房地產投資信託計劃

　　下面由小編為大家整理的，希望大家喜歡。

　　***一***提高信託產品流通性

　　應設計標準化信託計劃產品，使其收益權憑證具備證券性質。房地產企業應該根據自身資產負債結構、資金缺口、風險承受能力等實際情況來確定不同的融資方式。在2005年在中國地產金融年會上，央行副行長吳曉靈公開表示，用公開發行受益憑證的方式設立房地產投資信託基金才是房地產直接融資的方向和可持續發展的模式。

　　確保信託產品成功發行的關鍵是：信託規模的確定，房地產專案的良好定位和穩健經營，專案收益率、信託資金的擔保和保證措施等。通過開展信託產品評級制度，逐漸影響信託產品的供求情況和市場價格，最終建立房地產信託產品可以自由轉讓的二級市場，提高信託產品的流動性。

　　***二***改變雙重徵稅制

　　為了降低信託融資成本，必須平衡信託公司關聯方利益和投資者利益。通過明確界定納稅主體，確認納稅主體是信託受託人還是信託收益人，改變長期以來雙重徵稅帶來的弊端。如果信託所得被分配，受益人應為納稅主體：如果信託所得仍在信託財產內，則信託財產本身納稅。當信託公司只是作為資產受託管理者代客理財時，則不應對信託機構徵稅，應由受益人繳納信託收益所得稅即可。

　　***三***降低信託流程風險

　　1.完善風險披露制度

　　信託投資公司應對房地產業務進行風險監測分析，加強對信託融資資金的監督，保證資金的高效使用和流動性。應通過加強內控制度建設，建立健全業務操作規程，完善風險管理制度，並加大執行力度，進一步提高對房地產業務風險的識別、計量、監測、控制的能力;同時應建立風險責任認定和追究制度。

　　房地產企業與信託公司應該形成長期有效合作機制，提高資訊透明度，規範運作，共同提高抗風險能力。在美國，證券管理委員會負責監管工作，房地產投資信託的投資計劃、財務計劃、管理費用及投資期限均需主管部門批准，而且其財務必須完全公開化、透明化。我國可以借鑑美國的經驗，提高資訊披露的有效性。

　　2.減少信託資金運作風險

　　投資者詳細瞭解信託資金運作方式、資金投向、有無超值抵押、質押或強信用擔保，這對確保目前以融資貸款型為主的房地產信託計劃的安全性非常重要。要完善相關抵押手續，認真落實第二還款來源，根據風險狀況審慎確定抵押率。抵押品應選擇市場前景看好的房地產，將周圍環境良好、交通方便、房屋設計建造質量高、配套設施齊全、價格適中的商品房設定為抵押物，易於銷售變現。

　　對專案貸款型信託，信託公司必須對專案開發過程的資金運用進行全程監控，專款專用，同時將專案銷售收入劃入信託專戶，首先保證信託計劃的還本付息;對投資運營型信託，信託公司應按時將租金等收益劃入專管賬號，委託託管機構監管管理現金流。同時合理確定貸款期限，嚴禁以流動資金貸款名義發放開發貸款。禁止開發企業利用拆分專案、滾動開發等手段套取房地產貸款。投資組合管理者必須選擇易改變的動態化的投資組合，有效實現投資重點在機會性購買、置業投資、土地投資、土地開發、房地產建設之間的轉移。

　　3.明確委託代理關係

　　信託投資公司作為受託人，必須嚴格按照代客理財、誠實守信、謹慎有效的原則管理信託資產，只收佣金，不賺取差價收益。應嚴格按照《關於加強信託投資公司集合資金信託業務項下財產託管和資訊披露等有關問題的通知》的要求，在辦理新的集合資金信託時，信託財產必須由第三方託管，以保證信託財產安全。託管方應由合格的商業銀行擔當。

　　***四***加強人才資源儲備

　　房地產投資信託運作應該以投資方向明確、業務清晰、運作規範為基本原則，重視專業人才的培養。信託公司必須培養既熟悉金融業務知識又具有房地產運營管理理念的專業人才，努力成為具有高素質研究隊伍和雄厚資金實力的房地產信託投資公司。

　　房地產投資信託避稅作用

　　房地產投資必須大量借貸，一方面是由於其投資額巨大，另一方面是由於投資者必須利用財務槓桿來獲得較佳的權益投資回報率。利息可以抵扣應納稅額，房地產投資的巨大利息可以起到避稅的作用。 折舊額亦可抵扣應納稅額，折舊期限的延長降低每年的折舊額，增加應納稅額，降低房地產的避稅作用。非積極活動指的是參與程度較淺的投資，很多人投資房地產，卻沒有花很多時間和精力***如只有20%***來參與經營和管理，這種投資被歸類為非積極投資。

　　某一非積極投資活動的虧損有時可以用來抵扣積極投資和其它非積極投資的應納稅額。 總之，房地產投資的賬面虧損可以起到避稅作用。1986年的稅收改革法案無非是降低了這種作用而已。 REITs的生命力所在稅收優惠是REITs優於其它房地產經營公司的重要原因。在上市的房地產公司中，REITs的數量和規模遠遠超出普通的房地產公司。REITs的總資產約為3000億美元，而REOCs約為300億。 具有上市公司固有的一些優勢，如規模經濟、規範化管理、透明度高、專業化管理、股權大眾化、管理民主、可吸收眾多小投資者的資金等。世界上各行業中，幾乎所有的頂級公司均為上市公司。 變現性好。REITs給予變現性很差的房地產投資以很好的股權流動性，是除按揭證券化之外的另一種“證券化”。