踩盤心得體會範文

　　踩盤指到實地去看樓盤，瞭解樓盤各方面的資訊。不是專業的人一般說去看樓。下面是帶來的踩盤心得，希望可以幫到大家。

　　篇一：踩盤心得

　　通過到道縣各個樓盤進行踩盤，我瞭解到“安家立業”的說法。正所謂要想立業必先安其家，所以我認為在道縣現階段正處於建設發展初期，房地產事業必然是住房需求多過於商鋪的需求。據針對道縣各個樓盤進行的踩盤調查瞭解到，道縣現有住房樓盤銷售量均超過了80%，並且都採用預售住房模式，這說明了道縣正處於住房的市場需求量大於各樓盤的商品住房量，造成了道縣房地產事業供不應求的現象，也正是道縣住房房價迄今為止上漲了40%-60%的基本原因。

　　針對各個樓盤房價的不同可以看出，樓盤位置和樓盤整體構造包括專案構思理念等，是現階段影響房價價格的主要因素。樓盤位置是影響樓盤銷售的關鍵，而樓盤的構思理念則是塑造位置的關鍵，二者都是影響房價的重要因素。

　　通過對華誠與松林苑的瞭解，華誠的專案構思是打造道縣最大、環境最高檔的豪華小區，而松林苑是屬於比較普通的小區，所以在造勢方面，華誠做的比較好。其次，華誠也是這樣做的。通過我對華誠踩盤瞭解到，其樓梯房是採用歐式洋房與中式庭院的建築形態，為四層的多層建築。綠化保留了原機械廠內多年古樹，並增加了許多現代綠植，綠化範圍比較大，小區內有休閒座椅和健身休閒裝置，且小區內有完善的生活商業設施，例如生活便利店、幼兒園等。安保方面，小區內全面覆蓋監控裝置，並有保全人員巡邏。所以華誠比松林苑高檔。但是這兩個樓盤在道縣城市建設小江口路未規劃完善的情況下，交通極為不便，據我瞭解，小江口路通往城中心只有一路公交車，它

　　的發車間隙為10-20分鐘，在某些時間段，甚至到30分鐘，並且因為車量少的原因，乘客較多，對晚歸人士來講，公交10點之後不營業，非常不方便。

　　所以據上述所言，我認為本公司專案不存在主要問題，而目前最主要的問題是道縣市場需求偏向於住房，不過當住房市場需求接近飽和人們安了家便開始立業了，後期商鋪發展興起是大勢所趨。

　　篇二：踩盤心得

　　本不是喜歡逛商場的人。如今，打著踩盤的名義，在一個月的時間內，將老家大大小小的商場踩了個遍，而且還能攜著逛街專家去看新商場!心中小小得意一番先，不過為了心理舒適，我逛商場是有意識的帶著“職業病”的，似乎數數柱距，算算層高，分析分析佈局，業種業態——這會讓我彆扭的心情得到舒緩!沒辦法，不是很適應商場。

　　好了，新開張的武漢國際廣場，怎麼說，也很讓我們老家的親人們興奮了一大場，姑娘嫂子們高興又有了新去處——不過去了以後發現東西都滿貴;新貴們也開心了，奢侈變得師出有名;春春玲玲們也高興啊，事業發展新起點撒，哈哈就連小鄧同志都跟著高興，出門鬼混美其名曰“踩盤哪”!

　　書歸正傳，踩了兩趟以後，遺憾有一點——照片至今還在pp的手機上出不來，鬱得我要內傷了，您家儘快哈，發上來大家一起開開眼!第一次逛，是一個人，用一個半小時，上上下下地下一層地上七層包括廁所全部一圈，感觸主要有以下幾點：

　　1.武商集團在進步，不過，這次的進步不是一步，而只有半部。從商業發展的趨勢來看，購物中心勢必成為零售商業中的重要形式。若以整個武商集團來看，算上國廣、武廣、世貿三家，勉強包括了購物中心應該包括的業態和業種——業態是指商業的形式***如百貨、超市、專賣店、專門店、雜食店、便利店等***，業種是指商品的種類***如男裝、女裝、鞋帽皮具、運動產品、休閒服飾等***——功能也勉強合格：購買、餐飲、休閒、娛樂，只是百貨的比例過於龐大了。如今，新開張的國廣，說來說去還是一個百貨***商場，典型的特徵是統一收銀，為了對商家進行提點***，只不過檔次高階一點，武廣相當於廣州的廣百，國廣也就相當於廣州的友誼商店了吧。遠遠不是一站式的，集合了購買、體驗***體驗式消費很重要!!春春要注意!!***、娛樂、社交的大型購物中心，對於武商集團的航母***是個跛腿的航母***而言，新國廣的開張，無疑是把它稍長的那條腿變得更長。我沒有看到功能的補充和擴大，所以心中有些遺憾，但依然要看到它的進步啊!終於有個像樣點的“商場”了，它的購物環境，以及品牌還是對得起武漢這個城市應有的地位的。

　　2.上面提到了，國廣的品牌對得起它的檔次，因為檔次一部分是靠牌子體現的。一樓的那些就是大牌，但是恕我直言，數量不夠多。往二樓去的時候，我都擔心上面的牌子沒法看，但是我畢竟是鬆了一口氣!還好，還好，控制得還好!三樓的水果撈，搶先了我啊!不過放在那個地方，租金應該很貴，既可以觀賞街景，有可以觀賞商場，還是在電梯附近的一線鋪，不錯了，再多也值，就當打廣告了，馬上就會流行武漢了。我心痛啊!

　　3.除了品牌，環境是支援一個場的檔次的重要條件，身處其中，為場的氣勢感染的時候，你就會明白我說的話了，呵。對於這國廣的環境，一樓我基本滿意，一樓以上的，我覺得其實還可以更大氣一點，通道再寬一點，用玻璃封閉的店再多一點，商品展示的效果更好一點，檔次只有更高，沒有最高!***不過好像也應該考慮一下實際的成本，我汗。不過以武廣世貿一年30個億的營業額，20%的純利潤而言，撐下去還是不難的***——玲玲工作的那家店的展示我就很喜歡，比較新潮，是跟哥弟相關的一個牌子吧，pp，春，那個叫什麼牌子來著?還有，廁所滿大，表揚。

　　4.武漢的商場裡面，樓梯的設計都很特別，上下一組電梯之間都夾著一條樓梯。首先，中間那條樓梯在廣州人看來是很奇怪的，廣州的場子裡面有沒有這個玩意兒的，我的解釋是，防止人多的時候電梯站不下。第二，上下電梯放在一起，反映了動線的設計也許不夠完美，因為垂直交通工具還有帶領人流的功能，消費者是懶惰的啊，直上直下可能將人直接帶下去了，不利於引著消費者兜圈觀看消費!但是我還是滿喜歡這樣的，爽快!

　　5.最大的敗筆在超市。先表揚下***處的麵包房，真香!敗筆中的殘花敗柳當數在地下超市裡面搞了生鮮市場，地上汙水橫流，影響形象，來逛國廣的人難道還要逛菜場回去做飯嗎?不解，其實應該學學群光，地下的超市搞得檔次很符合上面的商場，高檔的進口商品整齊的陳列著，漂亮的底板，映襯得人心裡都跟著高尚了起來。另外，還有一個失敗的地方，犯了跟銷品茂一樣的低階錯誤——超市跟上面的商場毫無交集，人直接進去直接出去。我不認為武商缺超市那點子錢錢，搞個超市無非是為了豐富業態，帶動人流往上逛，但是真正上檔次的商場，不是靠大量沒有消費力的人流支撐的，相反，人太多了會破壞良好的消費環境。所以，吸引人流有必要嗎?糾結。因此我實在不明白，搞個跟地上商場檔次完全不符的超市還將人流截斷的超市，有什麼險惡的用心?內部人士，你幫我打探打探內部資訊吧?求你了，我好想知道原因啊!!

　　累死我了，等了這麼多天，終於寫了!筒子們，批吧!我等待跟你們交流!

　　篇三：如何踩盤

　　教你如何踩盤第一部分：踩盤者的潛規則

　　1、到售樓處踩盤就是為了蒐集情報和增長見識和做到“知彼知己，百戰不殆”

　　我想很多人都有踩盤的經歷，踩盤是良心和自尊心雙重考驗的事情，每次踩盤感受可能都不同，同行去看同行的盤子，說白了就是為了蒐集情報和增長見識。但是被蒐集的人就說了，我憑什麼讓你知道我的方法或者手段***雖然這些東西沒有多少創新，但是還是人家的勞動成果***，這種想法也是無可厚非的。但是行業要發展，個人要進步，沒有交流怎麼辦，我想去踩盤也是一種交流。作為地產策劃人，跑盤是必修課，尤其是有規模實力的地產中介公司對此要求尤為嚴格。代理公司到異地代理專案，專案負責人都會和銷售人員一起踩盤，其實在前期作業的時候該得到的各個樓盤情況大都掌握，為什麼還還要踩呢?原因無他，只是想了解各樓盤的銷售實力。同時也想讓我的銷售人員向同行學習，

　　所謂的情報其實就是資訊經過收集、整理、加工、分析、昇華的產物，在這裡收集的工作其實可以使用很多不同的方法來實現，有的時候公開的資訊經過加工之後形成的情報比詢問出來的資訊準確和有效的多。同時在收集的時候，必須帶著目的去收集。

　　所謂“耳聽為虛，眼見為實”。不瞭解競爭對手的市場定位、產品特色、促銷手段、價格定位又如何能夠讓自己的產品比競爭對手更吸引消費者。

　　2、明確踩盤人、踩盤方向和踩盤的最佳時間

　　地產圈裡踩盤最多的可能就是市調部/市場部的人，其它的諸如策劃部、銷售部、公司老總等人則相對較少，也就說目的決定踩盤人的人選，不可把全部的工作都委託給市調組成員。

　　很多時候市調的人對踩盤的方向很迷茫，有些資料完全可以不通過售樓處獲得。要是僅僅是為了收集樓盤建設資料和檢視工程進度去的，你只需要索要資料和去工地實際的轉一圈既可以。如果要了解售樓的進度以及售樓部人員的素質，那就應該和售樓人員進行交流，當然這種交流可以是公開的，也可以是隱蔽的，這裡有兩個原則，一是根據情況選擇公開和隱蔽;另一個就是需要個人素質在起作用，不要刺探一些不應問得問題，僅問常規性的問題，資訊變成情報不是在收集階段，而應是在大量資訊被整理、分析之後得出。

　　到售樓處有幾個時間段要避開：一是上午9點以前不要去,因為此時大多很多銷售人員要打掃衛生和開每天的清晨例會;二是中午午休和就餐的時間不要去，這個時間段銷售人員最疲憊狀態全無，此時去無異於找臉色看;三是下午5：30點以後不要去，這個時間段銷售要麼填寫當天各種的分析報表，要麼這時就要開始培訓或者開每天情況分析例會。只要避開上述三個時間段，在銷售人員清閒的時間,不和人家接待客戶的主要時間衝突的情況下,你就會了解很多情況。

　　3、以什麼的身份和藉口交談會最佳?

　　明著去或暗著來結果會是什麼?表不表明身份其實它涉及行業銷售水準，個人心態和處世態度，以及個人修養，真正需要的資料不會輕而易舉得到的，要靠經驗去估，去觀察.

　　3.1、假扮客戶

　　踩盤人假扮客戶大都出於這樣一種假設：“我把自己當成一個準客戶，即使接待員看出你是踩盤的，只要你不說，他總是會抱有一絲的幻想，你表明了身份，他就什麼幻想也沒了!”其實搞的大家都跟FBI是的很可悲，這樣做通常傷害最大的是銷售人員，大家都知道實行佣金制的公司一般實行的是輪流接待客戶制，一輪過當天可能就再也沒有機會接待客戶了。一般來說假扮客戶最好是一男一女扮情侶或者“夫妻”，這樣二人既可以相互配合又能夠不引起很多事故。

　　3.2、直接標明同行的身份

　　一般情況下我們明示身份，在深圳等房地產發展比較成熟的區域大多情況下還是能得到優待的，同行之間的理解和幫助多過了猜疑和不滿，但是總有那麼幾次意外;而在房地產發展欠發達地區，多數跑盤人都會有不被同行善待的記憶。當然了亮身份也有例外情況比如：你在被踩盤的專案有熟人，又不便於打招呼，你就可以找個藉口以閒聊或學習的口吻瞭解情況***比如我認識某代理公司的老總，因為某事需要到其專案踩盤，對於這種小事其實時沒有必要和老總打招呼的，因此就可以用閒聊的方式去獲得一些資料***。另外一種情況就是你是管理層的或者決策層的，你可以直接找被踩盤的案場銷售經理，講明來意。同行進行資訊溝通，你需要資訊時也可找我，做到雙贏，皆大歡喜。沒有永遠的敵人，只有永遠的利益。

　　通常在你表明了身份之後會有兩種情況，一是銷售人員把你當成“準客戶”接待，二是消極接待甚至拒絕接待。當銷售人員把你當作“準客戶“接待我就不多講了，這裡主要講一下被踩的樓盤銷售人員消極接待甚至拒絕接待的情況。一般銷售人員會說：“這不太好說，這不方便說，那個保密”，非常讓人真生氣，***心理暗想：“非要裝做買房的顧客，把你騙來騙去，浪費你的感情才高興!我既然來踩盤，那就說明這是個任務，是任務就必須完成!”***，因此踩盤人死纏爛打也是無奈之舉，某公司的一位副總在談這件事的時候說，我在如果想要在那個售樓部拍一個東西，我會天天去，第一次不行我再去，第二次不行，我還去，.直到拍到為止，他們要忙著賣樓，我就不信會有人整天“陪著我”!

　　在這種情況下不排除銷售人員有內部規定，我想最根本的就是踩盤人和她沒有直接的利益關係，當然也不排除踩盤的也太多了的情況。

　　3.3、踩盤一定要準備好相應的裝置和交通工具

　　很多管理層已經認識到了解競爭對手資訊對自己專案的重要性，因此為了獲得足夠份量的資訊，對市調人員進行了全方位的武裝，為了防止和銷售人員經過長時間的交流後無法記住全部的資訊，就配備微型錄音筆;為了便於儲存有價值的圖片資料和不能筆錄的資料，就配備了帶有大容量攝像功能的手機***如果要記錄樓盤的工地現場狀況和樓盤實景，可以攜帶微型數碼相機，記住是微型的不是大型的數碼相機***;為了便於攜帶很多資料一定要帶個可以把你要收集的資料全放進去的手提袋或者夾包，切不可拿著很多的樓書四處“亂竄”;如果你要調研高檔樓盤儘量不要做公交車去，也不要穿著幾十元的廉價服裝，最好公司派專職司機拉市調人員去踩盤。如此不一而足，說道底就是你儘量把自己和你要去踩盤的客戶身份特徵、消費習慣、言談舉止相吻合。

　　4、踩盤一定要端正心態

　　房地產行業特殊原因致使諸多邊緣從業人過於感性與自我，要求都能“不以物喜，不以己悲”實在太難，多換位多包容，一定會有意想不到的回報，古人云“退一步海闊天空!”要相信信念的力量，不要還沒踩盤之前，就幻想著銷售人員的冷眼或態度的惡劣，那樣得到的結果往往是你相信的結果，在做每件事情的時候，如果你能換個角度，朝好的方向去想，所得到的結果往往事倍功半，有的時候去某個專案踩盤會發現其它公司的踩盤者也在，都認識發生碰車狀況，弄的踩盤的都很不好意思，想想售樓中心的銷售人員一天得接待多少我們這樣的啊，再不善待同行，可說不過去了。

　　第二部分：售樓處銷售人員的行為準則

　　1、銷售人員的要有“善待同行的理念”

　　1.1、多個朋友多條路，本是同根生，相煎何太急。

　　就一個城市而言，地產人的圈子實在不大，大家都是打工一族，四處漂著總存在更換公司的可能，若在踩盤過程中能結識新的朋友，何嘗不是個人社會專業資源的延展。現在得市場資訊是流通網路，不從這裡得到，也會從別得地方得到，用遮掩不友善得態度對待對方，結果只能使自己職業生涯道路越走越狹隘!何況在成熟的市場上，根本就沒有什麼祕密可言很多資訊是公開的，就算你瞭解到，又能怎樣?人家先你一步，速度很重要。因此在崗前培訓的時候管理層就要灌輸給銷售人員“損人不利己的事最好別幹”思想。

　　1.2、接待踩盤者對銷售新手來說事個難得的鍛鍊自己的機會。

　　專業的銷售人員並不怕競爭對手來踩盤,反而希望大家互相瞭解,進行資訊交流,因為來踩盤的人都是業內人士，其實一個樓盤的好與壞，業內人士的評價很重要。剛入行不久銷售人員,應該喜歡接待踩盤的才對,因為你會覺得他們懂得多,問的也專業,能讓你的能力很快的提高!通常來說作為一個新手,能把一個踩盤的應付下來,就象徵著你出師了!

　　1.3、友好一些

　　對於踩盤者的熱情更可以反映出本樓盤的自信，我就是最好的!友好一些，可以為自己在業界樹立良好的口碑;友好一些，你可能獲得更多的客戶，因為同行也要買房，而且同行還是周邊人在賣房時的意見領袖;友好一些，你也許改天就可能被哪個老總高薪挖走;友好一些，市調人員也就是了解一些基本資訊，可能還不比客戶問得多......

　　1.4、被踩盤人員的感受和禮遇

　　看待事物的時候我們應該多方面觀察，不能僅僅只看到事物的一種情況，我們大家都在呼籲踩盤時遇到尷尬的同時，也要換個角度站在銷售人員的處境去想想他們的難處，大家都能理解的一點是現在售樓部是輪換接客戶，接一個踩盤的，勢必會少接一個準客戶，***當然這種機會在售樓部基本上大家都均等的，今天你接一個踩盤的，明天就輪到我了***如果這個踩盤者能誠實的說明來意，也就罷了，人心換人心，大家都幹這一行，沒準以後還能碰上，更何況房地產這個圈子很小，少了一個準客戶，但是多了一個同行朋友，以後還可以互同有無，何樂而不為呢，大家心知肚明，能告訴客戶的也就能告訴你沒必要遮遮掩掩的，該亮出來的總歸要亮出來，最頭疼的是裝的又不象客戶，言談之中多有專業水準，問是不是同行，還死不承認的那種;他們往往在大多數情況下都會表現出一副高高在上、志高氣昂的表情，這就造成很多語言上發生了帶有侵犯、不尊重他人的現象，同時也可能會無意識的與自己所處專案進行比較，在話語中會帶有歧視、輕視等感情色彩。你想誰願意面對一個不誠懇的人，既然這樣銷售人員的態度也會變的，說白了要想騙取一個有經驗的銷售人員，要付出很大的代價，所以我們也要善待銷售人員的理念，他們也需要尊重與坦誠。

　　2、銷售人員的接待方式方法

　　其實我遇到的好多銷售人員都說自己對同行比較友好的，大部分銷售經理也要求這樣做，在不佔用輪次的情況下，還是希望有更多的機會和同行溝通。但是需要在溝通過程還是保守必要一些商業祕密的比如樓盤的最終成交價格、最大的折扣幅度、銷控計劃、銷售率、客源構成、將要實施的促銷活動等等。

　　第三部分：建議

　　1、希望有業界大佬出面能組織個鬆散型的自律組織。

　　該組織依託當地一家有影響力的媒體，通過定期或者不定期的業餘時間的思想交流，達到相互學習，相互溝通，共同把地產事業做的更大更強，同時在溝通的過程中大家可以花更小的精力和財力結識更多的志同道合的業內朋友。

　　2、組建網路資訊平臺，通過網路這個虛擬的世界和可以掩蓋真實身份的馬甲交流資訊和思想。

　　使用馬甲發主題帖子的形式，建立多個樓盤資訊帖者多種劃分標準的帖子，瞭解情況的朋友把基本的東西都放上去隨時更新，這樣即節省了時間和精力，銷售小姐***先生***也不再為應付市調人員而苦惱不堪，皆大歡喜多好，這一點島城的新聞網樓事論壇就是這種做法的標竿，而且做的越來越有高度了。