創業公司如何選擇辦公地點

　　初創公司首次選擇辦公場所時，需要考慮哪些注意事項呢?這個問題最初是網友在Quora***類似知乎***網站上提出的。

　　當我在給公司辦公場所選址時，我究竟該問房東哪些問題?

　　回答這個問題的人，Quora使用者Kevin Cronin，他是一名企業房產顧問。

　　對於任何一家公司而言，找到一個合適的辦公場所既令人興奮，也是一件極具挑戰的事情。在過去的的幾年時間裡，我們獲得了一些初創公司和小企業客戶，幫助他們找到了合適的辦公場所。下面這些問題，是絕大多數初創公司在首次選址時需要認真考慮的注意事項：

　　一、我該如何開始?

　　一開始你就要有清晰明確的業務模式和房產目標，然後你需要快速做出決策，才能佔據優勢。此外你還需要考慮很多重要的因素，比如公司是否會按計劃增長，地理位置，交通要求，停車要求，預估場地空間要求，優化場地空間結構，技術要求，以及時間和預算，等等。

　　為了最小化干擾，提高辦公場所搜尋的效率，你必須從一開始就要明確瞭解什麼是自己真正所需的辦公場所，另外也要考慮場地預算和場地規格，並明確選址所需的流程和時間，這樣才能確保能夠成功尋找、並“佔領”一個場地。

　　二、選擇辦公場所會涉及到哪些人?

　　在公司內部，你需要指定一個專案負責人，他/她要和你單點聯絡，直接向你彙報工作。如果你不想大動干戈，那麼在開始的時候最好能再將IT部門、人力資源部門、以及財務部門納入到選址工作之中，組成一個團隊。而這個團隊的領導，應該是一個在企業房產和設施部署領域裡非常有經驗的人。

　　不僅如此，你要確保能夠找到一支顧問團隊給你幫忙。一個房地產經紀人或許對你會非常有幫助，因為他可以代表租戶，特別是代表初次公司和新建立的公司。初次公司有一些特殊需要，一個出色的房產經紀人不僅可以很好地理解這些需求，而且還能幫助這些公司找到最適合他們的房產業主。另外承租經紀人的薪酬通常是由房產業主來支付的，因此你可以從一個專業的房地產顧問中受益，而且還無需給他們支付酬勞。

　　另外，你最好再找一個有經驗的房地產律師，這樣不僅能夠確保在進行租房談判時可以讓你保持一定的靈活性，而且也能保障相關條款和條件對你有利，並足夠公平。絕大多數初創公司在第一次簽訂租房合同時，房東的態度總是不是很友好，這也會導致很多意想不到的麻煩，此時一個具有成本意識的優秀律師就會給你提供很多幫助，讓你避免掉入一些不必要的陷阱之中。

　　三、我應該在什麼時候開始啟動尋找辦公場所的流程?

　　絕大多數初創公司和小企業低估了尋找辦公場所所需要的時間和工作流程。要知道，如果你想在短短三十天內找到一個獨特的辦公室，或是一個聯合辦公場地，絕不是想象中的那麼簡單。

　　如果你正在尋找一塊待出租的辦公場所，那麼有很多因素會影響你定址的進度，包括但不僅侷限於如下幾個因素：你所需要的辦公場所規模，市場條件和可用性，與房東戶主的談判時間，辦公場所空間規劃，租賃檔案，營業許可證，以及裝修裝潢時間。一般來說，如果你正在尋找的辦公場所面積不到1萬平方英尺，那麼你要把最初設想的截至日期向後延長一段時間，並且只要要給自己留下四到六個月時間來尋找合適的辦公場所。如果你尋到的辦公場所面積大於1萬平方英尺，那麼這個時間至少要向後順延六到十二個月。

　　四、在租賃辦公場所的時候，需要哪些型別的財務擔保書?

　　如果租房者可以提供一些資質，證明自己的經濟條件是有保障的，那麼會讓房東感覺更放心，也能降低他們的風險。如果租戶可以給房東提供一些證明，那麼他們就會在眾多尋租者中脫穎而出，所以你需要儘可能的讓房東瞭解你公司優秀的財務表現。在租房的時候，你可能會被要求提供一些保證金，或是公司創始人的個人擔保，因此在此之前，你需要提前準備好所需的財務資料，納稅申報單，銀行賬單，或是預付租金***銀行信用證***。但是切記，在租賃房屋時如果要為他人提供個人擔保證明時，一定要非常小心，因為這很可能會把你的個人資產情況洩露出去。另外一旦你的公司破產，擔保人還將承擔連帶的個人擔保責任，其中的風險是非常大的。

　　五、我有哪些選擇?

　　你可以評估一下自己的選擇：合租，聯合辦公，轉租，直租，等等。房東通常會詢問、當然可能也會要求你的租賃期限必須是五到七年。如果是直租的話，有些房東可能會接受三年時間的租賃期限，但是要知道，你的租賃期限越長，自己的選擇其實也會更多。

　　如果你準備直接租賃一個辦公場所，而且租賃期限也比較長，那麼在此之前，你也可以嘗試選擇合租辦公場所作為替代方案，包括與其他公司聯合辦公，加盟企業孵化器，接受其他公司轉租的辦公場所，等等。事實上相比於直接租賃一塊辦公場所，上述這些選擇的利弊參半，不過它們的優勢是非常靈活，租賃期限長度也可以更短，適合那些不確定租賃期限的初創公司。

　　在一個企業孵化器/加速器，或是行政辦公室中，房主通常需要承擔多個租戶共享辦公場所所帶來的財務責任風險。你需要儘量避免與其他租戶協作，因為這會牽扯很多事情，比如辦公場地要求，租戶改善及相關成本，選擇標準，租賃時長，以及可能涉及的法律責任。所以，有時候你以為合租會比較划算，但結果往往適得其反，不過在你支付費用的時候，最好先算算自己每平米需要花費多少租金，這樣可以做到心中有數。

　　另外考慮到自己的創業進度和靈活性，你可能還會考慮到轉租。你可以找到一個低於市場價格的轉租辦公場所，但是其中也各有利弊，比如你會受到很多限制，無法對辦公場所進行大刀闊斧的裝修改造，諸如此類。即便你是一個轉租人，如果承租人在未來一到五年時間內發生財務問題，那麼可能會導致你自己去承擔相關的損失。

　　六、我究竟需要多大的辦公場所?

　　按照經驗，你可以從每人200到250平方英尺的辦公空間，遞減到每人100到150平方英尺。下面有幾個步驟，或許會對你判斷合適的辦公場地大小有所幫助：

　　-你可以按照自己的租約期限，預估一下未來公司的人頭數量。你當前要租的辦公場所，應該可以滿足估算未來員工數量的三分之二，或四分之三，不要把空間算的太死。

　　-尋找一些效率較高的辦公場所。比如在辦公樓裡最好能找一些方方正正的辦公室，而不要選擇那些角落的地方。要知道在樓層規劃和佈局時，絕不會有兩個完全一樣面積的辦公室。

　　-在鄰近場地尋求終止權利和擴張權利。擴充套件到鄰近的辦公場所，不會對你的公司造成太大影響。對企業而言，相鄰的辦公場地還是不錯的。

　　七、我該如何縮小搜尋範圍?

　　你需要走出去看看每一個可能合適的辦公場所，這的確非常浪費時間。下面會為你提供一些關鍵變數/指標，可以幫助你縮小搜尋數量，並提高搜尋質量，並把你的搜尋結果優化到一個可控範圍之內。

　　期限：你的租期越長，你的選擇就會更多。不過有些初創公司在簽了五年租賃合同之後，結果第一年就發現場地無法滿足自己的人員需求了。所以公司創始人應該從多方面考慮，和房東談一個更加靈活的租賃期限。

　　價格：你不必專注在每平方英尺要花多少租金，而是首先要明確自己的辦公場所租金預算和相關費用，包括停車費，公共事業費，清潔費，拆遷費，承租人改善，保險費用，傢俱以及其他費用。這些預算成本費用都需要在你的考慮範圍之內。

　　佈局：你需要明白，在一棟大樓裡，絕不會有兩個完全一樣面積的辦公室。

　　便利設施：廚房，休息室，共享會議室，食堂，交通，停車率，安全，高速網際網路，高品質浴室，甚至是足夠的電源插座，這些都是你要進行考量的東西。

　　八、停車狀況如何?

　　停車成本會佔到你預算的一部分。如果你詢問戶主，他們通常會說，我們的停車場車位足夠了。但是你要明確數量，在籤合同的時候，你必須親自到停車場看看，確定自己可以使用的停車位數量。到很遠的地方停車會給你的員工和客戶帶來很多麻煩，成本也不低。

　　九、我該如何確定辦公室的正確位置?

　　確保你手下那些關鍵員工的辦公室位置不要距離自己太遠。大多數員工都希望自己的辦公室位置能足夠方便。另外，如果你的辦公室會有客戶來拜訪，那麼還需要考慮是否要劃出一塊較為隱私的區域出來。