請您一定要謹慎分析銷售人員的促銷手段，無論是“最後一套”還是“明天就漲價”，無論是“小區配套完善”還是“智能管理”，無論是“超大樓間距”還是“60%綠化率”，都請您保持冷靜，不要因為一時頭腦發熱而被“套牢”。
2.交錢之前請三思
為了最大限度保護自己的利益，建議您在把錢款交出去的時候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認購書》中的定金條款並不生效，因此如果您在已經簽訂了《商品房認購書》之後，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時抽身，這個時候開發商或銷售公司無權要求或起訴您支付錢款。
3.簽訂《商品房認購書》並非必經程序
雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認購書》並不是房屋買賣的必經程序，購房者可以爭取直接與開發商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補充協議)等內容進行協商，雙方達成一致意見後直接簽訂《商品房買賣合同》。
4.把“誘餌”寫進《商品房認購書》
銷售人員往往會以“優惠價格”、“保留房號”等誘餌引誘購房者簽訂《商品房認購書》，但有時最終難以兌現。購房者簽訂《商品房認購書》的目的恰恰在於銷售人員的這些“誘餌”，為了防止口說無憑，建議您將這些內容明確寫入《商品房認購書》，並明確約定一旦這些約定不能實現的後果。
5.約定《商品房認購書》“退出”條款
由於簽訂《商品房認購書》時，樓盤的一些細節尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批准等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。
具體條款可以這樣擬定：如果購房者與開發商因商品房買賣合同或者補充協議的具體條款存在分歧，不能達成一致意見的，或者由於購房者其他合理原因致使購房者不能購買認購房屋的，購房者有權放棄認購房屋，開發商應在收到購房者發出的書面通知之後的巧日內將購房者所交認購金或定金全部返還。
6.儘量不交“定金”
尤其是如果您還沒有下定最後的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預付款、預訂款、誠意金、擔保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易“抽身退出”，請儘量不要交“定金”。
7.避免“沒收”條款
儘管沒有約定收取“定金”，如果《商品房認購書》中約定一旦您不簽訂“所收預付款將不予返還”，這種“沒收”條款依然會導致您無法拿回自己所交的錢款。
8.抓住對方違約
一旦開發商或銷售公司出現違約，一定要抓住機會，要求開發商或銷售公司解除《商品房認購書》，並全額退還已經收取的款項，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發商或銷售公司的違約行為，需要您在《商品房認購書》中詳細約定開發商或銷售公司收取“定金”或“預付款”的目的，並把銷售人員的承諾寫人，這樣一旦出現違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對方返還款項。
9.儘量利用“不可歸責於當事人雙方的事由”
儘量找出“不可歸責於當事人雙方的事由”作為不簽約的原因，例如規劃的變更、雙方就《商品房買賣合同》的條款難以達成一致、收入驟減、銀行無正當理由不發放貸款等。一旦發生類似原因，您就可以以此為由，要求返還已經交付的定金了。
五、直接轉化為《商品房買賣合同》的《商品房認購書》
《商品房認購書》是房屋買賣雙方達成的一種“初步意向”，既然是初步意向，就表明雙方可以以比較小的代價退出。
但是在特別情況下，初步意向也可能轉化為正式的《商品房買賣合同》，按照法律的規定，轉化需要同時滿足以下兩個條件：
1.具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容;
2.出賣人已經按照約定收受購房款。
這個規定實際上是一把“雙刃劍”，如果您已經“堅決”地決定要買這套房，不妨利用這個規定，爭取讓初步意向直接轉化成《商品房買賣合同》，免去中間的“夜長夢多”。
但是如果您還處於“試探”階段，還希望能夠有機會隨時退出，那麼就要避免在《預訂書》或是《商品房認購書》中約定得過於詳細，防止初步意向直接轉化成《商品房買賣合同》，為自己保留及時“退出”的機會。
六、“小定”與“大定”
部分樓盤開盤時會出現“熱火朝天”的場面，開發商往往會要求購房者先交“小定”。所謂“小定”，就是開發商保證為購房者保留房屋，保證購房者滿意的房屋在一定時間內不會被賣出去。購房者需要在約定的時間內向開發商交納“大定”，並保證簽訂正式的《商品房買賣合同》。
“小定”的數額較之“大定”少很多，“小定”的合同條款較之“大定”也簡單很多。但是無論是“小定”還是“大定”，都可能包含“定金”或是“沒收”條款。
七、VIP卡與“認籌，，
有些樓盤會在開盤之前發售VIP卡，並約定VIP卡的持有人可以按照卡號順序優先選定房號戶型，樓盤銷售結束，選定房號的持卡人卡內的錢款將抵作房款;沒有選定房號的持卡人卡內的錢款全額退還，但不計利息，如果持卡人願意，VIP卡可以保留至二期或是三期，屆時可以獲得優先選號的權利。此外，作為特惠活動，開盤的時候舉行現場抽獎活動，被抽到的持卡人可以獲得各種優惠或獎品。VIP卡的價格多則幾萬元，少則幾百元，名稱也五花八門，持卡人的權利也各不相同。
這種發售VIP卡的方式，在銷售上又稱為“認籌”，已經成為現在商品房市場上最為流行的營銷手法之一，用業界的行話來說，這個叫做“蓄客”，就是在開盤之前聚斂人氣，製造購房的緊張氣氛，讓購房者看起來覺得房屋非常走俏。
利用小小的VIP卡，開發商或是銷售公司不僅創造出良好的銷售氛圍，發現和鎖定潛在的目標客戶，進行樓盤需求和價格調查，還可以提前獲得數額不菲的資金。
八、內部認購的風險
按照《商品房銷售管理辦法》第22條的規定，不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。關於商品房銷售的條件，主要是“五證”的取得，本書將在下一個問題中加以介紹。
但是，還是有一些開發商在尚未滿足商品房銷售條件時，進行“內部認購”。前面所介紹的“小定”和“認籌”，很多也屬於“內部認購”的變種。
如果房地產商的信譽可靠，購房人通過內部認購有時確實能省些錢，但一旦房地產商最終拿不到預售許可證並宣告破產，購房人交付的定金有可能會有去無回。《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第52條規定：“房地產受讓人(指購房者，筆者注)知道或者應當知道轉讓人(指開發商，筆者注)沒有取得房地產權屬證書或者相關批准文件仍然購買商品房的，應當承擔相應不利的民事法律後果。”
雖然最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。”但是如果發生此類情況，往往需要通過訴訟才能取回自己已經交付的定金、預付款或房款，因訴訟花費的人力和金錢成本更是難以計算的。一旦遇到開發商無力償還或被宣告破產，還將面臨無法取回的後果。
在內部認購的情況下，購房人面臨的風險是十分巨大的，但是房地產市場的供求情況和交易雙方的不公平地位令購房者不得不接受內部認購，在這種情況下，就需要了解一下商品房銷售的條件和“五證”的相關知識，把自己的風險降到最低限度。
九、《商品房認購書》的主要條款
《商品房認購書》是當事人對雙方交易房屋有關事宜的初步確認，因此其內容較之《商品房買賣合同》更為簡略。《商品房認購書》的內容一般包括：
1.雙方當事人的基本情況;
注意事項：
核對出賣人欄內填寫的公司名稱、法定代表人等是否正確。如為代理人，應察看授權委託書，並爭取將授權委託書的複印件作為《商品房認購書》的附件。
2.房屋基本情況(含房屋位置、面積等基本情況);
注意事項：
為了防止正式簽約時出現紙漏，關於房屋基本情況的約定應儘量具體準確，儘量使用自然樓層號。
3.相關文件的種類、編號和發證機關;
注意事項：
儘量將簽訂《商品房認購書》之前查驗的各種文件的名稱和編號記錄在合同中。
4.價款計算與付款方式;
5.定金或預付款;
注意事項：
如果您主意未決，請儘量避免交納“定金”，而是約定交付“預付款”，並將交納“定金”或“預付款”的目的、銷售接待人員的口頭承諾也寫入合同，如不能寫入，則表明難以實現。
6.簽署《商品房買賣合同》的時限、條件、方法約定;
注意事項：
僅約定雙方應該在何種期限內進行締約磋商，而並非全面接受開發商提供的《商品房買賣合同》。還應明確約定：如果在該期限內雙方不能達成一致意見，則購房人有權解除《商品房認購書》，出賣人應當在15日內全額退還已經交納的定金或預付款。
7.處置方法。
注意事項：
約定雙方故意違約情況下的處理方法，例如開發商將約定的房屋出售等，一定要明確約定違約責任的數額，如是定金應約定雙倍返還，如是預付款可以約定除全額返還以外還要支付一定比例的違約金。
提示：
1.《商品房認購書》的名稱比較多樣，一般包括商品房認購書、定購書、預訂書等形式，還包括買賣房屋的意向書、允諾書、定金收據、預付款收據等。
2.如果您購買房屋的心意已決，不妨將商品房買賣合同應具備的主要條款都寫入《商品房認購書》，爭取讓《商品房認購書》直接轉化為《商品房買賣合同》，免去中間的“夜長夢多”。
3.如果您還處於“試探”階段，還希望能夠有機會隨時退出，那麼就要避免在《商品房認購書》中約定過於詳細，防止《商品房認購書》直接轉化成《商品房買賣合同》，令自己難以“退出”。
備註：本篇文章為概述，現實情況複雜，建議您買房時諮詢本律師，在律師的幫助下完成買房。