房地產折舊率的計算方法

　　房地產折舊指房產在使用時間內損耗的價值，稱房產折舊。而房地產折舊率又該如何計算呢?下面是小編整理的一些關於的相關資料。供你參考。

　　計算公式為

　　年折舊率=2/預計使用年限*100%

　　月折舊率=年折舊率/12

　　月折舊額=固定資產賬面淨值*月折舊率

　　實行雙倍餘額遞減法計提折舊的固定資產，應當在其固定資產折舊年限到期以前兩年內，將固定資產淨值***扣除淨殘值***平均攤銷。

　　vi. 年數總和法：年數總和法又稱合計年限法，是將固定資產的原值減去淨殘值後的淨額乘以一個逐年的減低的分數計算每年的折舊額，這個分數的分子代表固定資產尚可使用的年數，分母代表使用年數的逐年數字總和。計算公式如下：

　　年折舊率=尚可使用年數/預計使用年數的年限總和或者

　　年折舊率=***預計使用年限-已使用年限***/預計使用年限****預計使用年限+1***/2*100%

　　月折舊率=年折舊率/12月折舊額=***固定資產原值-預計淨殘值****月折舊率

　　會計分錄：借：管理費用***經營費用等***

　　貸：累計折舊

　　別忘記了，當月增加的固定資產，當月不計提折舊，從下月計提折舊

　　當月減少的固定資產，當月照提折舊，從下月不計提折舊。

　　房地產折舊的分類

　　***1***自然折舊。建築物在使用過程中，由於物理的或化學的原因，其本身結構會逐步損耗，直至完全損毀而失去其功能。建築物在使用過程中逐步損耗而減少的那部分價值，稱為自然折舊。造成自然折舊的因素有以下幾項：①因使用勘估房地產而產生的磨滅或破損;②隨時間或風雨侵蝕等自然作用而產生的房產自然老化;③由於水災、火災或地震等自然災害而發生的損壞。

　　檢查由於物理的因素所發生的折舊時，最重要的是檢查該折舊部分是否有修復的可能。如果能夠修復，那麼修復所需要的費用可作為衡量折舊額的尺度。如果含有不可修復折舊部分，則應由估價人員根據經驗判斷勘估房產的成色，從而判斷出應提折舊。

　　***2***功能折舊。建築物在使用過程中，由於社會進步、環境變化、技術革新、人們的居住觀念的轉化等原因，也會造成建築物價值的降低。這部分的折舊叫功能性折舊。例如建築物與基地的配合不適宜，設計不良、樣式老化、裝置不足以及效率降低等。

　　功能性折舊是相對於其它同類型房產而言的。因此，人們在測算功能折舊時，可通過比較其它同類型房地產的使用功能入手來計算。參照國際上房地產評估的經驗，建築物的功能性折舊額一般在原值的1-5%範圍內。

　　在房地產估價方法中，不同的估價方法對自然折舊和功能折舊有不同的處理方式。市場比較估價法通過比較分析勘估標的房地產與比較標的房地產之間在房屋使用功能和房屋成色的差異來體現功能折舊和自然折舊的程度。成本估價法對摺舊的處理，常是具體測算房屋的自然折舊部分，而功能性折舊則是通過房地產殘值的情況來體現的。此處的殘值不僅包括建築物折舊後的剩餘價值，還應包括由於功能性折舊造成的價值降低部分。

　　房地產折舊的使用年限

　　使用年限是住宅實物形態經外界的物理、化學因素作用下，從而發生有形的磨損;在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結構、質量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉移的年限，它是由使用過程中社會經濟條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經濟壽命。折舊年限除與使用年限有關外，還受無形損耗的影響。