在物業管理工作會議上的講話

　　隨著我國城市化水平的高速發展,享受舒適安全的居住環境、熱情周到的物業服務成為人們對居所普遍的要求。 物業管理是指物業管理企業接受業主、業主委員會或者其他組織的委託,對物業進行維護、修繕、管理,對物業區域內的公共秩序、交通、消防、環境衛生、綠化等事項提供協助管理、服務的有償活動。下面就是小編給大家整理的，僅供參考。

　　一：

　　同志們：

　　這次全市物業管理工作會議，是在全市深入學習貫徹北京市“兩會”精神，全面落實建設世界城市目標的新形勢下召開的，內容重要，意義重大。剛才農科同志對全市物業管理形勢進行了分析和總結，對下一步工作做出了部署和安排，希望各區縣、各物業管理企業認真學習領會，主動抓好落實。這次受到表彰的物業企業代表以及業主委員會代表和區縣房管部門的代表也做了經驗介紹，希望進一步起到推動行業發展、社群和諧的示範作用。也藉此機會，向戰鬥在物業管理服務一線的全體同志表示衷心的感謝!向為物業管理工作做出突出貢獻，受到通報表彰的先進單位表示熱烈的祝賀!

　　物業管理是關係群眾安居樂業、涉及社會生活各方面的一項綜合性工作，對於改善城市形象，提升城市品位，美化人居環境，提高居民生活質量，增強城市綜合競爭力，具有重要的意義。北京奧運會的成功舉辦和新中國成立60週年慶祝活動的圓滿舉行，使首都的現代化建設進入了一個新的發展階段。劉淇書記在市委十屆七次全會工作報告中號召，要瞄準建設國際城市的高階形態，從建設世界城市的高度，全面落實人文北京、科技北京、綠色北京行動計劃。郭金龍市長在今年北京市十三屆人大三次會議的政府工作報告中提出，要“著眼建設世界城市”，以更高標準推動首都經濟社會又好又快發展。這給我們建設房管工作提出了新的更加艱鉅的任務，也給物業管理行業健康發展提出了新的更高的要求。因此，我們要著眼建設世界城市的長遠目標，解放思想，勇於創新，不斷探索適應時代發展要求的物業管理體制機制，積極促進物業管理行業向產業化和高階形態發展，全面提高我市的物業管理水平。下面，我再講幾點意見。

　　一、著眼形勢發展，進一步提高對物業管理重要性的認識

　　隨著土地資源開發利用和城市化建設程序的加快，北京將會由城市建設主導期逐步向城市管理主導期進行轉變。認真梳理和解決現行管理體制、管理手段和管理方法中不符合、不適應的矛盾，是擺在我們面前的首要任務。具體到建設房管系統，進一步提高對物業管理重要性的認識，深入研究既有房屋的使用管理問題，也迫在眉睫。

　　第一、物業管理是完善和發展現代城市功能的基礎。現代城市功能的內涵十分豐富，既涉及城市原有功能的利用、發展和改造，也涉及城市遠景規劃佈局的調整、社會經濟結構的轉變和社會生產生活等基礎設施功能的提升。城市基礎設施建設與房地產的開發、改造與建設，是為城市功能的完善與發展所創造的物質基礎。在城市的運轉過程中，無論是基礎設施還是住宅與公共建築等，都要隨著時間的推移，投入相應的人力、物力、財力，使其保持原有功能或完善發展其功能。物業管理可以滿足業主和使用者在物業使用過程中多元化的需求，創造與硬環境相適應的管理服務軟環境，並使硬環境充分發揮效用，提高人們的生活質量。從這個意義上說，物業管理工作實際上就是城市基本組織單元的管理工作，物業管理工作者，實際上就是城市管理工作者。

　　第二、物業管理是現代城市管理體制的重要組成部分。物業管理作為一種新型的管理

　　模式，順應了住宅商品化和社會化需求，以其專業化的服務明顯改善了居民的居住環境，逐步得到了社會的認可和歡迎。現在我市的物業管理覆蓋面在不斷擴大，其重要性日益提高，已經成為城市管理的重要組成部分。截至2009年底，全市物業服務企業達3052家，有5210個專案實施了物業管理，其中住宅3557個專案，住宅物業管理覆蓋率達到了80%以上。居住區是人們生活的重要空間，是建設和諧社會的重要載體，作為社群中管理服務的主體，物業服務企業在提高人們居住質量和生活質量的同時，也承擔著居住區精神文明建設的重任。一個小區管理得好，小區就會平安祥和，居民就能夠安居樂業;管理不好，就會留下隱患，容易產生糾紛，影響社會穩定。

　　第三、物業管理是提高人民群眾生活工作質量的手段。經濟發展的根本目的是提高人民生活水平，提高居住質量是全面建設小康社會的重要任務。隨著國民經濟發展戰略目標的順利實現，居民消費需求逐步向注重生活質量提高轉變，向更高生活水平邁進。在住房方面，居民住房需求進入面積增加與質量提高並重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉變的新階段。提高居住質量，既要靠住宅建設的科技進步，大力推進住宅產業現代化，提高住宅規劃、設計和建設水平，也要有良好的物業管理。好的物業管理改善了人居環境和工作環境，促使人們安居樂業，改進人們的精神面貌，促進人際關係融洽、社會和諧穩定。

　　第四、物業管理是維護社會和諧穩定的基本保障。維護社群和諧、加強社群精神文明建設是城市發展進步的基礎。物業管理是社群服務的重要組成部分，物業管理企業對於維護社群環境和秩序具有積極促進作用。近年來的實踐告訴我們，通過規範社群建設與物業管理各主體之間的關係，整合資源，可以推進物業管理與社群建設的協調發展，形成推進社群建設的整體合力，既有利於為居民創造良好的居住環境，也有利於促進社群和諧和社群精神文明建設。

　　二、理清工作思路，切實把握做好物業管理工作的突破口和著力點

　　近幾年，通過行業管理部門和物業服務企業的共同努力，我市物業管理工作取得了優異的成績，尤其是在2008年北京奧運會和2009年新中國成立60週年慶祝活動期間，我們的物業服務企業不僅為奧運場館和涉慶活動場所提供了優質服務，還為廣大市民生活提供了周到的日常服務保障，為維護社會和諧穩定，實現“平安奧運”和“國慶平安行動”作出了突出的貢獻。今年，按照市委市政府的工作部署，著眼建設世界城市，圍繞實施人文北京、科技北京、綠色北京發展戰略目標，進一步加強、完善和改進物業管理，繼續推動物業管理納入社群建設，全面落實各方主體責任，建立健全長效管理機制。

　　第一、要積極推進行業誠信建設，促進行業健康發展。“誠以立己、信以待人”，是企業生存發展的基本準則，也是行業健康發展的基礎。物業管理企業及從業人員的信用，是社會信用體系的有機組成部分。物業管理行業直面社會公眾，提供長期服務，誠信經營對行業發展至關重要。下一步，我們將逐步完善物業管理企業信用檔案系統，以信用檔案系統為載體推動行業誠信建設，要抓住服務行業的特點，推動管理重心的轉移，把信用管理落實到專案上，落實到專案負責人上，落實到崗位上，使每一位從業人員的誠實守信行為成為企業的信用基礎。

　　第二、要切實加強對業主大會和業主委員會的指導監督，強化業主自律意識。業主是房屋的所有權人，是物業管理的權利和責任主體，強化業主自律意識，充分發揮業主大會和業主委員會的作用是搞好物業管理的基礎。一是要加大業主大會和業主委員會組建力度。要加強對組建業主大會和業主委員會的指導，促進業主自我管理，自我約束機制的形成。要通

　　過規範業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，依法維護自身合法權益。二是要強化業主的權利意識和自治意識，充分發揮業主大會和業主委員會的作用。廣大業主要充分行使對業主委員會和物業企業的監督權，物業企業應當自覺接受監督。同時，要監督業主委員會不得做出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。三是要強化業主的責任意識和自律意識，樹立花錢買服務的理性消費觀念。物業管理企業要積極引導、增強業主物業服務消費意識，要完善管理規約和物業服務合同條款，將業主履行交費義務條款和制約措施納入管理規約和物業服務合同，使個別不自覺履行交費義務的業主受到規約和合同的限制和約束。

　　第三，要努力提高物業企業綜合素質，為居民提供優質的服務。物業管理的根本目的是為業主、為住戶提供優質的服務，物業事業的發展，關鍵在於企業素質的提高。各物業企業要切實加強內部管理，努力提高綜合素質，不斷提高服務水平。一是切實加強企業基礎建設。物業企業要完善企業內部管理制度，加強自身建設，苦練內功，增強發展後勁，適應市場競爭的需要。二是大力提高物業管理從業人員職業素質。要抓好多層次的人才培訓，加強企業關鍵崗位和技能培訓，提高從業人員素質。要把培訓重點放在專案負責人身上，通過加強對專案負責人的培訓與管理，提升物業專案的服務品質，提高物業企業的管理水平，推動行業整體素質的提高。三是要努力增強服務意識。各物業企業都要轉變觀念，把搞好服務放在一切工作的首位，要堅持以人為本，努力搞好人性化服務，要大力推行精細管理、精心服務，要充分發揮業主大會的作用，緊緊依靠業主委員會開展工作，物業企業要與業主委員會和諧相處，共同構建和諧社群，共同創造整潔、文明、安全的居住環境。四是培育一批品牌企業。各物業企業都要牢固樹立品牌意識、競爭意識、開拓進取意識，努力使企業上規模、上檔次、上水平，以高質量的管理和以人為本的優質服務，打造自己品牌。

　　第四，積極開展管理機制創新，不斷提升行業發展層次。一是要進一步處理好社會管理與行業管理的關係。物業管理是一個複雜交叉的管理問題，經過這幾年的實踐，我們對物業管理的認識不斷深化，特別是《物權法》的頒佈實施，使我們深刻認識到物業管理不僅是行業管理問題，更是社會管理的問題，需要相關社會管理職能部門共同承擔;物業管理不單單是物業企業的事，更是業主的權利和責任，需要更多服務企業和業主共同負責。這種社會和行業交織在一塊的管理局面，要求我們必須樹立大局意識，講協調、講配合，不斷開展管理體制、機制和模式的創新。在這個問題上，希望大家和我們一起來思考、來研究，為做好工作打下基礎。二是要正確處理好前期管理與後期管理的關係。前期開發遺留問題是引發物業矛盾糾紛，影響物業企業和業主構建和諧互信關係的的主要原因，為此我們要把前期開發與後期管理的責任分界點後移。在業主大會成立前，由開發商負責前期物業服務，協助業主成立業主大會，業主大會成立後選聘物業服務企業，並且可以委託第三方機構按照物業專案交接的技術標準對共用部位和共用設施裝置進行驗收。開發商應當及時處理解決物業使用中出現的物業質量缺陷以及配套完善等問題。要通過這種制度設計使物業企業從前期矛盾糾紛中擺脫出來，專心為業主服務，提高服務品質，提升行業發展層次。三是要積極探索資質和信用體系建設相結合的管理體系。資質和信用互為表裡，要通過加強企業資質等級晉升核定工作完善資質管理，通過建立專案備案制度，加強對專案負責人的培訓與管理進一步強化信用體系建設，把靜態管理和動態監管結合起來，把對企業的監管落實到對人的管理上來，推動企業不斷加強自身建設，不斷提高從業人員素質，從而推動行業整體素質和服務品質的提

　　升。四是要深入研究引入第三方監管機制問題。要立足於構建業主和物業服務企業之間的長期和諧互信關係，嘗試引入第三方評估監理機構，為業主、物業企業和建設單位提供物業專案承接驗收、物業服務標準確定、服務費用評估、服務質量測評等方面的服務，努力在物業服務專案交接、推動物業服務質價相符、促進公平交易、化解矛盾糾紛等方面發揮積極作用。

　　三、認真履行職責，確保物業管理各項工作真正落到實處。

　　物業管理涉及面廣，社會影響大，特別是居住區物業管理，與廣大人民群眾的切身利益息息相關。不僅關係到人民群眾合法權益的實現，還涉及基層民主政治建設和社會穩定，是做好和諧社群建設、維護首都社會穩定工作的基礎環節。因此，各職能單位和部門必須高度重視，切實加強組織領導，明確職責分工，認真履行職責，強化協調配合，紮紮實實抓好這項與群眾切身利益密切相關的系統工程。

　　市區縣行政主管部門，要把強化物業管理工作作為提升城市管理水平、建立文明城市、維護社會穩定工作的一項重要內容，切實擺上議事日程，落實實施機構，明確工作任務，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業管理工作提供有力保障。要進一步加大管理服務力度，充分發揮職能作用，努力轉變作風，不斷提高效率。要努力為物業管理企業排憂解難，為物業行業發展創造有利條件;要努力解決好群眾反映的熱點、難點問題，認真受理群眾投訴，加大調處力度，解決實際問題，努力化解矛盾，維護社會穩定;要加強指導和服務，努力推進全市物業管理的全面發展。

　　物業管理行業協會，要正確定位，進一步增強全域性意識和責任意識，充分發揮匯聚行業智慧、加強行業自律、展示行業風采、提升行業形象的功能，發揮其服務、諮詢、溝通、監督、自律、協調的中介作用，不斷提升協會的影響力。要繼續完善物業示範專案評定機制，激勵物業服務企業不斷提高服務品質，推廣先進的物業服務經驗，充分發揮優秀物業管理專案的示範效應，促進行業健康有序發展。

　　物業管理服務企業，要深入研究我市物業服務市場的商機和問題，不斷學習和借鑑外省市先進的服務理念和成功的管理經驗，強隊伍，精業務，優服務，上高度，要緊緊抓住首都建設發展時機，積極作為，做強做大，樹立品牌。要全面加強職業道德教育和業務素質教育，建立健全企業章程和各項管理制度，積極推行人性化管理和親情化服務，逐步完成企業精神的沉澱積累，認真打造誠信、規範、負責、友善的企業文化，形成具有首都特色的物業服務行業新風。

　　同志們，物業管理工作千頭萬緒，矛盾和問題很多，我們要站在以人為本、構建和諧社會的高度，盡職盡責地開展工作。相信在全社會的理解和支援下，通過大家銳意進取，同舟共濟，創新發展，紮實工作，我市的物業管理工作一定會有新的起色，一定會創造出讓政府放心、讓社會滿意的物業管理新局面。新春佳節即將來臨，我代表市住房和城鄉建設委向辛勤工作在物業管理與服務工作崗位上的全體同志拜個早年，祝大家新春快樂，闔家幸福!

　　二：

　　一、正視現實，進一步增強規範物業管理工作的責任感和緊迫感

　　我市的物業管理工作從1998年開始起步，多年來雖然在政府的領導下，經過物業工作者的不懈努力，使物業管理工作，有了一定的發展，但我認為還只是停留在初級階段。從企業認證情況看，全市物業管理企業中有資質的僅有5家，可以說少得可憐。從供暖情況看，*城區供熱面積214萬平方米，供熱樓房499棟，22213戶，鍋爐房125座，鍋爐167臺，總計558噸，目前自燒98座，承包27座。其中物業公司直管樓房122棟，面積49.2萬平方米，委託樓房36棟，13.2萬平方米。共有19座鍋爐房，33臺鍋爐，計150噸，固定資產2232萬元，直管供熱戶數8095戶。幾年來政府協調解決資金300萬元，對城區一些老樓房及全市大迴圈式樓房進行供熱分戶改造。現在已完成分戶改造69棟，4143戶，27.8萬平方米，佔應改造的57%。由於煤電漲價，熱費欠繳、裝置陳舊，管理不善，導致供熱溫度很難達到國家標準。從市直部門單位住宅樓物業管理情況看，目前市直部門單位所管的住宅樓341棟，面積151.5平方米。其中物業管理自己負責的有77個單位，263棟樓房，面積115.3萬平方米，租賃發包的有29個單位，78棟樓房，面積36.3萬平方米，這些單位住宅的物業管理還只是以供暖為主，其它服務專案如衛生保潔、四防安全、公用設施維護等都不到位。從開發小區的物業管理情況看，我市城區現有引資開發小區4個，即陽光苑、世紀花園、怡景花園、曙光小區，建有樓房28棟，建築面積12.8萬平方米。其中物業管理由開發建設單位自管的有2個。租賃發包的有2個。除陽光苑小區物業管理較好外，其它小區的物業管理水平仍須急待提高。

　　在正視現狀的同時，必須清醒地認識到我市物業管理存在的突出問題。

　　一是行業管理不夠規範，機制不夠健全。我市物業管理辦公室成立較晚，未能全部履行行政主管部門職責，依照《條例》對轄區內的物業管理活動進行監督、檢查、指導的力度不夠。物業管理企業市場準入制度未能得到有效執行，導致物業管理企業大都沒有資質，無序進入市場，管理不規範，服務不到位，不講誠信，毀約棄管。並有開發商將配套公建私自轉賣給承包人，變成承包人的私有財產，承包人為了謀求個人利益，往往是多收費，少服務，隨意增加業主負擔，造成多起群眾上訪。

　　二是業戶欠費嚴重，國有供熱裝置帶病執行。由於市場調節的燃煤價格迅速上漲，供暖必需的原材料與燃料價格的不斷上升，導致供熱成本不斷增加，20*—20*年供暖期每平方米供熱成本比上年度增加了10元，同時熱費收繳率年平均低於80%，每年熱費收繳率下降2-4個百分點，20*—20*年供暖期，業戶欠繳國有公司熱費就達340萬元。由於企業資金短缺，致使大量老化和已超過使用年限的供熱裝置得不到及時更新改造，相當部分供暖系統存在隱患。

　　三是早期住宅物業管理缺失，供熱管網分散。由於我市沒有執行專項維修基金徵繳制度，結果一些市直單位部門的住宅樓公共部分當出現下水堵塞、牆皮脫落、屋面防水滲漏等問題時，往往因為資金問題，隨之在維修養護時就出現了互相推諉、彼此敷衍的滯管現象，影響了居民的正常生活。另外全市共有鍋爐房125個，使用鍋爐167臺，鍋爐網點過密，未能集中和分戶供熱，造成能源消耗過大，環保質量較差。另外一些承包企業受供熱成本漲幅影響，未能達到供熱標準，群眾反應強烈。

　　四是物業企業負擔過重。目前物業服務是商品的社會氛圍尚未形成，大多數市民還習慣於計劃經濟下的福利住房分配和使用制度，花錢買服務的意識還不強，有些業主只想得到更好的物業管理服務，卻不被合同約定支付相應的費用，直接影響了物業企業經營性收入。有的開發小區建設不配套，遺留問題多，如地溝高度不夠，下水管道脫節、堵塞，髒水上返等問題不斷出現。物業管理法規與相關配套制度、政策不健全，影響了物業規範有序健康發展。這些問題在一定程度上影響了我市物業管理工作的發展，成為制約物業管理企業發展的難點。因此，我們必須正視現實，統一認識，加大力度，進一步增強加快發展物業管理工作的責任感和緊迫感。

　　二、全面履行部門職責，強化對物業行業的監管力度

　　1、明確物業行政管理部門職責。*市物業管理辦公室負責我市城區物業管理工作，是市政府下轄的獨立的城市住宅物業管理的行政主管部門，辦公室設主任一人，由*辦事處副主任常城兼任。下有4名工作人員。其職責是宣傳貫徹國家、省、市有關物業管理法律、法規、規章;指導業主成立業主大會，並選舉產生業主委員會;指定專門帳戶，儲存和代管業主交納的各項維修資金，並監督其使用;制定物業服務合同、業主公約、業主大會議事規則等示範文字;審查物業企業資質;監督、檢查、指導物業管理活動;糾正違反物業管理行為。

　　2、做好“專項維修基金”的徵繳工作。《物業管理條例》第2章第7條第4款規定：“按國家有關規定交納專項維修基金”。專項維修基金可以解決因建樓比較早、已過保修期樓房屋面防水滲漏困繞住戶生產、生活等難題，以及公共設施裝置的維修。市物業管理辦公室是物業維修基金的主管單位。依據上級有關部門要求，城市規劃區內新建商品住宅和現已使用的商品房其共用部分、共用設施、裝置的維修基金，由開發建設單位代收，並與物管辦簽訂《物業維修基金收繳協議》;向購房者收取購房款2.5%的物業維修基金，購房者須持物業維修基金專用票據和其他資料辦理房屋確權手續;開發建設單位在售房期間，應將代收取的物業維修基金定期存入市物業維修資金專戶。現已使用的商品房，其公用部分、公用設施、裝置的維修基金，由實際管理的開發建設單位或物業公司負責收取，按建築面積每月每戶每平方米0.15元，非住宅用房以每月每平方米0.8元收取，管理單位按所管房屋的數量到市物管辦核准收繳數額領取專用票據，並及時將收繳的基金足額轉入物業維修基金專戶。

　　3、執行物業管理市場準入制度。根據《條例》規定，市物業管理辦公室要參與前期住宅小區規劃設計方案的論證，提出便於實施物業管理的具體意見，參與住宅小區竣工後的綜合驗收。今後凡進入社群小區的物業管理企業都要具備相應資質，同時要到市物業管理辦公室稽核、備案。實施物業管理時，要與業主委員會簽訂物業管理委託合同，並向物管辦交納保證金或固定資產保證金，標準不低於5萬元。各部門、各單位所屬的住宅樓，物業管理工作必須接受行政主管部門的監督和指導，要堅持以人為本,自行加大管理力度，完善服務措施，提高服務水平，保證一方穩定。開發建設單位要在辦理“房屋銷售許可證”之前，通過招投標或採取協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。這樣做有助於完善市場競爭機制，做到建與管不留隱患，切實解決配備設施不完整或不切實際的超值服務承諾等問題，從而促使物業管理儘快走向規範化的市場軌道。

　　4、努力做好業主委員會的組建與管理工作。業主大會、業主委員會和業主是物業管理活動的主體，業主委員會是物業管理工作中的群眾性自治組織，在社群組織的配合下，由物業管理辦公室組織召開業主大會選舉產生，其委員應當由社群或樓區內熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任，今後凡是實行物業管理的住宅區，都要依法成立業主委員會。業主委員會要接受物業管理辦公室的監督、檢查、指導，同時積極配合社群組織依法履行自治管理職責，其權利和義務，《條例》有明確規定。在實際工作中要突出業主權益，同時明確業主應承擔的義務，促進業主自律和民主決策。要保證做到業主的權責一致，這是業主大會、業主委員會規範運作的關鍵。要形成一個有效的監管協調機制，及時化解業主委員會和物業管理企業發生的矛盾和糾紛。一個成熟的、挑剔的、高素質的、依法運作的業主委員會，肯定有力於物業管理行業高速健康發展，有力於減少投訴，保障社會穩定。

　　三、不斷完善服務功能，紮實做好物業管理工作

　　1、切實加快國有物業公司的管理機制改革。*市物業公司要全面進行企業內部管理機制改革，實行領導班子集體承包責任制，健全完善企業內部規章制度，切實形成規範長效的制約機制。要實行公開競聘制度，配齊配強中層領導;要實行雙向選擇制度，實現競爭上崗，定員定責;要實行承包經營制度，實現風險抵押，自負盈虧;要實行指標考核制度，實現績效掛鉤，獎優罰劣。通過改革，全面提高企業的經濟效益，增強公司的競爭實力，促進物業管理事業的健康發展。

　　2、努力做好城區供熱聯網和分戶改造。依據國家、省市有關規定，城區內凡實行“大迴圈”集中供熱的居民樓、商用樓都必須進行分戶改造，設計、安裝具有分戶計量及室溫調控功能的採暖系統，形成一戶一栓，水熱同位。國有物業公司直管樓房的分戶改造資金按規定由供熱單位和業戶共同籌集，委託管理和單位自管的樓房分戶改造資金由產權單位和業戶共同籌集。今年，如果委託管理單位樓房的分戶改造任務不能完成,或者不能及時出資搞好鍋爐、管道的維修養護而出現隱患的，物業公司有權停止供氣。同時物業公司要根據城市發展供熱總體規劃，積極爭取協調資金，逐步實現大面積供熱併網聯網，實現環保、節能、高效的目標，兩年內力爭全面完成供熱聯網和分戶改造工程。

　　3、加大力度清繳熱費。熱費收繳多年來一直是物業單位的難點問題。為此，市政府要求各相關部門和單位必須密切配合供熱企業，依法收繳陳欠熱費，並對拒交熱費的“釘子戶”，應履行法律手續，堅決收繳。對供熱託管單位多年所陳欠的熱費，託管單位要採取有利措施，在開栓前將欠款繳清，否則物業公司可以停止供熱。

　　4、強化服務意識，提升小區物業管理水平。物業管理的物件是建築物和建築物的配套設施裝置，服務的物件是廣大群眾，所以說它是一種特殊的服務行業，既要做好“物”的管理工作，更要做好為“人”服務的事情。因此，物業企業要在物管辦的指導下，按照市場需求多樣化和實效性的原則，根據物業管理服務內容、服務質量和市民的經濟承受能力，確定相應的收費標準，與業戶簽訂服務合同，並提供質價相符的服務。根據《條例》規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣等單位應當向終端使用者收取費用，物業管理企業不得代收。物業企業要積極組織不同類別的從業人員進行物業管理知識、法律知識和專業技能培訓，達到持證上崗。要不斷強化服務意識，切實解決好群眾生活中遇到的困難和問題，排查糾紛，化解矛盾，維護群眾的合法權益，把黨和政府的溫暖送到千家萬戶。