售樓處的談判技巧

　　今天小編為大家收集整理了關於希望大家會喜歡,同時也希望給你們帶來一些參考的作用!

　　1.開場白

　　對於新客戶，銷售人員首先應打招呼，然戶進行自我介紹，如：“您好!我是某某公司的銷售代表。請問你是……”“認識您非常榮幸。請允許我……謝謝!”。在這個過程中要注意的是銷售人員應該強調公司而非個人。初次見面須言語謹慎，爭取給客戶留下良好的印象。

　　對於已經見面的客戶，自我介紹等環節可以省去，但要保持必要的禮貌。

　　2.發問技巧

　　常規問題準備

　　銷售人員應根據經驗，準備10個客戶最關心的問題，在客戶緘默無語或態度模糊時選擇性提出，同時注意客戶反應，即時調整內容。

　　有效引導客戶思路

　　掌握交談時間及關鍵內容，統領客戶思路，避免過於遊離主題。

　　擱置、合理引申問題

　　在客戶不瞭解情況卻急於明確結論而銷售人員有不便回答時，銷售人員需委婉提出暫時拖後處理。在客戶不經意的問話中引申話題，增加客戶思考的深度。

　　3. 聆聽技巧

　　傾聽的目的是瞭解客戶問題的關鍵點，思考如何處理相關問題。

　　何為積極聆聽?

　　客戶的疑慮和不安都隱藏在其談話中，在交談的初期，銷售人員應積極鼓勵客戶提出看法，儘快挖掘問題所在。良好的傾聽習慣，會令客戶感到備受重視。良好的傾聽習慣，會令客戶感到備受重視。良好的傾聽習慣包括平試客戶眼睛、經常性點頭回應、用筆及時記錄、關鍵問題不能打斷、重複客戶相關語言，如：“是的……您的看法十分正確。”“當然……我也是這樣認為的。”“您是說……，這個問題很重要。”您所說的……很具普遍性。““請允許我把您所說的……記錄下來。”

　　銷售人員可以通過重複客戶的話語，有效引導或暗示交談重點，引起雙方的重視，也可表明銷售人員在認真傾聽，鼓勵客戶交談。

　　有時“聽不下去”的原因

　　常見情況有：客戶泛泛而談無實質內容，此時銷售人員及時調整其話題;客戶在個別問題上糾纏不清，此時銷售人員需態度和緩，瞭解具體矛盾的關鍵，告知其公司是可以信賴的並立刻解決;客戶詆譭公司或公司產品且言語激烈，銷售人員應保持冷靜，詢問事發原因，提供有效解決辦法，無解決辦法時，可禮貌迴避，推遲處理。

　　4.解決問題的技巧

　　不可迴避問題

　　發現問題、解決問題是與客戶的最佳交流方法。客戶的問題原則上無大小之分，銷售人員都應認真對待。

　　確定問題所在

　　常規問題包括質量、價格、服務及其他。銷售人員應從客戶問題中理順思路，迅速總結歸納，逐一回復。

　　提出解決方法或替代方案

　　在公司政策範圍內，提供明確答覆***解決方案或替代方案***。遇無理要求，應敢於拒絕。對於非客戶原因的產品質量問題，應立即換貨***儘量不退貨***。對於客戶原因的質量問題，應由客戶負責，在不影響使用的情況下，銷售人員可提供促銷方案。同時，銷售人員應嚴格遵守企業的價格定位。與客戶探討產品質量保證，強調物有所值。要讓客戶瞭解公司後續服務的基本流程，與公司步調保持一致，並根據客戶意見完善售後服務。

　　不能解決的問題如何處理

　　遇到不能解決的問題，銷售人員需坦率表明態度。請客戶達成諒解，並彙報公司業務指導，儘快把結果轉告客戶。如果客戶對銷售人員工作不滿，業務指導和銷售人員應共同回訪客戶，與客戶及時緩和關係。

　　當有多位同事共同參與時的角色分工

　　角色細分：明確談判需要達到的目的，根據銷售人員自身情況，分清主次角色。避免講解內容重複、牴觸。

　　角色轉換：在客戶存有疑慮或對解釋不滿的情況下，另一名銷售人員可以從其他角度輔助說明，並負責迴歸主題。

　　談判過程處理拒絕的技巧

　　客戶之所以會拒絕，可能會有這樣幾個原因：價值較高的房屋，購買時必須慎重;客戶怕上當受騙，糟家人恥笑;客戶對房屋的優點有所質疑。這些都是客戶心中不甚明白之處，希望能一一獲得滿意的回答，而通常均以否定的語氣來拒絕我們。因此，拒絕並不可怕，只要針對客戶的問題點逐項確定，成交的希望就會增大，因此有人說“拒絕是成功前的訊號”。

　　客戶的拒絕有兩種型別—客氣型和單刀直入型***豪爽型***。典型的客氣型的拒絕如：“真感謝您，聽君一席話勝讀十年書，今天實在收益很多，我回去考慮一下，後天再答覆您好嗎?”典型的單刀直入型的拒絕有：“老實說你們要價太高了，如果價格降低一點或許我會考慮買一套。”“地點這麼偏僻，人口不密集，交通也不便利，我如果倉促地下決心買下來，恐怕日後脫手不容易，抱歉，我還是另外考慮吧!”

　　對於客戶的拒絕，銷售人員可以採用以下方法進行應對：

　　1.間接法

　　您說得有道理，但

　　Ø 先生說得不錯，目前這裡是稍偏遠一點，但是不出兩年，這裡的一切都會改觀，因為……

　　Ø 先生認為價格太高了一些，的確不錯，價格是稍高了一些，但是請看我們的建材、地點、環境……你仔細分析，就會了解這個價錢其實並不算貴。

　　Ø 先生認為這東西向的房子不好，比較喜歡南北向的房子，的確一般人喜歡南北向的房子，但我個人認為就這房子與周圍的環境的搭配來講，東西向的房子不見得不好。

　　Ø 先生認為我們的房子不值這個價錢?剛才我已詳細向您介紹了，並且把成本分析給您聽。老實說，我們這個價錢已經很實在了，如果再要減價的話，那我請教您一個問題，先生希望將來我們在施工時偷工減料嗎?羊毛出在羊身上的道理您是知道的，如果我們現在減價給您，等於我們的施工品出在羊身上的道理您是知道的，如果我們現在減價給您，等於我們的施工品質、信譽也可以打折扣。我希望先生日後在品質上、產品上、按期交房上斤斤計較，而不是在價格上計較。但是先生請您放心，我們公司也不是今天才開始從事房地產行業的***詳細介紹以前的業績***，你不妨四處打聽一下，我們見了許多優秀的樓盤，每一批都是如期交屋、按圖施工、產權清楚，所以您放心您大可放心購買我們的房子。何況，買期房有幾大優點：一是可親自參加監工;二是付款非常輕鬆***按價目表說明***;三是可依照自己的喜好變更設計;四是有時間可免交契稅。至於現房，買起來卻是穩當，但也預期不足之處：一是付款比較吃力;二是不易改變設計;三是有無偷工減料不易看不出來。以上只是我粗淺的分析，相信先生您比我更清楚。

　　2.理由質詢法

　　“請問先生何以有這些疑問?”

　　Ø 先生認為200萬太貴，請問為什麼呢?

　　Ø 先生這樣講的確很有道理，可否請教您這樣想的原因嗎?

　　Ø 考慮是應該的，但不知您要考慮什麼事項，我從事房地產行業已有十餘年了，可我告訴我，讓我替您參考一下?

　　3. 比較法。

　　即以同樣型別、區域的產品相互比較，而且以差異性來突出自己的產品。

　　Ø 先生提到的另一個樓盤比較便宜，請教一下，不知那個樓盤中房屋的面積、材質、格局、環境等各種條件和這裡都一樣嗎?

　　Ø 在鄰巷裡有一個樓盤的房子無論建材、房齡、現況都比我們這件要差，卻索價80萬元，由此可知我們的房價還是比較公道的。

　　Ø 先生認為對面的樓盤便宜，但是否可以請教您，便宜的房子就一定有發展、有升值潛力嗎?

　　4. 避重就輕法。

　　任何產品都不可能十全十美，房子也是如此，銷售人員需灌輸給客戶這種觀念，即缺點一定會有，只要此缺點無傷大雅，不影響全域性，則一切皆可突破。此法有一要領，即銷售人員應將產品的缺點大化小，小化無，然後再多強調房子的其他優點。

　　Ø 先生所提到的交通不便的問題，我想這只是短暫的現象，相信過不了多久，政府一定會注意本地的交通問題，因為……最重要的是我們這套房子價格相當便宜，所用的建材……

　　Ø 先生認為價錢比上個月貴了許多，我想可能是您不甚瞭解本地房產的行情，最近的確漲了不少，因為……我可以替您想辦法向銀行多貸一點，現在銀行貸款利率又低，而貸的金額又高，以先生您的經濟狀況，一定可以輕輕鬆鬆還貸的。

　　Ø 先生方才提到房子會漏水，牆壁油漆又剖落了一大片，我想這是小事一樁，漏水的地方可以找水泥匠解決，油漆脫落可重新粉刷一新，這部就解決了嗎?

　　5. 迂迴法。

　　即將正在交談的主題暫時擱在一邊不談，將話題轉換到與正事無關的地方，直至與客戶的對抗較緩和時再轉回主題。

　　Ø 先生始終認為價格高了一些，其實這已經相當實在了。喔，對了，先生您請看對面那間房子，三年前……

　　Ø 先生一直強調在這裡開店不會有前途，喔，對了，您是位名醫，聽說醫科很難考……

　　可以轉換的話題相當多，如客戶的職業、子女的教育、現場情況時勢分析等。此法在客戶強烈拒絕時適時運用，可收到良好的效果。

　　6. 價格談判策略

　　儘量讓客戶相信我們所提出的價格是真實的價格，可在房地產價目表中詳細列出房屋價格、訂金、簽約金、過戶、交屋、款項明細目錄、貸款總價等，這樣客戶會認為價格早已決定，比起隨口開價較有真實感。還可出示已成交類似房屋的訂單給客戶過目，這樣客戶會認為有先例，自然不好意思再狠狠殺價。儘量以贈品優惠、避免在價錢上降低，如不得已要降價時須稍微減價，不可降價過多。若我方一再讓步，而客戶仍不滿意時，則可反主為客，詢問客戶何種價格方肯購買。等客戶提出心中理想之價格後，銷售人員再促其酌量處理，將價格儘量上抬。銷售人員須堅持到底，持之以恆，方能最終成功。