購房瞭解賣家的指南技巧是什麼

　　在生活中，很多人都會因為負擔不起新房的房價，而選擇購買二手房，因此，在購房之前，事先了解賣家是很有必要的。以下是由小編為大家整理的購房瞭解賣家的方式，希望能幫到你們。

　　購房瞭解賣家的方式

　　第一個環節：找正規中介。

　　雖然，中介不能100%保證賣家的真實性，但是相比自行交易，中介能大化的保證交易順利進行。而其中正規中介會在購房者之前核實賣家資訊及其售房意向，讓購房者的中介費用物有所值。

　　購房者可以通過六個簡單的指標來確認中介是否正規：***1***看公司是否有明確的公司名稱、長期經營的地址;***2***看中介公司營業執照，以確定該公司的營業資質及業務範圍;***3***看中介公司營業執照確定註冊資金;***4***看中介公司從業人員是否擁有有合法的房地產經紀人資質;***5***看中介公司與客戶簽訂的居間合同是否經過交易備案;***6***看中介公司是否有專業人員負責簽約並辦理相關的後續服務。

　　第二環節：看房選房。

　　賣家對於所售房源應該有足夠的瞭解，包括房子的購買時間、房子的居住狀態***自住、出租***、鄰居的基本情況。如果面對這些問題，賣家表述模糊就會露出馬腳。

　　由於“買賣不破租賃”，如果房屋正處於出租狀態，租客是有權要求購房人繼續履行原有的租賃合同的。如果遇到有租戶的房屋，購房者可與租客多交流，側面瞭解更多房屋和房主資訊。

　　第三環節：核驗產權。

　　二手交易中房屋的產權狀態是購買二手房的前提和基礎，只有賣方擁有完全的、無瑕疵的權時，才能保證交易的合法性。因此看房產證和土地證，瞭解賣家的房屋產權資訊十分重要。

　　第四環節：交定金。

　　在交定金之前要檢視賣家的身份資訊，身份證、房產證、身份證、戶口簿、原始的購房合同、各種稅費原件、結婚證等一系列資料。拿到賣家的身份資訊也可以到派出所核實真偽。

　　第五環節：簽訂合同。

　　在二手房交易過程中如果賣家是夫妻雙方或者多人，必須每個人同意房主才能出售，否則可能會導致合同無效。在簽約環節，購房者必須要求擁有產權的每個人出席***或出示經公證的委託書***。

　　第六環節：付款環節。

　　在付款環節購房者要儘量採用資金模式。這樣一旦交易過程出現問題而致使交易中斷，資金安全能夠得到保障。

　　購買二手房的注意事項

　　一、費用收取

　　國土房管局明確規定中介公司只能收取買賣雙方合共房價3%的中介費。在實踐中，中介費一般是由買方出的，另這個中介費是可以砍價的，能砍到1%。在與中介交易的時候不要一上來就跟中介砍價，這樣會影響中介給你找房的信心，要砍價一定等到中介找到房子，你覺得買賣雙方可以拍板的時候，這個時候可以提出中介費太高，砍價。

　　二、支付

　　在支付的時候，買方一定要把握主動權，最好是分批支付，原則上第一部分不要超過50%，最後一筆費用用於交樓後，水、電、煤氣結清的情況下再支付。為何要分批給，因中國中介的極度缺乏誠信，當然中介也認為客戶不可靠，所以出現問題經常出現互掐，房產中介一般會主動要求先交齊中介費，但是一般情況下，只要你中介費一交完，中介對你的態度立刻轉變，主動權全在中介。

　　三、按揭公司的選擇

　　一般中介公司會強行要你用他們的按揭公司，為何但找指定按揭公司，原因如下：

　　1***個別中介業務員可以提成;

　　2***按揭公司和你貸款銀行有特殊關係，而你的過戶回執以及拿回執換來的房地產原件，都在銀行手上。自然，中介和按揭公司親如家人，你想拿房產證，必須討好中介，就的乖乖聽話，讓你什麼時候交中介費，你就要什麼時候給，這是中介的最後的王牌。如果你另找按揭公司，就價格來說會很便宜，工作效率可提高，而且到後期，中介沒有任何把柄，中介就不會讓你在沒有完成工作的前提下支付中介費。

　　四、定金合同

　　合同一定要寫清楚約定的事項和違約責任，能儘快網籤的儘快網籤，因網籤可以防止一房二賣。當然，定金合同中肯定要明確約定什麼時候正式簽約，另外提醒網籤不是一勞永逸，網籤只有七天有效期，過了這個時間，網籤合同失效，同套房產可另行簽約合同，也就是說，網籤後應趕緊辦理過戶，防止一房二賣的情況。

　　五、買賣合同

　　需要提醒兩點：

　　1***中介合同是中介公司範本，並非國家出的正式範本，合同基本上不讓修改，但在合同的最後，有一個其他約定的空白處，這個地方，買賣雙方可以盡情發揮補充約定各項事宜，包括合同中沒有的條款，在這另行約定。

　　2***合同的內容，要把握幾個關鍵點，如物業名稱，產權證號、買方付款方式及時間、賣方配合的義務***過戶時需賣方提供，不提供或提供不全算違約***。

　　六、與中介簽訂的合同

　　在簽定金合同的時候，中介就會要求籤一份中介費協議，協議是中介草擬的，內容有利於中介，協議中約定了客戶業主的中介費的支付義務，完全不提中介的任何義務。如果你有時間和精力，應該在此協議中加上一些內容：中介要完成的工作內容、不完成或遲延完成要扣除中介費、非因買賣雙方的原因導致買賣不成的，中介費怎麼處理。協議上的內容在簽訂買賣和合同當天就一次性付完中介費，這個問題也不大，因為遲延交付中介費，最多按照千分之五收違約金。

　　七、夫妻公共財產

　　有這麼一種情況，房產證只有一個人的名字，但實際上房產屬於夫妻共同財產，這就需要未顯明方的一個同意出售房產的同意書，即便籤合同的時候你不弄，到了銀行按揭放款的的那一部分也是需要的。建議，能在籤合同的時候拿到配偶的同意書當然是最穩妥的，如果不能，也要儘快補上。否則配偶可以主張合同無效。

　　購買二手房按揭貸款的辦理

　　1、第1日，遞交材料，提出申請

　　買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取並填寫二手房個人借款申請表，填完後將材料交給工作人員審閱。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。後三方約定時間，由銀行聯絡指定的房地產評估機構前去驗房做評估。

　　2、第2至7日，評估

　　根據約定時間，房地產評估機構到房源處進行評估。完成後，評估機構向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據約定情況而定，一般3至5個工作日內即可完成。交易方需交納500元評估費。

　　3、第8至10日，銀行審批

　　銀行對貸款申請人的資質進行稽核，符合條件後，銀行根據房屋評估價格，綜合貸款人的資質進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右，但民生銀行中關村支行與貸款審批部門在同一個寫字樓，報批速度快，每單業務審批時間1至2天即可完成。

　　4、第11至33日，交首付，辦理過戶

　　審批通過後，買方向賣方支付房屋首付款。然後買賣雙方及銀行工作人員到房地產交易所，憑首付款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產權過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領取房產證。

　　5、第34至35天，辦房產抵押登記、保險手續，銀行放貸

　　買方領到房產證後，辦理房產抵押登記和保險，保險費2000元左右。然後，辦理貸款發放手續，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。

　　購買二手房常見的陷阱

　　一、中介扮房主吃差價

　　個別中介會專門找出一些急售且低價的房源，然後先扮成買家跟房主交易，再通過委託公證的方式，以賣家的身份把房子提價出售出去，賺取差價。

　　應對方法：為了避免遇見這種情況，你一定要在支付房款之前核實好賣家的身份，看看他是否真的是房主，房產證上的姓名是否與其身份證上的姓名保持一致。此外，你也可以要求對方出示委託合同，看看上面的代理權利範圍等資訊。

　　二、低價甩賣藏玄機

　　看到網上有低價出售的房源，你就迫不及待得撲了上去?那恭喜你，你離掉坑裡了!低價甩賣的房子向來都藏著玄機，要麼是快要被拆遷了，要麼就是債務纏身，急著賣房跑路，反正不管出於哪個原因，對你都是不利的。

　　應對方法：想要不掉進坑裡，你首先要做的就是耐住性子，別急著聯絡賣家看房，而是先打聽一下房子的具體資訊，順便對比下市場價格，找出低價出售的真正原因，這樣才可能不會被騙。

　　三、買賣合同有貓膩

　　經過了連日的奔波，好不容易看上了套房，一番討價還價之後終於拿到了房屋買賣合同，不待細看，大筆一揮就簽下了名字，等產生了糾紛才發現合同裡沒有一條對自己有利的條款，這時的你能求出自己的心理陰影面積嗎?

　　應對方法：一份合法有效的買賣合同一定要內容詳細，不僅會寫出房屋基本資訊，還會寫出費用明細、付款方式、違約責任等，你必須一條一條看仔細，並且記住一條法則，“合同越簡單，買賣就會變得越麻煩”!

　　四、入住無正規物業交驗

　　買賣二手房有一個很重要的環節，那就是交鑰匙，其實指的就是物業交接。但問題是，大部分購房者都會忘記去核實賣家是否結清了物業費，等到入住後才被人找上門催交各項費用，而且數額還不小。