房地產市場調查

　　市場調查的目的是為企業提供真實的市場背景資料，為決策提供參考依據。為此小編為大家整理了，歡迎參閱。

　　篇一

　　是房地產市場營銷活動中的基礎工作，是對企業所面臨的特定營銷環境有關資料及研究結果作系統的設計、收集、分析和報告的活動;也即利用某種調查方式和方法，系統地收集有關市場、商品、顧客行為、銷售等方面的資料與資料並加以整理。它把消費者、公眾和營銷者通過資訊聯絡了起來，這些資訊的職能包括：識別、定義市場機會和可能出現的問題，制定、優化營銷組合並評估其效果。

　　市場調查的目的是為企業提供真實的市場背景資料，為決策提供參考依據。調查的服務物件可以是企業、公司、團體以及任何一切企事業單位的管理決策層或個人。市場調查的目的可能是為了制定長遠性的戰略規劃，也可能是為制定某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據。研究可以是學術性的，也可以是實用性的。

　　1、是企業進行經營決策的必要前提

　　房地產企業要進行經營決策，首先要詳細瞭解企業內部和外部環境情況，這是經營決策所必需的。而要掌握這些情況，就必須進行市場調查。

　　2、是進行市場預測的必要條件

　　房地產開發週期較長，對於任何專案未來的需求情況都具有不確定性，因此必須進行市場調查。

　　3、是改善企業經營管理，提高經營決策水平的必要途徑

　　因為通過市場調查不僅可以瞭解到消費者對本企業商品房的意見、建議，而且還可以瞭解其他企業商品房的開發情況、銷售情況及其經營策略，從而有利於學習先進經驗，改善本企業的工作，提高經營管理水平。

　　4、也是企業進行競爭的必要手段

　　企業要具有較強的市場競爭力，就必須瞭解市場形勢，“知己知彼”才能“百戰百勝”。而市場調查則是瞭解競爭行情、反饋市場資訊的必要手段，同時也是提高企業競爭力的必要途徑。

　　需要具體問題具體分析。一個調查專案可以只花幾千元，也可以花費幾十萬、幾百萬元;可以在一天之內完成;也可長達數月;可以只提供小範圍的資料，也可以給出覆蓋大範圍的大量資訊。房地產專案調查對時效性要求也很高，如銷售率、價格等動態營銷資訊可隨時間的變化而變化。

　　調查研究收集資料可以採用實地調查、座談會、面訪、電話訪談或直接郵寄調查等方法。開展的程度是有彈性的，所收集資料的多少和複雜程度是可以選擇的，這取決於所需求的資訊和所擁有的經費。簡單的調查可能設計時只需幾頁記錄紙和一個計算器。複雜的大規模的調查要採用計算機、資料分析程式和資訊處理系統，用於處理、計算並生成大量精確的資訊。

　　篇二

　　地產市場調查內容廣泛，本節主要闡述的一般內容和不同營銷階段的具體調查要點。在市場調查的操作過程中需要了解多方面的資訊，包括巨集觀方面的資訊，如社會政治、經濟和文化資訊，微觀方面的資訊如房地產專案的基本資訊、資料，消費者對產品的偏好等，這些對房地產專案的定位、銷售都有明顯的影響，往往需要花費時間和精力去了解、調查的。

　　巨集觀方面的市場環境調查，主要包括經濟環境、政策環境、人口環境、法律環境等。

　　首先看經濟環境，一個國家經濟發展水平以及專案所在城市、地區的經濟發展規模、速度、結構以及產業結構，居民的收入水平、對外開放的程度等，都會對房地產的需求結構產生影響。

　　國民生產總值、工農業生產總值、國民收入、城鄉人均收入水平等;巨集觀經濟執行決定房地產的有效需求與供給成本，房地產行業的發展與國家經濟發展息息相關。

　　房地產市場有效需求受到消費者***包括單位集團和個人***實際購買力的限制，所以，房屋銷售情況的好壞取決於消費者的購買能力。當消費者的購買能力由強變弱時，市場對房屋的有效需求就會減少;相反，消費者的購買能力由弱變強時，房地產市場有效需求就會增加。而消費者的購買力同樣取決於巨集觀經濟的執行情況，當巨集觀經濟處於擴張階段時，國民收入增加，人均收入會相應增加，消費者購買能力就會隨之增強;反之亦然。因此，房地產市場的有效需求水平是隨著巨集觀經濟執行狀況的變化而變化的。

　　土地開發和建設成本是構成房地產供給成本的兩大因素，而它們都要受到巨集觀經濟執行狀況的制約。土地開發成本***不包括受讓土地使用權的成本***受兩方面因素的影響：一是市政基礎設施建設成本，如大的市政管線、城市交通和道路的建設成本，這些都與材料和人工費用有關;二是拆遷成本，包括拆遷補償費用和拆遷房的建設成本，其中拆遷房的建設成本也與材料和人工費用有關。房屋建設成本更是直接決定於建築材料、裝飾材料、裝置和人工費用的高低。而建築材料的價格波動取決於巨集觀經濟執行的變化，當經濟由低谷進入擴張階段時，建材價格會隨之上漲，當經濟由高峰進入收縮階段時，建材價格會隨總體物價水平的下跌而下跌。這樣，供給成本會隨巨集觀經濟執行狀況的變化而變化。

　　房地產業的發展不能超越國民經濟的整體發展軌道，否則就會而臨旺極而衰的境地。在這方面，日本就是典型的例子。戰後日本地價一直呈上揚態勢，但80年

　　代後超常發展，土地價格上漲遠遠超過國民生產總值的增長，資金投向的傾斜，產業結構的畸形，造成國民經濟發展的不平衡。而泡沫經濟破滅的結果，也使得日本房地產業極為受挫，至今未恢復元氣。

　　篇三

　　住房消費具有家庭性。住宅是以家庭為生活單位長期供人們使用的建築物，是家庭必需的消費資料，是家庭生活的物質載體和家庭的物質外殼，與家庭生活密切相關。一般住宅消費的主體是家庭而非個人，因此，家庭結構及規模是影響和決定住宅規模和結構的直接因素。住宅套型的變化和發展要適應家庭規模、結構的變化和發展，這是住房消費行為的一般規律。

　　受經濟的、社會的、政策的、人口的、道德的以及心理的多種因素影響，現代社會的家庭結構在迅速發生裂變，家庭規模趨於小型化，我國家庭平均每戶人數由1982年的4.54人下降到1990年的4.06人。1996年抽樣調查的結果表明，戶均

　　規模大約為3.2人，而且這種縮小的趨勢還將持續下去。

　　家庭規模小型化導致總戶數的增加，從而引起對住房總需求的增加。在人口總量不變的情況下，家庭規模小型化的必然結果是戶數的增加，從6口之家變成3口之家，總戶數將增加1倍。家庭戶數的增加必然引起對住宅需求的增加，因此家庭規模小型化和戶數的增加孕育著大量的市場機會。同時，家庭的小型化意味著家庭結構的簡單化，多代同堂的大家庭減少，而單人戶、兩人戶、三人戶增加，總體趨勢可以概括為：以核心家庭***夫婦與未婚子女組成的家庭***為主要形式，丁克家庭***夫婦自願不育家庭***和單親家庭***父母分居組成的家庭***的比重將有所上升，空巢家庭***老人不與後代一起住的家庭***日趨增多。因此，考慮家庭規模趨向小型化，人民生活水平不斷提高的趨勢，在住房規劃時選擇以二房二廳為主的套型，適當配臵一室一廳、二室一廳和三室一廳的住房，可取得良好的社會經濟效益。

　　通過對本地區人口環境的調研，可以掌握本地區房屋特別是住宅需求的基本特徵。人口總量決定了房地產的規模，人口的年齡結構和家庭結構在一定程度上預示了對住房需求的偏好。

　　從市場經營的觀念來說，消費者的需求應是企業一切活動的中心和出發點。 市場營銷的目的是為了滿足目標消費者的需要和慾望。但是要了解消費者並不簡單，消費者對自己的需要和慾望敘述的是一回事，實際行為可能又是另外一回事，他們往往會由於一些原因而在最後一刻改變主意。但是市場營銷人員必須瞭解目標消費者的慾望、觀念、喜好和購買行為，因為這些能為認識和確定新產品、產品特性、價格、渠道、資訊等市場營銷組合因素提供線索。

　　家庭收入是影響住房消費最重要的因素。沒有一定的家庭收入和家庭積累支援，住房消費不過呈一句空話。但分析家庭收入對住房消費的影響，還應具體分析家庭收入結構的劃分、評估以及居民的收入預期對住房消費的影響。

　　年齡結構是消贊者結構的一個重要方面，開發商通過對購房人年齡構成的調研，可以就各年齡段的需求差異、支付能力進行分析。

　　就購買力而言，可將年齡結構劃分如下：25歲以下年齡段;25～35歲年齡段;35～45歲年齡段;45歲以上年齡段。

　　25歲以下年齡段。這部分人工作不久，經濟基礎較差，處於尚未結婚或結婚不久沒有下一代的人群，這一階段的居民可以說幾乎沒有住宅購買力。這些人屬於剛成年，父母還要對他們的教育、安全等問題負責，因此他們對其父母的購買決策有很大影響。

　　25～35歲年齡段。這一年齡層的居民在經濟能力上處於初步發展階段，與35～45歲年齡段的居民相比，購買力稍弱，事業正在發展中，處於撫養、教育下一代的階段。由於婚姻、生育等問題，家庭獨立性強，購買的慾望也特別強，需要的是二居室或三居室的住房，附近需有較好的學校***教育下一代***，離市區不能太遠***工作較忙，不能花太多的時間在路上***，客廳要大***較活躍的社會交往***。 35～45歲年齡段。這一年齡層的居民最具備經濟實力，是具有最大購買力的階層，他們在整個住房市場上所佔的比重也最大。

　　45歲以上年齡段。45歲以上年齡段的居民，多半已具有住房，而且由於子女逐漸成年，獨立謀生，原有的房子可能逐漸空下來，對房屋的需求大減，除少數以經營房地產為目的或出於投資保值的目的外，對房屋的興趣較小。即使有興趣也只是為了將現有的住房調小，一居或二居室就可以，也可以住在郊區，但必須有美好的自然環境和良好的醫療條件。

　　年齡結構對住房消費的影響，還表現在對住房消費方式——租賃與購買的選擇上。比如，年長者要擁有自己的住房佔的比例較大，相對而言，年輕人租住房屋佔的比例較大。

　　年齡不同，對住房屬性的要求可能也有所不同。對房屋本身的許多要素、屬性方面，如外觀、室內設計、房型、工程質量、水電設施、通風、採光、朝向等等，年輕人最重視的往往是室內設計，這與年輕人重享受的觀念相符。

　　在取得被調查者同意之後，調查人員用一定裝臵記錄調查物件的某一行為。例如，在某些家庭電視機裡裝上一個***，可以記錄電視機什麼時候開、什麼時候關、收什麼臺、收了多長時間等。這樣，可以幫助營銷管理人員選擇在哪一家電視臺，在什麼時間播放廣告效果最好。

　　調查人員採用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不願或不能提供的資訊。有些購買者不願透露他們某些方面的行為，通過觀察法便可以較容易地瞭解到。但觀察法只能觀察事物的表面現象，不能得到另外一些資訊，如人們的感情、態度、行為動機等等，因此，調查人員通常將觀察法與其他方法組合起來使用。