變更購房合同

　　合同變更包括合同內容的變更與合同主體的變更。前者是指當事人不變，合同的權利義務予以改變的現象。後者是指合同關係保持同一性，僅改換債權人或債務人的現象。以下是今天小編為大家精心準備的：購房合同變更相關注意事項。內容僅供參考，歡迎閱讀!

　　購房合同更名兩種情況：

　　一、預售登記前

　　購房者欲變更買受人名稱或增加買受人的，應首先與開發商協商變更合同，如新的買受人需按規定辦理相關公證的應提供相關公證書。

　　如果購房時採用了一次付款方式則址分容易辦理，如採用商貸或公積金貸款及組合貸款方式付款，則辦理起來比較麻煩。可按以下辦理：

　　如果該商品房未竣工驗收，則可以更名，但要到市有關單位開具未竣工檢查報告，並由開發商提交合同更名的原因，此時支付相關手續費用。

　　如果該商品房已經竣工驗收，則無法進行更名，但可在產權證辦理出來後再以贈予的形式將產權證的名字改名。

　　二、預售登記後

　　購房人要求更名的，具有直系親屬關係如夫妻關係、父母子女關係，可在預售合同上更名，辦理時應出具經公證的親屬關係證明，其他不具親屬關係的應按預售轉讓程式辦理，即由原買受人提出申請，撤銷合同備案後重新簽訂購房合同。

　　實踐中，開發商要收取一定比例的手續費，一般為1%。同時，如為更名而非增加新的買受人與原買受人共同購房，則新的單獨的買受人應符主體資格條件，如已成年等。

　　★ 提醒：更名風險不容忽視

　　合同更名是期房轉讓的一種形式，在期房轉讓當中，逃避房地產交易稅費，賺取房屋交易差價。因房屋未取得產權證，就當前房地產轉讓法規而言，合同更名行為亦可視為無效，所以買賣雙方當事人的權利難以得到保障。

　　如果房產商配合進行合同更名，那麼地產商與新購房者簽訂的合同，等同於一手房買賣，更名後房產商與原購房者簽訂的合同進行作廢;如果房產商不支援更改房屋買受人，不重新簽訂購房合同，那麼合同更名手續無法辦理，合同更名亦無法進行下去，因此，合同更名還要取決於地產商是否支援。
 

　　【購房合同更名】 買賣期房須辦理購房合同更名

　　房子尚未取得房產證，如果轉讓就需要辦理合同更名手續。因為國家七部委頒佈的《關於做好穩定住房價格工作的意見》中明確規定：“禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續;房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。”

　　實踐中，可以通過與開發商協商辦理合同更名的方式實現目的。主要分兩種情況：如果原合同已經備案，您可以與開發商協商，先撤銷原合同備案，開發商再與另外的買房者之間重新簽訂合同並進行備案，但撤銷合同之前需要先到房管局申請，之後才可以辦理。如果合同未備案，進行合同更名也需要與開發商具體協商。總之，不論是更名和撤銷合同備案，都需要取得開發商的同意和配合。
 

　　購房合同變更應注意事項：

　　高額手續費

　　去年5月，李先生通過中介看好延吉路附近一處二手期房。經過幾次討價還價，與原房主簽訂了合同，李先生交了中介費及1萬元的定金。雙方在合同中約定，原房主應於約定的日期，與李先生辦理購房合同更名手續。

　　當他們到房產商處辦理合同更名手續時，房產商開出的條件讓李先生感到意外。房產要求，申請辦理合同更名的業主，不管房屋總價款多與少，需要繳納手續費1萬元。對於這筆突如其來的高額合同更名費，雙方都沒有預料到。當然，誰也不願承擔這筆費用，而房產商

　　又不同意降低收費標準，就此雙方的矛盾發生了。李先生要求退還定金，而原房主要求繼續履行。

　　目前，在二手房市場中新盤唱主角，從各中介房源登記的情況看，這些新盤還包括期房多數需要辦理合同更名，而不是產權過戶。雖然省卻了部分交易稅費，但是從實際操作看，合同更名隱藏著風險，由此引發的糾紛也時常發生。

　　事件二：更名後不認賬

　　不久前，市民喬先生以合同更名方式購買了張先生的房屋，該處房屋是未交付使用的期房。喬先生在完成與房產商簽訂購房合同後，便不承認與張先生之間簽訂了更名合同，同時拒絕支付房屋差價。於是，雙方最終鬧到法院。法院認為，雙方簽定的合同更名協議無效，鑑於房產商已與李先生重新簽訂購房合同，最終雙方達成法院調解，喬先生要給予張先生適當補償。

　　形式：合同更名花樣多

　　合同更名，簡單說就是合同中的權利義務不變，只更改買受人。

　　有人認為，房屋還沒有實際交付入住，所以辦理合同更名手續比較簡單。對此，山東德衡律師事務所劉景昆律師認為，辦理合同更名手續是否簡便，應視購房合同是否經過相關部門的登記而定。合同更名主要有三種方式：

　　一、如果購房者與房產商簽訂了預購協議，並交納了購房定金，這種預訂性質的合同僅是擔保簽訂正式合同，是購買房屋的初步階段，合同更名只不過是解除原合同再重新簽訂新合同，所以更名手續比較簡單。

　　二、如果簽訂了正式購房合同，但還未經交易中心登記備案，合同更名也僅限於解除原合同再重新簽訂合同。此種情況下的合同更名手續也較為簡單。

　　三、如果購房者簽訂的正式合同已由交易中心登記備案，那麼更改合同的買受人，須將已登記備案的合同撤銷，在更改了買受人後再進行登記，所以此種合同更名手續就比較複雜。