房地產投資信託和基金的差別

　　不動產投資信託是近年來國際上常見的融資方式，我國近年來也在不斷的學習借鑑不動產投資信託，使我國的不動產投資信託能夠得到較好的發展並能夠與國際接軌。下面由小編為大家整理的，希望大家喜歡。

　　2017年以來，信託收益持續走低，越來越多的投資者對同為固收的契約型基金大加青睞，也有不少人想了解契約型基金和信託產品具體有什麼不同，而風險又在哪裡，選信託網針對投資者主要關心的幾個方面為大家做了下記整理。

　　1.概念：

　　按照我國《中華人民共和國信託法》的規定，信託是指委託人基於對受託人的信任，將其財產權委託給受託人，由受託人按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。

　　而信託型契約型基金又稱為單位信托基金***Unit trust fund***，指專門的投資機構***銀行和企業***共同出資組建一家基金管理公司，基金管理公司作為委託人通過與受託人簽定"信託契約"的形式發行受益憑證——"基金單位持有證"來募集社會上的閒散資金。

　　本質而言，二者都是“受人之託，代人理財”。

　　2、投資門檻及收益：

　　兩者均為100萬起投，但信託300萬以下投資者限制為50個，契約型基金則為200個，小額更靈活。

　　2017年以來，信託收益率較低，大多數產品集中在6%~8%這個區間。

　　契約型基金目前的收益率大多集中在8.5~10.5%這個區間。

　　3、管理人：

　　信託的管理人即投資者委託的信託公司。目前我國有68家信託公司登記在冊。

　　而契約型基金的管理人即基金業協會登記在冊的基金管理人，目前有資格發行和管理契約型基金的公司在國內有上萬家。

　　可以看出，信託是委託人和信託公司之間直接簽訂委託合同;而契約式基金之間則加入了一個“基金託管人”的角色。基金託管人又稱基金保管人，是根據法律法規的要求，在證券投資基金運作中承擔資產保管、交易監督、資訊披露、資金清算與會計核算等相應職責的當事人。基金託管人是基金持有人權益的代表，通常由有實力的商業銀行或信託投資公司擔任。

　　4、監管機構及法律：

　　信託公司受銀監會依據《信託法》履行監管義務。

　　而契約型基金由於有私募機構和基金託管人兩個角色，受證監會監管，法律依據為《基金法》和《私募監管暫行辦法》。

　　結論及建議

　　通過以上幾個維度比較，可以看出作為投資手段而言，契約型基金和信託投資門檻和運作模式都是類似的，主要的區別在監管人和管理人不同。信託的監管人為銀監會，且全國牌照僅有68家，信託公司作為管理人，歷史悠久牌照稀缺，股東背景較強，管理能力和行業約束自然要更為嚴格。

　　而契約型基金是較為新興的投資手段，目前處在蓬勃發展時期，牌照相對寬鬆，僅管理人就有上萬家。其中不乏有優秀的管理人，但管理能力不強操作不規範的公司也客觀存在，比如合同裡的風控措施虛設，更換資金投向等等，需要投資者審慎辨別。

　　選信託網提示，金融投資的核心永遠是圍繞著風險定價，客觀來說，一般契約型基金的風險要大於信託，但如果遇到優質的交易對手，也不失為更靈活的投資手段。投資者在面對信託和契約型基金的時候，既要追求適當的投資回報，也一定要考察投資標的是否有還款能力，管理人是否合規，管理人股東背景是否強大，具體專案具體分析。選信託網資深顧問擁有7年從業經驗，嚴格恪守職業道德，從客觀、審慎的立場出發，為投資者細緻分析交易對手，直面投資風險與收益。

　　房地產投資信託基金的發展政策

　　法律體系

　　房地產投資信託***REITs***作為一種新的房地產投資工具,是一個需要房地產業和金融業相結合的市場配置資金的投資產品，需要建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，進而推進房地產投資信託業健康、理性地發展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒佈單一的《信託法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關法規。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金髮展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。其次，還可制定一些房地產投資信託基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信託基金從一開始就以較規範的形式發展。另外，還需對稅法進行改革，避免雙重徵稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。

　　人才培養

　　加快、加強REITs的人才培養。發展REITs需要儘快建立起一支既精通業務、又瞭解房地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。一個專業的房地產信託運營機構或專業人員通常有較強的房地產專案操作能力，對市場的嗅覺靈敏，能在恰當的時點對恰當的專案進行恰當的投資;同時這種專業機構或專業人員也是證券市場上的分析家。加強房地產信託人才的培養，需要儘快建立起一支既精通信託業務、又瞭解房地產市場，熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。與此同時，還需積極促進信託業務所必不可少的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才的隊伍建設。

　　道德風險

　　從美國的房地產投資信託運作經驗來看，其經營與管理由受託人委員會或董事會負責。受託人委員會或董事會通常由三名以上受託人或董事組成，其中大多數受託人必須是“獨立”的。借鑑美國經驗，我國可以考慮在開展房地產投資信託業務的信託公司中建立類似的受託人委員會，負責制訂房地產信託的業務發展計劃，並且要求受託人與投資顧問和相關的房地產企業沒有利益關係，還要創造一種環境或制度，儘可能使投資者的利益與管理者的利益相一致，對REITs的發展就顯得非常關鍵。另外，有限合夥形式能較好地解決約束和激勵的問題，管理者承擔的無限責任以及管理者的業績回報制度，能將管理者和投資者的風險及利益有效地捆綁在一起，激勵管理者努力管理好各項投資以實現價值最大化，最大限度地防範風險。

　　信用制度

　　建立信託企業信用制度，以完善的法律體系促進信託市場的誠信，保證信託市場的健康發展。建立信託企業徵信體制，劃分信託企業資訊型別，實現徵信資料的開放;發展信用中介機構;建立標準化的信託企業徵信資料庫;建立健全失信懲罰制度;規範發展信用評級行業;大力發展信託企業信用管理教育。

　　披露制度

　　有的信託公司將募集資金投入關聯方、並由關聯公司進行擔保，但信託合同中對此沒有揭示，使投資者身處風險隱患而不知情。信託投資公司應真實、準確、及時、完整地披露資訊，包括經審計的年報和重大事件臨時報告等，在年報中披露各類風險和風險管理情況及公司治理資訊，並在會計附註中披露關聯交易的總量及重大關聯交易的情況等。