房地產調研報告範文

　　隨著社會經濟的發展,城市化程序的加快,房地產業已成為國民經濟發展中的基礎及支柱產業,房地產市場也不斷髮展。房地產調研報告可以幫助你瞭解房地產的現狀。下面就是小編給大家整理的，希望大家喜歡。

　　篇1

　　一:調查研究的目的:

　　瞭解當今及未來房地產市場情況，網際網路對房地產的介入情況，地產服務市場是否存在.

　　二:調查的方法，資料的來源，方法:

　　觀察分析法，資料分析法. 資料來源:網際網路權威網站，報紙，

　　三:調查研究的主要發現

　　1，廣東房地產市場投資活躍，銷售雖然增長，但積壓依然增加.

　　資料顯示2000年1-9月份，隨著巨集觀經濟環境的改善及廣州市城市環境改造進展，令投資再度活躍，開發投資進入了新的增長週期.今年1-9月，全市房地產開發完成投資達192.35億元，同比增長32.9%，比去年同期增幅提高20.6個百分點，為今年以來的最高增幅***一季為23.7%，上半年為30.5%***，其中全市房地產開發綜合實力30強企業完成投資49.22億元，佔全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬平方米，同比增長10.2%，增幅上升9.6個百分點.1-9月，全市房地產開發專案新開工面積大幅上升，達670.17萬平方米，同比增長39.9%，新開工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開工面積中，住宅為541.79萬平方米，同比增長40.8%，增幅比去年同期提高28.7個百分點，新開工率達26.1%.全市新開工的大樓盤有所增加，全市1502家房地產開發企業中，新開工面積超5萬平方米的企業達40家，同比增加14家，新開工規模達394.21萬平方米，佔全市的58.8%，比上年同期提高了14個百分點.由於廣州市房地產開發投資持續較快增長，使商品房施工進度加快，竣工量增大，帶動1-9月交樓面積同比增長50.8%，為223.78萬平方米，其中住宅銷售***交樓***201.8萬平方米，辦公樓5.68萬平方米，商業營業用房12.95萬平方米，其他房屋3.35萬平方米.另據統計，廣東全省積壓商品房已達1200萬平方米，而另一方面，全省還有7000多萬平方米的商品房施工面積.按現時的上市量與消化量，全省當前積壓的商品房不但難以減少，還可能進一步增多.

　　2，廣州商品房向外地擴散，大戶型和別墅型成為主流.

　　原番禺市和花都市正式撤市改區後，廣州市房地產開發投資形成新格局，市區投資基本上佔絕對優勢.1-9月市區完成投資額188.01億元，同比增長32.2%，佔全市的97.7%;兩縣級市完成投資額4.34億元，同比增長7***%.佔全市的2.3%.在全市十區中:番禺區和花都區開發投資出現強勁增長勢頭，投資總量分別居十區的第一，二位，完成投資額分別為27.78億元和6.63億元，同比增長均為1.2倍，特別是番禺區住宅投資大幅增長，完成投資額為23.41億元，同比增長1.2倍，佔本區房地產開發投資的84.3%，比全市住宅投資高13.8個百分點.廣州商品房從市中心向外擴散的格局已經明顯. 據民政部門統計，1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬人，約佔全市人口總量12%，這標誌著廣州的人口結構進一步邁向老齡化.而贍養老人既是中華全統美德，又是法律規定.在將來，由於計劃生育和人口壽命的提高，每對夫婦很可能要照顧兩對老人，而養老園還未成風，因此，新婚夫婦與老人同住極為可能，購買大面積套間成為必要.別墅市場也漸漸升溫，"一股自家車選購別墅的大軍正悄然興起".

　　3.各地產商為推銷樓盤各出奇招，推廣費用龐大.

　　為推樓，地產商想出各種"概念"作為買點，先後出現"體育概念"，"山水概念"，"生態概念"，"地鐵概念"，"教育概念"，"智慧概念"等，並以鉅額資金在電視，報章等媒體推銷其概念.就2000年10月10日-10月16日間，由於國慶過後，樓市經過兩個星期強勁的推盤聲勢之後，開始恢復低調並進行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個，較上週驟降了25%，但廣告額也達到859.4萬元，其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費用59.7萬元，康王商業城和益豐花園以33萬元左右的廣告宣傳費用分別位於第二，第三位.這些廣告費用中，絕大部分是電視廣告，廣告傳單以及報章雜誌的形式.另外，不少廣州周邊樓盤推出的免費睇樓專線車，也是一筆不小的費用.

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　　4，二手樓市將漸趨活躍.

　　據經濟日報2000-10-12報道，房地產交易程式進一步簡化.這一二手樓市發展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經過幾年的發展，還有福利分房的尾班車的開出，相當部分人已經手中有房，甚至是第二套房.加上廣州範圍的不斷擴大，"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.

　　5，房地產網站繁多，功能，資訊內容相近.

　　在房地產這個朝陽行業中，網站作為新經濟的身影，亦隨處可見.據估算，中國至少有房地產專業網站300個.象"新浪"，"網易"這類入口網站基本都建有地產頻道，傳播著各型別的地產資訊;而類似與"搜房"，"安家"等的房地產專業網站，則是擔當著為消費者提供網上置業指導，追隨地產行業發展的雙重任務;此外像"麗江花園"這類由發展商興建的網站，更多的目的在於建立，豐富專案形象，增加專案的知名度.雖然目前與房地產行業沾邊的網站很多，但真正能為置業者排憂解難，可提供詳盡的房地產資訊，再售物業資訊的專業網站並不多，幾乎全是提供以下幾條內容:一，二手房租售資訊***多為文字描述地址，大小，***，極少數使用圖片及360度環景技術***;房產相關法律法規及相關新聞;裝修，傢俱風格文獻資料;供樓利息計算.

　　6.現有房地產網站極具區域性.

　　現有房地產網站多立足本地，只起到網際網路廣告的作用，未能發揮網際網路無地域的優勢，這可能是由於網際網路技術所決定的，由於html表現手法有限，極大地制約了房地產網站的跨地域發展.

　　7.房地產網站表現形式.

　　a，html超文字檔案格式.運用圖片，文字和超級連線表現樓盤，這是現在房地產網頁主要表現形式. b，360度環景技術.能表現東南西北四方位景物，可拉近觀察，表現事物真實，可做少量互動，如超級連線，但只能在一固定地點做360度旋轉觀察.這一技術已出現，但還沒普及，應用此技術網站極少. c，vrml虛擬現實技術.應用電腦三維技術，能表現物體空間結構，瀏覽者可任意遊走，有置身其中的感覺，但畫質與現實有差異.至今沒出現這類商業地產網站.四:結論

　　1.廣東房地產將出現買方市場，房地產銷售將出現新困難. 雖然廣州樓盤銷售增加，積壓有所減少，但廣東整體商品房積壓依然嚴峻，況且商品房作為耐用高價消費品，一般都有50年使用壽命，而且每戶多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定時期內是有一定限度的.去年受房改"末班車"等因素影響，購買力受到嚴重消耗;而支取住房公積金手續煩瑣，有待進一步簡化;中國人口數量也趨於穩定，地方經濟差距正初步減少，而且經濟發展重心正向西北轉移，廣東外來人員用房需求也將有所減緩.另外，按1500元/平方米計算，全省消化現有積壓和正在施工商品房需要***1200*10^4+7000*10^4****1500=1230億元.由於大供給與少需求的相互作用，房地產買方市場初步顯露.這一點從1999-11至2000-3廣州各區住宅展銷均價變化可以看出.

　　2.未來一手房地產市場將定位在高檔商品房上，消費者需要更大量有關商品房的資訊.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標的實現，人們對房屋的需求將上一檔次，房地產市場需求將轉為對大面積，別墅型等高檔商品房的需求.由於消費者追求的是高品質的商品房，而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費用，因此需要關於該商品房更全面的瞭解，而不單侷限於對其位置，大小等資訊的瞭解.廣州樓盤的向外擴散，導致得到這些資訊，將耗費不少時間與精力.

　　3.地產商銷售手段需要創新. 隨著買方市場的確立和消費者消費心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路.因為高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本，從而削弱樓盤價格上的競爭力.消費者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實用性和舒適性，單搞概念盤將難以取得好的銷售成績.因此房地產需要銷售模式的創新，需要低成本，高效，實用的銷售手段.

　　4.二手市場將相對活躍 城區範圍的擴大，是二手交易的主要動因.樓房私有權的確立和交易手續的簡化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的主要目的.

　　5.現今房地產網站資訊遠未達到消費者要求，需要技術創新. 如上所說，單文字和圖片將難以滿足消費者對樓盤資訊的需求，網站需要新的表現手段展示樓盤.只要網際網路能提供足夠的資訊，網上銷售這一低成本銷售方式將受地產商青睞.

　　五:建議

　　房地產推廣是一個高利潤行業，如果網際網路是計電視，廣播，報章雜誌後的一時代傳媒，那麼他在房地產推廣上必有作為.可以利用虛擬現實技術建立房地產網站，定位在一手樓盤的銷售，利潤來源主要定在地產開發商，而非消費者.現在很少地產商願意在網際網路上做廣告，究其原因，為以下幾點:

　　1:認為電視，報章等廣告是主動的，不管消費者是否接受，都難以拒絕，至少要看一眼，才能做出下一步反應.而網際網路廣告確實被動的，消費者願意才會看.這一想法是但從廣告目的出發的，而忽略了廣告的效果和效率，這也是現在房地產廣告費用高昂的重要原因.而事實上，網際網路廣告是有針對性的，有需要得到這方面資訊的消費者會主動尋找這類網站，而且在網上做廣告是無地域限制，無時間限制的.

　　2:認為網際網路還沒普及.這一點也不應成為網際網路難以做房地產推廣的原因.就現在產業結構及人口結構考慮，未來的房地產有效消費群將集中在掌握網際網路這一效率工具的高科技人群中.

　　3:認為網際網路所表達的資訊不如全統媒體豐富.的確，用傳統超文字格式***html***表現房地產資訊，遠遠未能滿足消費者和地產商需求和要求.這也是房地產網站需要技術創新的原因.

　　地產商廣告投入，目的是讓消費者認知其樓盤，所以，房地產網站的服務物件必須為房地產準消費者，而不是地產商，要吸引房地產準消費者，從而吸引地產商廣告投放.

　　就調查所得的資料統計，如果房地產網站廣告份額可以達到1%，即可至少得到8萬/星期.考慮網站的營運成本遠低於不同廣告公司，應用虛擬現實這一網際網路創新技術建立房地產網站，提供房地產資訊服務市場存在，風險很少.

　　篇2

　　“兩港一城”建設熱潮和城市化程序加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收佔到總稅收的15%左右，相關稅收佔到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則佔到36%。隨著經濟的發展和城市化程序的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。

　　近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對於受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。

　　一、我區房地產市場發展現狀

　　今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：

　　1、房產投資保持較高增速

　　我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，佔到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。

　　2、房產銷售勢頭回落明顯

　　今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

　　從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和麵積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出於對巨集觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。

　　3、房產平均價格持續走高

　　雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年後，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由於土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。

　　自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

　　二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響

　　由於房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防範房地產風險作為今年巨集觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：

　　中央:

　　——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關於做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。

　　——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，並實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

　　——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定XX年6月1日後，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅，同時規定凡在XX年6月1日以後購買非普通住房的，按3%全額徵收契稅。

　　——房地產發展目標調整。XX年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。

　　——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，於2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產資訊的透明度，並出重拳打擊違規炒作房產的企業。

　　——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

　　從短期看，巨集觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關係到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。

　　但從長期看，巨集觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規範投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利於我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：

　　——合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。

　　——緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。

　　——適度平穩房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨於穩定。

　　三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展

　　總的來說，由於我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。

　　1、加強房地產價格監測工作

　　建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。

　　2、加強房地產專案的跟蹤管理工作

　　建立房地產專案的跟蹤聯絡網路，及時反饋專案的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發專案，並按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產專案的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃註冊資本金、專案資本金，無證或超範圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。

　　3、有計劃有步驟的規劃房地產開發

　　結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的資訊透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場執行狀況合理安排開發計劃。

　　4、合理引導住房主體需求

　　中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化程序實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。

　　篇3

　　一、我縣房地產市場發展的現狀

　　***一***房地產市場發展形勢分析

　　近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷髮展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速執行的良好態勢，房地產開發投資，開發專案施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、慄園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。

　　目前我縣房地產業處於相對平穩的發展時期，各型別樓盤銷售情況良好。建築型別方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所佔比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升，居住環境日益改善。XX年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善。住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅佔年度開發量的25%左右。

　　總體看，XX年我縣房地產需求增長速度將低於XX年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業者、私企老闆及企業中的中高階管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買物件以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標誌是看市場化程度如何***特別是個人購房比例***以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用於自己居住的比例達到93%，以投資為目的佔7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場並未出現大量投機者，整個銷售市場處於自然銷售狀態。

　　預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經歷了XX年爆發性增長之後，將趨向平穩，全年增長速度預計將小於XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建築“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間並未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，並且還具有相當的發展空間。

　　XX年全縣房地產開發完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發投資佔全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的重要支柱產業。同時房地產業為地方政府開闢了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。XX年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費係數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業崗位5000餘個。

　　***二***房地產市場發展存在的主要問題

　　1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由於近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。

　　2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場資訊系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發專案立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別徵收，計稅方式複雜，徵管難度大。建立房地產資訊系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者資訊不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監測市場執行的動態變化提供依據，有利於調控市場，規範交易行為，實現房地產市場監督科學化;二是以房地產交易中心為平臺，以房地產資訊為依託，實現資訊共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產稅收徵管精細化管理，達到“先繳稅、後辦證”的要求，以促進稅收徵管科學化。我縣的房地產資訊系統還沒有建立，相關部門資訊溝通、資源共享的機制尚未形成，不利於及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場資訊不對稱、透明度不高，不利於合理引導房地產投資和消費。

　　3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由於房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產分治。按照建設部建房***1997***173號文和省建設廳魯建房發***1997***239號文《關於製作頒發全國統一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發證機關，並且所頒發的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統一印製。縣城規劃區外的各鄉鎮、村街房產，特別是各鄉鎮駐地企業，因無法辦理全國統一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續，不利於企業和社會經濟的發展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。

　　4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當專案配套設施水平低，配套不完善，開發專案整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。

　　5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，並將多建的住房違規出售，這些違規開發行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。

　　二、關於規範發展我縣房地產市場的幾點建議

　　1、引導普通商品房建設，推行安居工程***經濟適用房和廉租房***，調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半徵收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業人員的約佔97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的使用者，平均建築面積小於45平方米的約佔二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發【XX】37號檔案已經要求，自XX年6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積在90平方米以下的住房***含經濟適用房***面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

　　2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化程序的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關係，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種區域性改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理佈局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造專案實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，後釋出拆遷公告，最後簽訂拆遷協議，

　　3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發的沭政發[1999]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買。”魯政發[XX]22號檔案中再一次規定：“從意見下發之日起***XX、3、22***，各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件。”最近建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[XX]196號《關於制止違規集資合作建房的通知》再次強調， “自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房專案。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委託代建”、“定向開發”等變相福利分房的現象。

　　4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。

　　5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業的“航空母艦”。要通過重組、兼併、控股、引外靠優等方式，儘快建立能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要儘快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態，儘可能地為消費者提供舒適、健康、優美、潔淨、安全、方便和環保等各方面優良的產品。

　　6、各部門加強協調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關係到加快發展經濟、造福於民的好事，但在實際工作中，由於牽扯到各個方面的利害關係，特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題，拆遷工作變得十分複雜，並出現了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發現，有的房產已拆除，但未到我局辦理拆遷登出或變更登記等相關手續，導致一宗土地出現兩套房產證，權屬上容易產生糾紛，不利於房產檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關部門應當按照各自職責，協同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。

　　7、加快房地產交易大廳建設，強化市場監管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門，領一份表，就可辦妥所有手續。同時，在交易大廳門口還有各開發公司簡介、年度開發量、樓盤介紹、***等宣傳圖板，形成了一個“房產小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。