住宅專項維修資金管理辦法

　　《》已經2007年10月30日建設部第142次常務會議討論通過，經財政部聯合簽署，現予釋出，自2008年2月1日起施行。下文是，歡迎閱讀!

　　全文

　　第一章　總 則

　　第一條　為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施裝置的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規，制定本辦法。

　　第二條　商品住宅、售後公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

　　本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用於住宅共用部位、共用設施裝置保修期滿後的維修和更新、改造的資金。

　　第三條　本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、樑、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設施裝置，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施裝置，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施裝置使用的房屋等。

　　第四條　住宅專項維修資金管理實行專戶儲存、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

　　第五條　國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監督工作。

　　縣級以上地方人民政府建設***房地產***主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。

　　第二章　交 存

　　第六條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：

　　***一***住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施裝置的除外;

　　***二***住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

　　前款所列物業屬於出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。

　　第七條　商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%至8%。

　　直轄市、市、縣人民政府建設***房地產***主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公佈每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額，並適時調整。

　　第八條　出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：

　　***一***業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

　　***二***售房單位按照多層住宅不低於售房款的20%、高層住宅不低於售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

　　第九條　業主交存的住宅專項維修資金屬於業主所有。

　　從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬於公有住房售房單位所有。

　　第十條　業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設***房地產***主管部門代管。

　　直轄市、市、縣人民政府建設***房地產***主管部門應當委託所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，並在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

　　開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　第十一條　業主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設***房地產***主管部門負責管理。

　　負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當委託所在地一家商業銀行，作為本行政區域內公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，並在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。

　　開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬;其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶帳。

　　第十二條　商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

　　已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

　　公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

　　第十三條　未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

　　第十四條　專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由財政部或者省、自治區、直轄市人民政府財政部門統一監製的住宅專項維修資金專用票據。

　　第十五條　業主大會成立後，應當按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：

　　***一***業主大會應當委託所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，並在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

　　開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　***二***業主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設***房地產***主管部門;涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。

　　***三***直轄市、市、縣人民政府建設***房地產***主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面餘額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，並將有關賬目等移交業主委員會。

　　第十六條　住宅專項維修資金劃轉後的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。

　　業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設***房地產***主管部門的監督。

　　第十七條　業主分戶賬面住宅專項維修資金餘額不足首期交存額30%的，應當及時續交。

　　成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。

　　未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設***房地產***主管部門會同同級財政部門制定。

　　第三章　使 用

　　第十八條　住宅專項維修資金應當專項用於住宅共用部位、共用設施裝置保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第十九條　住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　第二十條 住宅共用部位、共用設施裝置的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

　　***一***商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施裝置的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。

　　***二***售後公有住房之間共用部位、共用設施裝置的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤;其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。

　　***三***售後公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施裝置的維修和更新、改造費用，先按照建築面積比例分攤到各相關物業。其中，售後公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

　　第二十一條　住宅共用部位、共用設施裝置維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建築面積，分攤維修和更新、改造費用。

　　第二十二條　住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程式辦理：

　　***一***物業服務企業根據維修和更新、改造專案提出使用建議;沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議;

　　***二***住宅專項維修資金列支範圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議;

　　***三***物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案;

　　***四***物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設***房地產***主管部門申請列支;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;

　　***五***直轄市、市、縣人民政府建設***房地產***主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門稽核同意後，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;

　　***六***專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

　　第二十三條　住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程式辦理：

　　***一***物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的專案、費用預算、列支範圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;

　　***二***業主大會依法通過使用方案;

　　***三***物業服務企業組織實施使用方案;

　　***四***物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;

　　***五***業主委員會依據使用方案稽核同意，並報直轄市、市、縣人民政府建設***房地產***主管部門備案;動用公有住房住宅專項維修資金的，經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門稽核同意;直轄市、市、縣人民政府建設***房地產***主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正;

　　***六***業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;

　　***七***專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

　　第二十四條　發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施裝置進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：

　　***一***住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本辦法第二十二條第四項、第五項、第六項的規定辦理;

　　***二***住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，按照本辦法第二十三條第四項、第五項、第六項和第七項的規定辦理。

　　發生前款情況後，未按規定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設***房地產***主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支;其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。

　　第二十五條　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　　***一***依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施裝置維修、更新和改造費用;

　　***二***依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施裝置的維修、養護費用;

　　***三***應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施裝置所需的修復費用;

　　***四***根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施裝置的維修和養護費用。

　　第二十六條　在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用於購買國債。

　　利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行櫃檯市場購買一級市場新發行的國債，並持有到期。

　　利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意;未成立業主大會的，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上業主同意。

　　利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關係，報經同級財政部門同意。

　　禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委託理財業務或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。

　　第二十七條　下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

　　***一***住宅專項維修資金的儲存利息;

　　***二***利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益;

　　***三***利用住宅共用部位、共用設施裝置進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外;

　　***四***住宅共用設施裝置報廢后回收的殘值。

　　第四章　監督管理

　　第二十八條　房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結餘情況並出具有效證明，該房屋分戶賬中結餘的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

　　受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。

　　第二十九條　房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：

　　***一***房屋分戶賬中結餘的住宅專項維修資金返還業主;

　　***二***售房單位交存的住宅專項維修資金賬面餘額返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關係，收繳同級國庫。

　　第三十條　直轄市、市、縣人民政府建設***房地產***主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，並向業主、公有住房售房單位公佈下列情況：

　　***一***住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;

　　***二***發生列支的專案、費用和分攤情況;

　　***三***業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;

　　***四***其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

　　業主、公有住房售房單位對公佈的情況有異議的，可以要求複核。

　　第三十一條　專戶管理銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設***房地產***主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。

　　直轄市、市、縣建設***房地產***主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

　　專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面餘額的查詢。

　　第三十二條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

　　第三十三條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。

　　財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

　　第三十四條 住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、儲存、核銷管理，應當按照財政部以及省、自治區、直轄市人民政府財政部門的有關規定執行，並接受財政部門的監督檢查。

　　第五章　法律責任

　　第三十五條　公有住房售房單位有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設***房地產***主管部門責令限期改正：

　　***一***未按本辦法第八條、第十二條第三款規定交存住宅專項維修資金的;

　　***二***違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的;

　　***三***未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的。

　　第三十六條　開發建設單位違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設***房地產***主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以3萬元以下的***。

　　開發建設單位未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設***房地產***主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以1萬元以下的***。

　　第三十七條　違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設***房地產***主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以並處挪用金額2倍以下的***;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　直轄市、市、縣人民政府建設***房地產***主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設***房地產***主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第三十八條　直轄市、市、縣人民政府建設***房地產***主管部門違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府建設***房地產***主管部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;造成損失的，依法賠償;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　直轄市、市、縣人民政府財政部門違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府財政部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;造成損失的，依法賠償;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　業主大會違反本辦法第二十六條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設***房地產***主管部門責令改正。

　　第三十九條　對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。

　　第四十條　縣級以上人民政府建設***房地產***主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六章　附 則

　　第四十一條　省、自治區、直轄市人民政府建設***房地產***主管部門會同同級財政部門可以依據本辦法，制定實施細則。

　　第四十二條　本辦法實施前，商品住宅、公有住房已經出售但未建立住宅專項維修資金的，應當補建。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府建設***房地產***主管部門會同同級財政部門依據本辦法制定。

　　第四十三條　本辦法由國務院建設主管部門、財政部門共同解釋。

　　第四十四條　本辦法自2008年2月1日起施行，1998年12月16日建設部、財政部發布的《住宅共用部位共用設施裝置維修基金管理辦法》***建住房[1998]213號***同時廢止。

　　廣東省《》有關問題的通知

　　各地級以上市建設局、房管局***國土房管局***、財政局，各縣***市***建設局、房管局***國土房管局***、財政局：

　　建設部、財政部《》***中華人民共和國建設部、中華人民共和國財政部令第165號，以下簡稱《辦法》***於2008年2月1日起施行，為做好我省住宅專項維修資金的交存、使用和監管等各項工作，提出如下貫徹《辦法》的意見：

　　一、各市、縣房地產主管部門應抓緊建立住宅專項維修資金專戶

　　***一***各市、縣房地產主管部門應委託當地商業銀行作為商品住宅專項維修資金的專戶管理銀行，並在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。本地區所有商品住宅專案的專項維修資金應交存至各市、縣房地產主管部門開設的住宅專項維修資金專戶。

　　***二***住宅專項維修資金專戶按照物業管理區域為單位設賬，並按房屋戶門號設分戶賬。未劃定物業管理區域的，可以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　***三***各市、縣房地產主管部門要根據《辦法》的相關規定和專戶管理銀行簽訂監管協議，約定住宅專項維修資金儲存、查閱、支出、增值的管理要求，保障住宅專項維修資金的安全執行。

　　***四***各市、縣房地產主管部門應當在2008年6月30日前按照《辦法》的規定開設商品住宅專項維修資金專戶。已經開設住宅專項維修資金專戶的市、縣，應當按照《辦法》規定規範管理。

　　二、明確首期住宅專項維修資金***物業管理維修基金***交存主體，做好資金交存工作

　　***一***對於1998年10月1日***《廣東省物業管理條例》施行之日***至2003年8月31日***國務院《物業管理條例》施行前一日***期間取得商品房預售許可證的商品住宅專案，按照省人大《對省建設廳關於請求明確<廣東省物業管理條例>對物業維修基金繳存有關規定的請示的答覆》***粵常法函﹝2007﹞第109號***意見執行，即物業管理維修基金由物業建設單位交存。建設單位尚未交存的，應當將物業管理維修基金補存入當地房地產主管部門開設的住宅專項維修資金專戶。

　　***二***對於2003年9月1日***國務院《物業管理條例》施行之日***起取得商品房預售許可證的商品住宅專案，業主應當在商品住宅交付使用或者辦理產權證前，將首期住宅專項維修資金存入當地房地產主管部門開設的住宅專項維修資金專戶。尚未繳存首期住宅維修資金的商品住宅專案，業主委員會應當組織業主將首期住宅專項維修資金補存入當地房地產主管部門開設的住宅專項維修資金專戶。開發建設單位或者物業服務企業已經代收的，應當及時將首期住宅專項維修資金轉存入當地房地產主管部門開設的住宅專項維修資金專戶。開發建設單位在商品住宅交付使用時，應當配合做好首期住宅專項維修資金交存工作。

　　三、公佈首期住宅專項維修資金***物業管理維修基金***交存標準

　　各市、縣房地產主管部門可根據國家和省各個時期規定的交存標準，結合當地實際情況，遵循方便、簡化、公平、合理的原則，區分不同型別商品住宅物業，制定每平方米建築面積首期住宅專項維修資金***物業管理維修基金***的標準，並向社會公佈。

　　四、做好首期住宅專項維修資金***物業管理維修基金***的交存和補交工作

　　各市、縣房地產主管部門應當對本轄區內的商品住宅專案進行全面清理，指導尚未交存首期住宅專項維修資金***物業管理維修基金***的業主、物業建設單位、代管資金的物業服務企業，按照標準將首期住宅專項維修資金***物業管理維修基金***存入當地房地產主管部門開設的住宅專項維修資金專戶。

　　五、做好住宅專項維修資金的監管工作

　　***一***各市、縣房地產主管部門要做好資金的監管工作，嚴格按照《辦法》規定的程式和用途使用資金，保證住宅專項維修資金的執行安全。

　　***二***專戶管理銀行應當每年至少一次向業主委員會和當地房地產主管部門傳送住宅專項維修資金對帳單，核對住宅專項維修資金帳目，公佈住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額，發生列支的專案、費用和分攤情況，業主分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額等情況，並接受廣大業主和當地房地產主管部門的監督。

　　六、做好已出售公有住房的住宅專項維修資金的管理工作

　　***一***已出售公有住房的住房住宅專項維修資金，由物業所在地市、縣房地產主管部門負責管理。各市、縣房地產主管部門應當同時在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬;其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶帳。

　　***二***2008年2月1日起向個人出售公有住宅專案，業主和售房單位要按照《辦法》的規定交存住宅專項維修資金，存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

　　***三***2008年2月1日前已售公房住宅專項維修資金的補建具體辦法另行研究制定。

　　七、各市、縣房地產主管部門，可以按照建設部、財政部《》和我省貫徹意見要求，結合當地實際情況，會同財政等部門制定本地住宅專項維修資金的管理細則。

　　廣東省建設廳

　　廣東省財政廳

　　二〇〇八年五月七日