不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法

　　國家稅務總局制定了《》，現予以公佈，自2016年5月1日起施行。下文是，歡迎閱讀!

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　　第一條 根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》***財稅〔2016〕36號***及現行增值稅有關規定，制定本辦法。

　　第二條 增值稅一般納稅人***以下稱納稅人***2016年5月1日後取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日後發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

　　取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。

　　納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，屬於不動產在建工程。

　　房地產開發企業自行開發的房地產專案，融資租入的不動產，以及在施工現場修建的臨時建築物、構築物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

　　第三條 納稅人2016年5月1日後購進貨物和設計服務、建築服務，用於新建不動產，或者用於改建、擴建、修繕、裝飾不動產並增加不動產原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣。

　　不動產原值，是指取得不動產時的購置原價或作價。

　　上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物，是指構成不動產實體的材料和裝置，包括建築裝飾材料和給排水、採暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智慧化樓宇裝置及配套設施。

　　第四條 納稅人按照本辦法規定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日後開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。

　　上述進項稅額中，60%的部分於取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣;40%的部分為待抵扣進項稅額，於取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

　　第五條 購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用於不動產在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應於轉用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，並於轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

　　第六條 納稅人銷售其取得的不動產或者不動產在建工程時，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許於銷售的當期從銷項稅額中抵扣。

　　第七條 已抵扣進項稅額的不動產，發生非正常損失，或者改變用途，專用於簡易計稅方法計稅專案、免徵增值稅專案、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：

　　不得抵扣的進項稅額=***已抵扣進項稅額+待抵扣進項稅額***×不動產淨值率

　　不動產淨值率=***不動產淨值÷不動產原值***×100%

　　不得抵扣的進項稅額小於或等於該不動產已抵扣進項稅額的，應於該不動產改變用途的當期，將不得抵扣的進項稅額從進項稅額中扣減。

　　不得抵扣的進項稅額大於該不動產已抵扣進項稅額的，應於該不動產改變用途的當期，將已抵扣進項稅額從進項稅額中扣減，並從該不動產待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。

　　第八條 不動產在建工程發生非正常損失的，其所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務已抵扣的進項稅額應於當期全部轉出;其待抵扣進項稅額不得抵扣。

　　第九條 按照規定不得抵扣進項稅額的不動產，發生用途改變，用於允許抵扣進項稅額專案的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。

　　可抵扣進項稅額=增值稅扣稅憑證註明或計算的進項稅額×不動產淨值率

　　依照本條規定計算的可抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日後開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。

　　按照本條規定計算的可抵扣進項稅額，60%的部分於改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進項稅額，於改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

　　第十條 納稅人登出稅務登記時，其尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額於登出清算的當期從銷項稅額中抵扣。

　　第十一條 待抵扣進項稅額記入“應交稅金—待抵扣進項稅額”科目核算，並於可抵扣當期轉入“應交稅金—應交增值稅***進項稅額***”科目。

　　對不同的不動產和不動產在建工程，納稅人應分別核算其待抵扣進項稅額。

　　第十二條 納稅人分期抵扣不動產的進項稅額，應據實填報增值稅納稅申報表附列資料。

　　第十三條 納稅人應建立不動產和不動產在建工程臺賬，分別記錄並歸集不動產和不動產在建工程的成本、費用、扣稅憑證及進項稅額抵扣情況，留存備查。

　　用於簡易計稅方法計稅專案、免徵增值稅專案、集體福利或者個人消費的不動產和不動產在建工程，也應在納稅人建立的臺賬中記錄。

　　第十四條 納稅人未按照本辦法有關規定抵扣不動產和不動產在建工程進項稅額的，主管稅務機關應按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》及有關規定進行處理。

　　不動產的特性

　　自然特性

　　不動產作為自然物的特性。

　　1、不可移動性：又稱位置固定性，即地理位置固定。

　　2、個別性：也稱獨特性、異質性、非同質性、獨一無二，包括位置差異、利用程度差異、權利差異 。

　　3、耐久性：又稱壽命長久，土地不因使用或放置而損耗、毀滅，且增值;建築物使用年限長。我國土地有使用年限。

　　4、數量有限性：又稱供給有限，土地總量固定有限 ，經濟供給有彈性。

　　社會經濟特性

　　體現人們之間的社會關係和經濟關係的特性。

　　1、價值量大：與一般物品相比，不動產不僅單價高，而且總價大。

　　2、用途多樣性：也稱用途的競爭、轉化及並存的可能性，主要指空地所具有的特性。從經濟角度土地利用的優先順序：商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。

　　3、涉及廣泛性：又稱相互影響，不動產涉及社會多方面，容易對外界產生影響。在經濟學中稱為外部性，分為正的外部性、負的外部性。

　　4、權益受限性：由涉及廣泛性引起。政府主要通過設定管制權、徵收權、徵稅權和充公權四種特權進行管理。

　　5、難以變現性：也稱為變現力弱、流動性差，主要由價值高、不可移動、易受限制性等造成。影響變現的因素主要有不動產的通用性、獨立使用性、價值量、可分割性、開發程度、區位市場狀況等。

　　6、保值增值性：增值指不動產由於面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價值隨著時間推移而增加。保值是指不動產能抵禦通貨膨脹。