有關房地產金融研究論文

　　房地產金融是房地產業和金融業相結合的產業,它具備二者的特徵,房地產業和金融業都是風險極高的行業。下面是小編為大家整理的房地產金融研究論文，供大家參考。

　　房地產金融研究論文範文一：國內外房地產金融體系比較研究

　　[摘要] 本文對國內外房地產金融體系進行了比較分析，對如何完善我國房地產金融體系提出了幾點建議。

　　[關鍵詞] 房地產金融體系 比較分析

　　一、房地產金融體系結構

　　1.房地產金融體系的組織機構體系

　　房地產金融體系的組織機構體系主要指的是房地產融資的主體，也就是對應於不同的房地產融資渠道的組織機構。房地產金融機構在房地產金融體系中的地位特殊，它一方面充當著資金供給者，另一方面又是資金的需求者，吸收存款、發行金融工具以籌措大量資金。

　　2.房地產金融體系的金融工具體系

　　在房地產市場上使用的金融工具有很多，可以將其大體上分為兩類:一類是一般金融體系通用的，例如債券、股票等等類似的一般金融工具。另一類是房地產金融體系特有的，如抵押貸款、房地產信託投資基金等等。

　　3.房地產金融體系的配套設施體系

　　在金融體系中，除了組織機構體系和金融工具以外，還有一個重要組成部分，那就是與之相關的配套服務體系。其中包括房地產的政府巨集觀調控和監管;高質量的中介服務，如房地產評估、擔保、保險以及信用評價等服務，以及一個相對完善法律環境等。

　　二、國內外房地產金融體系的現狀

　　1.我國房地產的金融組織機構體系

　　從我國目前情況來看，我國的房地產金融組織機構體系主要是由住房儲蓄銀行和商業銀行的房地產信貸部門這樣的銀行金融機構，以及住房合作社、保險公司、信託投資公司、信用社中的專業部門這些非銀行金融機構共同組成。此外，我國的住房公積金也是我國房地產金融組織機構體系中的重要組成。

　　2.房地產金融體系的金融工具體系

　　我國房地產公司中上市公司佔比很小，大部分房地產開發商依靠銀行信貸來籌資。除此之外的諸如信託融資、股權投資、產業基金等融資工具，也因為缺乏健全的二級市場，只能進行小規模的融資，沒有起到開擴融資渠道的作用。

　　3.房地產金融體系的配套設施體系

　　就目前而言，我國還沒有形成有效的房地產金融體系的配套設施體系。雖然已經設立了部分中介服務機構，但發展還比較薄弱，而且這些專業化服務機構性質不明確、隸屬關係複雜，其市場化執行和管理體制尚未完全確立。

　　三、國外房地產體系與我國房地產金融體系的比較

　　1.國內外房地產融資渠道比較

　　1開發性融資渠道比較。西方發達國家的房地產金融儘管在經濟體制、金融體制等方面存在差異，但一般都是以房地產抵押貸款為主，信用貸款和保險代理為輔的方式開展房地產信貸業務的。

　　在國外，活躍的金融創新創造出花樣繁多的房地產金融工具，這是國內房地產企業融資與國外房企融資的最大區別。

　　而我國房地產開發融資高度依賴銀行資金，資產證券化業務遲遲沒有開展。在我國的房地產開發建設中，銀行貸款處於房地產融資的絕對主要地位。

　　2消費性融資渠道比較。在我國，消費性融資渠道單一，基本還是依靠商業銀行。這是因為根據央行個人住房貸款管理辦法規定，我國有資格辦理個人住房抵押貸款的機構僅是商業銀行。不僅如此，住房貸款品種單一，主要還是浮動利率抵押貸款，無法與國外多樣的抵押貸款種類相比。在住房公積金方面，雖然我國的住房公積金繳存人數不斷增加，但是住房公積金覆蓋範圍仍然很小。隨著這幾年房價的持續走高,中低收入人群即使已經繳納了住房公積金,也無力購買房屋。同時我國的公積金的功能也過於單一。在公積金制度發達的新加坡，政府允許用公積金存款購買政府興建的公共住房亦稱為“組屋”。除此之外，新加坡中央公積金局會分別向房地產供給市場和房地產需求市場同時融資。比如公積金局一方面，通過購買債券來幫助建造組屋，或者直接向開發商提供貸款，另一方面，動用公積金幫助居民支付首期款，也可以通過支取公積金存款協助消費者款償還貸款本息。總的來說，相比較新加坡、日本的住房公積金制度，我國住房公積金執行效率仍然偏低，住房公積金制度沒有得到充分發揮。

　　2.國內外房地產金融配套體系和風險管理比較

　　1房地產金融配套體系比較。隨著信用工具的日益發達和不斷創新，西方發達國家的房地產金融市場的業務範圍日益擴大，包括了各類住房儲蓄存款、住房貸款、房地產抵押貸款、房地產信託、房地產證券，房地產保險、房地產典當等。這些各式各樣的房地產金融活動，不僅能為房地產金融市場增添活力，而且將金融業與房地產業密切結合起來，便於國家運用有關金融執行機制，對房地產業發展進行巨集觀調控。但在我國，中介配套機構的不完備，以及對中介機構監管不足，對整個房地產金融體系的運作帶來了風險隱患。由於住房貸款一般具有數額大、期限長、銀行信用風險大等特點，因此，在我國急需一套相應的、規範的和權威性的中介機構，如擔保、保險、拍賣處置、信託、評估等專門性機構，以及房地產金融二級市場的配套運作。

　　2風險管理比較。國外在發展一級市場的同時建設齊備的房地產金融配套體系用以有效地防範金融風險。這些制度包括嚴格的貸前審查制度，完善個人信用制度體系，健全的違約處理機制，科學的風險管理制度，政府有效的參與、管理和支援等。

　　嚴格的貸前審查制度必須有完善的個人信用制度體系作為保障。由於借款人財務狀況變化較大，因此各國者西對借款人財務狀況進行跟蹤監控，一般貸款人都有借款人收入來源情況的詳細資料，可以隨時監控借款人的財務變動狀況。在美國，每個經濟人都有一個社會保障號碼和相應的賬戶，每個人的每一筆收入、納稅、借貸、還款情況甚至犯罪記錄都會一一記錄在案。銀行在接受客戶貸款申請後就委託信用調查公司調查，信用調查公司一般在接受信用調查委託之後的1天～2天內，便可完成有關調查，銀行再根據調查結果決定是否貸款，是否給予部分優惠，是否需要密切關注，乃至採取何種防範措施的評判依據。

　　為了切實規範和控制住房貸款風險，西方國家的貸款機構和擔保機構還建立了符合本國國情的風險管理制度，採取了一套行之有效的風險管理措施。比如英國的建築社在資金管理中，就很注意堅持四個原則:資金來源約束資金應用的原則、資產與負債期限對稱的原則、效益性和安全性並重的原則、優化資產負債結構的原則。

　　法國、芬蘭、美國等國銀行還在貸款償還和違約處理方面有比較健全的程式，其中對貸款逾期、不良信用記錄、催收貸款本金和利息、呆賬損失分析、強制拍賣等都有系統的規定。

　　我國的社會信用制度相對滯後，我國貸款銀行對借款申請人的信用程度的瞭解主要依據申請人自己提供的資料，銀行之間、銀行與政府行政管理部門、司法部門之間缺乏信用資訊共享的制度，沒有個人或開發商信用劣跡的記錄，貸款銀行無從判斷借款人的資信程度。

　　同時，我國房地產金融的法規建設相對於房地產市場發展而言也是相當滯後的。除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規範也有待制訂。在金融分業監管體制下，監管部門受制於各種因素而無法進行有效監督、統一管理。

　　四、規範發展我國房地產金融的幾點意見

　　1.著力發展房地產信託基金

　　發展REIT有利於完善一個國家的房地產金融架構。REIT有助於分散與降低系統性風險，提高金融安全。銀行承擔的風險主要是信用風險，這決定了銀行對風險的跨時分擔比較有效，容易把風險在未來和現在之間進行分配。

　　2.充分發揮政府在房地產金融領域中的作用

　　一是應加強對房地產市場的監測和調控，抑制房地產泡沫的產生和發展。二是建立政府住房抵押貸款擔保制度，並與商業性保險形成互補的混合保險模式。即成立國家貸款擔保機構，專門為中低收入者提供抵押貸款擔保。

　　3.建設完備的社會信用體系

　　目前，我國建設社會信用體系應當在區域性或系統內試點的基礎上，按照“政府推動、市場運作”的原則，遵循“聯合徵集、權威釋出、社會共享”的工作思路，加快社會信用體系建設，推動信用立法，嚴格社會信用中介機構的市場準入、退出與監管辦法，採用現代化監管手段，利用資訊網路資源，實現資訊共享，倡導企業和個人樹立信用觀念。

　　4.加快金融創新

　　首先，應當建立住宅儲蓄信貸制度，以形成穩定的住房信貸資金來源。其次，從產品創新來看，我們可以借鑑國外品種眾多的金融產品，引進或者開發新的信貸品種，創造出新的利潤增長點。最後，我國還要繼續健全和完善住房公積金制度，提高公積金執行質量。

　　參考文獻:

　　[1]盧立宇:中美房地產融資比較研究[D].重慶大學，2006

　　[2]蔣歡:我國房地產金融巨集觀調控研究[D].湖南大學,2006

　　[3]李冬梅:我國房地產金融體系建設研究[D].首都經濟貿易大學,2005

　　房地產金融研究論文範文二：房地產金融風險探析

　　摘 要：分析了我國房地產金融風險的現狀，提出了尋求房地產金融風險防範的方法。?

　　關鍵詞：房地產金融;房地產金融風險? ??

　　隨著經濟的發展，房地產產業已經成為我國國民經濟的重要組成部分，在經濟體系中屬於基礎性、先導性的行業。房地產產業具有投資規模大、週期長和商品價值大的特點，所以房地產的開發和銷售等活動都是在金融部門的支援下進行的，房地產金融是房地產業發展中不可替代的重要支援和保障因素。防範房地產金融風險，不僅是房地產業和房地產金融業穩定和發展的需要，對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要。?

　　1 房地產金融風險概述?

　　房地產金融風險，指經營房地產金融業務的金融機構，由於決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。就房地產資金融通業務而言，房地產金融風險主要有信用風險、流動性風險、系統性風險、利率風險、匯率風險、通貨膨脹風險和房地產金融中的其它風險。?

　　2 我國房地產金融風險現狀?

　　2.1 個人住房抵押貸款風險?

　　2.1.1 欺詐風險?

　　截止目前，我國人民銀行信用體系雖已建立起個人信用評級機制，但還不夠完善，只能依據已在冊的信用記錄狀況來進行評定和稽核，加上個人收入的不透明和個人徵稅機制的不盡完善，銀行在發放個人貸款時，很難對借款人的資信狀況做出正確判斷。在這樣的情況下，借款人或擔保人就很容易採取捏造事實、隱瞞真相等不正當手段，致使貸款人本息受損，加大銀行金融風險。如果借款人的個人收入一旦出問題，雖可以通過處置抵押物來獲得清償，但這是在借款人另有住處的前提下才可以強制執行拍賣抵押物以清償債務，同時加大了執行的難度。此外還有通過虛擬抵押、虛立存款賬戶或保證金等方式來騙取銀行貸款。?

　　2.1.2 提前償還貸款風險?

　　因為金融工具的流動性與收益率之間有一定的關係，提前還款發生後，銀行將因此遭受服務成本不能得到補償、提前收回資金閒置、預期收益減少等三種經濟損失風險。2007年12月21日中國人民銀行已經連續六次上調人民幣利率，其中五年期的商業貸款利率提高到了7.74%，上調了1.35個百分點;五年期以上個人住房公積金貸款利率提高到5.22%，上調了0.64個百分點。利率對房貸借款人來說是最重要的財務指標，因為它直接影響到借款人的現金流。利率的提高直接增加了房貸借款人的還款數量，有可能使一部分目前有資金閒置的還款人提前還貸，減少利息支出成本，從而使銀行面臨提前還貸的風險。?

　　2.2 房地產企業貸款風險?

　　2.2.1 假按揭?

　　因為個人住房貸款比專案開發貸款手續較為簡單，利率也比較低，速度快。為了獲取開發建設專案的資金，開發商會使用“假按揭”的方法來籌集建設資金。而這些“購房者”往往與開發商有協議在先，約定只“落名”而不負責還款供樓。如果這些房屋有真正的買家時，開發商則要提前向銀行還貸，到房管局登出抵押登記後轉讓給購房者。可是一旦樓盤銷售情況欠佳，這些按揭貸款就將成為又一筆房地產不良貸款。即使銀行發現有“假按揭”的嫌疑，開發商也總能夠拿出各種材料和理由證明個人住房的合理性，或者索性將“假按揭”貸款一次性償還。這樣，房地產的不良貸款的機率會更大。“假按揭”的危害性很大，一方面它使銀行信貸資金以流動資金貸款之外的形式諸如房地產行業，誘導大量住房投資資金湧入房地產市場，導致房地產泡沫。另一方面，房地產企業通過這種欺詐行為來獲得資金，必然導致銀行個人住房貸款質量惡化，形成房地產金融風險。目前我國的“假按揭”情況比較嚴重，在北京地區，僅2006年9月份先後就有“盛鑫嘉園”和“立恆名苑”兩起假按揭案件曝光，合計涉案金額達2. 2億元。?

　　2.2.2 房地產企業財務資訊“失真”?

　　按人民銀行規定開發企業自有資金達到30%以後才能申請房地產開發貸款。由於我國房地產開發企業過分依賴銀行的信貸資金，為了取得商業銀行信貸支援，房地產開發企業往往利用財務手段，製造虛假報表來虛增自有資金的比例。?

　　因為當前商業銀行信貸分析的主要內容是基於客戶財務報表的財務比率分析，而在實際操作中，銀行信貸人員很難判斷自有資金是資本金還是借款資金，多頭貸款、拆東牆補西牆是開發企業的一貫做法。另外，房地產開發企業超越自身資金實力搞滾動式開發。一旦企業融資渠道不暢，“資金鍊”斷裂，就會造成專案停工，已投入的信貸資金就會遭受毀滅性的損失。?

　　3 我國房地產金融風險防範措施?

　　3.1 政府要加強對房地產的巨集觀調控?

　　政府要加強對房地產的巨集觀調控的前瞻性和科學性，改善對房地產市場的監督管理，完善調控手段，提高調控能力，促進房地產業健康、穩定、有序的均衡發展，防止大起大落，避免房地產泡沫的產生。為此必須首先加強房地產市場統計工作，完善全國房地產市場資訊系統，建立健全房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地採集房地產發展的相關資料進行分析、公佈，政府可以全面及時、準確的掌握我國房地產市場執行情況，加強對房地產市場的監控和指導，以實現對我國房地產市場執行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。其次政府要設計合理、嚴密的房地產稅制，引導土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機。比如對土地空閒置徵稅，以鼓勵持有人積極投資開發，以刺激土地供給等。?

　　3.2 加快住房按揭貸款證券化程序，降低銀行按揭貸款風險?

　　隨著我國住房商品化加快，個人住房貸款將迅速增加。當到一定規模時，商業銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風險。從國際經驗看，一旦經濟不景氣，呆壞比例容易升高，而實施住房貸款證券化，可以分散該業務面臨的金融風險。通過實施住房貸款證券化，使整個住房金融市場與資本市場有機互動，可以擴大商業銀行的融資規模，同時還會帶來良性的連鎖效應，提高銀行資產的流動性，降低銀行開展住房貸款業務成本。?

　　3.3 商業銀行自身應加強管理，提高風險防範能力?

　　首先商業銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系，建立和擴大房地產市場資訊來源，及時關注各地房地產市場的發展變化情況，提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力;要加強產業政策研究，制定與產業政策相互協調的房地產信貸政策;要加強對房地產行業週期波動的研究，防範市場風險於未然。其次信貸從業人員必須牢固樹立風險意識和良好的職業道德意識，在調查環節盡職盡責，認真做好貸前調查工作，及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險，研究信貸風險防範措施。?

　　3.4 建立和完善個人信用制度?

　　從今後我國房地產抵押貸款的發展方向來看，住房抵押貸款無疑是發展的重點，在房地產抵押貸款中的比重會不斷提高。因此建立和完善我國的個人信用制度，對降低我國房地產抵押貸款風險具有重要的意義。鑑於我國國情和個人信用制度行業的特殊性，目前單靠民間很難在較短時間內培育出比較成熟的個人信用聯合徵信公司。我國應該走歐美模式二者結合的，採取政府推動、徵信公司市場化運作的模式。?

　　4 結語?

　　近年來我國房地產價格增長過快，房地產投資過熱，使得我國政府不得不採取相應的巨集觀調控措施，目的在於降低不斷增加的房地產金融風險，本文只是簡要分析了我國房地產金融風險現狀和如何進行房地產金融風險的防範。?

　　參考文獻?

　　[1]?曹建元.房地產金融[M].上海：上海財經大學出版社，2003.?

　　[2]?王浩.個人住房貸款的風險與防範[J].黑龍江對外經貿,2006,3:91-93