房地產投資信託的解釋

　　不動產投資信託指委託人基於對受託人的信任，將資金委託給受託人組成信託基金，由委託人的意願，以自己的名義，為受益人的利益從事不動產投資以獲取利益的行為。下面由小編為大家整理的aa，希望大家喜歡。

　　對REITs的優惠 REITs同其它信託產品一樣，如果信託的收入分配給受益人的話，信託是不需要交稅的。REITs免交公司所得稅和資本利得稅，但股東要對自己所得的分紅按照自己的適用稅率交納所得稅和資本利得稅。

　　美國目前資本利得稅分兩部分徵收，增值部分的稅率為20%，折舊部分為25%。

　　例如，如果五年前以100萬元購得某物業，5年後折舊20萬元，賬面價值為80萬元，售得110萬元。資本利得稅=20%×***110-100***+25%×20=7萬元。 對REITs的要求 公司的資產主要是由長期持有的房地產組成;公司的收入主要來源於房地產;公司至少90%的應納稅收入應分派給股東。

　　房地產信託的投資

　　REITs具有門檻低、分紅比例高、流動性強等優勢,因而已成為中小投資者間接投資房地產的良好途徑。此外,REITs與股票、債券市場的相關性較低,在投資組合中配置一部分不動產基金,可優化投資組合,有效分散單一投資證券市場的風險。國內投資者可以通過參與境內基金公司發行的專注於房地產投資的QDII基金,間接投資海外的房地產專案。

　　從國內實戰經驗看，以不低於60%的資產投資美國上市交易REITs的鵬華美國房地產基金已首戰告捷。Wind資料顯示，截至2012年7月31日，該基金自2011年11月成立以來淨值增長率已達4.7%，一季度在同類QDII產品平均跌幅4.71%的背景下，鵬華房地產基金逆市收穫1.75%，在55只QDII產品中高居榜首，成為同期少數能夠賺錢的QDII基金之一。

　　由於國內房地產政策收緊，投資者面臨很大的困難，如何投資房地產有很多投資者把目光轉向海外，前兩年一些網站也組織了一些去美國、歐洲澳大利亞看房的活動，有很多有能力的投資者已經去海外進行置業，但作為普通投資者去海外接業有很大的困難，另外很重要一點是國外物業的稅務成本比較高，流動性比較大，風險比較集中，我們覺得在這種情況下，通過PE的渠道投資海外房地產，使投資用比較少的資金獲得穩定的資金收益和潛在的增值。

　　REITS就是資產證券化的方式，可以享受一些優惠政策，需要存在一些義務，最大的好處就在於企業本身面。

　　美國REITS的條件，首先公司必須進行房地產業務75%以上投資房地產，跟一些信託不太一樣。決定了他經營模式主要還是在經營租賃性房地產而非開發專案上，REITS的股份，由於是一種公募的結構，股份必須被廣泛持有，前五位的持有者不能超過50%的股份，這是美國非常流行的的模式，REITS的下屬，物業的所有人可以把物業貢獻出來，是LP的權益，把這個權益置換成股份。另外他也可以間接享受到REITS地下所有物業收益情況。

　　REITS的法規歷程，中國發展REITS的過程非常艱苦，看一下美國的歷程有很艱苦，美國REITS第一家是艾森豪威爾總統建立的，在這個過程中間涉及到無數的法律稅法的修改，1965年有第一家REITS上市，2000年有投資REITS的ETF成立，目前為止REITS成立51年。

　　它的幾個特點，

　　第一，資產質量非常高。

　　第二付息率高，它的歷史平均達到5%到8%，他為投資者提供除了債權以外的收益來源，它歷史的股息的付息情況，它價格變動是隨著市場的變動的，它的年化總收益達到5%，他的固定收益得到體現，另外他的總收益非常可觀的，從歷史上來看，在過去3年5年，跟他上證宗旨相比沒有超過，在這個區間內沒有打敗，但是從年化標準比國內證券是要低的。

　　它跟其他各類指數的相關性還是比較低的，比如跟上證宗指的投資風險還是有貢獻的，美國REITS也促使這個行業內部進行了一些改革，導致研究透明度非常高，由於是上市企業，一方面要進行定期披露，另外他們制訂了自己的行業準則，包括運營先進額的概念，更好的反映現金流的情況，另外他的資產相當的公開透明。

　　在公募市場上投資REITS的產品不斷出現，美國最大的ETF由先鋒公司成立，公募基金有這樣的企業，由於時間關係簡單講一下房地產交易的情況，住宅性房地產不同的是，反彈的幅度非常大。

　　我們從谷底過來已經兩年半時間，歷史經驗看，時間上來講我們處於復甦的中期，另外從房地產復甦的週期講，我們處的階段是房地產企業通過了資產負債的情況得到了好轉，進入的是第二個階段行業內的大規模的整合階段，REITS之間活動非常頻繁。

　　第三個階段就是美國整體經濟的復甦階段，長期刺激經濟需求。

　　
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