有關房地產成本管理論文

　　房地產業受到國家新一輪巨集觀調控的深刻影響，房地產企業需要加強成本管理以應對市場調控、提升企業競爭力。下面是小編為大家整理的，供大家參考。

　　有關房地產成本管理論文範文一：淺談房地產成本管理

　　摘要：長期以來，房地產企業因為行業的高利潤，一般都不是十分關注成本管理，在當前地產新政的形勢下，由於政府行為日益規範、市場競爭加劇，加強成本控制管理成了房地產企業修煉內功、提升競爭力的必修課。

　　關鍵詞：房地產，成本管理，工程成本，改進方法

　　中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

　　隨著社會經濟的發展，我國房地產行業各種制度逐漸完善，房地產行業之間的競爭力也在制度規範化過程中增強。成本管理是決定房地產企業綜合競爭力的重要指標，各個房地產企業只有把成本管理放在中心位置，才能增強企業的綜合競爭力。當前，房地產企業在成本管理中普遍存在著成本意識淡化、成本管理薄弱化、成本行為軟化的“三化”現象，致使成本失控日益嚴重，成本水平居高不下，嚴重製約著房地產企業效益的提高，影響企業的發展。

　　房地產公司成本控制基本上可分為土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務費用六大部分，其中，土地成本和工程成本所佔比較比重較大，合計可達70%-80%，土地成本因政府控制價格使得壓縮空間較小。因此，工程成本控制毫無疑問是房地產企業成本控制的關鍵之一，而且是動態博弈的控制。本文對於房地產企業如何控制成本相關問題進行分析，僅從工程成本方面進行探討。

　　一、房地產開發企業的成本管理職責 ：

　　1、根據單位業務發展規劃、市場情況，確定專案開發計劃，提出立項建議和開發設想，履行立項審批程式。

　　2、進行專案成本費用測算，編制專案成本費用計劃，確定專案目標成本含各分項費用明細，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。

　　3、遵循基本建設程式，進行專案實際操作，對房地產成本實行專案經理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控，保證將成本控制在目標成本範圍之內。

　　4、正確處理成本、市場、工程質量、開發週期、資源、效益之間的關係，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發週期，嚴格控制專案的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。

　　5、組織專案開發成本費用核算，及時、全面、準確、動態地反映專案成本、費用情況，按規定編報成本會計報表等有關資料，堅持成本報告制度，保證成本資訊交流的及時、有效。

　　6、熟悉、掌握國家和當地有關法規政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。

　　7、定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監控措施及其效果、經驗教訓等。

　　二、工程成本管理普遍存在的問題：從總體上說，目前我國造價管理模式是工程建設全過程的管理，但在實際操作中又存在著一些問題。主要有以下幾點：

　　1、我國現階段的工程造價管理以辦理工程結算價為目的，只注重在施工過程中的造價控制，忽視工程開工前投資決策階段對造價的控制。

　　2、工程造價管理以被動的按照設計圖紙編制概預算和計算工程造價為主，忽視了在設計階段用工程造價管理影響設計，優化設計有效的控制造價。

　　3、工程造價管理的各階段相互脫節。投資估算、設計概算、施工圖預算、合同價、結算價、決算價，這六個階段的造價分別由建設單位及其主管單位、設計單位、施工企業各自管理，沒有建立前者控制後者，後者影響前者的有效的工程造價管理體系。

　　4、我國目前的工程造價管理資料收集整理制度不完善。

　　5、 在市場經濟中，由於市場機制的作用和多方面的影響，工程造價的運動變化更快、更復雜。

　　6、成本管理意識上的誤區，沒有真正實現“全員、全過程、全要素”和全方位的360度成本管理。

　　7、成本管理方式比較落後，忽視成本目標，強調經驗資料造成決策不當。

　　8、目前的房地產公司難以在短時間內藉助於工程量清單和消耗量定額，編制適合本公司的企業定額充分的指導、監督和評價。

　　三、成本管理的改進方法：

　　正確工程專案成本的發生涉及到專案的整個施工週期，從施工準備開始，經施工過程至竣工移交後的保質期結束。在整個過程中分階段進行目標成本、實際成本的實際對比，對各階段目標成本完成情況進行差異分析，提出改進建議，使實際成本接近或控制在目標成本之下。1.控制採購成本利用科學的決策分析方法，合理決定經濟訂貨量或經濟批量、決定採購專案、選擇供應單位、決定採購時間;進一步推進集中採購制，建立原材料、輔料、低值易耗品、辦公用品、對外服務的統一採購平臺，實現價格、供應商等資源共享;推進直供製，逐步取消中間供應商;建立採購責任制，強化採購人員、審價人員的責任意識;整頓輔料、零星物資採購價格，採購價格要在前一次採購銷售價格的基礎上逐步下降;探索建立採購獎罰制度，獎罰要與領導、個人掛鉤;加強技術攻關力量，降低採購成本。2.編制目標責任成本和目標責任預算。工程中標後開工之前，造價編制與管理人員應指導專案部確定工程的目標責任成本，專案部應根據目標責任成本編制控制計劃。根據本工程的合同承諾、工程所處環境、人材機的配備及市場趨勢分別控制定出材料費、機械費、人工費及數量比較大的材料單價控制表，並制定出各分部分項工程的責任預算。專案部以各分部分項工程的實物量為基礎，按照部門、施工隊和班組的分工進行分解，形成各部門、施工隊和班組的責任成本，為以後的成本控制作好準備。專案經理對各工長簽訂以考核工期、質量、安全、成本為主要指標的分項工程承包合同，各工長將承包指標以施工任務書形式落實到施工隊組，各施工隊組以定額為依據，對施工小組逐日下達施工任務。3.最高決策層從思想層面上充分認知決策成本，決策的成本，直接影響著執行的成本。在條件允許的情況下，適當增加決策成本、增大決策過程多環節的投入，謹慎決策，將各方面的可能問題與困難納入利弊得失的分析，同時自覺運用管理科學中一切科學的決策方法，可以更加科學合理地決策。4.加強質量管理，控制質量成本。質量成本是指專案為保證和提高產品質量而支出的一切費用，以及未達到質量標準而產生一切損失費用之和。質量成本包括以下主要方面：控制成本和故障成本。工程質量越高，故障成本就越低。5.堅持現場管理標準化，堵塞浪費漏洞。現場平面佈置管理和現場安全生產管理，稍有不慎，就會造成浪費和損失。6.正確處理安全、質量、進度、成本的關係，四者是相輔相成的。戰略成本管理主要是按照企業的全域性發展為物件，按照企業的總體發展戰略制定財務成本管理目標。成本資訊是財務成本管理的重要內容，主要把成本納入企業財務成本管理整體框架中，才能形成財務成本管理要素的全面性。房地產企業只有從成本結構出發，對企業成本進行全面的控制、改善、瞭解，才能形成長久的競爭力量。才能從根本上把企業的外部環境和內部結構結合起來，房地產企業的價值鏈才能貫穿企業財務成本管理的全過程。房地產企業戰略、財務成本管理策略的制定，必須從企業的競爭環境出發，通過對競爭對手的價值鏈進行整合分析，才能形成必要的財務成本管理資訊，為制定合理的戰略方針奠定重要的基礎。房地產企業財務成本管理是一項系統的工程，只有從根本上完善房地產企業財務成本管理策略和體系，才能合理控制企業專案實施成本，為企業提高經濟效益創造良好的條件 參考文獻：

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　　[2] 張文保、韓曉斌. 房地產業中的成本核算與降低成本的方法[J] 山西建築, 2009,28.

　　範文二：房地產專案成本管理

　　摘 要：近年來隨著我國社會環境的不斷變化和國家對房地產市場管理的完善，房地產企業的競爭日趨激烈。在這樣的形勢下，房地產企業要想保持自身的生存與發展，必須要考慮到房地產專案成本的問題，就目前房地產企業的現狀來說必須加以改進和完善。本文在分析當前房地產行業的發展前景，探究房地產工程專案在成本管理中存在的問題，並提出相應的解決方案。

　　關鍵詞：企業運營 成本管理 文獻參考 房地產專案 管理

　　中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791201403c-0170-02

　　我國的房地產行業始於20世紀80年代，隨著我國市場經濟的深入發展，改革開放的不斷加快，國民經濟也進行著飛速的發展，我國國家建設正在朝著現代化、新型工業化、新型城鎮化的道路上快速前進，房地產行業佔據了我國市場經濟建設的重要地位，承載著我國基本經濟執行的物質基礎。總結我國房地產行業過去30多年的發展經驗來看，多數房地產專案成本管理是粗放式的。儘管一直致力於降低成本，真正的成本管理實施對策卻沒有能在開發環節中得到應用，很多專案沒有充分引入事前控制和事中控制的管理方法。因此如何節約建築成本、科學的進行成本控制、提高企業成本管理能力成為了每個房地產企業面臨的現實問題。

　　基於以上原因，本文參考一些房地產開發專案的現實案例，運用成本管理的理論、研究模型等分析影響房地產專案成本的各種因素，力圖運用所學的成本管理知識對房地產開發的各個環節中關鍵成本的控制進行科學、合理的控制與核算，使房地產開發專案在保證高質量和按時完工的同時更好的合理控制房地產開發成本，提升房地產專案的開發價值。

　　1 專案成本管理內容

　　1.1 專案成本管理概念

　　專案成本管理是指房地產企業在對成本做出一定預測的前提下，在專案工程期限範圍內使專案建設儘可能的滿足質量要求，並使專案建設在全面預算的約束下達到降低成本的目的。房地產專案成本管理的核心目標之中最重要的就是費用管理，它包括前期專案預算的編制、批准和後期成本、費用的控制等全部過程。評價一個房地產專案成本是否成功的關鍵因素就是成本、費用的管理與專案效能和質量是否達到成本最低化的要求。

　　由於房地產行業有其獨特的複雜性，專案成本包括開發商在專案立項之前購買土地所支付的土地價款;也包括：專案前期的設計、規劃等工程成本，以及施工建設和基礎設施建設所用的資金成本;還包括專案建成後公共設施的配套成本，與開發相關的間接費用和開發期間的各種費用等等。基於以上成本的複雜性，房地產企業必須要在開發前期明確以上成本費用的列支範圍，在進行專案成本核算時可靠性的、可計量的成本資料，以便於專案成本目標儘可能的實現。

　　1.2 專案成本管理的流程

　　一般而言，專案成本管理的基本流程如下。

　　在專案建造施工之前，房地產企業的管理人員應儘早制定專案成本計劃，完善成本預測體系，董事會應儘快通過專案的成本預、決算方案，做出正確的成本決策;專案部的成本核算管理人員應及時收集各種成本資訊，做好專案成本核算工作，最後根據核算人員做出的成本資料進行分析、檢查等，通過以上各種要素的互動關係使房地產成本管理按照一定的目標執行，並使專案的實際成本能夠控制在期初制定的可控範圍之內。

　　1.3 房地產專案成本管理內容

　　房地產專案從立項到完工出售，不僅包括前期規劃設計階段，徵地拆遷安置階段，同時也包括：設計、勘測、土地平整以及組織施工、竣工、驗收交付使用等實施階段，還包括具體的水、暖、電、氣等配套設施建設階段、經營與管理期間的輔助建設階段。由於不同專案的具體規劃、實施階段不同，專案成本管理的程式也存在著一定的不同。一般情況下，一個房地產專案從投資人的投資意向開始，到專案規劃、施工建設完畢再到消費者，以及面向消費者業主實施的全壽命週期的物業管理，大致都要遵循一下流程：投資專案的可行性研究、土地使用權的申請與獲取、方案設計與整體規劃的報批、建設資金的籌集、進行開發施工、市場營銷與物業管理等階段，整個房地產專案才能夠得以全部完成。

　　2 房地產專案成本管理中存在的主要問題

　　2.1 專案管理人員成本意識薄弱

　　在房地產專案成本管理中，企業管理人員的職責是什麼?有什麼具體負責專案實施的部門?而在正常情況下，需要專案部先進行編製成本預算再進行成本核算，但現實生活中往往是先進行相關成本核算再編製成本預算。雖然有些專案部配備有專職的專案預、結算人員，但相關責任人成本管理意識薄弱，因此與之相關的成本核算工作沒有及時的做到位，所以到最後專案是否存在盈利還是虧損的原因沒弄清楚。

　　2.2 相關人員素質低，責任心淡薄

　　目前我國房地產專案建造隊伍當中，一些剛從院校畢業的大學生從業人員具有一定的理論知識水平但是相關房地產從事經驗不足;反觀社會上既具備足夠的理論知識又擁有實踐經驗的綜合性的成本管理人才又特別缺乏，特別是沒有分解成本目標、沒有落實管理責任的一些專案中更是滋長了相關人員的負面情緒。再加上有些專案組織和管理人員頻繁的變動，工作不連續，收入與付出幾乎是不相干的，導致他們的責任心不強，這對於房地產專案成本管理有著較大的影響。

　　3 房地產專案成本管理的解決方案

　　3.1 在專案質量管理上“挖潛增效”

　　對於房地產企業來說，專案成本管理的目標是降低成本所要求的四位一體的成本核算點，因此，要實行全面質量管理，必以提高質量為代價，與之相匹配的就須由專案的成本來進行調整。專案質量、專案成本、專案檢驗成本等三大角色相互制約、相互作用必能找到一個滿意的最低點，最終能夠在專案質量管理上“挖潛增效”。

　　3.2 從專案建設工期控制上要效益

　　專案工程進度對於房地產企業來說並不是進度越快越好，工期越短就越好，為了有效地控制專案成本，從專案建設工期管理控制要效益，就需要對整個專案的工期進行合理調整來達到目的。目前專案建設工期中有兩種方式，一種是專案部為了確保專案工期順利完成而採取的措施;另一種是業主聲稱由於交付日期的延誤所要求的索賠成本所導致的期間成本。一般情況下，專案持續時間短，持續時間測量成本較低，當專案建設週期縮短到一定程度上時，這些措施的持續成本將會大幅上升。虧損期的損失如：停工，窩工，返工等則不同，由於自然條件造成的損失，其損失相應較小，無賠償或通常少量的補償損失就不考慮期間的這一小部分。由於內部因素造成的專案虧損，隨著時間的推移，會逐漸減少。綜合以上各因素之間的關係，應該在儘可能短的時間內，找到控制最低的成本優勢。

　　4 結語

　　創新是發展的動力，房地產企業要進一步加強專案成本管理，降低專案成本，最關鍵、最根本的就是創新，包括：管理觀念、系統的創新、管理手段：方法的創新等。加強工程專案成本控制的關鍵是提高成本管理水平，只有使用有效的成本管理方法，才能真正的解決房地產專案工程成本管理工作中出現的各種問題。

　　隨著房地產行業環境越來越艱難，企業在管理中就需要改變傳統的成本管理、成本核算方法，並制定科學的成本管理目標，採用科學的手段來實現成本的多樣化管理模式。在房地產行業競爭日趨激烈的今天，專案成本管理必須提升到房地產企業的戰略高度，在拓寬傳統成本核算的基礎上，降低成本的關鍵就是成本管理。企業要想在市場經濟的浪潮中實現持續發展，並且在激烈的競爭中打敗行業競爭者，就必須要在成本管理上具有創新的意識和動力，加大成本管理方面的投入力度，提升戰略成本管理，把成本管理、成本控制放在專案實施的重中之重，才能以最小的投入獲得最大的回報。

　　參考文獻

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