購房貸款的具體流程

　　購房貸款是指銀行向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。那麼，購房貸款的流程是什麼呢?下面由小編為你提供的相關資料，希望能幫到你。

　　購房貸款的流程

　　一、樓盤審查

　　在借款人提出申請之前，信用社***部***需要對擬提供個人購房貸款的樓盤進行審查，樓盤審查操作流程為：開發商申請→專案調查→審查、審批→簽訂專案合作協議書→貸後監管。

　　房地產公司提出申請，信用社***部***要求房地產公司***以下簡稱“開發商”***提交以下資料：

　　1、書面申請;2、公司資料、包括營業執照、稅務登記證、法人程式碼證、企業章程、貸款卡、開戶情況、公司概況、法人代表人或授權代理人證明書、股東會決議等;3、專案資料，包括房地產開發企業資質等級證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，國有土地使用證、工程概預算資料、商品房預售許可證等。4、農村信用社認為需要提供其他資料。

　　專案調查的主要內容有手續的合法性、專案資金到位情況、專案的基本情況，市場前景及效益狀況。專案實地調查，核實資料、專案情況調查後撰寫調查報告，將調查情況交審查部門，審批同意後與開發商簽訂《個人購房消費貸款專案合作協議》。

　　二、發放貸款操作流程

　　具體流程為：借款人申請→貸前調查→審查、審批→簽訂借款合同→辦理保險、公證、擔保等手續→發放貸款→資料歸檔→貸後管理→貸款償還→清戶撤押。

　　***一***借款人申請

　　借款人申請個人購房貸款，所購房必須為現房或多層主體結構封頂、高層完成總投資三分之二以上的期房。需要借款人填寫個人購房借款表並提供以下資料：

　　1、借款人身份證件***居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件***;

　　2、婚姻狀況證明***已婚的提供結婚證或婚姻登記機關出具的夫妻關係證明書，未婚的提供未婚證明書***;

　　3、不低於房價30%的首付款付款憑證;但對購買首套自住住房且套型建築面積90平方米以下的可執行首付款比例不低於20%的規定;購買商業門面的首付款比例不得低於40%。

　　4、房地產主管部門統一印製的、具有法律效力的商品房買賣合同;

　　5、共有權人同意以所購房屋作為抵押物的證明;

　　6、借款人家庭財產和經濟收入證明，如果屬於借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責任確認書，明確在一方無力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續承擔還款責任。

　　***二***受理和調查

　　信貸部門收到如上資料，對其資料的真實性、借款人償還貸款本息能力進行調查，確定貸與不貸、貸款的金額和期限，調查的主要內容包括：

　　1、首付款是否足額存入開立在信用社的售房專用賬戶上;2、屋價格是否合理，與當地同類物業的市場價格是否相當;3、借款年限加借款人的年齡是否超過60年;4、抵押擔保是否足額有效，共有人是否出具同意抵押的合法文書，必要時要求借款人提供房產評估報告及他項權利證書。

　　***三***貸款審查、審批

　　審貸部門核心審查：1、購房行為的真實性，防止借款人和開發商串通騙取銀行貸款;2、所購房屋價格與當地同類物業的市場價格是否相當，必要時可委託具有房地產評詁資質的機構進行評詁;3、共有人是否出具同意抵押的合法的書面意見;4、借款人償還貸款本息的能力;

　　審貸部門審查後，提出貸款額度和期限，可與借款人、開發商簽訂《個人購房借款合同》，直接報有權審批人審批。簽訂借款合同時，經辦人主動向借款人、保證人講解合同條款。

　　在借款人辦妥房屋保險、公證和抵押預登記手續後，方可發放貸款。發放貸款時，由信貸員填寫借據，借款人簽章或按指印認定，同時借款人簽署《劃款扣款授權書》，信用社將款項直接劃入開發商在信用社開立的售房專戶上，同時通知借款人貸款已經發放，開發商出具收款證明。

　　二手房按揭的注意事項

　　1.評估價與高貸款額

　　在申請二手房貸款時，銀行一般會先對房產進行評估，評估值一般會低於其市值。銀行在放貸時採用合同價和評估價兩者之間的低值乘以貸款成數，即為房產的高貸款額度。

　　2.竣工年代與貸款年限

　　房產證上的竣工年代通常會很容易被借款人忽略，其實銀行在審批貸款過程中通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件。

　　3.貸款成數和利率

　　借款人需要注意的是，如果之前曾使用過公積金貸款，再次申請公積金貸款時須結清後方可使用。

　　4.還款方式的選擇

　　銀行現在的還款方式主要有等額本息、等額本金等。

　　5.貸款銀行的選擇

　　如果借款人選擇的是常見的房貸產品，那麼好綜合考慮各銀行的網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等因素來選擇。當然，服務質量等軟性條件也要加以考慮。

　　6.收入證明與還款能力

　　銀行在批貸時，會要求借款人提供能證明其還款能力的證明，也就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位為借款人開具的收入狀況證明。

　　7.借款人自身相關情況 比如個人誠信

　　對於貸款人來說，個人徵信紀錄重要，因為目前央行徵信系統是全國聯網的。作為銀行審批的參考依據，個人信用情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。

　　8.申請貸款到放貸週期

　　購房人申請貸款的過程需要經過很多機構***包括評估機構、擔保機構、銀行等***的才能完成。通常情況下，銀行需要客戶選定相應的擔保服務機構。

　　夏季生活小常識

　　1、夏季不要戴過深或過淺的太陽鏡，深色太陽鏡會影響視力，過淺能傷到眼睛，所以應該戴顏色適度的太陽鏡。夏季生活起居要規律，不經常熬夜，保證充分的睡眠也是預防中暑的有效措施。睡眠時注意不要躺在空調的出風口和電扇下。

　　2、夏季出門還要隨身攜帶防暑降溫藥品，如十滴水、仁丹、風油精等，以防應急之用。

　　3、夏季需準備一些必備品，如清涼油、風油精、綠藥膏等，可防止蚊蟲叮咬以及中暑，如發現身體異常，應及時就診。