房地產會計實務

　　房地產行業營改增政策解析和會計實務，下面由小編為你分享的相關內容，希望對大家有所幫助。

　　房地產行業營改增政策解析和會計實務：

　　“營改增”是一場全面的，系統性的工程，每一個企業都不得不將“營改增”作為企業的一把手工程來抓，完成工程的時間緊，任務重，難度大，對企業的老闆和每一位員工都是一場巨大的挑戰!建議企業高度重視爭取給企業財務多一些知識儲備!

　　政策要點解讀：

　　1、房地產開發企業中的一般納稅人銷售試點前開工的老專案，可選擇簡易計稅，徵收率為5%;當然也可以不選擇

　　2、房地產開發企業銷售試點後開工的新專案，或者銷售未選擇簡易計稅的老專案，適用一般計稅方法，稅率為11%，但可從銷售額中扣除上繳政府的土地價款;

　　3、房地產開發企業中的小規模納稅人銷售自行開發的房地產專案無論新專案還是老專案，都按照5%的徵收率計算應納稅額;

　　4、房地產開發企業採取預收款方式銷售所開發的房地產專案，在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅，待產權發生轉移時，再清算應納稅款，並扣除已預繳的增值稅。

　　5、應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷1+適用稅率或徵收率×3%。適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的以及小規模納稅人，按照5%的徵收率計算。

　　6、房地產開發一般計稅辦法銷售額的計算公式如下：銷售額=全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款÷1+11%

　　7、當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=當期銷售房地產專案建築面積÷房地產專案可供銷售建築面積×支付的土地價款。

　　8、房地產開發企業中的一般納稅人自行開發的房地產專案，不執行“納稅人自建不動產”進項稅額分期抵扣政策，其進項稅額可一次性抵扣;

　　9、一般納稅人銷售自行開發的房地產專案，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免徵增值稅的房地產專案而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建築工程施工許可證》註明的“建設規模”為依據進行劃分。不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×簡易計稅、免稅房地產專案建設規模÷房地產專案總建設規模

　　10、一般納稅人向其他個人即消費者個人銷售自行開發的房地產專案，不得開具增值稅專用發票。

　　實務案例說明

　　案例一：A 房地產企業一般納稅人自行開發了B 房地產專案，施工許可證註明的開工日期是2015 年3 月15 日， 2016 年1 月15 日開始預售房地產，至2016 年4 月30 日共取得預收款5250 萬元，已按照營業稅規定申報繳納營業稅。A 房地產企業對上述預收款開具收據，未開具營業稅發票。該企業2016 年5 月又收到預收款5250 萬元。2016 年6 月共開具了增值稅普通發票10500 萬元含2016 年4 月30 日前取得的未開票預收款5250 萬元，和2016 年5 月收到的5250萬元，同時辦理房產產權轉移手續。

　　問：納稅人在7 月申報期應申報多少增值稅稅款?

　　1、由於A 房地產企業銷售了自行開發的房地產老專案，納稅人按照《辦法》第八條規定，可選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅。

　　2、納稅人6 月開具增值稅普通發票10500 萬元，其中包括5250 萬元屬於《辦法》第十七條規定的可以開具增值稅普通發票的情形。

　　3、納稅人按照《辦法》第十一條、十二條規定，應在6 月申報期就取得的預收款5250 萬元預繳稅款150 萬元。即應預繳稅款=5250÷1+5%×3%=150 萬元。5月預收6月申報預交

　　4、納稅人應按照《辦法》第十五條規定，在7 月申報期應申報的增值稅稅款為5250÷1+5%×5%-150=250-150=100 萬元

　　案例二：A 房地產企業銷售自行開發的房地產專案有關情況同上例。2016 年6 月還取得了建築服務增值稅專用發票價稅合計1110 萬元其中：註明的增值稅稅額為110 萬元，納稅人選擇放棄選擇簡易計稅方法，按照適用稅率計算繳納增值稅。一般計稅

　　問：納稅人在7 月申報期應申報多少增值稅稅款?

　　1、納稅人按照《辦法》第十一條、第十二條規定，應在6 月申報期就取得的預收款計算應預繳稅款。即應預繳稅款=5250÷1+11%×3%=141.9 萬元一般徵收的計稅方式下預交款

　　2、納稅人6 月開具增值稅普通發票10500 萬元，其中包括5250 萬元屬於《辦法》第十七條規定的可以開具增值稅普通發票的情形。

　　即：一般納稅人銷售自行開發的房地產專案，其2016年4月30日前收取並已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票

　　3、納稅人應在7 月申報期按照《辦法》第十四條規定確定應納稅額銷項稅額=5250÷1+11%×11%=520.3 萬元

　　進項稅額=110 萬元

　　應納稅額=520.3-110-141.9=268.4 萬元。

　　納稅人應在7 月申報期申報增值稅268.4 萬元。