二手房買賣的相關法律規定是什麼

　　由於新房的房價問題，很多人在購房的時候都會選擇購買二手房。那麼，在法律上，二手房買賣都有哪些法律規定?以下是由小編為大家整理的二手房買賣的法律規定，希望能幫到你們。

　　二手房買賣的法律規定

　　一、權屬審查

　　應當審查二手房的權屬證明及相關檔案，未依法登記取得房地產權證書的，不得買賣;可以向房地產交易中心調查核實。

　　1、二手房轉讓人應當是依法登記取得房地產權證書的二手房權利人。

　　2、二手房受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規、規章另有規定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外。

　　3、二手房屬於有限責任公司、股份有限公司的，應當有公司董事會、股東會審議同意的書面檔案。

　　4、二手房屬於國有或集體資產的，應當有主管部門的批准檔案。

　　5、共有二手房，應當有共有人同意轉讓的書面證明。

　　二、權屬限制審查

　　1、交易的房屋，有沒有受到司法機關或者行政機關的查封或者以其他形式的限制交易情形。

　　2、二手房有無抵押等他項權利設定情況。若有，則要看無取得抵押權人等他項權利人書面同意買賣的證明。

　　3、是否涉及他人的優先購買權

　　***1***共有二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優先購買權。如要交易，需要二手房優先購買權人放棄優先購買權的證明。

　　***2***已經出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優先購買權。如要交易，需要承租人放棄優先購買權的證明;買受人購房後應繼續履行租賃合同，並與承租人簽訂租賃主體變更合同。

　　4、有無下列禁止買賣情形：

　　***1***司法機關和行政機關依法裁定，決定產或者以其他方式限制二手房權利的;

　　***2***依法收回土地使用權的;

　　***3***共有二手房，未經其他共有人書面同意的;

　　***4***權屬有爭議的;

　　***5***未依法登記領取權屬證書的;

　　***6***已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的;

　　***7***法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

　　5、下列公有住房和經濟適用住房禁止買賣：

　　***1***以低於房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的;

　　***2***住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的;

　　***3***處於戶籍凍結地區並已列入拆遷公告範圍內的;

　　***4***上市出售後形成新的住房困難的;

　　***5***擅自改變房屋使用性質的;

　　***6***法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。

　　6、當事人買賣的房屋應能保持正常使用功能。超過合理使用年限後若繼續使用的，產權人要委託具有相應資質等級的勘察、設計單位鑑定。

　　房屋買賣違約金的法律規定

　　售房人與受讓人在簽訂房屋買賣合同中應約定違約責任，一方違反合同約定，應向對方支付違約金;由於違約給對方造成的損失應當依法賠償。

　　違約金的數額，雙方應當在合同中約定，沒有約定，並具有下列情形之一的，按照規定的標準確定違約金：

　　1、因房地產轉讓人的過錯，未在定的時間內交付房地產的，轉讓人向受讓人支付的違約金為已經收取的轉讓價款按照中國人民銀行公佈的同期存款利率計算所得利息的兩倍。

　　2、因房地產受讓人的過錯，未在約定的時間內支付轉讓價款的，受讓人向轉讓人支付的違約金為逾期支付的轉讓價款按照中國人民銀行公佈的同期存款利率計算所得利息的兩倍。

　　由於違約給對方造成的損失應按實際發生的情形分項計算損失數額。

　　房屋違約金的上限規定

　　違約金可分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指由法律明文規定了適用情形、比例或者金額的違約金;約定違約金是指合同雙方當事人在簽訂合同時自行約定適用情形、比例或者金額的違約金。

　　如果合同中只對違約金做了原則性的規定，沒有具體約定違約金的比例或數額，並且有關法律也沒有明確規定違約金比例或者金額的，則可按《民法通則》及《合同法》中關於承擔違約金責任的一般原則執行。

　　如果合同中沒有規定違約金的條款，法律也未規定違約金比例或者數額的，但只要由於違約造成了對方的損失，違約方就應向對方支付賠償金。該賠償金的數額，應當按照對方遭受的實際損失確定。

　　當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

　　違約金沒有規定的比例，雙方都接受就行。違約金的比例規定要看具體的內容，如開發商延期交房，其違約賠償為萬分之二;買方違約,定金不能收回，賣方違約加倍返還定金等。

　　一般涉及到開發商違約的內容，賠償的比例就較低。司法解釋中的“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少”，應該是對合同法違約金過高的一個註解，而不是對違約金比例的規定。