商品房使用年限到底怎麼算?

商品房的使用年限，不知道大家是否瞭解呢？不同地方政府對於商品房使用年限會有不同的法則規定，但大原則上都會按照國家的標準上做少少的修改。

中國是土地的性質只有國家所有和集體所有兩種形式，土地沒有私有制。單位或者公民個人對土地只有使用權，沒有所有權。商品房也是一樣的，物權法說保護公民的私有財產，並且說商品房使用年限到期後可以自然順延。

曾經有朋友問：商品房使用年限37年有問題嗎？現在我就對這個使用年限的劃分經驗分享一下。

1.有的開發商因為營銷策略的關係會改變樓盤的名稱，所以可能查不到預售許可證，但是首先你可以看一下許可證中樓盤地址，其次你可以要求開發商拿出正式購房合同，合同上寫明的樓盤名稱必須與預售許可證名稱—致，否則可能辦不到房產證。

2.你應該先查詢一下土地的使用性質，這個在合同上也應該會有。一般居住用地商品房的使用年限是70年，綜合用地50年，商業用地40年。但是這個
是最高使用年限，不一定居住用地都是70年，比如：雖然是居住用地，可以買到70年的商品房使用年限，開發商只買了40年的使用權，地價肯定就低了，你明
白？用地性質是比較關鍵的，建議你瞭解清楚，如果買了商業用地上的住宅，水電費是相當高的，而且可能落不了戶口。

3.
商品房的使用年限滿後你當然沒有使用權和買賣權。根據目前的《物權法》，居住用地使用權期滿後可以“自動續期”，如果政府不是要用這塊地搞公益（比如建公
園綠地等），你就可以申請續期，重新繳納“土地出讓金”，再取得商品房的使用年限。目前還沒有案例，所以不知道具體會交多少。

4.最後要說的是，根據土地法，商品房使用年限期滿後國家可以無償收回土地和地上的建構築物。

在購房商品房之前，一定要了解清楚該商品房的商品房的使用年限等詳細資料，以作合理的保障。