購房貸款的小技巧都有哪些

　　在生活中，很多人都會選擇用貸款的方式購房，但是，購房貸款也是有一定技巧的。以下是由小編為大家整理的購房貸款的技巧，希望能幫到你們。

　　購房貸款的技巧

　　1、對家庭的經濟實力和收支作出評估

　　買房第一步就是要考慮自己的經濟實力，首先最低30%的首付款就是一個很嚴肅的問題，其次就是貸款之後每月需要還的月供問題。

　　在房子上的資金付出是一個長時間都伴隨左右的問題，肯定與自己的生活息息相關，所以必須要對貸款買房是否對自己的家庭生活造成影響作出一個簡單的評估。

　　主要考慮在交首付和每月按時還月供之後，是否有能力保障自己在生活、醫療、教育上的支出，據此選擇是否貸款買房，貸款金額和年限等問題都是隨之要考慮的。

　　2、提前計算自己的還貸能力

　　在考慮了家庭的實力之後，就要計算自己的還貸能力，因為還貸能力是決定可貸款額度高低的重要依據。

　　如果自己預估的還貸能力就很有限，對貸款買房按時還貸沒有信心，會嚴重影響到未來的生活，造成收支不平衡，那麼貸款買房就是一件略顯多餘的事情了。而且，買房需要的支出不僅僅是在買房自身上，交房以後的裝修，也是一項高額支出。

　　3、確保自己的銀行流水穩定

　　能否獲得銀行貸款的審批，為了及時的獲得銀行發放貸款，還要關注自己的銀行流水。

　　通常來說，銀行貸款需要提供6個月及以上的銀行流水。穩定且有效的銀行流水既是個人資金能力的代表，也是銀行審批，發放貸款額度的重要依據。所以，為了能夠獲得銀行的貸款，減輕自己的購房壓力，保證穩定的工作和銀行流水也是很重要的一步。

　　4、貸款期限盡可能延長

　　我們都知道，貸款是有年限限制的，如果想減輕還貸壓力，最好的辦法便是儘可能延長貸款期限，將每月還貸的壓力減小一些。

　　當然，有金融常識的人還可以根據銀行金融知識，分析住房貸款利率，選擇合適的貸款年限。對於普通大眾來說，只要貸款資質合格，貸款人年齡也沒有什麼問題，通常是以選擇最長貸款年限的方式來貸款，後期也可以選擇提前還款。

　　5、採用公積金貸款的需注意讓自己公積金符合當地的貸款政策

　　目前貸款買房有兩種方式，一種是商業銀行貸款，還有一種便是公積金貸款。

　　如果可以選擇公積金貸款買房，相信更多人願意選擇它，因為公積金貸款要遠比商業貸款優惠，能減輕不少購房壓力。但是，決定採用公積金貸款前一定要了解一下公積金貸款的政策，確保自己的公積金沒有斷繳，確保開發商允許使用公積金貸款。

　　6、購買二手房的需注意房齡

　　貸款買房不僅受到貸款人自身因素的影響，房屋本身也是影響貸款的一大因素。如果房屋房齡太大，那麼銀行在對房屋進行稽核的時候，因為房齡問題可能不會批准太高的額度，也不會貸太長的年限。這麼算下來，購房者的購房壓力就大了很多。

　　貸款買房的常見誤區

　　1.公積金繳存的越多越好?

　　如果個人公積金月繳存額越高，那麼，貸款期限將無法達到三十年，因為公積金中心會認為，繳存額高的職工收入也高，根本就不需要貸三十年。所以，並不是公積金繳存的越多越好。

　　2.房貸期限越長越好?

　　為減少經濟壓力，有些房貸者在選擇貸款期限時認為貸款期限越長越好，雖然公積金相對商業貸款利率較低，但很多人忽略了貸款期限越長支付銀行的利息也就越多。

　　3.提前還款越早越省錢?

　　很多房貸者在手頭資金寬裕的情況下，都認識提前還款越早越省錢，但實際上並不是任何情況下都划算，比如房貸利率享受了七折或八五折優惠，或是手上的投資理財產品收益率高於貸款利率，亦或是還款期限已過半……這些情況下進行提前還款都不能省錢。

　　4.信用記錄不良就不能申請信用貸款?

　　信用貸款銀行重要考量的是個人信用記錄，但並不是個人信用不良就不能申請信用貸款，如果借款人逾期次數少、金額小，銀行還是會酌情放貸，但是貸款利率或被提高，貸款成數也有可能降低。

　　5.公積金貸款一定比商業貸款省錢?

　　公積金貸款是一種政策性貸款，它屬於福利貸款，因此它比商業貸款的利率要低一些，不過，隨著商業貸款基準利率的下調，公積金貸款的利率優勢也在減少。

　　如果買二手房，首次置業，基本上都可以享受30%的下浮利率優惠，以十年貸款為例，每一萬元商業貸款的月供金額只比公積金貸款多1.37元，因此，如果貸款金額不大的話，兩者在月供方面的差異並不大。

　　但從保險費方面來說，並不是這樣，保險費一般為貸款金額×貸款年限×0.02%，如果是買一手樓，由於開發商對商業貸款和公積金貸款買樓者的折扣往往不一樣，因此採用公積金貸款同樣不一定划算。

　　6.選擇中小銀行就一定比四大商業銀行省錢?

　　在很多人的眼裡，四大商業銀行牛氣十足，推出的貸款業務既不靈活，收費也高，不如選擇中小銀行省錢。中小銀行的存款額不太穩定，因此當手頭錢多的時候，申請貸款往往手續較方便，而一旦額度用得差不多的話，申請手續就會很麻煩。

　　購房貸款的流程

　　1、與開發商簽訂購房合同。

　　此時需要注意審查開發商是否具有“五證”：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房銷售***預售***許可證》。

　　2、繳付首付款，注意儲存首付款收據。

　　3、到銀行填寫《個人房屋貸款申請表》。

　　開發商一般都會與一家或幾家銀行簽訂合作協議，因此到與開發商有協議的銀行辦理按揭貸款協議，這樣手續會方便些。帶齊首付款收據、《商品房買賣合同》、身份證、本市戶口簿***非本市戶口提供一年以上暫住證明***、收入證明等原件及影印件到銀行填寫《個人房屋貸款申請表》。

　　4、銀行審查按揭貸款申請。

　　銀行的信貸人員對申請人提交的材料進行審查和逐級審批，如果認為符合銀行的貸款條件，會通知申請人簽訂《個人房屋按揭貸款合同》，合同期限不超過30年。

　　5、到房管局辦理《房屋他項權利證》，用以證明此房產上有銀行的抵押權。到公證部門辦理產權抵押公證。到保險公司辦理房屋保險。以上手續銀行一般會代辦。

　　6、開立賬戶。

　　選用委託扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委託扣款協議，並在貸款行指定的營業網點開立還款專用的儲蓄存摺賬戶或儲蓄卡、信用卡賬戶。同時，賣房人要在貸款行開立售房結算賬戶或存款專戶。

　　7、支用貸款。

　　經貸款行同意發放的貸款，辦妥有關手續後，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉入借款人在貸款行開立的存款賬戶內，或將貸款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內。

　　8、按約還款。

　　借款人必須按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息，否則銀行可以依法收回房屋。

　　9、償還完畢貸款。

　　貸款本息結清後，登出抵押登記，購房者就成為房屋的真正人了。

　　購房要儘量多貸的原因

　　①、未來的錢比現在的錢貶值

　　錢一直在貶值，貸款買房就是提前透支未來的成果來享受現在的生活，未來也許掙得比現在更多。此外，現在每年的通貨膨脹率為10%左右，若扣除4%左右的房貸利率，貸款買房很划算。

　　②、貨幣槓桿放大家庭財富

　　專家說“中國經濟長期處於上升通道，財富的增長與泡沫化是共生現象。”

　　對普通人來說，靠每月固定的微薄收入是遠遠比不上通貨膨脹的，辛辛苦苦掙得錢一直在被侵蝕。而貸款買房意味著負債，負債是具有槓桿效應的，可以使普通人擁有更多財富。

　　③、留有餘地

　　現在多數家庭都是工薪家庭，每個月收入較為固定，如果把積蓄全拿去買房，那麼萬一遇到急事就會很心慌，畢竟手中握有現金比沒有錢踏實得多。如果可以的話，還可以用閒置的資金進行其它的投資，從而獲取其它收益。