瀋陽二手房交易流程怎樣的

　　購買二手房流程複雜、費用繁多,購房者也是很迷糊。?下面就是小編給大家整理的瀋陽二手房交易流程，希望對你有用!

　　瀋陽二手房交易流程

　　1、產權調查驗證房屋相關產權：房屋手續是否齊全;房屋產權是否明晰;土地情況是否清晰判斷房屋出售原因：市政規劃是否影響;房屋歷史是否清白;房屋質量是否可靠調查是否合法出售：福利房屋是否合法;單位房屋是否侵權;交易房屋是否在租。

　　2、簽署合同賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金***交納購房定金不是商品房買賣的必經程式***，買賣雙方簽訂房屋買賣合同***或稱房屋買賣契約***。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同;

　　3、辦理過戶買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權。對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部門產卻又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

　　4、繳納稅費稅費的構成比較複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其他商品房的稅費構成是不一樣的。

　　5、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

　　6、銀行貸款對貸款的買受人來說在於賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行稽核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買房的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

　　瀋陽二手房市場買賣交易稅費

　　1、個人所得稅

　　支付方：賣方。

　　徵收標準：個人所得稅=房屋總價×1%或兩次成交價的差額×20%

　　免徵情況：房產證***或契稅完稅發票***日期過5年。

　　2、契稅

　　支付方：買方。

　　徵收標準：

　　①普通住宅、家庭唯一住房，戶型面積≤90平方米，契稅為總房 款的1% ; 90平方米 < 戶型面積 ≤ 168平方米，契稅稅費為購房 款的1.5% ; 戶型面積>168平方米，契稅為房款的4%。

　　②非普通住宅、商業投資性房產***商鋪、辦公寫字樓、商務公寓等*** ，契稅為總成交價的4%。

　　免徵情況：無

　　3、營業稅

　　支付方：賣方。

　　徵收標準：

　　①房產證未滿2年，營業稅為房屋成交價的5.6%。

　　②房產證滿2年，面積大於168平方米，要繳納房屋交易超出部分 價值的5.6% ; 面積≤168免交。

　　免徵情況：房產證滿2年、面積≤168。

　　4、印花稅

　　支付方：買賣雙方。

　　徵收標準：計稅價格 × 0.05%。

　　免徵情況：目前個人銷售或購買住房暫免徵印花稅。

　　5、土地增值稅：

　　計算方法：應納土地增值稅額=計稅價格×核定徵收率。

　　徵收標準：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅房產為5%。　 免徵情況：目前個人銷售住房暫免徵收土地增值稅

　　6、登記費

　　支付方：買方。

　　徵收標準：個人住房登記每件80元***含土地使用權證工本費*** ; 非普 通住宅房屋登記收費標準為每件550元。

　　免徵情況：無

　　7、手續費

　　支付方：買方。

　　徵收標準：每平米4塊錢

　　免徵情況：無

　　針對非普通住宅***門市、車庫、寫字間、檔口等***房屋交易，上述提到的印花稅及土地稅稅費是正常徵收的，總稅款佔交易金額的17.5%左右。

　　二手房買賣合同簽署需謹慎

　　明確房屋遺留問題房屋遺留問題房屋交付中的重要條款，要明確水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接時間。如果是公房交易，對於物業、供暖等費用的繳納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協議等，都應在合同中寫明。合同中明確付款和過戶時間在交易流程中，由於買賣雙方都具有一定的規避風險意識，形成了賣方不願先過戶，買方不願先付款的交易現狀，因此在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款，這兩部分在不同時間段支付給房主，並且買方的注意力會放在交錢後何時可以過戶的問題上，在此提醒消費者，一定要在合同中明確付款時間、金額以及過戶時間，並且將違約責任註明。合同中明確買賣雙方違約責任多數消費者對於買賣雙方的違約責任能夠重視，但是並不能保證將之一一 落實到字面合同上。

　　為了能避免以後出現扯皮現象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間。以防止這些被“雪藏”的問題在買賣過程中出現。明確補充協議目前二手房交易中主要是使用相關部門釋出的標準合同文字，但是在具體的交易案例中，可能涉及到一些特殊情況，因此有必要簽署額外的補充協議，但是有很多消費者認為使用補充協議太麻煩，沒有必要簽訂並且輕信對方的口頭承諾，一旦出現違約現象，而又無據可依，只能自認倒黴，因此重視使用補充協議也是二手房交易過程中的戒律之一。