房地產信貸風險

　　房地產信貸是指銀行對房產、地產和建築業的生產經營發放貸款以及對居民購房、建房的消費性貸款。下面小編就為大家解開，希望能幫到你。

　　1.專案合法有效性風險。由於房地產和其他行業的差異,這一業務既有房地產企業借款主體的資質管理——保留行政審批的專案,還有專案本身的合法有效性,大部分專案都是保留行政審批的,尤其是進行規劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風險,這體現在房地產專案的地產一級開發階段和專案開發階段,這類風險發生最為顯著的是工業園區的房地產開發專案。

　　2.市場風險。房地產專案的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素,其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現在銀行對專案的審貸初期和房地產專案的銷售階段,易受該行業經濟“泡沫”的影響,海南房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。同時，原材料價格的上漲將會加大房地產開發的經營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。由於房地產的行業特性,其受經濟環境的影響因素較多。

　　3.專案質量風險。由於房地產專案按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中專案的工程建設質量相對容易監控,而專案的選址、專案型別、物業配備等將會在長時間影響專案質量,從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現在房地產工程專案建設管理和專案的周圍經濟環境上。

　　4.政策性風險。對房地產而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業政策等其他相關政策的影響。

　　的化解對策

　　地產行業風險正逐步積聚,部分風險已經顯現。面對房地產市場的新情況,我們不能無動於衷,應該採取有效措施,積極應對和化解可能存在的風險。

　　一提高房地產信貸的認識,加強房地產貸款管理。

　　一是要提高認識,克服把房地產信貸片面作為一種“優良資產”,在經營上急功近利的不良傾向。對及其危害性要加以高度重視,妥善處理安全性與贏利性的辯證關係,增強防範風險的意識。國際上的經驗一再證明,與國家的巨集觀經濟形勢特別是居民對巨集觀經濟形勢的預期高度正相關,不能簡單地認為房地產信貸是低風險品種。要改變把房地產信貸當作低風險品種開發的觀點,讓房地產信貸業務步入理性執行的軌道。既要支援有前景的房地產專案和個人購房,又要謹防房地產泡沫積聚的潛在風險。要妥善處理好當前房地產市場存在的市場供給過剩與居民有效需求不足、商品房供應結構與居民需求結構不合理、銀行區域性短期利益與國家整體長期利益相背離、貸款營銷力度加大與貸後管理偏鬆等主要矛盾。在發放貸款時,應注意市場細分,優化自身的貸款結構;要合理設定高檔房地產信貸與中低檔房地產信貸的比例、商業樓宇與住宅開發信貸比例、開發貸款與個人住房信貸比例、開發貸款與流動性貸款比例等。

　　二是按照有關規定,嚴格審批手續,杜絕不符合規定的開發商和購房者套取貸款。首先要嚴格控制不具備房地產開發資格的企業或個人開發房地產專案。對資本金達不到規定標準、行為不規範的開發商和個人購房者,不得審批和發放貸款;其次要優選專案、優選客戶。優先選擇資本金佔比較高、風險較低的住房類房產專案,儘量迴避風險相對較高的商業性地產專案。在同等條件下對所處地段較好的專案進行支援。經濟相對發達、住房價格相對低、信貸管理水平相對較高的地區優先扶持,合理控制房地產投資過熱以及信用環境較差的地區專案貸款規模。重點支援普通商品住房、經濟適用住房專案。重點支援自住房貸款需求,規避金融風險。

　　三是加強房地產貸款管理。首先,進一步完善和嚴格遵守房地產信貸管理制度。針對國家實施的房地產巨集觀調控措施,必須進一步修訂和完善房地產信貸管理制度,並嚴格執行和檢查。對房地產信貸政策落實不到位,調查、審查、檢查不力的相關人員,按照信貸制度和紀律嚴格進行責任追究,藉以促進信貸管人員對房地產信貸制度的遵守和執行。其次適當增加信貸管理人員比例,加大對信貸管人員的培訓力度。由於農村信用社貸款專案多、人手少,一個信貸人員管理多個貸款專案,再加上信貸人員素質普遍較低,以致時間、精力和能力的有限性直接導致房地產信貸制度不能很好的落實。因此,必須加大對信貸管理人員的培訓,使信貸管理人員真正成為現代房地產市場的調查員、觀察員、評估員,確保房地產專案評估的高質量。其三,要加強對房地產貸款全過程的監管。對開發商貸款要獨立開設賬戶,視工程進度,分期撥付，嚴格執行實貸實付、受託支付等制度;在發放按揭貸款時,在超過專案建設籌資方案中的預售款後,應該及時收回置換銀行開發貸款。同時,適當提高個人購房首付款比例,抑制開發商利用假按揭套取貸款,使消費者更為理智地進行住房投資消費,防止投機行為。四是運用利率槓桿,調整樓房開發結構。對高檔住宅適當上浮利率,對廣大群眾需要的經濟適用房採取下浮利率,以此來促進開發商開發適銷對路的中、低檔住宅,抑制房地產泡沫的出現。五是合理確定貸款期限。要充分認清當前房地產市場的新情況,在測算還款期時不應對市場預期過於樂觀,應該根據房地產市場需求新的特點,在評估時適當延長專案貸款還款期,合理確定貸款期限,避免因客戶出現流動性風險造成房地產開發貸款形成不良。六是要進一步完善房地產抵押貸款風險的措施,形成有效的金融風險化解機制。

　　二強法律意識,充分利用法律工具防範貸款風險。在貸款風險防範中法律是最主要的也是最重要的防範措施。擔保是常見的貸款風險防範措施,我們必須充分利用這一措施。

　　第一,要求所有的借款人都提供借款擔保,即使對信用等級較高的借款人也是一樣。因為擔保措施的採取有利於貸款風險的轉移與分散。而越是信用等級較高的借款人越有能力提供借款擔保。

　　第二，儘量選擇最有效防範風險的擔保種類。我國擔保法規定了保證、抵押、質押、留置和定金五種擔保。根據借款合同的性質,一般使用前三種擔保。由於保證是以保證人的信用作為擔保的,在當今企業普遍不景氣、信用缺失的情況下,最好不要採用保證擔保。不得已採用保證擔保時最好要選擇連帶責任保證擔保;

　　第三,要確保擔保合同的有效性。首先是確保擔保主體的合格性。擔保人依法應屬於企業法人或非公益事業法人。其內設機構和分支機構不應成為擔保人。第三人提供擔保的,必須由第三人或第三人授權委託的代理人簽訂合同。其次,擔保人意思表示真實。擔保人提供擔保應完全出於自願,不是受欺詐、脅迫所為。再次,抵押物和質押物有證據證明屬擔保人所有,且不屬法律禁止抵押、質押的物品。對限制流動的抵押物、質押物的變現可能應充分了解。抵押值一般不高於抵押物、質押物評估值的50-70%。對市場前景不好,價格大起大落的物品要儘量降低其抵押質押值。貸款數額和最高額抵押要依據抵押質押值並考慮因此支付的利息、違約金、賠償費的等再行確定。貸款的數額肯定要低於抵押值、質押值。

　　最後,要有符合法律規定的形式和生效條件。按擔保法規定,抵押、質押應簽訂書面合同。土地、房產、機器裝置抵押只有依法辦理抵押登記方可生效。

　　三提高訴訟意識,運用法律手段防範風險。在市場經濟的今天,法律是預防、化解糾紛的最常見也是最有效的手段。在房地產信貸中提高訴訟意識、運用法律手段,不僅能達到化解糾紛的目的,也可以化解或減少風險。訴前財產保全和訴訟中財產保全的法律措施有利於保證判決的順利執行。對於可能出現風險和剛剛出現風險的貸款及時提起訴訟,能減少貸款的損失。通過法院判決,可以通過強制執行的手段達到債權實現的最佳效果。同時,培訓專門的法律人才或聘請常年律師,有利於對貸款風險的防範。專門法律人才和律師具有專業的知識和技能,在防範貸款風險中具有不可替代的作用。首先,可以通過法律講座的方式,將防範的措施、方法和手段灌輸給信貸管理人員,使信貸管理人員防範風險的意識和技能普遍提高;其次,專門簽訂、審查、管理房地產借款合同,避免合同無效、集中放貸等帶來的;再次,參與訴訟,並抓住訴訟的最佳手段和時機,減少風險和損失。

　　房地產信貸的作用

　　一、刺激居民儲蓄事業的發展

　　房地產信貸提前實現了住房儲蓄的長期目標。就普通家庭來說，有即時支付能力的住房需求者總是極少數。居民若要購買住房，首先必須長期儲蓄。有的金融機構規定，在取得住房貸款之前，必須有一定的儲蓄額，這一定的儲蓄額便成了房地產貸款的必要條件之一。居民取得住房貸款之後，必須逐月償還貸款本息，就個人而言，償還貸款可看成是一種負債儲蓄。這就是說，房地產信貸的推行，節省了原來個人儲蓄的時間，使住房需求能提前實現，即把個人通過長期儲蓄積累的購買力轉變為信用方式的現實購買力。所以，房地產信貸能刺激居民儲蓄事業的發展。

　　二、實現信貸資金的增值和再生

　　房地產信貸的有償使用和還本付息機能，以及隨經濟發展房地產自身的增值性都決定了房地產信貸的增值作用，且具有很強的再生能力。因此，許多國家都規定，住房信貸和投資由指定的專業銀行經營，這就既可以為住房投資吸收社會資金，又可以集中使用房地產信貸資金，做到專款專用。同時，房地產信貸的增值作用和再生能力，還來自分期收回的信貸本息所引起的基期信貸資金總額的增值，主要還是由於收回的信貸本息的下一輪貸款。這樣，便加速了資金的週轉。實現了信貸資金的增值和再生，使原有的信貸資金能解決更多居民住房資金的不足，對全社會住房問題的解決發揮著重要的作用。

　　三、促進住房信貸資金的合理執行

　　房地產信貸資金按有償使用原則執行，有借有還，按期還本付息，這是信貸資金的客觀屬性所決定的。房地產信貸資金的廣泛籌集和運用，能在更大程度上緩解資金短缺，減少國家財政負擔，改變只採用財政撥款來進行住房投資，資金利用效率低下，甚至還要虧本經營的局面，從而保證了住房資金的合理執行。

　　四、引導居民消費，建立合理的消費結構

　　發展房地產信貸能夠大量吸引社會閒散資金，將居民的消費需求導向住房消費，這為建立合理的消費結構創造了良好的條件。

　　世界上凡實行公有住宅出租而推行低租金住房制度的國家，其住房費用在個人消費支出中所佔比重很低。這樣，必然導致兩個不合理現象的發生:一方面是國家財政對住房投資的負擔日益加重;另一方面是居民消費需求結構畸形發展，從而形成消費基金"過剩"，衝擊消費品市場。

　　住房信貸的建立，一方面可將閒置的消費基金集中起來用於住房建設;另一方面，也為擴大住房消費創造了條件，同時也疏導了其他消費需求，特別是相對縮減了對高檔消費品的需求，將居民消費結構引向合理化。

　　五、推進住房商品化程序

　　信貸是商品經濟發展的產物，住房信貸的建立和發展必將推進住房的商品化經營，促進住房商品化的實現。因為住房是普通家庭擁有的、價值最大的財產，居民難以承受一次性付款的經濟壓力，而採用住房信貸這一積少成多的有效形式，是解決居民購房資金不足的捷徑。因此，住房信貸就成了住房商品化、自有化的強有力槓桿。