深圳二手房賣家違約，買家要求繼續履行合同，能否得到法院的支援？
方法/步驟
深圳二手房價飛速上漲，賣家違約不賣房。。。。。深圳2015年“330新政”後二手房價飛速上漲，據公開媒體報道，二手房價格平均漲幅超過30%，部分樓盤甚至超過50%。房價上漲，剛簽訂買房合同的人還沒有從漲價的喜悅中回過神來，就接到了業主要求加價的通知。幾番談判下來，有的買方忍痛加價，順利過戶，雙方皆大歡喜。也有的買方不願意放棄已經有合同保護的溢價利益，不願加價或同意的加價幅度達不到賣方的要求，交易停滯，不能正常進行。與買方同樣糾結的，其實還有賣方。合同上白紙黑字，寫明瞭履行期限和違約責任。真要違約不賣，既良心不安，也可能面臨高達房價款20%的違約賠償。與此同時，網上各類重判違約金的訊息，也讓賣方下不了違約不賣的決心。加價不成，是繼續履行合同？還是違約不賣？一個又一個律師問過去，誰也不會給賣方吃定心丸。過戶手續停滯了，市場卻沒有停滯。房價一天天地上漲，入市的新房、解除合同後新入市的二手房，只要放盤，就有人搶著要。也有的中介用高價誘惑業主違約，將房子交給他們去賺取佣金。漲價幅度遠遠超過20%以後，賣方的最後一絲猶豫，終於被高企的房價砸得灰飛煙滅！相當數量的賣家不再猶豫，一紙撤銷委託的通知書，把買方逼到了絕路！無路可走，只有上法院！是放棄合同要違約金呢？還是要求繼續履行合同？買方又一次陷入了糾結，日子好像過不下去了。筆者認為，每一個選擇都有合同和法律的依據，買方應當綜合評判各種因素，選擇對自己最有利的訴訟請求。
二手房合同約定，法律規定。。。。。大部分中介提供的二手房買賣合同中，對於賣方違約責任的約定大同小異。常見的約定有：如賣方未按照合同約定期限履行義務，買方有權要求賣方以轉讓總價款為基數支付每日萬分之五的違約金並繼續履行合同；如賣方逾期履行超過若干個工作日，則買方有權解除合同並可要求賣方雙倍返還定金或支付轉讓總價款20%的違約金。對於逾期履行，也有未約定違約金金額，僅作概括約定的。如：任何一方不履行合同約定義務，導致交易無法完成的，應向對方承擔違約責任。筆者認為，無論哪種形式的約定，對於守約的買方來說，都是有利的。但在房價飛漲的情況下，幾乎所有的買方都期望買房成功，優先選擇要求賣方繼續履行合同。
要求繼續履行合同，能否得到法院的支援？。。。。。要求繼續履行合同，能否得到法院的支援？不同的律師卻有了不同的解答。繼續履行，是合同法關於違約責任的第一條法律中規定的第一項違約責任。可見“繼續履行”在立法者心中的重要地位！以及“繼續履行”對於維護交易穩定有多麼的重要！繼續履行合同的前提，是合同仍然有效且客觀上可以履行。合同依法成立併發生法律效力後，可能因當事人協商一致而解除，也可能因約定的解除條件成就被解除，也可能因一方違約，另一方依法行使解除權而被解除。無論因何種原因被解除，合同解除後，對合同當事人不再發生約束力，也就是合同不再有效。不再有效的合同，任何一方當事人當然不能要求對方繼續履行！客觀上可以履行，對於一般人員來講，理解起來就不是那麼容易了。客觀上可以履行包含以下兩個條件：1、履行標的沒有滅失。具體到房產買賣，是指房子沒有因自然災害或人為原因損毀而失去使用功能，也沒有因交易而轉讓並登記給善意第三人。2、買方能夠支付全部購房款。這個問題，對於具備一定資金實力或短期融資能力的人不是問題，而對於指望按揭貸款，無法融資或無法承受融資風險的買方來說，是一道不可逾越的鴻溝。筆者師曾經有一個案件，法官已經明確表示可以支援繼續履行，但要求買方承諾可以一次性付款，因買方不願意承諾而未能繼續履行。上述兩個條件中，損毀很好理解，善意第三人這個概念，沒有學過法律的人理解起來可能會有難度。這裡的善意第三人，是指不知道涉案房產存在糾紛，按市場價支付了價款且已經辦理完過戶手續，實際買得了該房產的人。因為這位新買主並無惡意，且按市場價付了款、過了戶，如果法院支援原買方繼續履行的要求，必然要撤銷新籤的買賣合同，不僅程式繁瑣，對新買方也不公平。因此，法律設立了保護善意第三人的制度，不允許撤銷新的買賣合同。新的合同不能撤銷，舊的合同當然履行不了。
仍處在抵押狀態中的房產，法院會不會支援繼續履行合同？。。。。。首先，處在抵押狀態中的房產，牽連到的抵押權人，可以列為第三人蔘與訴訟。在訴訟中查明贖樓款金額，明確第三人的協助義務。判決繼續履行合同後，即使賣方不予配合，買方也可以通過代為還款而登出抵押。筆者手中有一件判決登出房產抵押的案件，連廣東省高院和深圳市檢察院都認為判決正確，房產已經登出抵押。其次，沒有任何法律規定阻礙法院支援抵押狀態房產合同的繼續履行。
買方應當勇於要求繼續履行合同，提升社會正能量。。。。。守約之風應當贊，違約邪氣不可長。如果賠償就可以解除合同，那麼有錢人就會為何欲為，而誠信的人則只好懷疑一切。這肯定不是我們這個社會應當存在現象。也肯定不會有法律、有判決來助長違約的邪氣。網上另有一種觀點，在大聲指責現行法律規定讓違約者的違約成本過低，進而援引某某國家的法律，將買方的怒火引向法律規定。任何一個學法律的人都應該知道，法律的制定必然存在一定的滯後性。我們不能苛求立法者預測到今天的房價瘋漲，也不能等待法律更新後來維護自己的權利。我們應該做的，就是用現在的法律規定來保護自己！前文已經說過，合同法規定違約者應當承擔的第一項違約責任就是“繼續履行”，能夠一次性付款的買方，你還猶豫什麼？在要求繼續履行合同的同時，買方完全還可以依據合同的約定要求賣方按日支付違約金。賣方拖得越久，需要支付的違約賠償金越多。無疑會對賣方惡意拖延訴訟的衝動產生一定的制約作用。筆者已經代理數個買家起訴繼續履行，法院受理後要求提供買房資格證明，案件正在審理中。