海口市限價商品住房保障管理辦法

　　限價商品住房作為保障性住房的重要形式之一，是住房保障體系建設的重要內容。限價商品住房兼有市場性和保障性雙重屬性，是政府採取強制手段干預市場的產物。下文是，歡迎閱讀!

　　全文

　　第一章 總則

　　第一條 為規範對本市限價商品住房保障的管理，根據《國務院辦公廳關於保障性安居工程建設和管理的指導意見》《海南省保障性住房管理暫行辦法》《海南省限價商品住房管理辦法》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱限價商品住房，是指由市政府統籌管理和限定套型建築面積及銷售價格，面向符合規定條件的住房困難群體銷售的具有政策性優惠及保障性質的普通商品住房。

　　第三條 本市行政區域內由市政府統籌管理的限價商品住房的申請稽核、配售、退出和上市交易及相關管理活動適用本辦法。

　　第四條 本市限價商品住房保障管理遵循公開公平、保障准入、動態管理、嚴格監管的原則。

　　第五條 市住房和城鄉建設部門是本市限價商品住房保障工作的行政主管部門，負責對本市限價商品住房保障工作進行指導和監督。市住房保障實施機構、區住房保障管理部門及實施機構、鎮政府或街道辦事處，具體負責本市限價商品住房保障實施的相關工作。

　　各區人民政府、市發展和改革、規劃、土地、財政、價格、統計、公安、人社、監察等管理部門，按照各自職責，協同做好限價商品住房保障的相關工作。

　　第二章 房源籌集和管理

　　第六條 市住房和城鄉建設部門應當會同本市相關管理部門根據本市經濟發展狀況、產業政策和限價商品住房保障需求情況等，組織編制本市限價商品住房房源籌集計劃，報市政府批准後組織實施。

　　第七條 限價商品住房單套建築面積應以90 平方米以下為主，最大不超過120 平方米。

　　第八條 市政府將以下住房納入本市限價商品住房統籌管理範圍：

　　***一***依據本市保障性住房建設計劃，以招標、拍賣、掛牌等方式取得限價商品住房用地，並由具備房地產開發經營資質的企業開發建設的限價商品住房。

　　***二***根據本市限價商品住房保障需求及房源籌集計劃，經市政府同意，在普通商品住房專案或棚戶區改造安置住房專案中配建等方式籌集的限價商品住房。

　　***三***其他依規定納入由政府統籌管理的限價商品住房。

　　第九條 市住房保障實施機構應當對本市政府統籌管理的限價商品住房房源實行統一管理，會同區住房保障實施機構建立本市限價商品住房專案資訊、房源、申請稽核、配售資訊的資料檔案及電子檔案。保障物件的申請稽核及配售資訊應符合一戶一檔的要求，確保符合查詢及資訊公開等工作的需要。

　　第三章 保障管理

　　第十條 申請購買政府統籌管理的限價商品住房應當同時滿足如下條件：

　　***一***申請人符合本市公佈的戶籍、從業期限、繳納社會養老保險等規定條件。

　　***二***申請人家庭人均年可支配收入低於本市公佈的限價商品住房保障物件收入標準;申請人為單身居民的，其年可支配收入低於本市公佈的單身居民保障物件收入標準。

　　***三***申請人家庭在本市城市主城區規劃範圍內無自有住房或者申請人家庭在本市城市主城區規劃範圍內現居住的自有住房屬經鑑定為應當拆除或停止使用的危房;或者申請人家庭在本市城市主城區規劃範圍內人均自有住房建築面積低於本市公佈的限價商品住房保障物件住房困難標準的。

　　***四***申請人家庭人均財產值低於本市公佈的限價商品住房保障物件人均財產值標準。

　　本條第一款第***一***、***二***、***三***、***四***項規定的戶籍、從業期限、繳納社會養老保險、收入標準、住房困難標準、財產值標準等相關量化標準，由市政府公佈並實行動態管理，適時調整。

　　本市城市主城區規劃範圍具體包括本市各街道辦事處及長流鎮、西秀鎮、海秀鎮、城西鎮、靈山鎮及演豐鎮。主城區範圍重新調整的，由市政府或市規劃部門重新公佈。政府批准的本市城鄉統籌示範鎮或計劃單列鎮，參照本款規定的城市主城區規劃範圍內鄉鎮執行。

　　第十一條 申請人及其夫妻雙方的任一方已購買了單位房改公有住房、單位職工集資合作建房、經濟適用住房等政策性優惠住房，且原所購政策性優惠住房面積未達到本省規定的職工住宅控制標準的，將原所購政策性優惠住房騰退後，可以申請購買政府統籌管理的限價商品住房。專業技術人員及國有企業職工住房控制標準按本省的有關規定執行。

　　申請人及其夫妻雙方的任一方已按規定領取了政策性住房補貼的，不得購買限價商品住房。

　　第十二條 限價商品住房保障實行輪候制度。區住房保障實施機構應當根據申請人取得限價商品住房準購資格的先後順序、可優先保障等情況實施輪候登記管理。輪候登記資訊應當向社會公開及接受監督。

　　區住房保障實施機構應當定期將本轄區限價商品住房保障物件輪候登記情況報市住房保障實施機構備案，做好保障資訊管理工作的銜接。

　　第四章 申請及核准

　　第十三條 申請本市限價商品住房保障以家庭為單位，申請人年齡應當屆滿18週歲***或年滿16週歲，以自己的勞動收入為主要生活來源***且具有完全民事行為能力，申請人及其共同申請的家庭成員為申請人家庭成員。

　　年齡屆滿30週歲的單身居民可以單獨作為申請人，申請限價商品住房保障。市政府在特定時間階段內對單身居民年齡條件另作調整的，從其規定。

　　用人單位可代表本單位職工集中組織申請限價商品住房，申請職工的保障准入條件按本辦法的有關規定執行。

　　第十四條 申請限價商品住房保障的，申請人應當持如下材料向其戶口所在地的區住房保障實施機構提出申請。不具有本市城市主城區規劃範圍內常住戶口的，申請人應當向其工作單位所在地或實際居住地所處的轄區住房保障實施機構提出申請。

　　***一***購買限價商品住房申請書。

　　***二***申請人家庭成員的身份證件、戶口簿。

　　***三***申請人家庭成員的基本情況證明，包括家庭人數、婚姻狀況。

　　***四***申請人家庭成員的收入、住房、財產、社保等情況承諾或相關證明。申請人家庭成員屬有穩定就業的，應當提供工作單位出具的相關證明或勞動用工合同。

　　***五***申請人簽署的同意接受對收入、財產和住房狀況等核查的書面承諾。

　　***六***其他必要的材料。

　　前款規定的相關材料涉及無法收取原件的，提供原件核對後收取影印件。

　　申請人家庭符合本辦法第二十七條規定可優先配售保障的，應當提供相關證明材料。

　　第十五條 區住房保障實施機構應當設立專項服務視窗，方便申請人申請。對於符合本辦法規定條件的，區住房保障實施機構應當受理，並將申請人提交的相關材料轉送申請人戶口所在地的所處鎮政府或街道辦事處。申請人不具有本市城市主城區規劃範圍內常住戶口的，相關申請材料轉送申請人現居住地的所處鎮政府或街道辦事處。

　　第十六條 鎮政府或街道辦事處應當自收到申請材料之日起20個工作日內完成如下工作：

　　***一***稽核。通過稽核材料、入戶調查、鄰里訪問、信函索證、查閱相關資料、公示等方式，對申請人家庭成員的住房、收入、財產等情況進行核實，並作出初審意見。

　　***二***公示。經材料稽核符合申請條件的，鎮政府或街道辦事處應當在其辦公所在地及申請人居住地或其工作單位等，對申請人及其家庭成員的住房、收入、財產等情況進行公示，公示期限為10天。對公示內容有異議的，鎮政府或街道辦事處應當進行調查核實。

　　***三***出具初審意見。對公示無異議或異議不成立的，鎮政府或街道辦事處應當提出初審意見，並將申請、公示及稽核等材料檔案移交區住房保障實施機構進行復核。

　　申請人具有本市城市主城區規劃範圍內常住戶口，但戶口所在地與實際居住地不一致的，居住地鎮政府或街道辦事處應當協助做好調查、公示及稽核工作。

　　第十七條 區住房保障實施機構應當在收到鎮政府或街道辦事處轉交的材料檔案之日起20個工作日內完成如下工作：

　　***一***審查。對申請人的申請情況、初審意見等進行復核。

　　***二***公示。區住房保障實施機構應當將申請人家庭成員的住房、收入、財產等情況，在相關報刊或網站進行公示，公示期限為10天。對公示內容有異議的，區住房保障實施機構應當作相應的調查核實。

　　***三***核准。對公示無異議或異議不成立的，區住房保障實施機構應當作出複核及核准意見，並報市住房保障實施機構審查備案。

　　市住房保障實施機構應當在收到備案申請之日起10個工作日內完成相關審查、公示及備案工作。公示平臺為市住房和城鄉建設部門網站、市住房保障資訊網站或相關報刊;公示期限為7天，經公示無異議或異議不成立的，向區住房保障實施機構出具准予備案證明。

　　區住房保障實施機構根據備案結果，對符合規定條件的申請人出具限價商品住房保障物件資格證明，按規定予以準購輪候登記;對不符合規定條件的，向申請人出具不予批准的稽核意見書並說明理由。

　　第十八條 申請人家庭成員自有住房面積的核定按如下規定辦理：

　　***一***自有住房面積以在本市城市主城區規劃範圍內的房屋所有權證記載的建築面積為準;自有住房未登記產權的，住房面積按實測建築面積核定。

　　***二***申請人家庭成員有2處或2處以上自有住房的，住房建築面積應當合併計算。申請人家庭成員在申請之日前3年內轉讓在本市城市主城區規劃範圍內自有住房的，該轉讓住房建築面積應當納入自有住房面積合計範圍。

　　區住房保障實施機構、鎮政府或街道辦事處應當採取分散或相對集中等的查詢方式，對申請人及其家庭成員的自有住房產權或備案登記等情況進行查詢;市房屋產權登記資訊管理實施機構應當配合及協助。

　　對申請人家庭成員自有住房無產權登記的，由住房所在地的鎮政府或街道辦事處協助出具相關住房情況證明。

　　第十九條 申請人的家庭成員、勞動關係及社會養老保險的核定按如下規定辦理：

　　***一***家庭成員以戶口簿記載的成員為據，申請人與家庭成員間應具有法定贍養、撫養或扶養關係;戶口簿上無記載，但與申請人有法定贍養、撫養或扶養關係，且在本市城市主城區規劃範圍內實際共同居住的，可列入申請人家庭成員計。實際居住以居住地所處轄區派出所出具的居住證明或社群居委會出具的有關證明為準。

　　***二***勞動關係證明以申請人與用人單位簽訂的勞動合同或者由用人單位出具的相關證明為準。

　　***三***繳納社會養老保險以本省、市社保管理實施機構出具的證明，或者以申請人依法繳納社會養老保險的相關憑證為準。

　　第二十條 申請人家庭成員的收入及財產的核定按如下規定辦理：

　　***一***收入情況按申請人家庭成員上年度人均可支配收入核定，包括扣除繳納的個人所得稅及基本養老保險費用支出後的工薪收入、經營性收入、財產性收入等，採取由申請人自行申報、調查及公示等方法相結合進行核實。

　　***二***人均財產值，按登記在申請人家庭成員名下的房產、汽車、現金及存款、有價證券、投資股份等計算，採取由申請人自行申報、調查及公示等方法相結合進行核實。

　　***三***申請人家庭成員有工作單位***含法人及其他組織***的，其工薪收入以用人單位出具的相關證明為據。申請人家庭成員沒有工作單位的，其收入情況採取由申請人自行申報，由申請人家庭實際居住地所處街道辦事處或鎮政府會同所處社群居委會進行核查，並採取調查及公示等方法相結合進行核實。

　　***四***申請人家庭成員從事個體經營的，其收入情況按上年度相關稅收繳納憑證為參考，並採取由申請人自行申報、調查及公示等方法相結合進行核實。

　　第二十一條 已通過經濟適用住房保障資格稽核及正在輪候的申請人，如需申請購買本市政府統籌管理的限價商品住房的，可直接向原實施輪候登記的區住房保障實施機構申請辦理限價商品住房配售輪候登記手續。

　　申請人取得限價商品住房配售輪候登記資格後，原經濟適用住房準購輪候資格自行終止。

　　第五章 配售管理

　　第二十二條 實行限價商品住房銷售價格稽核管理制度。

　　新建的限價商品住房的具體銷售價格按專案用地土地出讓價格及開發成本、建築安裝成本、稅費和利潤***不得超過6%***等完全成本因素確定,由建設單位於銷售前組織編制,經市價格管理部門審查並報市政府批准後公佈執行。

　　其他依本市規定或經市政府批准籌集並納入政府統籌管理的限價商品住房，其具體銷售價格參照本條第二款的規定辦理。

　　第二十三條 可銷售限價商品住房房源確定後，市住房保障實施機構應當根據當期可售房源及保障物件輪候登記等情況，制定限價商品住房配售方案及向社會公開並接受監督。

　　配售方案應當包括可配售限價商品住房房源情況、房源套型結構及面積明細、經批准的配售價格明細、單套住房銷售價格計算的方法、配售物件的範圍、配售房號確定的方法及程式、房屋銷售合同簽訂的方式等內容。

　　第二十四條 輪候物件可以按公佈的當期限價商品住房配售方案向市住房保障實施機構申請購房意向登記。

　　市住房保障實施機構應會同區住房保障實施機構及相關單位在15個工作日內對購房意向登記物件進行復核。對不符合配售資格條件的，應當書面告知並說明理由。

　　第二十五條 申請人按經公佈的配售方案規定的辦法及程式等選定配售房號後，應當在約定的地點及期限內與建設單位簽訂限價商品住房買賣合同。申請人按約定的辦法及程式選定配售房號後，因自身的原因未與建設單位簽訂限價商品住房買賣合同的，視為該申請人放棄本期限價商品住房的購買資格。

　　申請人放棄本期購買資格的，可參與下一期限價商品住房配售。但申請人經兩次按規定的辦法及程式選定配售房號後，因自身的原因未與建設單位簽訂限價商品住房買賣合同的，5 年內不得再申請購買限價商品住房。

　　第二十六條 限價商品住房銷售應當使用統一的格式合同，並按有關規定實行住房銷售合同網上籤訂及備案管理。市住房保障實施機構負責本市限價商品住房銷售合同網上籤約和備案管理的組織實施工作。

　　第二十七條 申請人有以下情形之一的，同等條件下可優先安排限價商品住房配售：

　　***一***省、市政府引進的人才。

　　***二***在本市工作的省、部級以上勞模;榮立二等功及以上的復轉軍人。

　　***三***現居住房屋經鑑定屬應當拆除或停止使用的危房。

　　***四***申請人家庭成員中有重殘人員或者屬於優撫物件的。

　　***五***符合本省、市政府相關產業政策規定，需要安排保障性住房指標的。

　　***六***其他依規定可優先安排住房保障的。

　　第二十八條 申請人家庭人數為3人及以下的，原則上安排單套建築面積不大於90平方米限價商品住房配售;申請人家庭人數為4人及以上的，可安排單套建築面積大於90平方米的限價商品住房配售。

　　第二十九條 申請人與建設單位簽訂了購房合同但未入住，申請調換原所購房屋的，在當期可配售房源滿足其他購房物件申購需求外仍有多餘房源的，經建設單位及市住房保障實施機構同意，可在餘房中適當調整。

　　第三十條 實行購買限價商品住房超面積加價管理制度。購買限價商品住房單套建築面積小於或等於90平方米的不加價;申請人家庭人數在4人及以上的，不加價購房面積放寬至120平方米。

　　超面積部分住房參照限價商品住房專案所處同地段或同片區、同結構型別的普通商品住房銷售的市場價格配售;專案所處地段或片區沒有可參照的普通商品住房的，超面積部分住房的市場價格可按該專案住房的市場評估價格確定，並經市價格管理部門審查備案後執行。

　　實行超面積部分住房加價管理後，所購住房仍按限價商品住房性質管理，但所購住房上市交易時，對原已按市場價格核算並加價管理的超面積部分住房不再計收土地收益款或土地溢價款等上市交易收益調節款。

　　個人所購住房超面積部分住房房價款與完全成本價的差額款項，經市住房保障實施機構稽核後上繳本市城市住房基金管理。

　　第三十一條 限價商品住房在專案竣工驗收後屆滿2 年仍未能配售的，可由市政府按原經批准的配售單價，並考慮投資利息經與建設單位協商予以回購。

　　市政府放棄回購且不符合本市限價商品住房保障物件申購需求的剩餘房源，經市政府同意後可轉化作為本市棚戶區改造安置房或其他房源。

　　第六章 退出上市交易及售後管理

　　第三十二條 申請人應當在取得準購資格後的每年3 月底前以書面或通過電子網路向區住房保障實施機構如實申報家庭成員人均住房、收入及財產等變化情況，經複核不符合本市限價商品住房保障條件的，區住房保障實施機構應當終止其限價商品住房準購資格，並報市住房保障實施機構備案。

　　第三十三條 申請人購買限價商品住房且在取得房地產轉讓完稅證明或者取得房屋所有權證後未屆滿5年確需轉讓的，由申請人向市住房保障實施機構提出申請,並按如下規定辦理：

　　***一***經市住房和城鄉建設部門報市政府批准，由市住房保障實施機構或政府指定單位回購，作為本市保障性安居工程房源儲備或向其他符合本市限價商品住房準購條件的保障物件配售。

　　***二***市政府放棄回購的，由市住房保障實施機構確定或申請人提供經市住房保障實施機構同意的本市其他限價商品住房輪候登記的保障物件承買，價格不得高於申請人原購時的配售價格。保障物件承購的房屋仍按限價商品住房性質管理。

　　按本條第一款第***一***項實施回購的，回購資金等費用由市政府安排。回購價格由市價格管理部門按該限價商品住房原配售價格、並考慮房屋折舊等因素確定。回購的房屋仍按限價商品住房性質管理。

　　第三十四條 申請人購買的限價商品住房在取得房地產轉讓完稅證明或者取得房屋所有權證屆滿5 年後上市轉讓的，在同等條件下，市住房保障實施機構或市政府指定的單位可優先回購。市政府放棄回購，上市交易的，轉讓方應當按房屋交易繳納契稅課稅價格與該限價商品住房原配售價格差額的30%向市政府繳交土地收益價款等上市交易收益調節款。

　　第三十五條 上市交易收益調節款額由市住房保障實施機構在該房屋交易過戶登記前向轉讓方收取及上繳市財政部門指定的本市城市住房基金專戶。

　　依本條規定上市交易後的房屋不再列入限價商品住房管理，按普通住房性質實施房屋產權登記。

　　第三十六條 限價商品住房購房人在取得房屋所有權證後，因購房人死亡導致其所購房屋權利發生繼承，繼承人

　　將所承受房屋上市交易的，參照本辦法對購房人的相關規定執行。

　　第三十七條 限價商品住房參照普通商品住房產權登記管理的有關程式及規定實施。市房屋產權登記機構應當在房屋登記簿中註明限價商品住房的房屋性質、購買價格及面積等內容。

　　第三十八條 限價商品住房專項維修資金的繳納及物業服務管理等，按本省或本市的有關規定辦理。

　　第七章 監督管理

　　第三十九條 限價商品住房配售實行明碼標價;市價格管理部門應當加強對限價商品住房銷售價格的監督檢查。

　　建設單位未將限價商品住房配售單價報經批准或報市價格管理部門審查備案而擅自銷售，或者擅自提高限價商品住房配售單價的，由市價格管理部門依照有關規定進行查處。

　　第四十條 申請人以欺騙、弄虛作假、賄賂等不正當手段取得本市限價商品住房準購資格的，區住房保障實施機構應當撤銷其已取得的限價商品住房保障資格證明，取消申請人5 年內申請保障性住房配租及配售的資格;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　申請人已經承購限價商品住房的，市住房保障實施機構應當責令申請人騰退所購住房，並按本辦法第三十三條的規定辦理。

　　第四十一條 申請人在取得限價商品住房準購資格證明後的輪侯期間，未按本辦法第三十二條規定及時如實申報家庭成員人均住房、收入及財產等變化情況的，區住房保障管理部門應當催報。經2次催報後申請人仍未申報相關情況的，由區住房保障實施機構取消申請人優先配售資格。

　　第四十二條 對為申請人出具虛假證明的單位，依法追究行政責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十三條 住房保障管理部門、實施機構應當設立並公開舉報電話、信箱、***等,暢通訊訪舉報渠道,採取多種方式接受對本市限價商品住房保障實施工作的監督。

　　第四十四條 住房保障管理部門、實施機構和其他相關管理部門的工作人員,在限價商品住房管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,由其所在部門或者監察部門依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章 附則

　　第四十五條 本辦法所稱的低於、不大於，均包括本數 。

　　第四十六條 本辦法具體應用問題由市住房和城鄉建設部門會同市有關部門負責解釋。

　　第四十七條 本辦法公佈施行前已經配售的政府統籌管理限價商品住房的退出及上市交易管理工作，參照本辦法的有關規定執行。

　　第四十八條 本辦法自2016年4月1日起施行，有效期五年。

　　商品住房的功能分類

　　臥室

　　供居住者睡眠、休息的空間。

　　起居室***廳***

　　供居住者會客、娛樂、團聚等活動的空間。

　　廚房

　　供居住者進行炊事活動的空間。

　　衛生間

　　供居住者進行便溺、洗浴、盥洗等活動的空間。

　　使用面積

　　房間實際能使用的面積，不包括牆、柱等結構構造和保溫層的面積

　　套型

　　按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅型別。

　　層高

　　上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。也就是一層房屋的高度。在1987年釋出的《住宅建築模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建築層高採用的引數為：2.6米、2.7米、2.8米。

　　室內淨高

　　樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。淨高和層高的關係可以用公式來表示：淨高=層高-樓板厚度。即層高和樓板厚度的差叫“淨高”。