房地產工程管理論文範文

　　工程管理是房地產開發的一個重要環節,也是一個實質性的環節,如何做好工程管理一直是一個困擾房地產開發商的主要問題。下文是小編為大家整理的關於的內容，歡迎大家閱讀參考!

　　篇1

　　淺論房地產開發工程質量管理

　　【摘要】房地產開發的工程質量管理貫穿於專案的整個開發運營週期之中。對於房地產開發企業而言，做好工程品牌質量是一個樓盤能否獲得成功的先決條件。本文對房地產開發的工程質量措施進行了一些探討。

　　【關鍵詞】房地產;質量管理;工程管理

　　引言

　　工程質量管理是房地產專案管理的重要任務之一，它貫穿於建設專案的整個建設過程中，直接關係著專案建設的成敗。

　　1.房地產工程質量管理體系內涵

　　房地產開發質量管理體系是指把與質量有關的組織機構、過程和資源有機整合起來，強調質量管理的系統性和協調性。房地產開發質量管理貫穿於房地產開發全過程***如圖1***。

　　圖1 房地產開發工程質量控制過程

　　從圖1可以看出，質量管理控制分佈於開發專案的生命週期：前期可行性研究――產品策劃――設計――實施――交付等五大階段。

　　對於房地產開發質量管理的內涵從安全性、可靠性延伸到適用性階段，將客戶需求作為出發點和歸宿，以提高市場競爭力，適用性也應納入質量管理範疇。

　　房地產開發工程專案管理不是追求最高的質量和最完美的工程，而是追求符合既定目標的，符合合同要求的工程。工期質量是按照工程的使用功能的要求設計的，是經過工期、費用優化後確定的，符合工程整體效益目標。

　　房地產開發質量管理週期，而不是僅僅把精力放在施工階段。當開發專案進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、專案的設施配套均已確定，很難保證工程專案的整體投資效益。

　　2.房地產開發質量管理體系

　　針對房地產開發工程管理，本文提出“三段式”質量管理體系，即“決策階段質量管控體系”、“施工階段質量管理體系”和“後期質量管理體系”。

　　2.1決策階段的質量管理

　　主要是指專案建議書、可行性研究報告、專案開發的產品策劃等。該階段的質量管理直接決定著開發專案的成敗。

　　設計質量主要包括方案設計質量、規劃設計質量和施工圖設計質量。特別要注意過分設計和不足設計兩種極端情況。過分設計，導致經濟性差;不足設計，存在隱患或功能降低。

　　該階段質量控制措施可採取：

　　***1***編制設計質量任務書，以專案前期的策劃定位、批准的規劃設計方案、以往工程設計的歷史記錄和編寫人的經驗為依據進行編寫。

　　***2***編寫專業設計任務書，明確建設方各專業工程師的監控設計質量的職責，明確各階段設計的細度和深度以及體現專案特點的設計要求;

　　***3***建立設計經理質量責任制。開發商設計主管人員在專案經理的領導下，對設計過程進行管理，監督檢查建設方各專業工程師對專業設計中執行公司的質量體系檔案情況，確保設計產品和服務滿足合同規定的質量要求;

　　***4***產品標準化。尤其是標杆房地產企業，都是以大規模多層住宅開發為主，產品定位是做城市的主流產品，特點是量大和跨地域發展。分割槽域建立《住宅使用標準》和《住宅效能標準》，這是保證產品品質的前提。即用標準化手段來解決規模化生產和跨地域開發的問題，第二步是標準化設計，住宅標準完成住宅產品體系的標準化設計，同時形成標準化部品體系;

　　以越秀地產為例，編制了華南區域的各類標準化施工圖紙，並同時明確材料的選型，根據不同的策劃定位選擇不同檔次的材料。

　　2.2 施工階段的質量控制

　　2.2.1 施工前準備階段質量管理

　　***1*** 明確質量控制目標***編制質量控制任務書***

　　房地產開發專案的質量目標確定與專案投資人的開發專案戰略和產品策劃定位有關，同時與專案的進度控制、成本控制處於一個相同優先順序。因此，專案開發的質量目標必須適合專案本身的特點。

　　***2***制定專案建設實施的質量管理計劃

　　在確定了專案建設質量目標後，制定出實現質量目標的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術***質量基準計劃、流程圖、堅持設計樣板帶路、準確的使用質量標準***編制切實可行的質量計劃。明確專案團隊的相關質量責任，專案經理對專案質量管理負責，專案質量經理具體對專案質量負責，專案團隊各專業工程師對專案質量的規範負責，實施單位承擔對專案的結果負責。

　　***3***質量保證。質量保證就是實施質量計劃，主要包括承包商和供應商。

　　①入庫管理。建立承包商和供應商戰略合作庫，使開發專案的品質得到統一的保證，通過相應的反饋制度分析總結。同時，對履約情況、服務等做出全方位的評價，並做到分級制度。

　　此外，應通過考察、評審，補充新的材料供應商，使工程庫充滿活力和競爭。

　　②明確技術規程。明確的技術規程不但使將來工地的到貨進場驗收有依據，更主要的是對供應商的供貨品質有強有力的制約。

　　2.2.2開發專案建設的施工過程質量控制

　　***1***前期質量管理。應結合專案部本身的實際情況，針對影響工程質量的主要因素進行預控制。進崗審查、方案稽核、環境因素，以及質量管控分解，落實工程現場技術負責人技術管理工作責任制，正確劃分各級技術管理工作的許可權，使每位工程技術人員各有專職。

　　***2***中期質量控制

　　①全因素質量控制。主要包括工藝和材料兩大方面***如圖2***。隨著房地產開發的發展，越來越多的房地產商採取強管控的方式，對施工質量進行把控。對材料的進場使用***採取工程確板，涉及到質量的材料均進行施工、設計和開發商進行“確板”***，以及工藝控制***自身建立企業工法，釋出工藝指引***。

　　圖2 全要素質量控制

　　②工藝樣板引路。在施工過程當中，對於客戶重點關注的質量缺陷所涉及的工藝節點和施工工藝的做法，包括防滲漏、門窗安裝、牆體砌築、內牆抹灰、外牆保溫做法、水電安裝等重點部位，在每一道工序前，應對該工序進行相應的方案論證，根據確定的方案實施的現場實體，作為指導同類工序大面積施工的標準， 進行樣板驗收和封樣。工藝樣板是工程質量管理的重要保證。

　　③設定質量控制點。對技術要求高，施工難度大的某個工序或環節，設定技術和管控重點，重點控制操作人員、材料、裝置、施工工藝等;針對質量通病或容易產生不合格產品的工序，提前制定有效的措施，重點控制;對於新工藝、新材料、新技術也需要特別引起重視***如圖3***。

　　圖3質量控制點

　　2.3交付後期的質量管理

　　產品建設完成以後，真正的管理才開設，一是要做好售後服務。按照建設和管理並舉的方針，對開發出售後的房產，要建立專門的機構，配備專人管理，並採取切實可行的管理方法。二是要做好徵求意見和調查研究工作。要深入調查研究開發的產品尚需改進的方面，以便及時調整開發策略，並對調查後的材料進行全面整理分析，及時反饋到有關部門，以便更好的改進工作效率、切實提供產品質量。

　　3.結語

　　作為房產開發企業，應始終以質量控制為中心，把工程質量作為工程專案建設管理的重點，自覺接受質量監督機構的監督和檢查，協調設計、監理和施工單位的關係，通過控制專案規劃、設計質量、招標投標質量控制、施工階段的質量控制、竣工階段質量控制、缺陷責任期質量控制、資訊反饋期質量控制等各個環節，達到控制專案工程質量的目的。

　　參考文獻：

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　　篇2

　　淺談房地產工程管理中的成本控制

　　【摘要】隨著社會經濟的不斷進步與發展，我國房地產事業也取得了顯著的成就。在當前新形勢下，房地產工程管理成本控制問題越來越受到人們的關注與重視，因為它直接關係到房地產企業市場競爭力與社會經濟效益的提高。一個優秀的房地產企業必然會做好相關成本控制工作。本文則主要是基於此，來探討房地產企業的工程管理成本控制問題，希望對大家有所幫助。

　　【關鍵詞】房地產工程管理;成本控制;問題;對策;探討

　　一、前言

　　在激烈的市場競爭中求得一席之地，是當今企業所面對的共同挑戰。而在房地產企業領域，隨著當前房價的不斷飆升，如何在市場競爭中立於不敗之地，獲得長足發展，已成為房地產企業所面臨的重要問題。其實，在此過程中，成本控制是企業提高競爭力的有效手段之一。一個企業管理與發展的核心就是成本控制，只有控制好了生產成本，才能獲得更多的經濟效益，才能不斷提高市場競爭力，保持持續發展的勢頭。當前，我國房地產開發事業還不夠規範與完善，市場競爭中也出現了很多混亂局面，導致房價不斷升高，直接影響到人們的生產與生活。而在房地產行業如此激烈的競爭中，如何來保持企業的競爭力，對房地產企業來說有著非常重要的戰略意義。

　　二、房地產工程管理成本控制概述

　　在房地產開發領域，成本控制是一項管理手段，它是針對企業發展需要而預先制定的一套管理策略，為的就是能夠使企業得到長足發展，不斷提高自身的市場競爭力，其最終目的就是讓企業獲得最大化的經濟效益。在房地產企業的工程管理過程中，需要對各種影響成本預算的因素加以分析與研究，把它們控制在一個合理的範圍內。所以，這就要求各房地產企業要做好預先的成本控制工作。比如在開發的源頭，要控制好徵地、拆遷、房屋開發等等影響成本的因素。

　　如果忽略了對這些因素的控制，就會影響到企業的收益效果，進而影響企業的市場競爭力與持續性發展。在工程管理成本控制中，基礎性工作會起到關鍵作用。它是整個成本控制的起點，也是整個成本控制實施的良好平臺。對整個成本的控制，必須從成本的基礎性工作做起，只有這樣，才能提高成本控制的質量與效果，才能發揮出其應有的作用，為企業發展提供保障。

　　三、房地產工程管理成本控制中存在的問題

　　目前，雖然大多數房地產企業都意識到了生產成本的控制問題，但並非所有企業都能很好地實施它。各房地產企業在成本控制中還是存在著一些問題與不足，大體上可以分為以下幾個方面：

　　***一***不能深入理解成本控制的內涵

　　在進行成本控制的時候，目前，只有很少的房地產企業會在全部開發過程中進行全方位的成本控制，而大部分房地產企業則或多或少地存在誤解。比如，有些企業認為，對於成本的控制，只需要要規劃與設計階段來實行就行了，其它工作階段就按照規定來執行就行了，其實這是嚴重忽略了潛在影響成本的其它因素。成本控制是一個精細化的工程，必須把任何細小的因素都全方位地考慮進去。

　　***二***缺乏科學、有效的成本控制技術

　　很多企業在進行成本控制時，都是採用傳統的決算方法，其主要是針對財務部門的決算報告來控制成本。它存在明顯的滯後性與不合理性，所以不能發揮成本控制所應有的功效。在成本控制的具體過程中，會遇到很多潛在影響成本的因素與問題，而對這些問題進行有效的解決，就必須依靠先進的科學技術，只有先進的科學技術才能對症下藥，對問題進行及時、有效的解決。

　　***三***沒有建立起比較完善的成本控制體系

　　在對房地產企業的成本進行有效控制的時候，必須要採取有效的控制成本的體系，否則，它不能發揮出其應有的作用。目前，很多房地產企業都是採用一種比較粗放型的成本控制，這樣，看上去就如同虛設，只是以一種形式而存在，不僅不能發揮作用，反而還可能會給企業帶來損失。

　　四、對房地產工程管理成本控制的建議

　　針對上述房地產企業所存在的問題，我對其中的成本控制提出以下幾個方面的建議：

　　***一***樹立科學的成本控制觀念

　　在市場經濟不斷髮展的過程中，房地產開發領域的企業在控制成本上，不能僅僅侷限在規劃與設計階段，必須要明確，成本的控制是一個全方位、全局面的過程，它是一項系統的工程。所以企業在控制成本時，要樹立正確的成本控制觀念，著眼與整體，考慮到每一個潛在影響成本的因素。與此同時，企業還應該培養每位員工的成本控制意識，並宣傳企業成本控制的理念，重視成本控制方針的貫徹。只有做好基本的成本控制理論知識，才能有效地指導實踐，從而提高成本控制的有效性。

　　***二***採用先進的成本控制技術

　　當前，先進的科學技術是在不斷進步與發展的，其應用也涉及到生產與生活的各個領域，所以，在房地產開發這個領域，也必須學會用先進的科學技術來進行成本控制。

　　1、作為房地產企業而言，需要引進先進的成本控制人才。作為一種重要的戰略資源，人才可以在企業的成本控制中發揮關鍵性作用。有專業性的成本控制人才作為保障，當然可以使房地產企業的成本控制工作起到事半功倍的效果。

　　2、企業還應該引進那些先進的成本控制技術。成本的控制是一項系統的工程，它並不是對專案的一種簡單的預算，其包括每項工序的每個細節部分，要做好其中的成本控制工作，還需採用先進的成本控制技術。只有不斷提高成本控制的水平，才能適應市場競爭環境下的成本控制模式。

　　***三***建立健全完善的成本控制體系

　　一個合理並且有效的成本控制工程，必須要有一套系統、科學的成本控制作為支撐，只有這樣才能發揮出成本控制的應有作用，否則，一些粗放型的成本管理制度，只會起到相反的功效。建立、健全科學、合理的成本控制體系，為此我們可以採取以下措施：

　　1、應該制定明確的責任管理制度，在整個成本控制中要明確各崗位的職責，分清各自的功效，積極配合成本控制的各項工作。

　　2、成立一些必要的成本控制管小組，讓他們來管理企業日常成本的控制工作 ，而他們的工作明細，將會給整個企業的成本控制提供很多資料參考，讓整個企業的成本控制有序地進行下去。

　　3、成立成本控制管理的委員會，讓他們來領導整個企業的成本控制工作，為成本控制提供決策意見，向企業的決策層負責，這樣，可以確保整個企業的成本控制都在一個合理的範圍內。

　　結束語

　　房地產企業的成本控制作為一項系統而又複雜的工程，它直接關係到整個企業運營的經濟效益與市場競爭力的提高。同時，它也是是一項牽一髮而動全身的工作，必須適時調整整個企業的流程、機構、人員等等因素。

　　參考文獻

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　　[3]郭瑞賢.淺談地產企業成本控制的方法與技巧[J].城市建設理論研究***電子版***，2010***20***.

1.房地產開發專案管理論文範文