關於住房政策的論文

　　範文一：關於保障性住房政策的探討

　　[摘要]本文以保障性住房建設及實施過程中出現的問題為切入點，淺談“收租”這一新型保障政策的合理性。經初步研究，表明深化推進“收租”制度對推動保障房政策的實施很有必要，保障性住房政策的執行對於我國住房體系配置、城鄉二元結構破解和解決中低收入家庭住房困難具有重要意義。

　　[關鍵詞]保障性住房;收租;政策

　　中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：2306-1499-201411-0001-01

　　1.保障性住房政策實施執行的實踐

　　1.1我國保障性住房政策的主要執行體系

　　目前，按照土地分類標準來看，保障性住房包括：廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房、限價商品房、中低價位、中小套型普通商品住房。廉租住房：是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。經濟適用房：是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。公共租賃住房：是解決新就業職工等夾心層群體住房困難的一個產品。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低於市場價或者承租者承受起的價格，向新就業職工出租，包括一些新的大學畢業生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。限價商品房：又稱限房價、限地價的“兩限”商品房。是一種限價格限套型面積的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房價的一種臨時性舉措，並不是經濟適用房。中低價位、中小套型普通商品住房：是一種嚴格限制房屋建築面積低於90平方米，房屋出讓價格低於市區平均價格的商品房。

　　1.2我國主要保障性住房政策的演變

　　我國主要保障性住房政策的演變主要分為四個階段：福利分房制度階段、住宅私有化與福利分房制度並存階段、取消福利分房與住房保障收縮階段、住房保障政策調整階段。

　　福利分房制度階段1949-1978年，主要採用福利分房制度，即城鎮居民職工從單位獲得的分房;住宅私有化與福利分房制度並存階段1978-1998年，主要模式為集資合作建房和“安居工程”兩種方式，同時實物分房還沒有完全取消;取消福利分房與住房保障收縮階段1998-2007年，主要包含三個層次：一是面對最低收入家庭的廉租住房，二是為中低收入家庭提供的經濟適用房，三是面向中高收入階層的商品房，該階段將之前為大部分人提供經濟適用房的政策逐步廢棄，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房;住房保障政策調整階段2007年至今，2007-2010年，調控房地產市場，重新重視住房保障問題，住房保障政策調整，在已有的普通商品住房模式逐步完美的基礎上，加快推進保障性安居工程建設力度，2010年至今，加大房地產市場調控力度，加快住房保障步伐，此階段的保障性住房主要包括：經濟適用房、廉租住房、兩限房、公共租賃房。不僅首次納入“公共租賃房”，而且公共租賃房即將成為未來住房保障的主體。中低價位、中小套型普通商品住房現階段也納入到了各地保障性住房考核體系。

　　2.“收租”制度執行實踐的分析

　　2.1“收租”制度背景

　　“收租”指國家政府行政機關動用國家優先購買和租賃權力，對流入房地產市場的房地產使用權進行購買或租賃，通過市場化運營後作為儲備用房的過程。

　　“收租”是地方政府和房產部門順應“經營城市，經營房產，保障居住，保障發展”的需要所進行的我國保障性住房制度創新的一個重要成果。 通過實施“收租”，在縮減地方財政支出，發揮城市基礎設施建設效率，提高房地產市場的公平性和透明性方面起到了積極的作用。2007年以來，國家住房保障政策處於調整和鋪開階段，房價不斷上漲和城市建成房屋空置率居高不下成為制約社會公平的一大頑疾。國家在2010年適時提出了配建1000萬套保障性安居工程。這個過程中，一方面是政府的行政干預不斷加強，另一方面對薄利或無利可圖局面，開發商對保障性住房熱情不高，政府只能以其他優惠政策扶持，這就更增加了投資成本和投資風險。

　　“收租”制度的特點主要包括：實行市場化運作，“收租”制度的實施主體是專門的收儲中心，其具有獨立的法人，並有獨立的財務系統，並可承擔政策實施的金融貸款資格;以非盈利為目的，受託於政府對市場上空置的、即將出租或出售的房屋進行收租，並以無償、收取收租價格或低於收租價格主要用於償還銀行貸款利息和投入租售房屋裝修提供給保障房申請者;採取政府補貼執行，政府將投入保障性住房資金補貼“收租”，滿足保障房需求;受行政主管部門監管，“收租”制度實施每個環節都收房產和土地等部門的多向監管，防止腐敗滋生;“收租”房屋定價進行嚴格評估，對於“收租”的每一套住房，收儲中心將委託專業的評估機構對其租金或售價進行評估，減少浪費性支出;租期穩定、租金有保障，人民群眾降幅與房源租給政府的接受度高。

　　2.2“收租”制度實踐

　　江蘇省常州市在保障性住房政策中踐行了“收租”這一保障方式，通過實際執行，證明是一條可以深入發展的道路。而且運用此方案有以下優點：

　　第一，提高了保障供給效率。“收租”制度的實施執行機制為深化保障性住房政策提供了全新、高效的方式和平臺，政府與申請保障人成本均大幅下降。成本下降為擴大保障範圍和提高保障供給效率提供了有效支撐。如2012年5月至9月，常州市有6000多名群眾將房屋租給政府，登記符合保障房“收租”條件的房源2000多套，已落實房源1500多套。同年，該市已有三批、共700多戶家庭入住了政府提供的保障房。

　　第二，加快了政府管理方式創新。在建設服務型政府工作中，保障性住房政策的實施執行通過政府擔保、市場運營等創新方式，推動政府管理結構向社會化轉變，改變了保障性住房供給結構，全面提升了政府的社會管理和公共服務能力。

　　第三，初步形成了多主體建設運營機制。堅持政府主導、社會參與、市場化運作的原則，支援和鼓勵各地積極探索多渠道、多主體、多方式投資建設經營保障性住房。“收租”制度成為現階段保障性住房工程建設全面完成的有效手段之一，得到了相關政府職能部門的認可和大力推廣。

　　另外，“收租”制度也有一些缺點。首先是主體不明，房屋收租最終應該由市場來做，應該是企業行為，但目前仍以政府為主題，成立的收儲中心和城市開發公司卻是企業性質，在具體實施過程中，主體不明，管理容易造成混亂;其次是金融風險提升，在“收租”融資過程中，政府充當擔保人，一旦收儲中心和城市開發公司出現財務危機，勢必為銀行帶來成倍投資風險，甚至於產生呆賬、壞賬;第三是法規建設滯後，現行“收租”制度都是以規範性檔案形式出現的，雖有一定效力，但未形成法律制度約束，工作中，還存在著政策邊界不夠清晰、利益調節和退出機制不夠完善等問題。

　　3.展望

　　本文研究的“收租”制度，是公租房和廉租房的具體衍生，是對保證性住房政策的有益探索。我國保障性住房建設才剛剛起步，在政策執行中避免不了的會出現一些漏洞，產生與初衷不一致的結果。但保障性住房政策對解決中低收入家庭住房問題是十分重要的，是不可忽略的正確舉措，這就要求我們在建設過程中及時發現問題，結合我國實際情況制定出正確的解決方案，確保保障性住房建設健康、高效、快速向前發展，最終實現居者有其房的目標。

　　參考文獻

　　[1]魏國平.關於經濟適用房政策的理論與實踐反思[J].特區經濟，2008,2

　　[2]李燦,譚學良.解決保障性住房資金問題取向下的政府行為舉措探討[J].2009. 4

　　[3]馬建平.中國保障性住房制度建設研究[D] .吉林大學，2011年

　　範文二：關於農民工住房政策的研究

　　作者：王越卿

　　摘要：住房問題是關係到國計民生的大問題。而現行廉租房政策的物件主要是具有城市戶口的雙重困難家庭，但是排斥了失地農民和農民工等住房弱勢群體，不利於實現社會公平。隨著城市化程序的加快，城市中出現了越來越多的農民工，這些農民工的住房問題亟需解決。近幾年來，住房政策的制定也開始越來越關注這類群體。然而，農民工住房問題的解決依然任重而道遠。本文主要分析了農民工在廉租房政策中被忽視的原因，並提出瞭解決農民工住房問題的方法。

　　關鍵詞：農民工;廉租房政策;住房問題

　　引言：中國的工業化、城市化程序不斷加快，農民工是城市建設的主要力量，然而他們的住房問題卻難以解決。住宅權是公民維持其生存的基本權利，農民工的住房問題必須得到有效的解決。本文寫作的目的是為了從更多的角度來分析農民工這類弱勢群體在住房政策中被排斥的原因，從而找尋解決問題的方法，並提出不僅可以通過完善廉租房政策來解決農民工的住房問題，還能夠通過加強這類弱勢群體的自身建設和整個社會經濟建設來解決。而大多數學者只提出了通過完善住房政策解決農民工住房問題，卻忽視了經濟因素和農民工的主觀能動性。農民工住房問題的解決，將有利於激發這個群體投身城市建設的積極性，推動城市化程序;也將有利於緩解社會矛盾，促進社會的和諧發展。

　　一、住房弱勢群體的定義及特點：

　　“住房弱勢群體是指其個人及家庭住房達不到社會最低生活標準的、有困難的群體”邱冬陽、王牧，2003：125。住房弱勢群體的特點主要有：1他們的收入很低，且收入穩定性很差，他們依靠自己的力量難以改變住房弱勢地位。2他們的住房條件在最低住房標準以下，很多人無房，或者居住在危舊房、甚至是工棚裡。3住房商品化、市場化無法解決他們的住房問題，需要通過政府、金融機構及社會捐助來解決。

　　其中，農民工是住房弱勢群體中一個很特殊的群體，在住房弱勢群體中佔有相當大的比例。他們沒有城市戶口，工作不穩定，流動於城市和農村之間，還面臨著被拖欠工資、被歧視和排斥等困境。因此，為農民工提供住房保障需要政府、社會和農民工三者的共同努力。

　　二、農民工在住房問題上被邊緣化的原因：

　　1政府的政策排斥：

　　史媛提出，現有住房政策中，廉租房政策是解決城市弱勢群體住房問題的現實選擇史媛，2008：4。為了解決城市中中低收入者的住房問題，國家建設了一批保障性住房，其中包括針對低保使用者的廉租房，低於市場價格的經濟適用房和限價房等。有人認為部分城市農民工廉租房政策的實施陷入困境，應當為農民工提供經濟適用房而非廉租房。陳思頤系統地分析了為什麼廉租房政策相比經濟適用房更有利於解決農民工的住房問題。廉租房由於不出售產權，有錢人不會因投資性需求而擠進購房隊伍，因此不會出現最應得到保障的人得不到保障的情況。而且農民工流動性很強，沒有在城市購房的意願陳思頤，2008：261。此外，筆者認為農民工購買經濟適用房缺乏現實性。農民工作為低收入群體，大多數還是沒有什麼積蓄，每月的工資只能維持自己的基本生活需求，他們基本上不考慮購買住房。農民工仍然是農村戶口，他們認為農村才是自己的家，在城市中沒有歸屬感，所以也不願意購買住房。而且農民工也並不瞭解經濟適用房，甚至不知道存在這樣的保障性住房，他們只知道城市中的住房都是“千金難買”。況且經濟適用房的適用物件標準很高，農民工難以邁過這個高門檻。相對而言，租房是大多數農民工的選擇，租房的靈活性較強，並且每月的房租還可以接受。因此，廉租房政策是解決農民工住房問題的有效政策。

　　儘管如此，廉租房只是向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。它的適用物件必須具有城鎮常住居民戶口，而農民工的戶口在農村，也就不被包含在內。所以，住房政策的排斥和戶籍制度的限制造成了農民工無法租住廉租房。

　　2社會排斥：

　　從社會學角度來講，農民工在住房問題上被邊緣化的一個重要原因是社會排斥。城市中的人總是給農民工貼上一種“標籤”，認為他們思想道德素質和科學文化素質很低，是城市中問題的製造者。城市中的環境差、治安差多數是由他們造成的。這是一種對農民工的刻板印象，也正是由這種刻板印象導致了城市中不同群體對他們的排斥。政府制定的政策排斥他們，房地產市場也排斥他們，城市中的公共場所和服務排斥他們，市民更是排斥他們，農民工就這樣被邊緣化了。城市群體的排斥讓農民工在城市中沒有歸屬感，“流動人口對城市身份的不認可使他們成為輾轉於城市與鄉村之間的‘兩棲人’，他們與鄉村聯絡更密切，不能完全融人城市社會。這種心理使得流動人口不願在城市購置以住房為代表的不動產”王瑞，2007：55。相比農民工，房地產開發商即使建造保障性住房也更願意為城市常住人口提供。開發商選址都儘量遠離農民工聚居區，因為靠近農民工聚居區的房地產收益很低。地方政府也不能正確認識農民工對城市發展的貢獻，也將農民工群體邊緣化。“由於地方政府往往關注房地產市場發展對當地經濟增長的貢獻，而廉租房在利益和政績方面都無利於地方政府和財政，在缺乏嚴格的監督情況下，往往很難調動地方政府的積極性”汪潔，2009：113。

　　3經濟因素：

　　筆者認為，農民工在住房問題上被邊緣化的根本原因是經濟制度的不完善。一方面，中國的通貨膨脹率很高，過高的房價讓人觸目驚心。房地產開發商在市場上有利可圖的情況下不願意協助政府建造保障性住房，政府當然很難增加廉租房的數量，也就不能為農民工提供充足的廉租房。另一方面，過高的房價讓農民工連房子都租不起。如果房價與收入比處於正常範圍內，那麼農民工可以依靠自己的工資來租房，哪怕是私人租賃房也能夠承擔得起。最後，物價的增長速度超過了工資的增長速度，低保線的提高讓很多城市常住居民成為了低保戶，他們佔據了大量的廉租房，農民工根本沒有機會入住 　　要想改善農民工的住房條件，最根本的還是要改善他們的收入狀況。只有不斷完善收入分配製度，保證收入分配的公平、公正，才能更好地解決農民工的住房問題，提高他們的生活質量。農民工的住房問題不是僅僅依靠制定合理的住房政策就能徹底解決的，要從根本上解決這個問題還是要依靠社會經濟建設。

　　4農民工自身因素：

　　農民工的住房問題不能僅僅通過外部力量來解決，最重要的還是依靠內部力量。農民工為了改善自己的住房條件，必須提高自己在城市中的地位，而文化就是農民工的有力武器。文化的作用主要體現在：1農民工通過學習專業的技能技巧，能夠從事有更高、更穩定收入的職業。2農民工通過學習文化知識，能夠樹立維權意識、法律意識，用法律來維護自己的合法權益，顯示出自己的尊嚴和力量。3農民工能夠認識到組織的重要作用，藉助組織的力量來維護自己的權益。農民工組織化程度低是提升他們地位的重要障礙。“在惠及農民工群體的廉租房制度中，進城務工的農民工組織化程度很低，還很不成熟，至今沒有專門性、全國性的屬於農民工自己的群眾組織”周玉豔，2009：34。

　　三、解決農民工住房問題的途徑：

　　1政府政策改革：

　　關於政策改革方面，有兩個相關政策備受爭議，一個是戶籍制度的改革，一個是廉租房政策的改革。丁富軍和呂萍提出，“建立農民工住房保障體系並允許農民工有條件地享受城市住房保障政策，或直接取消城鄉二元結構，都不是解決農民工住房問題的最優政策，但前者作為漸進的決策途徑，還是有助於緩解社會轉型矛盾的”丁富軍，呂萍，2010：58。對於二元戶籍制度是否應當變革的問題，呂雲濤、惠亞婷針對大、小城市提出了不同的改革意見。他們認為，“對於大城市要適度放寬戶籍限制，在以穩定為前提的條件下，有計劃、分步驟地滿足群眾的落戶願望，防止人口過渡膨脹。對於中小城市和小城鎮，要積極推進其建設，不斷深化小城鎮戶籍及配套制度改革，形成有利於引導農民向小城鎮合理流動和集聚的機制”呂雲濤，惠亞婷，2012：323。不少學者提出應當把流動人口納入廉租房的分配物件，其中王瑞提出，“逐步將符合條件的低收入流動人口納入廉租房的分配物件應該成為解決流動人口住房問題的核心內容”王瑞，2007：58。

　　筆者認為，廉租房政策需要逐步放寬對戶籍的限制，但不能完全取消對農民工申請廉租房的限制。農民工的流動性很強，在城市停留時間不長，如果大量流動農民工入住廉租房，那麼農民工返回農村後就會有大量廉租房空缺，廉租房的利用率很低，造成資源浪費。再者，現今我國的廉租房房源不足，廉租房數量有限，無法保證所有農民工都能居住。所以現階段取消對農民工申請廉租房的限制是不現實的。不過，政府可以允許那些在城市工作並居住滿一定期限、符合規定的家庭收入標準和住房面積標準的農民工申請廉租房。至於期限的長短，則需要統計農民工的數量和在城市居住的期限長短，再結合城市廉租房的數量和可提供給農民工的數量，最後做出一個合理的規定。

　　直接取消二元戶籍制度也是不合理的。如果直接取消二元戶籍制度，短期內就會有大量農民工湧入城市，城市人口迅速增多，而城市建設無法跟進，“城市病”更加突顯。這也並不是說農民工永遠無法擁有城市戶口，政府可以制定一個標準，讓符合標準的農民工能夠申請城市戶口，這個標準就有待研究了。

　　2經濟建設：

　　解決農民工的住房問題，最根本的是要穩定房價、保證收入分配的公平。國家現在正在努力解決通貨膨脹和收入分配的問題，這兩個經濟問題關係到的不僅僅是農民工的住房問題，可以說是大多數社會問題的根源所在。

　　3農民工自身建設：

　　農民工需要依靠自己的力量提高在城市中的地位。農民工可以向政府或非營利組織求助，為自身創造學習的機會，積極主動地學習科學文化，提高自身素質，努力向更高的階層流動。

　　農民工通過提高組織化程度也能夠改善自己的境況。農民工如果形成統一規範的組織，他們的利益和呼聲就會更有份量。農民工可以藉助組織來獲取更多的社會資源，改善自己的就業和住房等境況，維護自己的合法權益不受侵犯。

　　農民工有著吃苦耐勞、勤儉節約的美德。農民工應當發揚這些優良品質，在城市中樹立良好的形象，成為城市建設的好榜樣，讓農民工這一群體受到整個城市的尊重和敬佩。作者單位：廈門大學公共事務學院

　　參考文獻：

　　[1]陳思頤，2008，“農民工廉租房政策實施過程中的問題及對策研究——以長沙市為例”，《法制與社會》，第261頁。

　　[2]丁富軍、呂萍，2010，“轉型時期的農民工住房問題—一種政策過程的視角”，《公共管理學報》第7卷、第1期，第58-66頁。

　　[3]呂雲濤、惠亞平，2012，“論當代中國統籌城鄉發展背景下戶籍制度改革的路徑”，《農業考古》第1期，第320—324頁。

　　[4]邱冬陽、王牧，2003，“廉租房——城鎮住房弱勢群體救助的現實選擇”，《重慶建築大學學報》第25卷、第6期，第124—129頁。

　　[5]汪潔，2009，“海口市弱勢群體住房保障制度——廉租房制度研究”，《雲南行政學院學報》第5期，第112—114頁。

　　[6]王瑞，2007，“中國城市流動人口住房問題研究——以武漢市為例”，《中南財經政法大學學報》第2期，第54—58頁。

　　[7]史媛，2008，“城市弱勢群體的廉租房政策研究”，東北大學碩士學位論文。

　　[8]周玉豔，2009，“惠及農民工群體的廉租房政策研究——基於制度變遷理論”，華中師範大學碩士學位論文。