選擇辦公地點的注意事項有哪些

　　對於任何一家公司而言，找到一個合適的辦公場所既令人興奮，也是一件極具挑戰的事情。選擇辦公地點需考慮什麼問題？有什麼注意事項？

　　選擇辦公地點需考慮的問題

　　一、選擇辦公場所會涉及到哪些人?

　　在 公司內部，你需要指定一個專案負責人，他/她要和你單點聯絡，直接向你彙報工作。如果你不想大動干戈，那麼在開始的時候最好能再將IT部門、人力資源部 門、以及財務部門納入到選址工作之中，組成一個團隊。而這個團隊的領導，應該是一個在企業房產和設施部署領域裡非常有經驗的人。

　　不僅如此， 你要確保能夠找到一支顧問團隊給你幫忙。一個房地產經紀人或許對你會非常有幫助，因為他可以代表租戶，特別是代表初次公司和新建立的公司。初次公司有一些 特殊需要，一個出色的房產經紀人不僅可以很好地理解這些需求，而且還能幫助這些公司找到最適合他們的房產業主。另外承租經紀人的薪酬通常是由房產業主來支 付的，因此你可以從一個專業的房地產顧問中受益，而且還無需給他們支付酬勞。

　　另外，你最好再找一個有經驗的房地產律師，這樣不僅能夠確保在 進行租房談判時可以讓你保持一定的靈活性，而且也能保障相關條款和條件對你有利，並足夠公平。絕大多數初創公司在第一次簽訂租房合同時，房東的態度總是不 是很友好，這也會導致很多意想不到的麻煩，此時一個具有成本意識的優秀律師就會給你提供很多幫助，讓你避免掉入一些不必要的陷阱之中。

　　二、停車狀況如何?

　　停車成本會佔到你預算的一部分。如果你詢問戶主，他們通常會說，我們的停車場車位足夠了。但是你要明確數量，在籤合同的時候，你必須親自到停車場看看，確定自己可以使用的停車位數量。到很遠的地方停車會給你的員工和客戶帶來很多麻煩，成本也不低。

　　三、我該如何確定辦公室的正確位置?

　　確保你手下那些關鍵員工的辦公室位置不要距離自己太遠。大多數員工都希望自己的辦公室位置能足夠方便。另外，如果你的辦公室會有客戶來拜訪，那麼還需要考慮是否要劃出一塊較為隱私的區域出來。

　　四、在租賃辦公場所的時候，需要哪些型別的財務擔保書?

　　如 果租房者可以提供一些資質，證明自己的經濟條件是有保障的，那麼會讓房東感覺更放心，也能降低他們的風險。如果租戶可以給房東提供一些證明，那麼他們就會 在眾多尋租者中脫穎而出，所以你需要儘可能的讓房東瞭解你公司優秀的財務表現。在租房的時候，你可能會被要求提供一些保證金，或是公司創始人的個人擔保， 因此在此之前，你需要提前準備好所需的財務資料，納稅申報單，銀行賬單，或是預付租金***銀行信用證***。但是切記，在租賃房屋時如果要為他人提供個人擔保證 明時，一定要非常小心，因為這很可能會把你的個人資產情況洩露出去。另外一旦你的公司破產，擔保人還將承擔連帶的個人擔保責任，其中的風險是非常大的。

　　五、我該如何開始?

　　一開始你就要有清晰明確的業務模式和房產目標，然後你需要快速做出決策，才能佔據優勢。此外你還需要考慮很多重要的因素，比如公司是否會按計劃增長，地理位置，交通要求，停車要求，預估場地空間要求，優化場地空間結構，技術要求，以及時間和預算，等等。

　　為了最小化干擾，提高辦公場所搜尋的效率，你必須從一開始就要明確瞭解什麼是自己真正所需的辦公場所，另外也要考慮場地預算和場地規格，並明確選址所需的流程和時間，這樣才能確保能夠成功尋找、並“佔領”一個場地。

　　六、我有哪些選擇?

　　你可以評估一下自己的選擇：合租，聯合辦公，轉租，直租，等等。房東通常會詢問、當然可能也會要求你的租賃期限必須是五到七年。如果是直租的話，有些房東可能會接受三年時間的租賃期限，但是要知道，你的租賃期限越長，自己的選擇其實也會更多。

　　如 果你準備直接租賃一個辦公場所，而且租賃期限也比較長，那麼在此之前，你也可以嘗試選擇合租辦公場所作為替代方案，包括與其他公司聯合辦公，加盟企業孵化 器，接受其他公司轉租的辦公場所，等等。事實上相比於直接租賃一塊辦公場所，上述這些選擇的利弊參半，不過它們的優勢是非常靈活，租賃期限長度也可以更 短，適合那些不確定租賃期限的初創公司。

　　在一個企業孵化器/加速器，或是行政辦公室中，房主通常需要承擔多個租戶共享辦公場所所帶來的財務 責任風險。你需要儘量避免與其他租戶協作，因為這會牽扯很多事情，比如辦公場地要求，租戶改善及相關成本，選擇標準，租賃時長，以及可能涉及的法律責任。 所以，有時候你以為合租會比較划算，但結果往往適得其反，不過在你支付費用的時候，最好先算算自己每平米需要花費多少租金，這樣可以做到心中有數。

　　另 外考慮到自己的創業進度和靈活性，你可能還會考慮到轉租。你可以找到一個低於市場價格的轉租辦公場所，但是其中也各有利弊，比如你會受到很多限制，無法對 辦公場所進行大刀闊斧的裝修改造，諸如此類。即便你是一個轉租人，如果承租人在未來一到五年時間內發生財務問題，那麼可能會導致你自己去承擔相關的損失。

　　七、我究竟需要多大的辦公場所?

　　按照經驗，你可以從每人200到250平方英尺的辦公空間，遞減到每人100到150平方英尺。下面有幾個步驟，或許會對你判斷合適的辦公場地大小有所幫助：

　　-你可以按照自己的租約期限，預估一下未來公司的人頭數量。你當前要租的辦公場所，應該可以滿足估算未來員工數量的三分之二，或四分之三，不要把空間算的太死。

　　-尋找一些效率較高的辦公場所。比如在辦公樓裡最好能找一些方方正正的辦公室，而不要選擇那些角落的地方。要知道在樓層規劃和佈局時，絕不會有兩個完全一樣面積的辦公室。

　　-在鄰近場地尋求終止權利和擴張權利。擴充套件到鄰近的辦公場所，不會對你的公司造成太大影響。對企業而言，相鄰的辦公場地還是不錯的。

　　八、我該如何縮小搜尋範圍?

　　你需要走出去看看每一個可能合適的辦公場所，這的確非常浪費時間。下面會為你提供一些關鍵變數/指標，可以幫助你縮小搜尋數量，並提高搜尋質量，並把你的搜尋結果優化到一個可控範圍之內。

　　期限：你的租期越長，你的選擇就會更多。不過有些初創公司在簽了五年租賃合同之後，結果第一年就發現場地無法滿足自己的人員需求了。所以公司創始人應該從多方面考慮，和房東談一個更加靈活的租賃期限。

　　價格：你不必專注在每平方英尺要花多少租金，而是首先要明確自己的辦公場所租金預算和相關費用，包括停車費，公共事業費，清潔費，拆遷費，承租人改善，保險費用，傢俱以及其他費用。這些預算成本費用都需要在你的考慮範圍之內。

　　佈局：你需要明白，在一棟大樓裡，絕不會有兩個完全一樣面積的辦公室。

　　便利設施：廚房，休息室，共享會議室，食堂，交通，停車率，安全，高速網際網路，高品質浴室，甚至是足夠的電源插座，這些都是你要進行考量的東西。

　　九、我應該在什麼時候開始啟動尋找辦公場所的流程?

　　絕大多數初創公司和小企業低估了尋找辦公場所所需要的時間和工作流程。要知道，如果你想在短短三十天內找到一個獨特的辦公室，或是一個聯合辦公場地，絕不是想象中的那麼簡單。

　　如 果你正在尋找一塊待出租的辦公場所，那麼有很多因素會影響你定址的進度，包括但不僅侷限於如下幾個因素：你所需要的辦公場所規模，市場條件和可用性，與房 東戶主的談判時間，辦公場所空間規劃，租賃檔案，營業許可證，以及裝修裝潢時間。一般來說，如果你正在尋找的辦公場所面積不到1萬平方英尺，那麼你要把最 初設想的截至日期向後延長一段時間，並且只要要給自己留下四到六個月時間來尋找合適的辦公場所。如果你尋到的辦公場所面積大於1萬平方英尺，那麼這個時間 至少要向後順延六到十二個月。

　　選擇公司辦公室風水注意事項

　　第一步：戶外地形考察。

　　1、公司量力而行，儘可能選擇相對繁華地段。但是不能扎堆去商業區，因為商業區成本高，停車不方便，交通容易擁擠。公司交通要便利，與主交通動脈相隔不能超過十分鐘路線。比如北京，可以選擇三環，四環，五環內外五分鐘左右的路段，這樣客戶上門，或者出行都十分方便，可以及時進入到交通大動脈當中，而不至於擁堵。

　　2、公司樓型最好選擇方形，長方形，正方形都可以，儘可能不選擇怪異造型。比如央視大樓這種造型的。容易鬧凶災，出意外事故，出人命，或者是出神經病。

　　3、寫字樓朝向一定要正，最佳正南正北，東西長，南北窄，能夠通透最佳。象潘石屹蓋得建外SOHO那種就忽略吧。樓跟人一樣，房子不正人也不正，人不正心也不正，賺到錢還不夠走歪門邪道的呢。

　　4、不選周圍最高的大樓，也不選擇最矮的大樓，要儘可能的選擇中間以上的樓型。擇中後選擇中等以上高的大樓，也預示著公司未來具備的上升空間無限。除非是國字號的大企業，煞氣重，可以佔據最高的大樓。民企，或者其他公司，都不要搶佔最高樓。而選擇最低的，也顯示不出實力，預示著壓力大，發展局促。

　　5、不選前高後低的寫字樓，也就是說，前面有高樓擋著，後面比自己還矮一截。前無出路，後無靠山，這企業做起來可就費了勁了。滿腹辛苦，一看就是個白手起家出來的。而且經營的艱澀，缺少更多的發展方向。最佳選擇是，南低，北高，東矮，西強。

　　第二步：樓內格局佈置

　　1、租住辦公室跟買房子一樣，先打聽打聽辦公室以前做什麼的?開倒了幾家公司了?對門，左鄰右舍都是做什麼的?是不是經常性的租住不滿，或者有公司外遷。如果是之前公司倒閉了，那就要慎重的考慮，需要現場分析風水了。如果之前公司經營很不錯，發展壯大搬家了，那就相對來說，算是個理想選擇。還要注意周圍公司是不是有違法經營的，或者是不正當經營的。

　　2、注意公司整個大樓是否陰氣重，採光不足，有沒有意外死亡事故，凶案事故，包括跳樓自殺等事故。有的話，都要慎重考慮，可以考慮請風水師，或者是有德法師來看看。如果陰氣太重，說明陰靈不散，就要回避這種大樓了。

　　3、公司戶型是否周正，最好南北通透，利於採光和通風，更利於員工健康和精神面貌。此外，結合檢視樓宇大堂和配套的安全設施是否完善和方便實用，內外顏色是否亮麗。喜木火土的一般選擇暖色調，喜金水的可以考慮冷色調。還有大樓的名字是否具備良好的寓意，對自己公司能否起到幫助作用。諧音最好規避不良寓意，或者與自己和公司經營名稱五行相刑害的名字。

　　4、租住的樓面樓層和辦公室的方位一定要適合自己，比如自己喜木火的，儘量選擇整層的東邊。喜金水的，可以考慮往西。通常情況下，選擇辦公室盡東不盡西，東為大，採光日照都好一些。西邊容易受到西方煞氣的影響，尤其是夏天和冬天，影響更明顯些。

　　5、辦公區財位不能空缺，損傷，或者出現電梯井，配電室，或者其他有影響帶磁場的不利資訊。辦公區財位也是公司財位，一定要處在一個相對旺相的狀態下，並且要加以提助能量。辦公室財位實際就是老闆個人用神的位置。比如說，老闆屬木，以戊己土為財星。如果是喜財星，喜土的話，財位在四個對角。如果是忌神是土的話，財位在東方，東北東南之間，比劫是財位。也就是說，喜用神才是財位，不是流年財位，也不是對角財位。如果自己喜用神位置上，恰好有個配電室，電梯井，那麼這個辦公室基本不能選擇使用了。