房地產開發管理論文

　　隨著我國社會主義市場經濟的發展，對其他行業經濟關聯度高、帶動性強的房地產業已經成為我國國民經濟的支柱。下面是小編整理了，有興趣的親可以來閱讀一下!

　　篇一

　　論房地產開發管理

　　摘要：改革開放以後，我國經濟迅猛發展，人們的生活水平逐漸提高，居住條件得到了極大的改善。為了適應現代化的居住要求，房地產業加快了發展的速度。工程管理環節在房地產開發中對工程的質量和經濟效益的提高具有重要的影響。重視工程管理的環節，提高開發專案的品質是現代企業面臨的重要問題。本文主要通過分析房地產意義及工程管理與一般工程管理的區別，提出房地產工程管理的基本措施，闡述工程管理環節在房地產開發中的重要作用。

　　關鍵字：房地產;開發管理

　　中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：

　　一、前言

　　房產市場是從事房產、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。房產包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬於生活資料市場的一部分，非住宅房產市場則是生產要素市場的一部分。房產也是自然商品，因而建立和發展從事房產交易的市場是經濟執行的要求。房產市場是房地產業進行社會再生產的基本條件，並可帶動建築業、建材工業等諸多產業發展。

　　隨著我國社會主義市場經濟的發展，對其他行業經濟關聯度高、帶動性強的房地產業已經成為我國國民經濟的支柱。自1998年我國深化住房制度改革以來，城市和農村對住宅的需求巨大，每年都有十幾億平方米的住宅竣工，對拉動我國經濟持續增長和提高人民生活水平發揮了重要作用。因此，保持房地產市場持續健康發展，對於全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。一般來說，一個城市的房地產價格水平與經濟發展水平是成正比的。在國外，房地產業通常被視為一個國家經濟發展的晴雨表。目前，市經濟水平與全國平均水平差不多，但是房地產價格卻低於全國平均水平較多***全國房地產平均價格水平約2200元/平方米***。這說明，該市房地產業發展空間還是相當廣闊的，對本市的發展也是起著很大的發展作用。 對於金華的房市來說其經濟影響力也是一樣的。

　　二、房地產開發管理體制

　　房地產開發管理是指房地產開發企業為了較為順利完成工程專案的投資，對開發專案人員、公司財務、工程管理、銷售管理以及後勤部門進行組織和管理，這也是開發企業實現規劃管理和施工以及物業管理的前提。其中企業工程部主要是代表開發商對整個工程專案的建設進行管理，主要的內容包括與施工單位協調溝通、施工質量、進度和安全控制、合同管理、結構設計變更、報價和工程原材料採購以及庫存進行管理。企業財務部主要負責企業的資金管理‘並且定期製作企業財務狀況及經營成果的報表，主要包括建立工程專案的融資計劃，施工單位的工程款結算以及企業營業費用結算。銷售部門主要是負責企業開發產品的銷售，主要包括銷售方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。房地產開發管理的目的以及原則就是要整合企業物力、財力、人力，從而建立一系列的科學、規範的運作流程，以現代化的資訊管理為依託，開發出受市場歡迎的產品，房地產開發管理的重點企業的內部經營，核心是工程專案的開發過程，具體要求是控制成本、保證質量、縮短工期以及市場創新開發運營等。

　　三、房地產開發管理的主要內容

　　在我國房地產開發管理中主要的內容包括規劃管理、施工管理、物業管理。

　　3.1房地產開發規劃管理

　　房地產開發中規劃管理是指對規劃設計的管理，設計單位完成開發商所委託的建築樓盤設計，重點在於對規劃成本、工程進度以及工程目標進行控制和管理。開發企業建立採用完善的規劃系統對規劃設計進行管理，規劃管理和規劃設計是相輔相成的，在規劃管理系統中提高規劃設計審查和管理水平是重要的目標。規劃管理系統與規劃設計的核心是保證規劃設計成果滿足工程專案規劃的要求，通過各種審查手段，提高規劃設計管理的水平。

　　首先開發商對於工程專案的規劃設計要點、原則進行確定，在管理系統中輸入確定的要求要點，在規劃完成後對規劃方案進行檢驗與評估，適當的採取反饋及修正的控制方式進行調整，最終選擇最佳設計方案，其次規劃管理中應儘量減少對規劃設計工作習慣的改變。通過計算機進行規劃設計成果審查，如果規劃設計單位報送的設計方案符合系統規定的一定格式標準，規劃管理系統可以將規劃圖匯入系統，與地形圖、管線圖等圖層進行指標計算、比較、進行查詢統計。審批通過的規劃圖，首先由開發商確定規劃設計的要求的原則，然後由參與設計單位開始進行規劃設計，通過進度控制和計算機審查，最終設計方案的評估、和比較確定，然後反饋到開發商，根據開發商提出的意見進行修改最終確定。

　　3.2房地產開發施工管理

　　施工管理就是對工程專案的施工建設工程進行管理。房地產開發公司一般有工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承包模式由公司根據專案特點和實際情況來確定，常見的施工承包模式有施工總承包、平行承發包模式、專案總承包模式。就我國而言，房地產的施工建設一般採用平行承包和施工總承包兩種方式，就是要麼對工程的施工完全發給一個施工單位完成，要麼對不同的建築專案分別發包給不同的施工單位來完成。伴隨著建築市場不斷的走向專業化、精細化方向的發展，對大型的工程專案和高檔的樓盤，房地產開發商應該採取專案總承包或者施工總承包的模式進行施工管理。施工總承包管理模式和某個具體有豐富施工管理經驗的施工單位簽訂施工總承包管理協議，負責整個專案的施工組織和管理。

　　對房地產開發企業而言，施工管理模式可以採取不同的形式，但是目的卻是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高質量的工程專案。為了達到這個目標，開發企業必然在施工質量的控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查***包括人員資質、機械裝置、材料質量、施工技術程式、施工環境***監理工作、工程款發放等等措施，開發商能夠對工程專案建設的質量、進度以及成本進行掌控。

　　3.3 房地產開發的物業管理

　　物業管理是指專業組織機構，受業主委託，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業及其業主進行管理和服務。房地產的業務管理，一般包括對房屋及附屬配套裝置、設施及場地以經營方式進行管理，對房屋周圍的環境、衛生、安保、綠化、公共設施、道路養護等等實施專業化管理，並向業主提供多方面的經營服務。物業管理是為了使物業發揮最大的使用價值和經濟效益，保障舒適安全的小區環境和家居生活。在社會分工日益發展的背景下，發地產開發在規劃設計階段，通過公開、公平、公正原則招標擇優選出專業的物業管理服務公司。

　　四、房地產開發專案管理的注意問題

　　房地產開發經營中的工程管理包括上述的規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理、顯然，如果要完成一項成功的工程專案就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現，因此，協調這四個管理內容之間的關係，並使之相互促進和合作司開發商協調重要內容。作為投資者，房地產開發商應該把可施工研究設計放在相當重要的位置上，即在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成時召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、協調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，整合化、系統化、專業化地完成工程專案的目標。另外在專案決策期的成本很少，但這些決策卻能夠對專案的整體成本產生重要影響，可施工性研究對工程造價的影響從規劃階段、設計階段、到施工階段、物業管理階段呈現出明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發企業和施工單位應該儘早參與到規劃設計的可施工性研究中去，而開發商更要做好前期的專案決策。

　　五、結束語

　　當前，由於受到我國巨集觀調控政策以及市場環境變化因素的影響，這對房地產開發企業的發展來說產生一定的影響，而控制專案成本，加強專案成本控制管理的水平在現代房地產企業發展中就顯得尤為重要。

　　參考文獻：

　　[1] 凌青，淺議房地產開發企業成本管理[J].商業經濟，

　　[2] 決策資源房地產研究中心，房地產成本控制方法，大連理工大學出版社

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