房地產是否存在泡沫分析

如果僅從租金回報率計算房地產投資收益率，這18年來，任一年的房地產投資回報率都是很差的，很多年份甚至比不上當年的銀行存款。如果以租金回報率作為判斷房地產泡沫的指標，那麼這18年來中國的房地產一直處於泡沫之中。下面是小編帶來關於的內容，希望能讓大家有所收穫!

一：房價與收比偏高 房價與收入比是國際上通用的衡量房地產泡沫的指標之一。按照世界銀行的標準，發達國家的房價收入比一般在1.8～5.5倍之間，發展中國家合理的房價收入比在3～6倍之間。而我國目前全國的房價收入比已超過7.8倍，而上海、北京、廣州等地的房價收入比則更高。 房價收入比過高作為我國樓市存在泡沫的一個依據理由是，房價最終要靠居民的支付能力來支撐，中國房地產市場不可能違背世界上其他國家通行法則。關於居民的隱性收入，很多城市在統計資料的處理當中已經考慮到了，而工資則是我國居民最主要的收入。如果考慮到我國居民收入巨大的兩極分化，目前的高房價更加使得普通居民不堪重負。當然，伴隨著我國經濟的快速增長，居民收入也在增長，但不能用未來可能的高收入來解釋現在的高房價。經過幾十年的發展，我國居民特別是上海、北京等大城市居民的收入會和發達國家差不多，那時出現高房價是合理的;但目前的高房價嚴重脫離目前居民的低收入，就是一種泡沫現象。

二：房租背離房價 房價與房租比是國際上又一個衡量房地產泡沫的標準。在這一輪房價上漲的過程中，出現的一個特殊現象就是房價快速上漲而租金漲幅卻不大，有些城市在一定時期內甚至出現了房價上漲但租金卻下跌的現象。房價和房租的背離作為樓市泡沫的一個重要訊號。但無泡沫論者卻不這樣看，他們認為投資房產的收益由房租和價值增值兩部分組成，在房屋價值增長很快的情況下，租金收入在收益中所佔的比重很小，所以房價和房租背離不能說明樓市存在泡沫，目前樓市還具有投資的價值，因為房價會進一步上漲。然而房屋的價值只不過是未來現金流***房租***的一個貼現，在利率不變的前提下，房屋之所以會增值是因為租金上漲或預期未來租金會上漲。脫離租金單炒房價就是房地產市場形成泡沫的一個典型機制，房地產市場投資變成一種“零和博弈”，必須依靠新資金的不斷注入才能維持房價上漲，一旦資金流中斷，泡沫就要破裂，而接到最後一棒的投機者就要承受所有的損失。

三： 房價上漲是成本上漲造成的嗎? 目前有種觀點認為這幾年房價的快速上漲，並不都是投機炒作造成的，而是由於建房成本的提高導致的。首先是各種材料費、人工費逐年上升。據統計，從2001年到2004年上半年，鋼材價格上漲了50%左右，混凝土價格上漲了60%左右，僅此兩項就使得房屋開發成本每平方米增加了100多元。其次，根據新修訂的《城市居住區規劃設計規範》，新建小區的配套設施和房屋質量都有了很大的提高，這必然也增加了開發成本。更主要的是，這幾年隨著土地市場的改革深入，“招拍掛”逐漸取代了原來協議出讓土地的方式，使得土地成本大大提高。開發成本的上升使得房價大幅上漲，這和樓市泡沫沒有關係。 但是上述觀點顛倒了房價和成本的因果關係，並不是成本上升推動房價上漲，而是房價上漲導致成本上升。房價是由房地產市場的供給和需求狀況決定的，這次樓市泡沫的直接原因就是投資性需求比例過大，開發商和投資者哄炒房價。房地產市場的過熱使得鋼材和水泥出現短缺，價格大幅上漲。特別是土地，不是土地價格決定房價，而是房價決定土地價格。房價的一路上漲使得開發商紛紛加大開發規模，對土地的需求增加，造成地價上漲。事實上很多開發商2001年和2002年銷售的房屋，甚至目前上市的許多樓盤，土地都是上世紀90年代末通過協議方式低價獲得的，房屋的成本很低，但由於市場需求增加了，他們照樣高價出售;反過來，開發商現在高價得到土地，如果一旦需求出現逆轉，他們照樣只能賠本售房。所以，所謂的成本上升帶來樓市價格剛性，只漲不跌，是沒有根據的。

四：房地產業需不需要巨集觀調控，專業者對樓市泡沫表示了極大的擔憂。他們希望中央前一階段的巨集觀調控政策得到很好的執行，對一些地方政府和商業銀行陽奉陰違的做法極為不滿;他們希望中央政府加大巨集觀調控的力度，特別是中央銀行應該通過提高利率，擠壓房地產市場的泡沫。

應對措施：加強巨集觀調控

首先，巨集觀調控擠壓樓市泡沫不是為了打壓房地產業的發展，而恰恰是為了房地產業長期健康穩定的發展;

第二，房地產市場不是一個像食品和服裝這樣的普通商品市場，而是一個受到土地和資金嚴格限制寡頭壟斷市場，應當而且必須由國家加強調控和管理，土地市場的規範和金融改革的滯後是這次房地產泡沫深層次原因，這兩個問題不解決而讓房地產業自由發展只會帶來市場的大起大落，不利於房地產業本身健康發展，也會給國民經濟帶來巨大的負面影響;

第三，目前房地產市場的泡沫是客觀存在的，如果我們害怕泡沫破裂的不良後果而不進行調控，只會讓問題愈演愈烈，最終給國民經濟帶來毀滅性打擊。不能讓房地產泡沫“要挾國民經濟”，必須及早防治，一點一點地擠壓;

第四，從過高房價中獲益的是開發商和炒房者，普通居民並不能從中獲益。對於城市裡只有一套房屋自住的普通居民來說，房價漲了，他們不能拿到市場上套現;房價跌了，受影響的只是那些開發商和炒房者，普通居民的居住條件並沒有惡化，倒是有可能進一步改善居住條件。對於那些想要買房還沒有買房的居民來說，則更是希望房價能降下來一些。

因此加強政府的巨集觀調控我國的房地產泡沫短期內破裂的可能性很低。首先，房價持續上漲並不意味著泡沫風險。房地產市場的需求依然旺盛，持續增加的購房需求勢必推高房價，房地產的投資由商界人士主導，即使國家持續加息，“炒房者”也有足夠的能力應對按揭成本的上升。其次，政府的巨集觀調控將抑制房地產泡沫，我國有必要繼續推進防止經濟過熱的巨集觀調控措施。更為重要的是，人民幣是否升值、何時升值將對房地產泡沫起到“導火索”作用。目前相當多的國際遊資在我國炒賣房地產，其根本目的是博人民幣升值。只要存在升值的可能，遊資就會持續湧入中國，吹大房地產泡沫。另一方面，如果人民幣升值已確信無望，遊資會紛紛流出中國，大大增加泡沫破裂的風險。 所以，就目前我國房地產的發展趨勢來看為了預防房地產泡沫的破裂和發展過快的問題必須加大政府對房地產業的巨集觀調控出臺各種措施強有力的保證其健康有力的發展。