房價還能漲多久什麼時候降下來

　　在動筆寫以此為題的文章之前，我捫心自問，自己知道答案嗎?確實不知道。要是知道的話，不就可以賺大錢了嗎?但這不妨礙探討中國房地產及其他資產價格長期高估的問題，從中找出哪些因素可能是促使估值偏高的主因，哪些因素可以成為資產價格泡沫破滅的誘因。那麼到底中國房價還能漲多久呢。

　　中國房價還能漲多久？

　　對價差的偏好更重

　　我曾經寫過一篇文章，專門研究A股高估值現象，認為流動性溢價是導致估值高低的一個重要原因。如果一個市場的流動性非常好，則溢價水平***期望回報率與無風險利率之差***可以相對低。股市中可以用換手率來反映流動性好壞。A股市場長期以來的換手率水平居全球主要股市之首，尤其是2015年的換手率奇高，主機板換手率超過6倍***年交易額與平均可流通市值之比***，中小板超過9倍，創業板則超過12倍。而且，創業板的估值水平高於中小板，中小板又高於主機板。

　　今年以來，A股的換手率大幅下降，主機板降至2.6倍，創業板也不足7倍，同時股價也大幅回落，但換手率還是高於全球主要股市的水平，A股剔除銀行股之後，估值水平與全球主要市場相比仍然高出很多。

　　國內的房地產交易同樣也是非常之大，根據國家統計局資料，今年1-4月份全國商品房銷售額比去年同期增長55.9%，由於沒有獲得全國房地產交易市場的彙總資料，但應該也比去年同期增長50%以上。從全球看，中國的房地產交易量也是最大的，僅北京一個城市的房地產交易量就超過日本。

　　一個市場如果交易活躍，說明這個市場有存在的合理性，如果過度活躍，則說明投機性較強，投機的目的是為了獲取價差收益，股市、期貨市場如此，房地產市場也是如此。股市換手率如此之高，本質上是短線投機，目的是為了獲得價差收益。而購房的目的主要有兩個，一個是自住，另一個則是通過投資來獲利。國內居民家庭在資產配置上，大約2/3配置在房地產上，遠高於大部分國家居民的房地產配置水平，這也說明國內居民對房地產投資的偏好遠勝於其他金融資產，同時，房價高估問題也必然存在。

　　人民日報的權威人士訪談中說，“房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮化‘去庫存’，而不應通過加槓桿‘去庫存’。”同時，他也首次提到“房地產泡沫”，表明了高層對於高房價的擔憂。

　　對獲取價差的偏好，與交易的偏好是一致的，這是否與東亞國家的文化特性有關呢?比如，全球金融中心都可以看成是交易平臺，東亞國家和地區中，就有東京、中國香港、新加坡***屬於華人圈***和上海、深圳等。此外，澳門的博彩業收入也是全球第一，遠超拉斯維加斯。中國最大的網際網路公司BAT，實際上通過做大平臺來確立它們在國內乃至全球的地位。相比之下，中國在製造業方面具有國企品牌的超強企業屈指可數。因此，中國人對於追求價差的偏好，或是大於創造價值的偏好。

　　“隱形剛兌”抬高資產價格

　　剛性兌付不僅存在於信託產品、企業債等固定收益類產品的領域，其他資產如股市、房地產等資產實際上也或多或少地存在“隱形剛兌”現象。比如，殼資源價值的存在實質上就是“隱形剛兌”，即再差的殼公司也會因為有潛在資產注入的可能性，從而維持較高的市盈率和市淨率水平。中國股市26年來，退市的公司屈指可數，小盤績差公司的平均漲幅遠大於指數的漲幅。

　　那麼，房地產市場是否存在“隱形剛兌”呢?實際上也是存在的。比如，三、四線城市的房地產庫存現象長期存在，如果按照市場化原則降價銷售，庫存是可以化解的。但事實上，當地政府會干預房價，前期購房者也會反對降價出售。因此，房地產開發商在商品房的銷售方面存在多重約束。

　　然而，最大的“隱形剛兌”還是來自政府部門對房地產行業的支援。比如，2010年就推出房產稅的試點，迄今仍未實施。今年年初，為了推動房地產去庫存，還降低了首套房的首付比例。為何政府一定要支援房地產業的發展呢?這是因為，房地產投資能夠帶動的行業最多，如鋼鐵、水泥、有色、化工、家電、傢俱等，而且房地產投資在商品房銷售暢通的情況下，可以帶來可觀的現金流回報，而目前基建投資的現金流回報很少，但債務的增長卻很快。這也是為何PPP專案推進較難的原因。

　　有統計資料顯示，中國購房者採取銀行借貸方式購房的，只佔所有購房者的18%，遠低於發達國家水平，而且，中國目前房地產按揭貸款餘額佔住宅總市值的比重只有10%左右，這也是非常低的。因此，在居民槓桿率水平較低的情況下，鼓勵居民購房是可以讓居民加槓桿、企業和地方政府去槓桿，且這是有空間的，不過，前提是房價不能出現大跌。

　　由於中國目前的市場經濟體制不同於西方，政府的力量還是比較大，因此，“隱形剛兌”其實就是降低了市場信用風險，使得信用溢價水平大幅降低。儘管政府一直試圖打破剛兌，但就目前體制而言，似乎並不支援打破剛兌，更何況在穩增長的既定目標下，必須維持寬鬆的貨幣政策以支援低利率，同時財政政策也必然是積極的。

　　房價可撐條件有二

　　2016年年初擔心兩件事，一是人民幣貶值，二是通脹躍升。目前看，在資本管制的情況下，貶值的主動權在央行，所以，近期隨著美國加息預期的上升，央行趁勢下調人民幣匯率。因此，儘管人民幣貶值預期長期存在，但資本大量外流的可能性似乎不大。通脹看來是溫和的，年初蔬菜和豬肉價格的上漲還是屬於季節性或週期性的。既然通脹壓力不大，那麼，貨幣政策收緊的概率就低了。只要利率不上行，那麼，對房價就不構成利空。

　　從我的判斷看，央行會採取漸進式貶值的方式來調控匯率，或是退三進二，溫水煮青蛙，同時也打擊投機資金，使得投機資金無所適從。這樣做的好處是降低國內外匯流出的總規模，同時又能使得人民幣匯率貶值幅度逐步增加，從而緩解貶值預期帶來的資本外流的風險。

　　從目前看，本輪人民幣貶值並沒有引發國內與國際資本市場的震盪，說明在資本管制的條件下，漸進式貶值的路是走得通的，對經濟的衝擊也會比較小。同時，對於房地產市場而言，小幅貶值及溫和通脹，都會對房價有支撐作用，因為持有房地產也是應對通脹和貶值的一種保值手段，前提是資本不出現明顯的外流。

　　為何在貨幣供應量長期超發的情況下沒有出現嚴重通脹呢?據我的長期觀察，CPI與M2之間的關聯度不大，卻與GDP的關聯度較大。目前的情況是，為了避免GDP增速的下行，採取了貨幣擴張手段來穩增長，但由於長期以來中國實行的趕超戰略，導致總供給大於總需求，投資增速超消費增速，名義GDP的增速超過名義可支配收入的增速，這才是導致目前M2增速與GDP增速之間剪刀差擴大的原因，也是CPI起不來的原因。

　　有管制的市場經濟可降低風險

　　縱觀上世紀90年代之後全球經濟，爆發全球性或區域性性經濟危機的頻率比之前歷史上降低了很多，原因在於主要經濟體都加強了政府調控經濟的作用，採取了逆週期的政策。相對而言，中國實行的是社會主義市場經濟體制，因此，政府在經濟中所發揮的作用，比西方國家更大。

　　不過，凡事都有兩面性，如經濟增長中如何處理效率和公平的問題，始終沒有一個完美的解決方法。同樣，通過實證研究發現，市場化程度高的經濟體，企業的效率整體較高，但抗危機的能力較差;而行政化程度高的經濟體，企業的效率整體較低，但抗危機的能力較強。如在過去20年中，日本和美國均發生過兩次經濟衰退，但法國卻沒有過。同樣，中國也沒有發生過。

　　從過去一年來看，政府顯然已經加大了風險管控力度，如權威人士在去年5月25日的人民日報訪談中就提出，“防風險也是穩增長”。因此，穩定房價肯定也是作為政府部門的一大重要任務。目前大家討論最多的是社會債務率和槓桿率問題，我認為總體債務率水平不高，高的部分是地方政府加上國企，但民間的槓桿率不高，尤其是居民所持有的住宅資產的槓桿率較低。比如，大家都認為中國的房價收入比過高，這也是判斷房價是否過高的一個重要指標。但問題是，西方國家房價收入比要遠低於中國，但為何西方人購房的槓桿率***房貸占房價的比例***要遠超中國呢?這似乎成為一個悖論。

　　在這個悖論之下，可能會得到兩個結論，一是中國居民的可支配收入總額存在低估，邏輯是，既然國企和地方政府的負債水平很高，銀行的風險資產規模也大幅增加，那麼，誰是得益者，誰是資產方呢?得益者和資產方應該是民間吧。二是居民收入結構的分佈存在嚴重的不均等問題，否則就難以解釋為何少部分人有超強的購房能力，大部分人買不起房;難以解釋中國購房者的貸款比例如此之低了。

　　就目前而言，確實很難預測房價何時會跌，雖然大部分人都認為房價存在泡沫。管制導致價格扭曲，這是符合邏輯的，同時，管制也能維持扭曲的價格。對於城鎮化去庫存之說，我並不看好，因為以目前的房價水平，農民工轉為城市市民之後，也買不起房子，農民工市民化不會提升城鎮化率，其作用只是提高城鎮化的質量，但代價是增加政府的負債。至於城鎮化目前所處的階段，已經是後期了，因為流動人口數量已經淨減少。

　　因此，房價持續上漲的背後因素，已經從過去的人口現象，轉為貨幣現象，貨幣的規模、鬆緊度、貨幣的流向成為影響房價的主要因素。

　　目前看來，貨幣總量過剩是中國經濟與其他經濟體的一個顯著特色，因為中國的商業銀行是創造貨幣的最大主力，而不是央行，貨幣的過剩導致資產荒。今後，只要不出現意外事件，貨幣政策的適度寬鬆的格局不會變化，房價高位盤整的可能性較大。當然，結構性上漲的概率會大於整體上漲的概率。也就是北上廣深等這些率先實現產業結構轉型的地區，會吸引更多的資金流入，從而對房價有較強的支撐作用。但更多的地區會因為傳統產業的過剩而導致經濟下行、就業機會減少，從而房價也難以得到支撐。

　　從政府部門的調控目標看，一定是避免房價的大起大落，尤其是房價大跌可能導致經濟危機的風險，這就會使得房地產週期的上行時間超過傳統的週期理論。但即便通過加大管制力度和範圍以避免發生金融風險，也難以避免房價的最終下跌，因為影響房價的因素實在太多了，很難預測今後引發房價大跌的導火索是什麼。儘管加強管制是控制風險非常有效的手段，但也免不了會掛一漏萬、防不勝防。

　　綜上所述，年初至今，人民幣貶值和通脹預期這兩大因素對房價的負面影響似乎已經消除，目前似乎看不到導致短期房價下跌的因素，今明兩年估計總體不會下跌。今後，估計管制的力度和範圍都會增加，以避免由於經濟結構失衡導致的風險。但是，結構性改革的難度很大，如果結構性問題不能夠改善，那麼，再多的管制其效果也是掛一漏萬，房價的下跌就難以避免。