領導物業管理工作會議講話

　　物業管理是改善城市人居環境、優化城市基礎配套、構建和諧社群的重要內容，也是當前廣大居民十分關注的一個熱點問題，直接關係群眾的日常生活和社會穩定，下面就是小編給大家整理的，僅供參考。

　　一

　　同志們:

　　縣委十四屆八次全委擴大會議確定，把加快建設科學發展示範縣作為統領今後全縣經濟社會發展的主題。今天，縣委、縣政府決定召開全縣物業管理工作現場會議，主要目的是認真分析我縣物業管理工作中存在的矛盾和問題，動員社會各方面力量，把建立滿意物業管理，構築和諧文明小區作為建設科學發展示範縣的一項基礎基礎性、民生性和長期性的工作來抓，努力使群眾對我縣物業管理工作的滿意度有較大幅度提升。會前，我們現場觀摩學習了華汭物業管理公司、新世紀物業管理公司**分公司、商務局家屬樓三個物管企業和居民住宅小區在加強物業管理，創辦市民滿意物業方面的成功經驗和做法。剛才，公用事業管理局史局長彙報了我縣物業管理工作的現狀和關於下一步工作的意見，講得很好，希望大家認真抓好貫徹落實。下面，我講四個方面的意見：

　　一、統一思想，充分認識加強物業管理工作的重要性

　　物業管理是改善城市人居環境、優化城市基礎配套、構建和諧社群的重要內容，也是當前廣大居民十分關注的一個熱點問題，直接關係群眾的日常生活和社會穩定，是事關全縣轉型發展、科學發展的“大事”。因此，我們要站在落實科學發展觀和維護最廣大人民群眾根本利益的高度，充分認識規範發展物業管理的重要意義。

　　第一、加強物業管理是履行政府職能的具體體現。小康不小康，首先看住房，提高居住質量是全面建設小康社會的重要任務，也是政府履行職能的重要內容。目前，我縣城鎮居民住房嚴重短缺的問題已初步得到緩解，隨著廉租房建設力度的不斷加大，城鎮困難居民的住房問題也有望在很快的時間內得到較好地解決。時下，廣大群眾在住房矛盾和問題已經由單純的生存型需求向舒適型需求轉變，對政府部門在住房保障方面提供的服務提出了更高的要求，因此，我們要積極適應這一新形式的變化，全面細緻地把房屋及其設施裝置維修、綠化養護、環衛保潔、治安防範、社群服務等物業管理工作做到位，切實解決群眾的後顧之憂，才能充分體現關注民生、以人為本的要求，才能更好地履行政府職能。

　　第二、加強物業管理是提升城市品位的客觀需要。三分建設，七分管理。城市規模的擴張和品位的提高，既要靠高起點的規劃和高標準的建設，更要靠高水平的管理。物業管理承擔著服務群眾、維持秩序、管理設施的重要任務，是城市管理的基礎。物業管理質量的高低直接影響城市環境、城市容貌和城市形象。爭創“國家級園林縣城”、“全國衛生縣城”和“全省環保模範縣城”，實現“生態文化山城，綠色能源之都”的奮鬥目標，首先需要通過規範的物業管理，形成美、潔、亮、綠、暢的城市形象，建成文明和諧的社群，增強城市的活力和魅力來實現。一個小區建好了，管好了，就是一片風景，就會形成強大的示範帶動作用，進而推動全縣面上建立活動的開展。

　　第三、加強物業管理是促進社群和諧穩定的重要內容。住宅小區是城市的細胞，和諧社群建設是建設社會主義和諧社會最重要的一環。隨著我縣的經濟社會轉型發展，社群建設越來越受到社會各界的關注，成為城市管理的基礎性工作，物業服務是社群服務的重要組成部分，通過規範的物業管理，可推進物業管理與社群建設的協調發展，有利於創造和諧的居住環境。近年來，我縣物業管理企業配合有關部門和社群，積極開展文化體育活動，豐富了居民的業餘生活，對促進居民的身心健康，形成鄰里之間和諧的關係和良好的社會風尚，加快建設小康和諧魅力新**產生了積極的促進作用。同時，健全的物業管理對於維護社群穩定具有積極的促進作用，物業服務企業通過配備安防人員、增加物防技防設施等途徑，不僅在防止偷盜等常規案件上發揮了主要作用，而且在矛盾糾紛排查、預防刑事犯罪、遏制處置突發事件等方面也起到了重要作用。

　　二、正視困難，切實增強我縣物業管理工作的緊迫性

　　近年來，我縣物業服務企業從無到有，物業行業從小變大，物業市場開始初步形成。目前，縣城共有成片住宅小區13個，住宅樓房215棟，房屋建築面積58萬平方米，居住人口2.1萬人，人均居住面積28平方米。具有獨立的法人資格和物業管理資質的企業4家。其中：具有三級資質的企業3家，四級資質的1 家，註冊資金450多萬元，從業人員約100人，服務住宅樓房48棟20萬平方米。從整體上看，在全縣物業管理工作在總體法制環境、政策環境和居民消費意識都不成熟的條件下，行政主管部門充分發揮作用，大膽探索，積極創新，在加強物業企業資質管理，指導建立業主委員會、推行物業專案招投標、制定行業發展政策等方面做了大量工作。縣域內物業服務企業在為居民群眾安居樂業、構建和諧家園、建立良好人居環境、維護社會安定等方面做出了艱辛的努力，得到了社會各界的初步認可。

　　在肯定成績的同時，我們必須看到，目前全縣物業管理工作中仍然存在許多亟需加強和改進的問題，管理的質量和效果與廣大人民群眾的願望和要求還有相當大的差距：

　　一是小區構成複雜，管理混亂。在縣城範圍內，既有開發商建設的住宅小區，又有政府有關部門投資修建的居民點，還有單位自建的職工住宅樓，皇甫小區、心晴花園等少數小區實行物業管理，西關居民點、國土小區、財稅小區等由街道辦安排公益性崗位人員進行簡單的衛生保潔，分佈在各單位機關院內的自建房均由各單位自行管理。多數住宅小區物業管理機構沒有資質，物業管理由開發商自建自管，與業主之間也沒有任何協議，沒有組建業主委員會，沒有召開過業主大會，廣大業主的權利沒有充分發揮和保障。

　　二是建管銜接不配套。一些老小區規劃起點低，設計標準不高，配套設施不健全，設施裝置陳舊、老化、破損嚴重，住宅小區綠地被佔，違法建設，下水道堵塞、供水壓力不足等問題比較突出，小區建設相對滯後。部分新住宅開發小區，在建成後竣工驗收等環節不到位，水、電、暖等方面存在的問題，往往在居民入住後陸續顯露出來，進而給物業管理造成一定難度。

　　三是維修基金籌集不到位，管理不夠透明。個別開發商沒有按規定預留維修基金，有的即便建立了維修資金，開支任由開發商或物業公司，或被挪作他用，給房屋的維修、改造帶來很大困難，後續維修沒有保障，最終影響物業管理的健康發展。

　　四是服務管理不到位。絕大多數物業管理工作仍處在簡單的、低標準、低層次的服務上，物業管理企業專業化水平低，收取管理費用後，服務僅停留在初始化的清掃保潔上，其服務態度、服務質量與業主全方位、深層次的服務需要相距甚遠。一些物業管理人員服務能力不高，沒有擺正自己的位置，認為自己是“管理者”，有損害業主利益的行為，導致業主對物業管理行業整體評價不高，引發了物業公司與業主之間的對立和矛盾。

　　五是缺少工作合力。目前，我縣住宅小區管理工作涉及多個部門，應該講在管理中出現的每一個問題都應有一個責任單位落實和解決。但是，在具體管理工作中，相關單位工作責任還沒有完全到位，對群眾反映的問題，沒有采取相應的監管措施，有的甚至聽之任之，充耳不聞，居民生活中的一些“急、難、愁、憂”問題沒有得到及時解決，影響了政府在人民群眾中的形象。

　　三、強化措施，全面推進我縣物業管理向規範化方向邁進

　　政府物業管理的職責和主要任務是規範物業行業各方主體的行為，培育發展物業服務市場。因此，一方面行業管理部門要建章立制，依法行政;另一方面要綜合運用經濟的、行政的手段支援發展物業服務業，使物業服務企業做大做強，著力構建政府實施監督管理、房產企業和建房單位承擔責任、小區業主自治的物業管理工作格局。縣委十四屆八次全委擴大會議提出，要把**建設成為歷史文化燦爛、生態環境優良、產業興旺發達、適宜居住創業、獨具特色魅力的城市。實現這一目標，規範物業管理顯得尤為重要。當前及今後一個時期，全縣物業管理要重點做好以下五個方面的工作：

　　1、狠抓源頭，做好新建住宅物業管理的提標工作。新建住宅小區必須全面推行物業管理，要將物業管理從專案方案設計階段統籌考慮，納入規劃，推行新建住宅物業交付備案制度。一是住宅開發專案各種配套用房和設施必須足額配備。在規劃設計階段，要由規劃管理部門負責把關，必須確保按國家的標準將社群黨組織、居委會、業委會、物業服務企業辦公用房、管理用房、經營用房納入規劃，並足額配備停車、環衛、綠化、治安等設施裝置。在物業交付使用時，要實行綜合驗收並備案，確保按批准的規劃建成。二是建設開發單位應嚴格執行國務院《物業管理條例》，在物業交付物業服務企業管理的同時，要足額撥付物業維修及前期費用。三是要給予物業服務企業一定的經營性資產，提供物業服務保障，允許其將經營所得用於彌補物業服務收費的不足。

　　2、突出重點，做好舊住宅物業管理普及工作。舊住宅小區是推行物業管理的難點，也是我們工作的重點。要把舊住宅區綜合整治、推行物業管理作為改善民生的大事抓緊抓好，想方設法籌措資金，維修改造物業設施，規範管理行為。我們鼓勵企業、業主、社會各屆共同籌資，來治理自己的家園。在全縣舊住宅小區的物業管理普及上，可以在徵求業主意見的基礎上，聘請新世紀物業公司等一些具備優良資質的物業管理。物業管理企業要樹立長遠發展的理念，捨得投資，捨得花錢，先服務後收益，以超前的眼光積極進軍舊住宅小區，拓展自己的物業市場。對一些無開發主體，物業管理問題比較突出的舊住宅小區，街道辦事處和公用局要共同協商，深入住戶，宣傳動員，切實制定一些物業管理規範，積極推動物業管理由自主管理向委託管理、專業管理過渡，消除管理盲點。

　　3、多管齊下，推動物業管理的規範化發展。物業服務質量是物業服務企業的生命線，業主花錢買物業服務，當然是要買質量好的服務，企業必須樹立質量優先的理念，採取切實可行的方式方法，提高物業服務質量。對於不合格或存在經營不規範，物業服務無保證，侵害業主利益等行為的企業，尤其是管理水平低、服務質量差、業主投訴多的物業企業，不但要給予處罰還要視情節及時清理出物業市場，促進物業管理服務的健康有序發展。一是要廣泛開展物業管理等級建立工作，加快推進住宅小區物業規範化管理，促進物業維護、社群秩序、環境衛生、綠化等社群物業管理服務走向市場化、專業化、規範化軌道，長久保持住宅小區的環境優美、設施完善和秩序良好，有效提升居民的生活質量和城市品位。要根據實際情況認真組織開展物業服務競賽評比活動，營造你追我趕的建立氛圍，進而推動物業服務工作健康發展。二是要全面搞好物業小區服務等級評定。縣上將出臺《**縣普通住宅小區物業服務等級標準試行》，各物業服務企業必須對照標準，對所服務的小區申報確認等級，實行選單式、標準化服務，讓廣大業主明明白白消費，使物業服務實現透明、公開、公正。三是要加大宣傳力度，提高全社會對物業管理的認識。要認真學習、宣傳《物業管理條例》以及省、市有關物業管理方面的法律法規，通過宣傳和法制教育，使廣大業主都能增強維權意識和交費自覺性;使物業企業及管理人員都能明白服務內容和管理辦法，提高服務水平;使有關部門都能明白依法管理的內容、程式和法律責任，為全縣物業管理工作營良好的輿論氛圍。同時，要採取經濟槓桿和依法行政相結合的辦法，出臺激勵政策，支援鼓勵物業服務企業依法經營，對惡意拖欠物業服務費的業主要採取法律手段規範其交費行為。

　　4、加大力度，推動業主委員會組建工作。成立業主大會和選舉業主委員會是社群居民實現自治的條件，是物業市場法制化、規範化的重要條件。通過組建業主委員會，從根本上解決責任主體缺位問題，提高業主在物業管理活動中的參與程度，實現物業服務企業與業主的良性互動，真正達到雙向選擇，提高物業服務的市場化程度的目的。要針對業主委員會組建工作進展不平衡的現狀，認真抓好組建業主委員會的組織、協調、指導工作。街道辦事處、社群黨組織、居委會要按照《物業管理條例》的規定，充分發揮在推進物業管理工作中的主導作用，把業主委員會的組建和工作的開展當作社群建設的重要內容，將工作做細、做實、做到位，把群眾組織起來，把關係人民群眾切身利益的事情辦實辦好，實現物業小區的文明整潔、和諧安定。物業主管部門要按照《物業管理辦法》的要求，搞好指導和監督工作。

　　5、管建並舉，確保冬季供熱工作的正常進行。冬季供熱，涉及千家萬戶，事關全縣穩定大局，是目前最大的民生問題。由於受煤炭價格上漲等因素的影響，給今年冬季供熱工作帶來諸多困難和問題，供熱工作形勢嚴峻，任務艱鉅。硯峽鄉一方面要進一步加強對華硯供熱公司的管理，加大對歷欠暖氣費的收繳力度，保證企業的正常運轉。另一方面要加大資金籌措力度，克服資金困難，加快供熱西站建設進度和供熱管網的維修工作，確保冬季供熱質量。公用局要會同硯峽鄉，對今年煤價上漲後供熱工作面臨的困難和問題進行認真調研，提出解決的辦法和措施。其他拖欠歷年暖氣費用的有關部門和單位要站在講政治的高度，認清形勢，足額繳清歷欠費用，保證供熱工作的正常進行。

　　四、加強領導，確保我縣物業管理服務水平得到快速提高

　　1、高度重視，加強管理。搞好物業管理工作，關鍵在於加強領導，明確責任。各有關部門要認真研究制訂具體政策措施，行業管理部門要集中精力，突出重點，積極培育物業管理市場，充分發揮監督職能，完善機構，充實人員，學習借鑑發達地區監管經驗，真正把物業管理工作抓緊抓好。

　　2、苦練內功，優化服務。“服務”是產品，“人”是關鍵，物業服務是人與人之間的溝通、相融和理解。可以說，我縣的物業管理是從零開始，從頭起步，無論是物業企業員工，還是行業管理幹部，整體素質遠不能適應我縣物業行業發展的需求。因此，要堅持以質為先,以人為本，練好內功，強化服務，注重加強自身基礎建設，不斷提高員工整體素質，從而使行業管理部門幹部職工具備提高依法行政的能力，使物業企業牢固樹立 “業主至上，服務第一，誠信為本”的經營理念，使廣大業主增強“花錢買物業”的消費意識。

　　3、齊抓共管，形成合力。物業管理是一項系統工程，要全面提高物業管理和服務水平，需要方方面面各司其職，通力合作，形成工作合力。建設、規劃、房管等部門要督促建設單位嚴格按照物業管理的有關政策，在小區規劃設計和建設中落實必要的配套設施，按規定提供物業管理用房。公用事業局作為物業行業主管部門，切實要擔負監督管理的重責。街道辦事處要承擔起區域內物業管理的職責全面履行好牽頭、協調、指導職責。工商部門要嚴格把好物業管理小區內營業執照辦理關，對違反規劃擅自改變房屋用途和嚴重影響居民生活的經營專案不予審批。物價部門要會同物業行政管理部門逐步完善市場化的物業服務收費機制。公安部門要積極做好住宅小區安全管理，並指導物業管理企業維護小區的生活秩序。

　　同志們，構築和諧社群，建立滿意物業，加強小區管理是建設社會主義和諧社會的重要內容，意義深遠，責任重大。讓我們統一思想，堅定信心，齊心協力，紮實工作，為廣大群眾創造更加舒適、整潔、文明、安全的居住環境，為促進我縣物業管理工作健康快速發展，開創我縣和諧、滿意的物業管理工作新格局做出應有的貢獻!

　　謝謝大家!

　　二

　　同志們：

　　昨天，家瑾同志對《物業管理條例》以下簡稱《條例》的出臺過程和主要法律制度作了說明，志峰同志就《條例》的重大意義、主要精神和下一步的工作安排講了話，我完全贊成，請各地區各單位認真貫徹落實。這次會議，在以往工作的基礎上，有十個單位交流了經驗和貫徹《條例》的安排，希望各地研究借鑑。

　　會議討論中提出了不少貫徹中的意見以及一些需要繼續探討研究的問題。昨天晚上，房地產業司進行了認真的歸納整理，給我列了十大問題，主要是《條例》貫徹實施中的有關問題，針對這些意見，建設部還將繼續研究，也希望各地積極探索。一是，關於業主和業主大會。《條例》規定業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過，重大事項須經全體業主所持投票權三分之二以上通過。業主大會怎麼組織，還需要探索。二是，業主委員會成員的素質問題。對此《條例》作了原則性的規定。業主委員會成員需要具備高素質，能否請當地的人大代表和政協委員來擔任。業主委員會能不能真正盡責，對業主委員會發揮作用很重要，請你們在今後的工作指導 中總結 經驗。三是，業主大會在法律上承擔什麼責任。它既不是自治組織，不是法人機構，又不是民政部門登記的社團組織。四是，物業管理區域內發生治安事件，物業管理企業有沒有責任。五是，關於物業管理企業代收水、電、氣、暖等費用產生的糾紛如何解決，維修責任如何落實，這涉及到公用事業改革的問題。六是，物業管理企業經營環境和虧損的問題，以及當地政府在環境整治中會不會增加物業管理企業負擔的問題。七是，共用部位、共用設施的產權怎麼明確地界定。八是，舊小區實行物業管理難的問題。九是，房地產管理部門與其他相關部門對物業管理活動的監督責任和如何履行職責。十是，地方政府制定相應的法律法規和研究轉變職能的問題。這些問題大部分都在志峰同志的報告 裡作了說明，要在貫徹《條例》中逐步解決，要有一個過程。我個人體會 ，物業管理不完全是一個房屋管理問題，很多社會問題交織在一起，極其複雜。當前最重要的是抓好《條例》的學習、宣傳、貫徹，要通過制度創新，機制創新，管理創新，探索解決好這些問題。發展中的問題要用發展的辦法來解決。下面，我結合自己學習《條例》的體會 談點認識，同大家一起研究討論。

　　我認為當前貫徹《條例》，首先是省建設廳、各地房地產行政主管部門，也包括城鄉規劃、市政公用、質量安全管理部門要共同做好《條例》的貫徹落實工作，前期建設和物業管理帶來的問題非常突出。《條例》從解決社會發展、經濟發展過程中的一些矛盾出發，作出了很多規定，所以《條例》的貫徹落實工作不是一個部門的事情。大家談到的舊小區問題，到底是房屋管理，還是城市市容市貌環境衛生管理，還是房屋管理和市容市貌環境衛生管理相結合，是很現實的問題。各地要在認真學習領會《條例》的法律關係，認真分析各地實踐的基礎上，確定有效的步驟，推進《條例》的實施。向社會各方宣傳理解認識《條例》的重要性，和自己應當承擔的法律規定的責任、權利和義務。深化改革和貫徹《條例》是我最近想的比較多的問題。我理解貫徹《條例》的重點和難點是各方思想認識問題，尤其是主管部門、業主、開發企業和物業管理企業，要解放思想，實事求是，與時俱進，根據《條例》調整工作思路，轉變觀念，將《條例》貫徹好。

　　一、物業管理髮展及《物業管理條例》的社會基礎

　　我國物業管理歷來是有社會需求，與經濟體制、住房制度、政府管理社會事務的方式有關，直接影響城市環境、城市容貌、城市形象，是全社會的客觀需要，反映的是城市綜合素質的重要方面。物業管理新體制的產生、發展是一個長期的演變過程，並且隨著社會主義市場經濟體制的建立和完善，社會事業的發展，人們生活水平的提高，住房制度改革的深化，以及房地產建設、銷售和售後使用管理分工的專業化、社會化、市場化，而得到逐步發展和規範。

　　我國物業管理的歷史狀況： 80年代初以前，我國廣大居民住房產權主要是屬於政府房管部門、企事業單位和政府機關所有。居民住戶是房屋的承租者，交付房租、享有房屋的使用權。政府房管部門或者企事業單位負責環境管理，包括綠化、衛生、垃圾和廁所管理等公共部分，列支相關費用。居家委會、街道辦事處是對居住環境管理承擔組織責任。

　　80年代中期之後，我國進行城市經濟體制改革，打破單位單一投資建房，開始允許多渠道建房。人們對居住條件的要求逐步提高，形成對居住環境配套設施的需求。房屋建成後由房屋產權單位管理，外部環境則由居委會或街道辦事處負責管理。這一管理模式，逐步強化了居民關心居委會和街道辦事處所管公共部位的環境衛生、綠化環境等公共財產的意識。

　　房地產市場的培育和發展，帶動了單位購房，隨著這種需求的增大，開始形成服務於房屋所有人的物業管理。特別是人們對良好的居住環境的需求，刺激了商品房的供應，從而進一步促進了新建小區的物業管理，這種需求的經濟負擔和住房分配方式一樣仍是單位負責，個人受用。新建小區物業管理的發展起到積極的推動和示範作用，同時也引發出物業長期管理的需求。

　　我們房地產開發是實行滾動開發，預售制、規劃批准建設範圍實施週期長短不一，加上歷史上新建房屋移交中產生物業費用由誰來承擔問題，促使開發企業組建物業管理企業，滿足開發企業的需求和購房業主在小區建設尚未全面完成情況之下的物業管理需求。房地產開發企業對自己開發的專案實施物業管理，也是基於業主對物業管理服務的需求，這就形成前期物業管理。

　　隨著住房制度改革的推進，物業管理也隨之發展。但存在公房出售之後的物業管理和仍由公房管理、單位管理的出售及未出售公房之間需求關係、管理方式等尚需研究和規範。

　　居民的住房需求，由直接關注住房面積大小、功能質量等內部需求，發展到對環境的需求;從需要對房屋共用部分的管理，發展到同時需要對部分公共社會事務的服務;從需要對房產和附屬設施的完好，發展到實現房屋的保值、增值。這些，使物業管理的內涵更加豐富，需要研究解決的問題更加明晰。

　　從我國物業管理髮展的程序來看，物業管理涉及我國計劃 經濟體制向市場經濟轉變，房地產業發展和住房制度改革，改善人居環境、提供公共服務，也包括機關後勤服務改革，政企分開、政府轉變職能，基層政權職能到位和居委會自治組織作用的發揮。在這些轉變中需要立法來強調業主的自身的位置，規範業主與業主之間、業主與開發企業之間、業主與物業管理企業之間，居委會、街道辦事處與業主和物業管理企業之間的關係，需要政府主管部門轉變觀念，改變工作方式和方法，也有基層單位的改革轉制問題，這也就是存在於《物業管理條例》之中的社會基礎，需要明確相關法律制度。

　　二、物業管理中要運用法律法規規範人們的行為或者講相對人的行為

　　《物業管理條例》既然存在著立法的社會基礎，就應當用法律法規來規範，在改革和發展中推進物業管理。法律法規的嚴肅性，既要調整解決好現有矛盾，又應有一定的前瞻性。因此，我體會，要貫徹落實好《條例》，關鍵是學習、宣傳《條例》規定，準確理解和把握好物業管理活動中的規定法律關係。這裡我著重講一講以下幾個方面的認識：

　　一業主是《條例》規定的責任主體

　　業主是房屋產權的所有者，業主委託物業管理企業實施物業管理區域內的物業管理行為。所以，業主是物業管理區域內物業管理的重要責任主體。這是宣傳貫徹《條例》，形成共同工作氛圍的基礎。明確這一點，才能說清楚業主具有可以選擇管理企業和不選擇管理企業的權利，具有維護個人和公共的共同利益的責任，和遵守公共利益和社會責任所規定的義務。

　　二業主大會和業主委員會是一種必然的選擇

　　業主的責任，除了對房屋內專有部分所有權的行使，更重要的是還承擔遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施裝置的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面，由公約和規章制度確定的義務。多個業主之間必定形成共同利益和共同事務，而公共利益和共同事務不是一個人代表的。從我國固有的特點來看，公共利益和公共事務部分，必然存在業主和業主之間內在的聯絡，這就體現出業主公約。因此，《條例》在進行制度設計時，在吸收實踐證明行之有效的既有制度的基礎上，確立了業主大會制度。明確物業管理區域內全體業主組成業主大會，規定了業主大會的成立、會議形式和表決方式，業主大會按照《條例》和業主大會議事規則確定的程式作出的決定，包括業主公約等，視為全體業主的共同決定，對全體業主具有約束力。通過這些規定，保證業主大會能夠切實擔負起代表和維護全體業主合法權益的職責。

　　三合同 是物業管理服務的法律依據

　　業主、業主大會與物業管理企業之間是合同關係。業主、業主大會委託物業管理公司管什麼、達到什麼服務標準，要通過合同明確約定。當然，服務價格和服務水平必須相對應。物業管理公司的服務內容不是包羅永珍的，應該按照合同約定提供服務。在物業管理服務活動中，業主是責任主體，物業管理公司是服務主體，他們之間違反合同的糾紛是民事糾紛，主要受《合同法》保護和約束，行政主管部門不要過多幹預。

　　四前期物業管理必須加強

　　《條例》規定，在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。為什麼《條例》規定，建設單位可以選聘物業管理企業進行前期物業管理。

　　在建設過程中間，開發企業與業主以及物業管理企業之間相互利益關係的調整是關鍵。與其他的銷售行為不同，房屋產權的銷售是一個過程。因為房屋建設實行的是滾動開發，業主在滾動開發中，獲得產權，不可能等到開發商銷售完所有物業，購房人全部入住，成立業主大會之後，才來選聘物業管理企業實施物業管理。因此，商品房銷售階段的物業管理服務，是建設期的業主建設單位向最終業主住戶過渡期的物業管理，也就是前期物業管理，客觀上只能由建設單位選聘物業管理企業來實施。《條例》規定，前期物業服務合同由建設單位和物業管理企業來簽訂。但物業管理企業提供服務的物件不僅是建設單位，主要還是逐漸入住的購房人。根本上講是業主長遠利益的保證，包括對批准規劃實施中的有關問題的預防，可以減少開發企業建設過程中隨意改變規劃。所以，《條例》要求，購?a href='//' target='_blank'>咳嗽謨肟?⒔ㄉ璧ノ磺┒┑?a href='//' target='_blank'>購房合同中，必須包含建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同的內容，從而讓購房人承擔前期物業服務合同中約定的關於物業管理的權利義務，為業主接受物業管理企業的服務提供了法律基礎。

　　五業主、業主大會、業主委員會應當誠意接受居委會的指導 和監督

　　《條例》第二十條對業主委員會、業主大會與居委會的關係作了明確規定。要理順兩者的關係，關鍵是要學習貫徹《條例》和《城市居民委員會組織法》。居民委員會是居民自我管理、自我服務的自治組織，主要職能作用是，協助基層政權做好居民群眾政治思想工作，調解居民鄰里矛盾，維護居民道德行為規範，創造良好、和諧的社群人際關係。業主大會是業主們由於共同財產關係而形成的共同利益通過業主公約來確定的組織。居委會是和社群對應的組織，業主大會是和物業管理區域對應。業主、業主大會要維護好自己的權益，離不開當地居委會的指導和幫助。《條例》設立了業主大會、業主委員會作出決定應當告知並聽取居委會意見的義務。規定業主大會、業主委員會應當接受居民委員會指導和監督，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。同時規定，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居委會依法履行自治管理職責，並接受其指導。與其他企業一樣，物業管理企業按合同和國家有關法律法規進行經營服務，與居委會之間沒有法律上的權利義務關係。

　　六落實《條例》規定住房專項維修資金制度，應當從房管部門改革和改進工作抓起

　　關鍵要清理公房出售專項維修資金的挪用，建立健全管理機制，落實賬戶到人。《條例》規定，住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定，交納專項維修資金。建立專項維修資金的目的，主要是用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施裝置的維修和更新改造。這是保障物業管理區內公共設施、共用部位完好使用和維護業主長遠利益的必要措施。因此，必須完善制度，嚴格徵收，專項使用，加強監管。

　　七政府機關要轉變職能做好實施監督

　　物業管理企業是依照《公司法》設立的自主經營、獨立核算，獨立承擔民事權利和義務的民事主體。民事主體在市場中的行為其實就是市場行為，民事行為的特性要求給市場主體以充分的自主權利，政府不能干涉民事主體自由從事市場活動，不能主動介入到這種活動中去，更不能隨便運用自己擁有的行政權力進行干預。政府部門既要尊重業主在物業管理上的自主權，也要尊重物業管理企業的獨立經營自主權。

　　政府的作用，主要是根據法律、法規、規章對物業管理企業行為實行監督管理，為他們從事市場活動提供法律和制度上的保障。各地房地產行政主管部門，要徹底改變過去大包大攬的觀念和做法，明確哪些是自己管的，哪些是民事行為交給市場解決的，一旦有民事糾紛，應鼓勵多走一點司法程式來處理，做到依法行政，既到位，又不越位。

　　八抓好公房管理部門改革，有步驟推進實施物業管理，抓好試點穩妥推進

　　社會對環境的需求是地方政府關心的。公房管理改革不僅是房管部門的事，關鍵是人的居住環境，有居民本身要求，也是城市形象問題，要有緊迫感，要積極參與。各地建設和房地產主管部門應當作為地方政府的參謀，制定方案 ，推進改革實施。

　　九建設部和省廳市局的工作問題

　　做好這項工作，必須充分領會《條例》精神，並充分總結 物業管理髮展的歷史過程。通過這些工作，把握物業管理的難點、重點和方向，這樣工作才有前瞻性。

　　第一，要把法律關係弄清楚。要明確物業管理各方主體的法律責任，特別要明確業主責任和行政主管部門自身的責任。

　　第二、要儘快完成配套法規的制定，對過去的法規進行清理，要有計劃 ，明確出臺的時間。部裡有關司局向我反映，向地方徵求意見的立法經常不能按期回來。當前部裡要建立一個考核各省廳市局的制度，把法制工作作為考核省廳市局工作的一個重要指標，並把考核結果向省區市政府通報。

　　第三，要同心協力，解決法制建設問題。我講的同心協力有三個層面。一是上下同心協力，我們這個行政管理的各部門要同心協力，二是左右同心協力，我們今天為什麼要求部裡其他司的司長來參加會議，《條例》對有關質量安全，規劃問題，城市建設中的水、氣等改造的問題，都有規定。貫徹落實好《條例》，我們的相關部門能不能同心協力很重要。三是我們與建設行政管理部門以外的部門同心協力，特別要與民政部門，與當地政府有關社群管理的部門同心協力。我們要如實地告訴別人，對你們工作有什麼要求。當然部門之間的工作是有不同側重的，要在分歧中找共同點。

　　十宣傳工作

　　宣傳工作還要加強。法規司、房地產業司要組織開展好有關宣傳活動。要宣傳貫徹實施《條例》對促進城市發展、改善投資環境的作用，對協調業主共同利益和保護業主合法權益的作用。對業主的宣傳，要增強業主自律意識，推進民主協商機制的形成。只有依靠社會力量的支援和社會輿論的正確引導，《條例》的貫徹工作才能做好，才能規範社會人和行政部門的行為。做好自己的本職工作，抓好《條例》的貫徹落實，真正維護廣大業主的利益，這是國務院領導 對《條例》頒發實施的要求。《條例》在制定過程中廣泛徵求了社會各方的意見，在貫徹實施《條例》中更要傾聽群眾的意見，認真解決群眾反映的熱點、難點問題。

　　同志們，隨著《條例》的頒佈實施，我國的物業管理行業進入了一個新的階段。我們要以“三個代表”重要思想為指引，學習好《條例》，貫徹好《條例》，按《條例》的要求做好自己的工作，切切實實地保護好廣大群眾的權益，為全面實現小康社會目標作出應有貢獻。

　　三

　　尊敬的各位領導、各位同志：

　　大家下午好!

　　今天開發區管委會在這裡召開全區物業管理工作大會，這既是加強社群物業管理，推動社群管理和物業管理一體化建設，構建和諧社會的迫切需要，更是全區學習實踐科學發展觀，關注民生、服務民生的重大舉措。我們相信，通過召開這次會議，必將對促進開發區社群物業管理工作上新臺階具有深遠的影響。根據會議安排，下面我代表新開鎮發言如下：

　　新開鎮作為開發區中心鎮，近年來積極圍繞全區的開發建設需要，經歷了大拆遷、大建設、大安置的艱苦歷程，全鎮現有低價位安置小區10個、農民集居區2個、中高檔商品房小區3個，其中：有前期物業管理的小區4個、實行社群臨時性物業管理的小區11個;已建立業主委員會的小區4個。近年來，我鎮的社群物業管理工作在鎮黨委、政府的高度重視下，在上級職能部門指導監督和社群、物業工作者的不懈努力下，全鎮社群物業管理工作能從關注民生、打造民生政府，為居民群眾解決居住環境和生活質量的高度，來認真開展物業管理工作，做到前期物業管理必有、“三保”保潔、保綠、保安臨時物業管理不脫節，基本保證了社群物業管理工作的開展。但由於我鎮大部分小區以拆遷戶為主，物業管理費收取困難、小區業主自我管理、自我監督、自我約束的意識不強，現在基本上呈現出物業公司完成前期物業管理合同 後基本上都終止服務，只能有社群組織臨時物業管理。所以，今天的會議開的很及時，我鎮必將以這次會議為契機，認真貫徹《物業管理條例》、市政府《關於進一步加強市區社群物業管理工作的意見》和《關於加強開發區住宅小區物業管理工作的若干意見試行》精神，具體做到：

　　一、理順體制，健全網路。鎮設立物業管理所，在上級主管部門的指導下，具體負責全鎮物業管理工作，協調解決小區物業管理過程中的具體問題。鎮物業管理所，明確分管領導1名，配備3名專職人員，同時組建好鎮專業工程維護隊伍、社群的“保潔、保綠、保安”三支隊伍，落實專項工作經費。各社群建立以社群幹部為主的物業管理站，具體做好物業管理的日常工作。

　　二、明確目標，規範管理。20xx年將作為我鎮物業管理的規範年，主要目標是：一是加大物業管理的宣傳力度，廣泛宣傳物業管理的法律法規，廣泛宣傳物業管理的重要性，大力營造支援物管、強化物管的社會輿論氛圍，強化廣大群眾的物管意識，夯實物管基礎;二是物業管理工作不斷線，無論是物業公司管理，還是社群物管站管理，均“以服務業主為天職、業主滿意為追求”來做好各項物管工作;三是全面組建小區業主委員會，力爭在兩年內實現組建率100%，並能依法履行職責，有效開展活動;四是建立完善物業管理工作的各類臺帳資料。

　　三、建章立制，加強考核。建立健全鎮物管所、社群物管站和物管作業隊伍的各類崗位職責、管理制度、服務承諾和考核評比辦法等，實行三級檢查考核機制，即：鎮接受開發區的每月檢查考核，鎮對社群的每月檢查考核和社群對物業公司或物業隊伍的檢查考核，並將考核結果與物業管理補貼費的使用掛鉤，與發放工作人員的補貼掛鉤，與社群年度目標考核、評先獎優掛鉤。加強對物業公司的監督考核，及時向上級主管部門上報考核結果。

　　四、嚴格把關，用好經費。鎮設立物業管理經費專戶，專款專用，不挪用、不截留，實行預算制，確保管好用好每一分物管經費。加強公建配套用房的經營性收入管理，並實現逐年提高。積極探索非拆遷戶物管費的收取途徑，促進物業管理的健康有序開展。

　　各位領導，同志們，物業管理關於民生根本，是居民群眾關注的熱點、焦點，是城市管理的難點和重要組成部分，更是各級政府政府落實利民行動，打造民生政府的根本。我鎮要在開發區黨工委、管委會的領導下，攻艱克難，努力解決物業管理中的焦點、難點，化解矛盾問題突出點，從根本上提高我鎮物業管理水平，為開發區“三次創業”、構建和諧開發區做出不懈的努力和積極的貢獻!

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