關於中國實施住房反向抵押貸款的再思考
General 更新 2024年12月23日
摘要：住房反向抵押貸款，從理論上來講不失為一種可行的養老手段。中國現行制度和政策條件下實施住房反向抵押貸款雖不可行，但從長遠發展來講，應從制度和政策環境上創造條件，將其納入中國養老保障體系之中。
關鍵詞：住房反向抵押貸款；以房養老；障礙
隨著中國人口老齡化問題的不斷顯現，養老問題越來越受到社會各界的高度關注。在現有養老保障制度和體系背景下，迫切需要尋求新的方法來應對社會老齡化現象。住房反向抵押貸款作為發達國家解決老年人以房養老的重要金融工具，逐漸受到學界的高度關注，對此從理論和實踐角度進行探討，無疑具有重大的現實意義。
一、住房反向抵押貸款及其社會效應
住房反向抵押貸款是指已經擁有房屋產權的一定年齡的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，並從金融機構獲得借款，金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋現值、未來增值、折損情況及借款人去世時或徹底搬出抵押房屋時房產的價值進行綜合評估後，按其房屋的評估價值減去預期折損和預期利息，並按老人的預期壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預期壽命年限中去，按月或年支付給借款人，一直延續到借款人去世。反向抵押貸款使借款人終生可以提前支用房屋的銷售款，在獲得現金的同時繼續享有房屋的居住權並負責維護。當借款人去世，相應的金融機構就獲得抵押房的產權並將其銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款本息，並享有房產升值的部分。
首先，老年人通過參與住房反向抵押貸款得到的年金，可以提高其生活水平。對老年人的資產組成理論研究表明，大部分老年人以養老金為生，住房是老年人重要的可用來增加消費的資產，通過採用年金式住房反向抵押貸款，可增加老年人收入。同時，通過住房資產的釋放，可幫助老年人籌措長期護理費用。對低收入家庭來說，通過住房反向抵押貸款可使每月收入提高一定幅度，在降低社會貧困率發生等方面有不可小視的社會功能。
中國工業化程序的加快伴隨人口老齡化已成不爭的事實，未富先老開始成為經濟社會快速發展的重大障礙，加之社會保障體系不健全，養老問題的嚴峻性日益凸顯。從中國大多數老年人的生活現狀來看，僅依靠現行養老保障制度和傳統的家庭養老模式難以應對老齡化趨勢，解決老年人“房產富人，現金窮人”現象及其養老問題，住房反向抵押貸款無疑是一種理性的選擇。
二、中國實施住房反向抵押貸款面臨的障礙
近幾年，理論界對中國實施住房反向抵押貸款的探討較多，但基本停留在理論研究和借鑑上。需要關注的則是實際操作中所面臨種種障礙。
1.土地制度不明確，缺少國家政策支援。從反向抵押貸款的特徵來看，具備房屋抵押貸款資格的老人必須具有房屋的完整產權（包括土地的所有權）。中國現行法律制度使所有住宅所有者從本質上講都無法擁有絕對產權，即在擁有房屋所有權的同時無法擁有土地所有權，只擁有有限期限的土地使用權，即居住用地使用許可權最高期限為七十年。據《城市房地產管理法》，土地使用權的續期必須重新批准，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其附屬物，都將被政府無償收回。這意味著反向抵押貸款的基礎資產不復存在，住房反向抵押貸款難以有效實施。
2.市場風險複雜且缺少規避工具。作為全新的混合性金融產品，住房反向抵押貸款的運作風險相當複雜。包括：（1）房地產價格風險，即住房在最後出售時，其總價格低於貸款本息總額，貸款機構就可能面臨損失。（2）利率風險，由於住房反向抵押貸款期限較長，信用關係存續期間，利率發生變化會加大貸款的機會成本，使抵押機構的信貸資金遭受損失。（3）流動性和變現性風險，房地產變現能力差，佔用資金多，容易使抵押貸款機構資金陷入困境，甚至引起破產。
中國現行的金融環境缺少風險分散機制，住房反向抵押貸款的風險完全高度集中於提供商，不利於調動金融機構經營該業務的主動性。反向抵押貸款發展最為成功的美國，也是在規避市場風險的法律法規及金融工具出現後，才獲得長足發展的。
3.傳統觀念根深蒂固。“孝”為百善之先，贍養父母是子女應盡的義務，國家將其明確列入法律條例。相應的是國人“但存方寸地留與子孫耕”的意識觀念，導致老人一輩子辛苦積攢，一心想為子女留下房產。這種傳統的代際財富觀念使得老人儘管需要養老資金卻不願意將房產進行反向抵押，導致對新興金融產品的潛在需求無法發展為現實的有效需求。
4.經營主體複雜難定。銀行因其資金雄厚，成為反向抵押貸款經營主體的可能性最大。但中國銀行並未大範圍推出此業務，原因在於：（1）該業務要求銀行主動經營房產，以往國內銀行處置房產都是被動的，都是處理的抵債房等不良資產，主動買賣房產動力不大且不是其長項。（2）傳統房貸風險會隨時間的推移而變小，反按揭貸款則相反，回報週期過長且市場波動大，銀行涉足此領域沒有內在動力和外部條件。保險公司、特別是壽險公司在壽險產品的開發和推行上有豐富的經驗，但在中國禁止金融混業經營的管理體制下，保險公司不能直接投資房地產業務，也不可能具備金融信貸功能。社會保障機構無論從業務到經驗，雖具有相當的資金實力，仍不具有貸款發放、房屋評估與銷售等業務職能。
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關鍵詞：住房反向抵押貸款；以房養老；障礙
隨著中國人口老齡化問題的不斷顯現，養老問題越來越受到社會各界的高度關注。在現有養老保障制度和體系背景下，迫切需要尋求新的方法來應對社會老齡化現象。住房反向抵押貸款作為發達國家解決老年人以房養老的重要金融工具，逐漸受到學界的高度關注，對此從理論和實踐角度進行探討，無疑具有重大的現實意義。
一、住房反向抵押貸款及其社會效應
住房反向抵押貸款是指已經擁有房屋產權的一定年齡的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，並從金融機構獲得借款，金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋現值、未來增值、折損情況及借款人去世時或徹底搬出抵押房屋時房產的價值進行綜合評估後，按其房屋的評估價值減去預期折損和預期利息，並按老人的預期壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預期壽命年限中去，按月或年支付給借款人，一直延續到借款人去世。反向抵押貸款使借款人終生可以提前支用房屋的銷售款，在獲得現金的同時繼續享有房屋的居住權並負責維護。當借款人去世，相應的金融機構就獲得抵押房的產權並將其銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款本息，並享有房產升值的部分。
首先，老年人通過參與住房反向抵押貸款得到的年金，可以提高其生活水平。對老年人的資產組成理論研究表明，大部分老年人以養老金為生，住房是老年人重要的可用來增加消費的資產，通過採用年金式住房反向抵押貸款，可增加老年人收入。同時，通過住房資產的釋放，可幫助老年人籌措長期護理費用。對低收入家庭來說，通過住房反向抵押貸款可使每月收入提高一定幅度，在降低社會貧困率發生等方面有不可小視的社會功能。
中國工業化程序的加快伴隨人口老齡化已成不爭的事實，未富先老開始成為經濟社會快速發展的重大障礙，加之社會保障體系不健全，養老問題的嚴峻性日益凸顯。從中國大多數老年人的生活現狀來看，僅依靠現行養老保障制度和傳統的家庭養老模式難以應對老齡化趨勢，解決老年人“房產富人，現金窮人”現象及其養老問題，住房反向抵押貸款無疑是一種理性的選擇。
二、中國實施住房反向抵押貸款面臨的障礙
近幾年，理論界對中國實施住房反向抵押貸款的探討較多，但基本停留在理論研究和借鑑上。需要關注的則是實際操作中所面臨種種障礙。
1.土地制度不明確，缺少國家政策支援。從反向抵押貸款的特徵來看，具備房屋抵押貸款資格的老人必須具有房屋的完整產權（包括土地的所有權）。中國現行法律制度使所有住宅所有者從本質上講都無法擁有絕對產權，即在擁有房屋所有權的同時無法擁有土地所有權，只擁有有限期限的土地使用權，即居住用地使用許可權最高期限為七十年。據《城市房地產管理法》，土地使用權的續期必須重新批准，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其附屬物，都將被政府無償收回。這意味著反向抵押貸款的基礎資產不復存在，住房反向抵押貸款難以有效實施。
2.市場風險複雜且缺少規避工具。作為全新的混合性金融產品，住房反向抵押貸款的運作風險相當複雜。包括：（1）房地產價格風險，即住房在最後出售時，其總價格低於貸款本息總額，貸款機構就可能面臨損失。（2）利率風險，由於住房反向抵押貸款期限較長，信用關係存續期間，利率發生變化會加大貸款的機會成本，使抵押機構的信貸資金遭受損失。（3）流動性和變現性風險，房地產變現能力差，佔用資金多，容易使抵押貸款機構資金陷入困境，甚至引起破產。
中國現行的金融環境缺少風險分散機制，住房反向抵押貸款的風險完全高度集中於提供商，不利於調動金融機構經營該業務的主動性。反向抵押貸款發展最為成功的美國，也是在規避市場風險的法律法規及金融工具出現後，才獲得長足發展的。
3.傳統觀念根深蒂固。“孝”為百善之先，贍養父母是子女應盡的義務，國家將其明確列入法律條例。相應的是國人“但存方寸地留與子孫耕”的意識觀念，導致老人一輩子辛苦積攢，一心想為子女留下房產。這種傳統的代際財富觀念使得老人儘管需要養老資金卻不願意將房產進行反向抵押，導致對新興金融產品的潛在需求無法發展為現實的有效需求。
4.經營主體複雜難定。銀行因其資金雄厚，成為反向抵押貸款經營主體的可能性最大。但中國銀行並未大範圍推出此業務，原因在於：（1）該業務要求銀行主動經營房產，以往國內銀行處置房產都是被動的，都是處理的抵債房等不良資產，主動買賣房產動力不大且不是其長項。（2）傳統房貸風險會隨時間的推移而變小，反按揭貸款則相反，回報週期過長且市場波動大，銀行涉足此領域沒有內在動力和外部條件。保險公司、特別是壽險公司在壽險產品的開發和推行上有豐富的經驗，但在中國禁止金融混業經營的管理體制下，保險公司不能直接投資房地產業務，也不可能具備金融信貸功能。社會保障機構無論從業務到經驗，雖具有相當的資金實力，仍不具有貸款發放、房屋評估與銷售等業務職能。
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