房地產專案融資品種

　　房地產業在我國社會經濟新一輪發展中發揮著至關重要的作用。它是一個資金密集型的產業,具有高投入、高風險、高回報的特性。下面小編就為大家解開，希望能幫到你。

　　房地產專案融資的品種

　　一、銀行貸款

　　現階段我國開發商的融資模式主要是銀行貸款。銀行貸款是房地產最原始的融資模式，同時也是我國房地產融資的主要渠道，更是中小開發企業乃以生存的命門所在。據國家統計局統計，2004年房地產開發資金共籌措17168.8億元，其中第一大資金來源為“定金和預收款”，達到7395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產開發投資資金來源的43.1%;第二大資金來源是房地產開發企業自籌資金，為5207.6億元，增長了38%，佔全部資金來源的30.3%;第三大資金來源是銀行貸款，為3158.4億元，增長了0.5%，佔資金來源的18.4%。

　　但實際上，房地產開發資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計算房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。房地產業對銀行貸款過依賴，房地產業融資渠道過分單一。

　　二、房地產信託資金

　　近年來，信託資金髮展迅速，已經成為開發商尋求銀行外融資渠道的第一落腳點。

　　信託公司垂青和熱衷房地產信託的原因有二：一是有房子和地做擔保風險更小;二是房地產專案週期短，在目前信託財產的流動性問題還不能很好解決之時，房地產專案的資金運用週期更容易被委託人所接受。

　　2002年4月1日，《信託法》出臺，並於當年10月1日正式實施。這給資產證券化提供了可參照的法律框架，建設銀行立即著手在這一法律框架下進行新的設計，並於當年向央行提交了以表外融資為主的第六套方案。這給信託公司參與資產證券化提供了理論基礎。

　　信託業的“一法兩規”《中華人民共和國信託法》、《信託投資公司管理辦法》、《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》正式實施以來，國內信託公司已經推出了數以百計的產品，房地產信託產品一直佔據著很大的份額。

　　我國資本市場不發達，房地產行業融資渠道相對單一，60%以上的資金來源於銀行，迫使各個開發企業拓寬融資渠道，尋找新的資金來源,在銀行貸款途徑外尋求“補血”。而在國外，房地產企業可以通過銀行貸款、公司上市、抵押、發行債券、房地產基金、房地產信託等手段在金融市場融資。

　　按照人民銀行規定，商業銀行發放房地產開發貸款時，企業自有資金應不低於開發專案總投資的30%，而通過信託公司融資完全可以不受此限制。房地產信託於是作為一種新的融資方式很快成為開發商的新寵。僅2003年第二季度，全國就有30家信託公司發行了54個集合資金信託品種，其中房地產信託專案16個，幾乎佔到信託產品總數的1/3。房地產也正成為信託重要的籌資渠道。有資料顯示，截至2005年7月，已有222個房地產信託面世，總額達到228.9億元。在信託業中僅次於基礎設施信託，牢牢佔據第二名的位置。

　　三、房地產基金

　　房地產基金從上市和非上市的區分來講可以分為公開和私募，所謂公開是去股市上發行股票或者到交易所發行債券。私募有各種方式，其中一種就是與股東合作開發，另外一種方法是股本的投資和債務的投資，即股本基金與債務基金。

　　業界對房產基金的看法是，由於房地產投資基金對房地產企業的投資屬於股權投資，不會給企業增加債務負擔;同時，它又以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產企業的投資不會超過基金淨資產額的一定比例，使企業不會喪失自主經營權。

　　目前，國內的雛形基金主要是兩類，第一類是中城聯盟。該聯盟由萬科、建業、萬通、南都等國內影響力比較大的房地產企業組成，目前成員已達近40家，相互之間進行資訊共享、共同培訓、聯合採購。值得一提的是，成員共同拿出一部分資金組成基金，聯合開發一個專案，目前其以“聯盟新城”統一命名的樓盤已經在不少城市紮根發芽，比如鄭州鄭東新區的聯盟新城。

　　另一類是由信託公司操作的。例如，被譽為我國首隻準房地產信託投資基金的是福建聯華信託推出的“聯信•寶利”專案。由於不事先指定用途並且打算以“公募”的方式徵集，該基金被看作國內第一個與國際流行的“房地產信託基金”接軌的房地產信託產品。

　　四、海外基金

　　近年來，海外基金大舉進入中國，目前受政策影響，上市房企無法再國內融資，部分房企如萬科等到香港掛牌，融資海外資金。

　　目前國內房地產專案拿到海外基金的房地產公司已經有七八家，形式有很多種，一為股權投入，即與內地房地產企業進行專案開發合作;二是以境外代理公司的形式，用基金包銷樓盤;三是由國外基金出錢，在國內尋找操盤手。

　　五、 公開上市

　　理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風險，降低企業融資成本，改善企業資本結構。但是，房地產企業上市非常困難，因為它的贏利模式有別於一般工業企業，資金流不連續，呈現週期性的大進大出的狀況，難以達到上市要求，如要求設立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發行人業務和管理層近3年未變等。 因此，通常實力較大的特別是擁有政府背景房地產公司才可能上市，而且往往在海外上市。

　　房地產融資渠道的社會化、多元化創新已經顯得至關重要和尤為緊迫，無論是對於擠壓房地產泡沫、穩定房價以及整個房地產行業的持續健康發展，還是對於降低銀行金融風險、緩解開發企業的資金壓力、提高開發企業抗拒風險的能力，都具有極為重要的現實意義。

　　房地產融資的框架結構

　　專案融資一般由四個基本模組組成，分別是專案的投資結構、專案的融資結構、專案的資會結構和專案的信用保證結構。

　　1專案的投資結構

　　即專案的資產所有權結構，指專案投資者對專案資產權益的法律擁有形式和專案投資者之問如果投資者超過一個的法律合作關係。目前，國際上常用的專案投資結構有單一專案子公司、公司型合資結構、合夥制及有限合夥制結構、信託基金結構和非公司型合資結構等形式。

　　2專案的融資結構

　　融資結構是專案融資的核心部分，指專案投資者取得資金的具體形式。一旦投資者在投資結構上達成共識，就要儘量設計和選擇合適的融資結構來實現投資者的融資目標和要求，這往往是專案融資顧問的重點工作之一。常用的專案融資模式有:投資者直接安排專案融資、通過單一專案公司安排融資、利用“設施使用協議”融資、融資租賃、BOT模式和ABS模式等，也可以按照投資者的要求對幾種模式進行組合、取捨、拼裝。

　　3專案的資會結構

　　專案融資的資金由三部分構成:股本資金、準股本資金2、債務資金。三者的構成及其比例關係即專案的資金結構，其中核心問題是債務資金。專案融資常用的債務資金形式有:商業銀行貸款、銀團貸款、租賃等。資金結構在很大程度上受制於投資結構、融資結構和信用擔保結構，但通過靈活巧妙地安排專案的資金構成比例，選擇恰當的資金形式，可以達到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高專案綜合經濟效益的雙重目的。

　　4專案的信用擔保結構

　　對貸款銀行而言，專案融資的安全性來自兩方面:①專案本身的經濟強度;②專案之外的各種直接或間接擔保。這些擔保可以由專案投資者提供，也可以由與專案有直接或間接利益關係的參與各方提供:可以是直接的財務保證如完工擔保、成本超支擔保、不可預見費用擔保等，也可以是間接或非財務性的擔保如專案產品長期購買或租賃協議等。所有這些擔保形式的組合，就構成了專案的信用擔保結構。專案本身的經濟強度與信用保證結構相輔相成，專案經濟強度高，信用擔保結構就相對簡單，條件就相對寬鬆。

　　當然，專案融資的整體結構設計並不是各基本模組的簡單組合。實際上是通過開發商、貸款銀行與其他參與方及有關政府部門等間的反覆談判，完成融資的模組設計並確定模組問的組合關係。通過對不同方案的對比、選擇、調整，最後產生一個令參與各方都比較滿意的最佳方案。對其中任何一個模組作設計上的調整，都會影響到其他模組的結構設計及相互間的組合關係。

　　房地產融資的資金來源

　　1註冊資本金。

　　2銀行融資，現在這一塊卡得比較嚴，中國人民銀行對四證不全的房地產專案是不辦理的。

　　3發行債券。根據《公司法》，發行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，並且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，加之我國債券市場相對規模較小，交投清淡，發行和持有的風險均較大。長期債券還面臨較大的利率風險，欠缺避險工具。這就註定大多數的房地產企業發行債券難以實現。

　　4上市發行募集資金，一直以來，國家都不支援房地產企業上市 ，主要是為了抑制過熱的經濟，直到1997年開始解禁。中國證監會在《關於進一步規範股票首次發行上市有關工作的通知》規定:“自2004年1月1日起，除國有企業整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批准豁免的情況外，股份公司必須設立滿3年後才能申請首發上市;同時，為使發行人最近3年盈利具有可比性，要求發行人的業務、管理層最近3年內未發生重大變化，實際控制人未發生變更。”大多數的房地產公司都無法達到此要求。

　　5海外資金，國內企業與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信託的形式。目前國際資本絕大多數都集中在基金上，而於中國目前的法律法規沒有明確的依據，所以外資多借財務管理公司、投資公司等形式改頭換面。

　　6房地產投資信託REIT，是指通過發行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然後進行房地產或房地產抵押貸款投資，REIT是一種專門投資房地產的信託產品，其在歐美已經盛行多年。我國還剛剛處於探索階段。REIT未來的發展前景十分看好。

　　7房地產基金，此類基金的收入來源除了資產增值之外，還有房租收入。房地產是對抗通貨膨脹的理想工具，房地產基金亦然。由於房地產本身變現能力極低，因此房地產基金多半會有較嚴謹的贖回規定。