房地產專案融資的成本

　　融資成本是資金所有權與資金使用權分離的產物，融資成本的實質是資金使用者支付給資金所有者的報酬。下面小編就為大家解開房地產專案融資成本，希望能幫到你。

　　房地產專案融資成本

　　融資成本主要是銀行借款專項借款可直接資本化，計入開發間接費用。非專項借款按支付工程款進度加權平均計算借款本金，加權本金*利息資本化，實際利息支出-資本化利息，計入費用。

　　融資成本的概述

　　融資費用是企業在資金籌資過程中發生的各種費用;資金使用費是指企業因使用資金而向其提供者支付的報酬，如股票融資向股東支付股息、紅利，發行債券和借款支付的利息，借用資產支付的租金等等。需要指出的是，上述融資成本的含義僅僅只是企業融資的財務成本，或稱顯性成本。除了財務成本外，企業融資還存在著機會成本或稱隱性成本。機會成本是經濟學的一個重要概念，它是指把某種資源用於某種特定用途而放棄的其他各種用途中的最高收益。我們在分析企業融資成本時，機會成本是一個必須考慮的因素，特別是在分析企業自有資金的使用時，機會成本非常關鍵。因為，企業使用自有資金一般是 "無償"的，它無須實際對外支付融資成本。但是，如果從社會各種投資或資本所取得平均收益的角度看，自有資金也應在使用後取得相應的報酬，這和其他融資方式應該是沒有區別的，所不同的只是自有資金不需對外支付，而其他融資方式必需對外支付。

　　融資的內容

　　融資，指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。 融資通常是指貨幣資金的持有者和需求者之間，直接或間接地進行資金融通的活動。廣義的融資是指資金在持有者之間流動以餘補缺的一種經濟行為這是資金雙向互動的過程包括資金的融入資金的來源和融出資金的運用。狹義的融資只指資金的融入。

　　從狹義上講，融資即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。公司籌集資金的動機應該遵循一定的原則，通過一定的渠道和一定的方式去進行。我們通常講，企業籌集資金無非有三大目的:企業要擴張、企業要還債以及混合動機擴張與還債混合在一起的動機。

　　從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。從現代經濟發展的狀況看，作為企業需要比以往任何時候都更加深刻，全面地瞭解金融知識、瞭解金融機構、瞭解金融市場，因為企業的發展離不開金融的支援，企業必須與之打交道。1991年鄧小平同志視察上海時指出:"金融很重要，是現代經濟的核心，金融搞好了，一著棋活，全盤皆活。"由此可看出政府高層對金融的逐漸重視。

　　融資成本的特點

　　近年來，國內已有許多研究者從不同角度對上市公司的股權融資偏好進行了研究，但一些研究的侷限性在於:沒有能夠牢牢抓住融資成本這一主線展開對上市公司的股權融資偏好行為的實證研究。而我們認為，無論是債務融資還是股權融資，上市公司的任何一種融資方式都是有成本的，而評價上市公司外源融資策略合理與否及融資結構優劣的最重要的標準或出發點就是上市公司的融資成本。

　　上市公司的融資成本存在"名義成本"和"真實成本"之分。目前國內大多數關於上市公司融資成本的研究中所提到的或所計算出來的融資成本實際上只是表面意義上的，即應屬於"名義資本成本"。而的關鍵和實質則是究竟應如何合理計量上市公司的"真實資本成本"或"真實融資成本"。對於實施增發再融資的上市公司而言，無論是股權融資成本還是融資總成本都要比名義融資成本要高得多。

　　融資成本的動態

　　從一般意義上理解，資本成本指企業為籌集和使用資本而付出的代價，資本成本包括資本籌集費用和佔用費用兩部分。資本籌集費用是資金在籌集過程中發生的費用，但資本佔用費用包括資金的時間價值和投資者考慮的風險報酬，如股息、利息等。目前國內大多數關於上市公司融資成本的研究都是從上述角度來定義並測算的。近年來，國內已有許多研究者從不同角度對上市公司的股權融資偏好的原因進行了研究。鄭健敏2001從社會融資體系的角度探討了上市公司惡意融資的動因，潘偉榮2001探討了上市公司過度"圈錢"的社會成因，李曉昌2001從行為金融理論角度分析了上市公司"圈錢飢渴症"的形成原因，黃少安和張崗2O01則從制度和政策因素角度探討了上市公司的股權融資偏好的形成原因。

　　值得關注的是，黃少安和張崗2001將上市公司的股權融資總成本定義為股票投資股利、股權融資交易費用、上市公司的控制及負動力成本以及股票上市廣告效應帶來的負成本4個部分之和。在實際測算時，後兩項成本因素內忽略，他們測算出上市公司股權融資的單位成本僅為2.42% ，而同期銀行貸款利率一年期為5.85%，三年期為5.94% ，五年期為6.03% 。他們由此得出上市公司的股權融資成本要比債務融資成本低得多，因此說明了所謂"免費資本幻覺" 的存在。我們認為，之所以形成上市公司在融資結構和融資方式選擇上的股權融資偏好越來越演變成一種"圈錢飢渴症"這樣的局面。從根本上而言是因為在新股發行長期實行行政審批和額度分配的制度之下。包括由國有企業改制而來的大多數上市公司從IP0時起。就形成了一種所謂的"免費資本幻覺"， 即認為股權融資最大的好處是所募集資金永遠不用歸還，公司效益好時就派送紅股或象徵性地派點股息。公司效益不好時乾脆就"一毛不拔"。事實上，"天下沒有免費的午餐"。 以任何方式獲得企業資本都是要付出代價的，即任何一種形式的融資都存在資金成本或融資成本。因此，黃少安和張崗2001提出的上市公司股權融資總成本的計算公式所計算出來的實際上只是表面意義上的/我們姑且稱之為上市公司股權融資的"名義資本成本"。而問題的關鍵和實質則是究竟應如何合理計量上市公司的"真實資本成本"或"真實融資成本"這些研究都符合一定的經濟規律，但是它們都存在一些共同的侷限性，即沒有能夠牢牢抓住融資成本這一主線展開對市公司的股權融資偏好行為的實證研究，缺乏對實施了股權融資的上市公司樣本的融資前後的融資成本的變化的具體定量比較研究，缺乏建立在經濟計量模型基礎上的上市公司融資成本與融資結構的經驗研究和深度分析。